Возник вопрос, пересчитает ли мне банк проценты, уплаченные мною по ипотечному кредиту (в течении 5 лет мои выплаты составили 1 200 000 из них сумма основного долга 50 000, остальное проценты по кредиту за 20 лет). Сейчас хочу полностью закрыть ипотеку, но банк не учитывает, что в этот период платились практически одни проценты,ё начисленные за использование кредита на 20 лет, а фактически пользование кредитом составит 5 лет. Знаю, что вступил в силу закон, о том, что банк вправе взимать проценты только за фактическое пользованием кредитом, и в случае досрочного погашения обязан пересчитать уплаченные мною проценты, но в банке это не признают и выставляют сумму к уплате согласно графику платежей(где сначала я оплачиваю все проценты и только потом сумму основного долга)
я плохо поняла что вы написали, т.е. вы хотите чтобы банк вернул вам % которые вы уплатили за 5 лет?
Как вы это представляете?
Вы сами явно выбрали аннуитетный платеж, если бы выбрали диф. платежи, платили бы равную часть основного долга и % за месяц. но при диф. платежах 90% наших заемщиков обычно не проходят по доходу т.к. при такой схеме ежемесячный платеж выше.
На самом деле мне самой не нравится анн платежи, это обдираловка, но мы сами выбираем такие схемы....
Попробуйте подать в суд на банк, может быть вы и выиграете и банк действительно пересчитает проценты, только намного ли это будем меньше, т.к. мне в данном случае представляется одна схема, т.к. ваш основной долг ежемесячно уменьшался на копейки, а % считается относительно сумму долга за расчетный период, вот и считайте сами
(т.е. 1 месяц 1000 000*31* %/36600)
2-й месяц 999 999 * 31*%/36600
Нет. Вы же сами ответили на свой вопрос: банк взимает % за ФАКТИЧЕСКОЕ пользование кредитом, Вы же 5 лет пользовались кредитными деньгами и платили проценты.
согласно поправки к 809 и 810 статьям Гражданского кодекса банки могут начислять проценты только за фактическое использование денег. То есть по факту, если банк по аннуитетным платежам уже снял проценты за будущий срок, то при досрочном погашении заемщик получит возможность требовать пересмотра платежей и возврата излишне уплаченных процентов.
Статья 819 ч. 2. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Читайте существо кредитного договора, если банк лоханулся то конечно в суд!
Банк и так начисляет проценты только за фактическое использование денег
Так что я не понимаю, что именно Вы хотите пересчитать и вернуть.
Дифференцированный платеж - это % за месяц + фиксированная часть погашения основного долга
Аннуитетный платеж - это % за месяц + плавающая часть ОД (до достижения суммы платежа).
При обоих видах платежа платятся начисленные на остаток долга проценты, т.е. как раз за фактическое использование
При досрочном погашении перерасчитывается последующий график гашения, который будет действовать в дальнейшем. Там должен либо платеж уменьшиться, либо срок (ну либо и то, и другое). Перерасчитывать уже прошедшие платежи никто не будет.
Дословно: "В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части".
Но ведь это НЕ означает что банки могут начислять проценты только за фактическое использование денег??? Нет слова ФАКТИЧЕСКОЕ...
Я так понимаю вопрос в следующем: по аннуитентным платежам по ипотеке мы (те, кто находятся в этой кабале) платим ОЧЕНЬ много процентов в начале срока. А фактическое начисление процентов - это то, что на самом деле должно было начислиться. Т.е., если % ставка по кредиту 12,5 годовых, то они и должны составлять за 3 года пользования кредита - 12,5 годовых, а не 40-50% как получится, если вы пересчитаете платеж!
единственное, не видно из изменений что именно ФАКТИЧЕСКИЕ проценты за кредит. Там сказано - просто проценты...
Только один Вы меня правильно поняли, т.к находитесь в такой же каболе(ИПОТЕКА). Вопрос в том, что при аннуитентном платеже, я выплатила банку за 5 лет практически все проценты за кредит который взят на 20 лет, т.е. вперед. Получается если я сейчас погашу кредит полностью, то я же не буду пользоваться кредитом, а проценты уже выплачены.
