Погода: −1 °C
17.106...8переменная облачность, без осадков
18.107...9ясная погода, без осадков
НГС.Форум /Недвижимость / Новостройки /

покупка апартаментов в стройке под сдачу в аренду

  • решил сделать отдельную ветку, чтобы в топике про инвестиции не забивать другие темы

    скопирую сейчас те посты, которые касались посуточной аренды - пускай будут в одном месте

    а также посты, связанные с особенностями апартаментов как коммерческой недвижимости гостиничного типа, специализированно заточенной для целей аренды

  • adambereg1
    В ответ на: кто-то может заморочиться с посуточной арендой - если у вас пять студий в одной локации это становится вполне выгодным бизнесом
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=3&per-page=50#Post2031765621

    adambereg1
    В ответ на: кстати, выгода апартаментов в том, что их можно сдавать как офис или как гостиничный номер выставить на сайтах типа agoda.com или trivago.ru
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=3&per-page=50#Post2031765881

    adambereg1
    В ответ на: а есть у кого-нибудь опыт сдачи жилья или коммерческой недвижимости в аренду?
    поделитесь цифрами - за сколько купил, за сколько сдавал, окупились ли заёмные деньги, если были кредиты, на сколько выросла цена недвижимости за время сдачи
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=3&per-page=50#Post2031766841



    zarech
    В ответ на: Апартаменты - это нежилая недвижимость. поэтому там нет понятия "жилая часть". Вы владеете по сути в гостинице номером. Управляющая компания как и все остальные УК занимается обслуживанием здания, уборкой прилегающей территории. Вы не обязаны согласовывать с ними что бы то ни было. Этот формат очень удобен для арендаторов ведущих бизнес опираясь исключительно на личный бренд. Салоны красоты, студии маникюра, макияжа, массажа, маленькие офисы. Близость к метро или основным транспортным магистралям, меньшая стоимость аренды привлекают таких арендаторов. Да есть и те кто проживает на постоянной основе, я общался с ними, они не чувствуют какого либо дискомфорта. Скорее наоборот, после 19-00 в таком здании обычно тише, чем в жилом доме. Арендаторы разъезжаются по домам. Есть комплексы апартаментов в которых изначально проектировались планировки более подходящие под проживание и планировки предназначенные под офис. Но фактическое использование никак не регламентировано.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=4&per-page=50#Post2031798321

  • adambereg1
    В ответ на:
    В ответ на: Почему не учитываете то,что через 10-15 лет будет покупать новое поколение и как оно взглянет на покупку жилья по-другому,приоритеты поменяются и ориентир будет больше на аренду
    на самом деле такое тоже возможно
    растёт поколение, которое не захочет обременять себя излишней маломобильной собственностью, которую ещё к тому же нужно содержать
    гораздо проще брать во временное пользование - жильё, авто, спортивный зал, костюм на свадьбу

    как отреагирует рынок?
    мне думается в этом случае на рынок аренды выйдут крупные игроки, те же застройщики, которые не будут продавать часть своей построенной недвижимости, а будут предлагать её для сдачи в аренду
    можно будет приехав в город снимать не хрущ с древней мебелью у бабульки, а меблированную квартиру у крупной компании

    но для частного арендосдатчика тоже место останется - ведь пользуются же бла-бла-каром, хотя есть междугородние автобусы или пользуются же airbnb, когда есть комфортабельные отели
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=8&per-page=50#Post2031953331




    Blackfox
    В ответ на: В хостелах сейчас тоже меняеется законодательство в жилых домах только с отдельным входом и кучей требований в белую оформить можно будет
    Либо в чёрную работать
    А так есть знакомые сейчас которые снимают трешку сдают койка места в ней и в принципе окупается только хлопот слишком много
    В ответ на: А так как в среднем 2 - 8 человек в сутки итого 150 чеков в месяц в среднем чек 800 р
    выручка около 120 000 аренда примерно 30 пляс коммуналка 15 и прочие расходы 20 итого 55 тысяч если заниматься самому
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=8&per-page=50#Post2031956611

  • adambereg1
    В ответ на: а вот в соседней ветке возник у нас спор - где лучше покупать недвижимость под сдачу
    я убеждён, что если арендными делами занимаешься самостоятельно, лучше иметь арендные квартиры в том же городе, где живёшь - легче контролировать, удобнее управлять, проще реагировать

