Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 2)

вариант первый - инвестиция для дальнейшей продажи квартиры
фактические затраты:
- наличными ПВ 1600тр
- плата за ипотечный кредит (2,8 млн руб.) 12тр х 28мес. + две ежегодные страховки 34тр = 370тр (аннуитетные платежи)
ИТОГО затраты: 1970тр

целью является продать в июле-октябре 2022 года квартиру по цене 85тр за кв.м = 5100тр

после продажи я гашу остаток ипотеки 2650тр, возвращаю ПВ 1600тр, компенсирую себе выплаченные проценты по кредиту 370тр, получаю доход 480тр


доходность от размещения 1600тр на банковском депозите 5% по нынешним ставкам целевой счёт на год (1600тр х 1,05) х 1,05 = 1764тр
то есть сумма 164тр - это недополученный доход от банковского депозита за 2 года (с учётом ежегодной капитализации процентов)

доходность же моей схемы составит 30% за два года
но
я ещё должен буду заплатить НДФЛ, причём не с 480тр, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи по ДДУ, то есть с 700тр - итого 91тр
но я ещё не пользовался налоговым вычетом и поэтому могу использовать его для получения льготы по НДФЛ
или могу при продаже договориться с покупателем о занижении и сэкономить на оплате НДФЛ

этот вариант работает, если рынок не упадёт и средняя цена квадратного метра в Новосибирске останется на прежнем уровне
или вырастет (что мне представляется вполне реальным)