Здесь на самом деле и не совсем понятна формулировка данных изменений. Нет инфо что за ФАКТИЧЕСКОЕ пользование кредитом...
Может кто в курсе - просвятите.
Вот и я пытаюсь осознать суть этих поправок, и услышать компетентное мнение по этому вопросу, а не только людей защищающих интересы банков. Прекрасно понимаю, что без суда не обойтись, НЕУЖЕЛИ ни у кого не было подобной практики?
Дайте мне все параметры своего кредита (график погашения), а также сумму и сроки досрочного погашения и я вам точно скажу - были ли у вас оплачены проценты за будущие периоды или нет.
Я умею считать проценты (всегда проверяю то, что мне начисляет банк) и теоретически ситуации с процентами за будущие периоды быть не должно, чтобы доказать это фактически мне нужен пример. Я его конечно и сама придумать могу, но думаю, на Вашем Вам же будет понятнее.
Если можно: озвучьте это в форуме, плиз
А для примера можно взять, например, 1000 т.р. ипотека (чтобы всем все стало понятно) и под 12,5%, например. Срок кредита давайте возьмем 20 лет.
Тогда ежемесячный аннуитентный платеж получается 11 361,41.
Давайте предположим, что частичного досрочного гашения кредита НЕ было. И проплатили строго по графику 5 лет.
Что скажете?
Кстати, в данном примере переплата по кредиту получается (только %!!!) 1 726 734 рублей (посчитано с помощью обычного ипотечного калькулятора). Это за весь срок пользования кредитом.
А если говорить про % в ежемесячном платеже, то, например, за первый месяц сумма ОД в еж.платеже составляет 945 рублей, а сумма % 10 420 р. И т.д. Разница существенна!!! И ТОЛЬКО на 174 месяце гашения кредита (15 лет проплаты) сумма основного долга в ежемесячном платеже и сумма % примерно равны: составляют по 5 675 р.
так давайте разберемся на пальцах, вот смотрите, заемщик взял 1000 000 рублей под 12,5, это у него прописано в договоре, банк никого не обманул, за первый месяц насчитал процентов: 1000 000 * 12,5*31 (день)/366/100 = 10587,43 рублей за %, если платеж 11 000 рублей, то соответственно на погашение основного долга ушло 11 000- 10587,43 = 412,57 следовательно в следующем месяце проценты будут начисляться на ОСЗ = 999587,43 копейки, ну и где обман? Если бы банк поставил вам платеж в 20 000, 30000 и т.д. , вас бы устроило? а что, при этом варианте на погашение основного долга уходило по 9000 и т.д. тысяч и следовательно вы бы платили меньше % т.к. основной дол уменьшался бы быстрее!
Я к чему веду, банк вас не обманул, % с вас взяли только за фактическое время пользование кредитом, на досуге можете взять и просчитать уплаченные %, вот формула Основной долг * годовой%*количество дней в месяце/количество дней в году
Надеюсь я донесла свою мысль до топикстера о том что банк вас не обманывал, он не мог начислять вам меньше %, т.к. платеж по вашей ипотеке не резиновый, если вас устоит платеж в 11 000, то вы должны понимать что невозможно в 11 000 уложить и большое списание основного долга и % за месяц т.к. они не могут быть меньше чем рассчитанные по выше приведенной формуле (уж ее не банки придумали).
Так что вы сами для себя поймите, что вы предъявите банку в суде? сформулируйте сами для себя мысль, только ваша обида за потраченные суммы и ссылка на расплывчатую статью? т.к. банк в суде именно покажет то что я вам написала сейчас, никакого нарушения, могут еще добавить "мы могли установить платеж в 100 000, тогда бы % заемщик уплатит намного меньше, но она сама выбрала срок, а тем самым платеж по кредиту "
А если говорить про % в ежемесячном платеже, то, например, за первый месяц сумма ОД в еж.платеже составляет 945 рублей, а сумма % 10 420 р. И т.д. Разница существенна!!! И ТОЛЬКО на 174 месяце гашения кредита (15 лет проплаты) сумма основного долга в ежемесячном платеже и сумма % примерно равны: составляют по 5 675 р.