    в то же время, сейчас формат апартаментов предполагает в ряде случаев, что управляющая компания предлагает доходную программу с фиксированными выплатами и зачастую эти выплаты превышают месячный платёж при сдаче квартиры в аренду собственными силами...
    такие варианты есть и в Москве, и в Питере, и в Сочи, возможно и в Крыму
    стали бы рассматривать такие возможности для инвестиций?
    или лучше старая добрая бабушкина аренда квартиры помесячно?
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=8&per-page=50#Post2032364431


    Tarz
    В ответ на: у меня болтается пара объектов в аренде, один по л.м. из советского фонда, и одна новостройка (до которой вовремя руки не дошли продать, о чем жалею) которые чуть позже оставил по принципу раскладывания яиц в разные штанины, ничего кроме раздражения процесс их сдачи в аренду не вызывает, на объекте из сов. фонда даже средняя депозитная ставка толком не отбивается, увы и ах.
    Особенно если учесть, что вполне можно было еще на старом курсе (и на пике "вечного роста" РН про который из каждого утюга трещали) из этих объектов выскочить в евро и разместиться даже под невысокие гарантированные проценты, но зато сейчас не заниматься всей этой рутинной чушью с арендаторами, поддерживающими ремонтам, коммуналками и прочим, получив при этом существенно больший профит.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032789601

    adambereg1
    В ответ на:
    В ответ на: ничего кроме раздражения процесс их сдачи в аренду не вызывает
    согласен
    у меня самого опыт аренды не позитивный - и как арендатора, и как арендодателя

    когда-нибудь и мы придём к цивилизованному рынку аренды
    когда жил в Бангкоке, там вопрос аренды решался просто - пришёл в компанию застройщика
    у них список из нескольких десятков построенных ими домов и сотен квартир на выбор
    заключил договор на три месяца и заехал в меблированный номер - в мой бюджет это был апартмент рядом со старым аэропортом, зато новый и за 8 тысяч бат в месяц я получил кондиционированную комнатку и необходимый минимум в виде уборки и смены постельного белья
    причём этот апартмент принадлежал какому-то частному инвестору, а вовсе не застройщику, застройщик управлял недвижимостью и платил фиксированный доход инвестору
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032790001

    Tarz
    В ответ на:
    В ответ на: застройщик управлял недвижимостью и платил фиксированный доход инвестору
    Кстати, вот действительно один-два-три объекта вполне еще как-то можно заниматься самому, так сказать в свободное от основной работы время, а если объектов 10-12-15? В наших условиях это уже не так реально успевать, надо только ими и заниматься, а оператора с таким функционалом которому можно доверять и на которого свесить рутину пока как-то не создано.
    З.Ы. Да, рынок аренды у нас сыроват, и я к сожалению пока не вижу попыток его цивилизации, 99% сдают по старинке.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032795821

    adambereg1
    В ответ на:
    В ответ на: Да, рынок аренды у нас сыроват, и я к сожалению пока не вижу попыток его цивилизации, 99% сдают по старинке.
    есть примеры организованной аренды
    но очень мало
    Парк-Резиденс, Жуковка
    Инские холмы, когда достроятся
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032797101

    adambereg1
    В ответ на:
    В ответ на: а если объектов 10-12-15?
    В ответ на: то можно попробовать объединять мелкие объекты в один крупный и его сдавать
    если про жилую недвижимость - это безрассудно, квартиры дороже 50 тысяч стоят годами без арендаторов...
    если про коммерцию - в этом есть смысл, но до первых симптомов кризиса, в чуть мал-мало кризис коммерческие помещения опустошаются первыми и половина коммерции стоит пустая...

    другой подход - продать 10 квартир в разных частях города и купить в одном районе, а ещё лучше в одном доме, например, в Инских холмах
    и контролировать проще, и управлять однотипными объектами сподручнее, и можно поручить местной управляшке, если наскучит суета с арендой, пускай даже доходность снизится при этом
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032800521

  • теплый_пол
    В ответ на:
    В ответ на: Вопрос - стоит ли связываться с посуточной арендой?
    стоит, только вы этим будете заниматься постоянно и должны понимать, что на вашу основную деятельность времени не останется и эта прибыль будет единственной, а не как подспорье. Сотрудника нанимать под те же 4-5 квартир не рентабельно, зарплата, часть налога по чекам и сворованные мимо кассы - сведут прибыль вниз

    и да, квартиры должны находиться рядом с большими университетами, например НЭТИ, СГУПС, дорогие аппартаменты, на моё усмотрение - провальная задумка
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032864981

    Tarz
    В ответ на:
    В ответ на: Второй путь проще - всё продать и купить несколько апартов в специализированном комплексе, вспоминать о своих активах только в день, когда на карту приходят деньги от управляшки.
    У Вас есть информация, какова заполняемость арендных площадей (как в разрезе структуры объекта (сколько процентов площадей там заполнены в моменте), и в разрезе временном (сколько по времени арендуется конкретный объект в год)) в таких местах?
    З.Ы. Сегмент обычных квартир в среднем и нижесреднем сегменте еще позволяет так или иначе добиться 95-97% заполнения по времени, по крайней мере пока.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032865161

    adambereg1
    В ответ на:
    В ответ на: на вашу основную деятельность времени не останется и эта прибыль будет единственной, а не как подспорье. Сотрудника нанимать под те же 4-5 квартир не рентабельно, зарплата, часть налога по чекам и сворованные мимо кассы - сведут прибыль вниз
    ну вот да, даже сейчас, на мой дилетанский взгляд, уже задача представляется многохлопотной
    и понимаю, что многих деталей я даже и предположить не могу сейчас
    В ответ на:
    В ответ на: квартиры должны находиться рядом с большими университетами, например НЭТИ, СГУПС, дорогие аппартаменты, на моё усмотрение - провальная задумка
    на мой взгляд, для посуточной аренды, наоборот подходят апарты, типа Инских холмов - купить пять-шесть апартов на одном этаже, в одном жить, например, самому или организовать круглосуточный офис и оставшиеся сдавать
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032866141

    Tarz
    В ответ на:
    В ответ на: заполняемость уже будет не моя забота - застройщик предлагает доходную программу по типу "передаёшь нам в управление и получаешь фиксированный доход".
    На этапе договоров-переговоров (и что бы впарить) возможно и предлагает, а как это потом фунциклит в реальности? Хочется четко понимать экономическую базу этих фиксированных процентов, никто не будет их платить из меценатских соображений (из других схем), если объект их потом элементарно не даст, а собственность уже твоя, владей на здоровье.
    "Извините, не шмогла"(С)
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032866201

    adambereg1
    В ответ на: да, вы правы

    В принципе, Инские холмы представляются удачным объектом - полагаю, когда его достроят он перетянет себе большую часть гостей города и командировочных, которые селились по съёмным квартирам.
    А если таких комплексов станет несколько - то посуточная аренда в квартирах вообще сойдёт на нет.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032866291

    ПапаНовосибирск
    В ответ на: Сомневаюсь, что он кого-то перетянет, скорее всего все коммандировочные побогаче как селились в центре так и продолжат, а кто с минимальным бюджетом тоже не факт что полезут в средний. Плюс тем кто в коммандировке важен спокойный сон, а на оживленной улице этого крайне сложно добиться будет.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032866811

  • adambereg1
    В ответ на: мне думается, ещё очень многое зависит от маркетинга
    если раскручивать Инские холмы как модное место для проживания, где есть всё для жизни и досуга (от кафе и парикмахерской, до фитнес-центра и массажного салона), через мост можно выйти на набережную, а до центра Нска можно дойти пешком за 10-15 минут, а также, что район метро Октябрьской это деловой центр города - многие могут поверить .)
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032867031

    теплый_пол
    В ответ на: даже если всё будет так красочно и реально, как в рекламе, то Новосибирск ещё не созрел для такого подхода, тогда ужж лучше рассмотреть Джет. А по поводу жить самому на одном этаже с арендуемым жильём - малое удовольствие.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032867121

    adambereg1
    В ответ на: а чем лучше Джет?
    отдельно-стоящее здание в непонятном месте без инфраструктуры, без парковок
    Нарымская ничуть не тише большевички
    один плюс - до Красного проспекта и метро Гагаринская 5 минут пешком

    мне нравится проект Инских холмов комплексной застройкой и масштабом
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032867211

    NYF
    В ответ на: И смысл ниже рекламировать инские холмы с их оценочной доходностью 5% годовых? А если "завтра" управляющая компания в одностороннем порядке свернет деятельность? Остаться с не очень ликвидными нежилыми помещениями зажатыми между железной дорогой и крупной магистралью и никакущей транспортной доступностью?
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032867581