____________
наверно потому что примерно 174 месяце сумма остатка основного долга дошла до уровня, при котором начисленные проценты составили 5675 руб.
Спасибо за разъяснения!
Все очень понятно!
Просто все кто попадает в эту кабалу, так называемую "ипотекой" только потом соображают ЧТО ЭТО такое!!! И сколько мы платим Банку за просто так, что когда-то не отказал нам и выдал этот злочастный кредит... НО с этим ничего не поделаешь! Если нет накоплений и не откуда ждать своих квадратных метров, приходится залазить с головой в кредит, и надеяться на светлое будущее))))
Ну вот, раньше меня уже все объяснили
Так и есть, если разбирать конкретный график платежей, то я еще ни разу не встречала, чтобы начислялись проценты за будущие периоды. Их всегда начисляют за прошедший месяц, т.е. за фактические использование и никак иначе. А проценты большие потому, что ОД в структуре платежа занимает мизерную часть.
Поэтому что именно хочет отсудить у банка ТС я так и не понимаю до сих пор. Так что ТС - давайте в студию свой график, мы его тут коллективно разберем и пересчитаем
Я рада, что тема, поднятая мной , не оставила вас равнодушными.Суть проблемы вот в чём: я брала ипотечный кредит, 1980 тыс.руб., на 20 лет под 11,5 % годовых,платёж аннуитетный,ежемесячный платёж составил 21 120 руб.Сейчас,по истечении 5 лет хочу полностью погасить долг, в банке мне называют сумму ост. платежа- 1870 тыс.руб. Я,просто,мягко говоря,удивлена тому, что получается"сколько брала,столько и возвращай", несмотря на то,что за 5 лет мною были выплачены 1200 тыс. руб. одних процентов...Неужли при досрочном погашении банк не должен пересмотреть и пересчитать проценты???
Все просто - за 5 лет пользования кредитом вы погасили 110 т.р. в счет гашения ОСНОВНОГО ДОЛГА. Все остальное - проценты. Таким образом при досрочном гашении кредита вы платите остаток основного долга (1870 т.р.) и % за текущий месяц (например гасите в мае - % за май).
А почему это происходит - очень подробно разъяснили выше...
Банк работает и зарабатывает...
Ну вот смотрите, за 1-й месяц % за фактическое использование средств составили 1980*11,5/12=18,975 тыс.руб. (банк считает точнее, не 1/12, а 31/365, 30/365, 28/365, просто я не знаю в каком месяце был первый платеж, поэтому использую более упрощенную формулу).
За 1-й месяц Вы использовали 1980 тыс. руб. долга, стоимость его использования за месяц - 18,975. Соответственно основного долга Вы погасили 2145 руб.
Во второй месяц Вы используете уже не 1980 тыс.руб., а 1977,855. Стоимость его фактического использования за 2-й месяц составит 1977,855*11,5/12=18,955 тыс.руб. Соответственно основного долга Вы погасите 2165 руб.
В третий месяц остаток основного долга составит 1975,690 тыс.руб. Фактические проценты за месяц 1975,690*11,5/12=18,934 тыс.руб. Погашение основного долга составит 2186 руб.
Так что за 3 месяца, заплатив 63,360 тыс.руб., Вы погасите 56,864 тыс. % и 6,496 тыс. основного долга. И эти проценты будут как раз за фактическое время. Просто поскольку в первое время погашение основного долга идет очень маленькими платежами, то сумма процентов снижается также очень маленькими темпами.
Тоесть что-бы гасить кредит оптимально, нужно предусмотреть сразу что каждый месяц нужно добавлять 5-10 т.р к платежу который назначил банк - в погашение основного долга ?
если положить 2 000 000 на вклад под 12%
то через 5 лет как раз и получится
1 200 000 = 240 000 руб. % за год * 5 лет.
Вообще не понятно на чем банк зарабатывает ....
Ну собственно да, чем больше гасишь основного долга - тем больше экономишь в будущем процентов.
С дифференцированными платежами все просто - берешь и платишь больше. А с аннуитетными посложнее, там надо заявление писать на дострочное гашение.
А зачем Вам сейчас вообще досрочно гасить ипотеку? В структуре Ваших платежей сейчас проценты занимают меньшую часть, в основном идёт погашение основного долга. И платите дальше по графику, сейчас мне кажется наименее выгодно досрочно погашать. Досрочно гасить выгодно в начале срока. Вы посчитайте сколько набежит процентов за пользование деньгами за следующие 15 лет.
Была согласна, потому что внимательно изучить смогла только дома, т.к. наши "бедные" банки дают целую кипу договоров на сделки, при этом показывая где надо быстро (так как время протянули и уже опаздываем в юстицию) поставить подпись. Если Вы с этим сталкивались, то должны это знать.
А вот если бы вы сначала поинтересовались разницей между дифференцированным и аннуитетным платежом, посмотрели, в каких банках и что можно получить, ну и самое главное - кто не давал вам посмотреть сумму переплаты? Это самое первое, что надо смотреть при взятии ипотеки. И потом уже думать, какая сумма есть, за какой срок ее можно выплатить не сильно напрягаясь, что будет, если уменьшить срок и т.п.
На самом деле все заранее прописано, и более того, это можно посчитать из дома, сидя за компутером.
Ну не могли вы купить сразу квартиру. Именно поэтому банк дал вам деньги и вы ее купили. Не снимали (и не платили аренду вообще частному дяде, просто так, не имея в конце ничего своего. Так-то у вас хоть долг уменьшался.). в общем, вы тоже имеете определенную выгоду. Просто берешь деньги - чужие и на время, а отдаешь - свои и навсегда... Поэтому и обидно
А сейчас вам и правда мало смысла выплачивать досрочно. Вам деньги некуда вложить? Вкладывайте в ремонт! Или в отпуск съездите. Это чисто психологически, что ипотека висит. Зачем вам сразу сейчас выкладывать миллион, если можно спокойненько платить по 5 тыс. и ни в чем себе не отказывать?
Ну не знаю, я еще до того, как подавать документы зашла в несколько банков и попросила распечатать график платежей при заданных параметрах кредита (срок, ставка, вид платежей). Кроме того, в интернете полно кредитных калькуляторов, которые также выдают график. Ну и наконец, зная формулы, можно составить его и самостоятельно.
Так что главное - захотеть
В ответ на: Была согласна, потому что внимательно изучить смогла только дома, т.к. наши "бедные" банки дают целую кипу договоров на сделки, при этом показывая где надо быстро (так как время протянули и уже опаздываем в юстицию) поставить подпись. Если Вы с этим сталкивались, то должны это знать.
Здравствуйте! У меня аналогичная ситуация. Ипотечный кредит 1 млн.руб. взят на 30 лет, ставка 12.25%,аннуитетный платеж составляет 10480 руб., плачу уже 4 года. Сейчас собираюсь полностью погасить кредит, по графику сумма долга 985 тыс. рублей на данный момент, хотя я фактически выплатил уже 500 тыс!!! Получается я платил только одни проценты! Я узнал, что теперь можно требовать перерасчета процентов исходя из Информационного письма ВАС №147 от 13.09.2011г.:
Принятое судебное решение:
В случае, если кредитным договором предусмотрена оплата процентов за кредит вперед за весь указанный в договоре срок кредита (аннуитетный порядок возврата), при досрочном погашении кредита проценты должны быть пересчитаны банком за фактическое пользование.