    Developer
    В ответ на:
    В ответ на: В принципе, Инские холмы представляются удачным объектом
    Сомнительно как то. Когда я куда -то еду, то стараюсь подобрать аппартаменты в жилом доме, желательно чтобы сдавал хозяин, почти идеально, если он там проживал до сдачи. Нарекания на сдачу аппартаментов бездушными роботами можете почитать на примере Имеретинского в Сочи, который как раз сдается под приезжих полностью.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032867881

    теплый_пол
    В ответ на:
    В ответ на: В посуточных ценник в разы выше и рассчитаны они на приезжих частников, командировочных или на взросленьких граждан и гражданок ищущих приключения в нумерах. Исходя из этого, рядом желательны вокзалы, метро, торгово-выставочные комплексы, увеселительные заведения для кобелирующих личностей и т.п.
    зачастую этот сегмент закрывают командировочные, в том числе кто приезжает на повышение курсов (рабочие), от посуточно до полумесяца, так как общаг на всех не наберешься, сюда же попадают постоянные заочники

    а вот ждать просто небом посланным приезжих клиентов на просторах города или шебутных малолетних студентов, развратных пар - мало приятный исход ..
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032873421

  • Konstantinn
    В ответ на: Несколько раз сталкивался с посуточной арендой в г. Новосибирск.
    Приезжали сюда знакомые, искали имено кв- ры посуточно т.к. не хотели гостиницу....

    Так вот за 1 час у нас было более 10ти предложений в разных точках города....

    Т.е. считаю, что рынок посуточной аренды в нашем городе и так перенасыщен предложениями....

    Поэтому, если заполняемость будет не большой, то это будет менее прибыльным чем месячная аренда.....
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=9&per-page=50#Post2032876471

    Delfin
    В ответ на: Посуточной арендой стоит заниматься, если есть на это время, силы и нервы!
    :шок:
    если всего этого нет, то забудь про это!
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=10&per-page=50#Post2032892011

    Tarz
    В ответ на: ИМХО лет 8-10 назад (ну 7-8) это еще могло хоть как-то выстрелить, но сейчас..... :dnknow:
    Можем вернуться к этой теме когда проект запустится, и можно будет посчитать цыплят, но повторю, с моей точки зрения все это будет на грани самоокупаемости, а уж вести речь про отбитие кап. затрат..... :шок:
    Ну может быть внуки собов дождутся, не знаю.
    З.Ы. это тот редкий случай когда я буду рад ошибиться.....
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=10&per-page=50#Post2032892741

    adambereg1
    В ответ на:
    В ответ на: От этого аппартаменты на сдачу не становятся уютнее, особенно если они в все сдаются в одном доме. 99% это подубитый МОП и сами аппартаменты.
    я помню, что этот ответ был на пост про "Инские холмы" - а чем неуютно снимать в таком комплексе апартаментов? чем лучше снимать квартиру в обычном жилом доме?
    если в Инских будет организовано всё на высоком уровне, как, например, в Парк Резиденс
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=10&per-page=50#Post2032901081

  • adambereg1
    В ответ на: но для посуточной аренды, на мой взгляд, квартиры в домах ЖК Флотилии отлично подходят - знаковое место, отличная инфраструктура, пешая близость центра, отличные виды из окон
    всё, что нужно гостям города
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=11&per-page=50#Post2034135691

    palladiiresurs
    В ответ на: Не могу не согласиться. Но есть предпосылки, что и на посуточную аренду цены могут поползти вниз. В городе уже в обозримой перспективе вырастут несколько апарт-комплексов, которые оттянут от квартир значительную часть клиентов. Тот же апарт-ривер с прекрасным видом на реку и своей набережной мной рассматривался как объект для посуточной аренды. Но потом сделав небольшой анализ количества апартаментов в здании и понимая, что не я один такой умный буду, а сотни желающих сдать по суткам в одной локации, да что там локации в одном объекте будут перебивать ценами друг друга и косвенно влиять на остальные предложения. В городе многие отели стоят полупустыми. Тут нужно бить очень прицельно в таком бизнесе, иначе затраты на подготовку такого бизнеса будут критически велики по сравнению с доходностью. Конкуренция всё выше и выше. Строится жилья очень много в городе. Очень много берут для последующей пересдачи. Гости города конечно имеются, но столько ли их в реальности, чтобы заселить даже половину того, что сейчас сдаётся, хоть посуточно, хоть помесячно. В плане доходов с аренды Новосибирск такой себе город. И я был бы рад ошибаться :миг:
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=11&per-page=50#Post2034136041

  • adambereg1
    В ответ на: очень многие критикуют четвёртый мост, который а) будет платным, б) загоняет город в невыгодное концессионное соглашение, в) в существующем проекте не решает многих транспортных проблем Новосибирска...