Но как сделать перерасчет, есть ли какая-то формула или пример расчета? Получается, что в Высшем арбитражном суде не имеют понятия что такое аннуитетный платеж, иначе такая формулировка не верна. Ведь проценты начисляются на остаток долга, а не "вперед за весь указанный в договоре срок кредита". Может быть я что-то не допонимаю? Порылся в картотеке судебных решений ВАС - ничего не нашел. Если у вас появиться какая-то информация по этому вопросу - напишите пожалуйста.
Выше же все понятно на цифрах объясниили - что ФАКТИЧЕСКАЯ оплата по ипотеке, это как раз и есть оплата % в начале срока пользования кредитом!
И в формулировке по ВСЕМ статьям и законам (штудировалось на протяжении 2-х дней) ФАКТИЧЕСКОЕ использование кредитом.
Ничего вы не сможете доказать, что переплатили за кредит, т.к. Банк покажет вам кредитный договор, в котором есть формула расчета ежемесячного платежа за фактическое пользование кредитом, и который вы подписали!
А на счет судебных разбирательств я думаю вы сейчас нигде не найдете ответов, т.к. дел еще не было.
Дело в том, что когда брала ипотеку, даже и не думала, что смогу рассчитаться досрочно, вот и не обращала внимание на суммы оплаты, а сейчас появилась возможность снять с себя это бремя, но видно не судьба. Благодарю всех за ответы, куплю новую машину и буду дальше платить банку его проценты.
в структуре вашего платежа по прежнему оч много % за следующие 5 лет вы опять заплатите 1200, а сумму основного долга уменьшите, конечно, не на 100 тысяч, а немногим больше...
знающие люди посчитайте точную сумму, я в этом не специалист, но что-то мне подсказывает, что тс за 5л еще мильёнчик без копеек процентов одних заплатит...
я бы загасила кредит хотя бы на половину, лучше весь...
вот вам это очевидно, а тс удивилась итоговым уплаченным процентам, думаю, если она сейчас все не просчитает, то через 5 лет у нее будет новое разочарование
как вариант сейчас погасить часть основного долга, тогда снизятся и платежи и соответственно %, раз уж ТС передумала гасить долг полностью.
кстати, поделюсь своим опытом: ипотека СБ, 8%, на 8 лет, с первого же месяца доля % в ежемесячном платеже составила меньше половины, т.е. основной суммы долга я плачу изначально больше, чем % Платежи также аннуитетные.
кредит 750 тыс.руб., за 8 лет переплата 265 тыс.руб. Эти цифры меня интересовали сразу! банки такого могут наговорить...но стоимость кредита, по-моему, проще всего посчитать именно так..
удивляюсь как люди не смотрят на график платежей, подписывая кредитный договор....
… домой с пустыми руками не придешь… дома меня встречает ЧОКУПИЛА…
Спасибо автору за поднятую тему. Узнал много интересующих меня вопросов. Но еще остался такой вопрос, точнее два:
1. Какой из платежей более выгоден мне как потребителю "Дифференцированный платеж" или "Аннуитетный платеж"? В чем их фактическая разница? В данный момент банками используются оба вида расчетов?
2. Если "Аннуитетный платеж" сейчас используется, то как будет рассчитываться погашение кредита, если, скажем, при погашении вместо требуемых графиком погашения платежей в размере 10000 р/мес я буду платить 15000? При Дифф. платежах я так понял все просто, погасил % за месяц а все что свыше пойдет в счет погашения долга и соответственно тут же пересчитывается системой сумма долга и % на следующий месяц.
ЗЫ: Очень страшно все таки связываться с кредитом на долгий срок. Пытаюсь взвесить все ЗА и ПРОТИВ. А особенно найти пути для возможного ускоренного способа "сброски тяжкого бремени с плеч". =)))
Итак Исходные:
Кредит: 2000 000 руб.
Ставка 13%
срок 240 мес
Сумма ежемесячного платежа:
23 432 руб.
Переплата по процентам за кредит: 3 623 563 руб.
Итоговая переплата с учетом комиссий: 3 623 563 руб.
Эффективная процентная ставка: 13,8 %
За 60 мес: уплачено 1 405 690,80 из них % 1 257 830,01 и Основного долга 148060,94
61 период - полное досрочное гашение: Остаток ОД 1 851 939,09 + платеж % за период 20 062,67 итого к Досрочному гашению 1872001,76. итого уплачено по кредиту 3 277 692,56
А должно быть за 61 мес: Итого по кредиту общая переплата 2 743 523,30 сумма долга 2 000 000,00 % 743 523,30
Разница составляет 534169,26 руб.
Именно об этом идёт речь в законодательстве описывающей обязательную процедуру пересчета процентов.
При этом сразу стоит понять
1) Добровольно банк деньги не отдаст
2) За них придётся судиться
3) Разумно привлекать юристов занимающихся отсуживанием комиссий у банков
4) Банк априори проигрывает
5) Длится вся канитель будет около года
6) Дел с результатом уже законченным - мало в силу малого срока давности поправок с окт 11г.(не уверен в месяце но год точно 2011)
Вот собственно и всё. Я где-то неправ ?
график 240мес 13% 2млн.руб.
график 61мес 13% 2млн.руб.
"Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц."
Всеобщая декларация прав человека
Вы неправы в своих расчетах. У Вас нет онования применять иной график, нежели тот, по которому шли фактические платежи.
Переплата 743 тыс. была бы, если бы Вы 60 месяцев платили по 45 тыс., а не по 23,5. Но ведь платили-то по 23,5, а значит и проценты начислялись соответствующие - пропорционально остатку основного долга.
Почему банк должен пересчитывать предыдущие периоды, если они посчитаны на фактический остаток долга? Перерасчет при досрочном погашении возможен лишь для будущих периодов, т.к. именно в будущем меняется график погашения, а в прошлом - как пользовались, так и начислены проценты
Собственно у меня как раз в этом основной вопрос и состоял. Как будут начисляться проценты если я буду по выставленным платежам в 10000(9т-% и 1т погашение долга) платить 20000 в месяц. Будет ли в таком случае так 20000= 9т - % а в погашение долга уже 11 тыс. ? И собственно в чем разница между аннуит. и дифф. платежами?
разница в сумме платежа и в том, как происходит процедура платежа и досрочного погашения.
при дифф. платеже - просто платите больше и все, поскольку платеж идет сразу на ссудный счет, то все автоматически происходит
при аннуитетном - на ссудный счет зачисляется ежемесячно лишь та сумма, которая прописана в графике, если хотите заплатить больше, то пишете заявление на досрочное погашение и заявление на перерасчет, и Вам выдают новый график.
% везде независимо ни от чего считаются на фактический остаток долга
То есть, если я правильно понял, если мне банк выдаст кредит под ежемесячный платеж 10 000р, но я могу реально гасить кредит платежами по 20 000 - 30 000 в месяц я должен буду это заявление писать постоянно, каждый месяц?
В общем и целом - да, но конкретную процедуру (кому писать заявление, как, в какие сроки и т.д.) лучше уточнять в том банке, в котором кредит брать будете.
Конечно же надо писать каждый раз заявление, что Вы хотите гасить именно ОСНОВНОЙ долг! Это, естествено, и прописано в договоре. У меня вот аннуитетная ипотека, я знаю сколько мне надо гасить ежемесячно. Лето, я получил отпускные и понял, что могу сразу перечислить деньги за следующие 3 месяца, перечислил их и не парюсь. 3 месяца гашение будет автоматом. Это естественно и предусмотрено договором с банком. Если же я захочу гасить ИМЕННО основной долг, то напишу заявление. Все очень логично.
А вообще, читая посты, такое ощущение, что люди сначала берут ипотеку, а уже потом начинают думать, кому, когда, сколько и при каких условиях они будут платить.
Вот как раз я сначала собирал информацию "со стороны". Потом уже сходил в банк и взял макет договора. Считаю ипотеку серьезной вещью и стараюсь:
1) Все же определиться, стоит оно того или нет в моем случае.
2) Как подстраховаться если стоит.
Не знаю почему Вы решили что сначала берут а потом думают))