    но четвертый мост соединит ул. Станционную с Красным проспектом и Ипподромской магистралью через развязку на площади инженера Будагова
    соответственно, маршрут от аэропорта Толмачёво через четвёртый мост станет скоростным и самым коротким и удобным путём в центр города и вообще на правый берег...

    комплекс "Инские холмы" станет, практически, первым зданием, который увидит путешественник, следующий из аэропорта
    дополнительный стимул поселиться именно в этом апарт-комплексе
    станет ли "Инские холмы" более привлекательным в этом случае?
    или это всё мои попытки подогнать действительность под свои ожидания?
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034361451

    andrei4444
    В ответ на: Зачем вообще путешественнику ехать в наш город, чтобы что?
    Я в нашем городе не вижу ничего привлекательного с точки зрения туризма, только если с соседних регионов , но это чисто шоппинг.
    Для командировочных важнее локация и сервис и если контора нормальная и нормальный бюджет на гостиницу , то по мне лучше жить в гостинице.
    По съемным картирам живут или в долгую или кроилово, ну или пить и < п.5 > таскать .
    Инские холмы удобно если на набережной бегать или гулять ежедневно или ездить в сторону Академгородк и Бердск , пробка сюда-ты туда и вечером наоборот.
    Опять же спереди большевичка, сзади жд дорога.
    Относительно моста Октябрьский мост должен быть закрыт на капитальный ремонт, тогда хочешь -не хочешь придётся по платному, т.к. На других будет адъ и Израиль
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034362671

    adambereg1
    В ответ на:
    В ответ на: Зачем вообще путешественнику ехать в наш город, чтобы что?
    Я в нашем городе не вижу ничего привлекательного с точки зрения туризма, только если с соседних регионов , но это чисто шоппинг.
    ну это да, город не особо богат на всемирно известные достопримечательности
    тем не менее, туристы в город едут
    и хорошо бы (хорошо для инвестора в "Инские холмы"), чтоб туристы выбирали для остановки хороший апарт-комплекс, который сразу попадается на глаза при въезде в город (при съезде с нового моста)
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034364711

    adambereg1
    В ответ на:
    В ответ на: По съемным картирам живут или в долгую или кроилово, ну или пить и < п.5 > таскать .
    есть представления, ограниченные моим скромным опытом
    я много ездил и по стране, и за пределами
    бывало неделями был в дороге, а бывало задерживался на несколько недель в каком-нибудь городе
    и если приезжаешь не на день - выбираешь апарт, а не отель
    есть кухня и возможность готовить самостоятельно, а не питаться в неизвестных тошниловках в чужом городе (для меня это важно, ибо я брезглив ко всяким макдональдсам и ростиксам)
    есть возможность постираться
    и вообще можно чувствовать себя в более домашней обстановке

    поэтому у апартаментов и у квартир в посуточную аренду есть свой клиент
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034364801

    Алексий
    В ответ на:
    В ответ на: который сразу попадается на глаза при въезде в город (при съезде с нового моста)
    а сколько туристов заселяются в то, что попадается на глаза, а не заранее выбирает место размещения до прилёта через онлайн-сервисы? :biggrin: и не знаю, что там будет к моменту постройки моста, но сейчас при ценовой войне агрегаторов такси и расподлюченности пассажиров низкими ценами, проезд по четвёртому мосту за +100+150 ну никак не вписывается :biggrin:
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034365111

  • palladiiresurs
    В ответ на: Ещё раз мои 5 копеек в эту тему. Вроде как речь идёт об инвестициях в недвижимость, так?) Заменим слово инвестиции на более привычное - вложения с целью получения дохода, прибыли, маржи. Кому как удобно. Также рассматривал данную сферу. Вот мои наблюдения. Есть одна локация. Неважно где, но если кратко. Новый современный дом. По линии метро. Именно по линии, а не в 15 минутах пешей доступности. Когда дом сдался через пару месяцев там появилась однокомнатная студия по суткам в аренду с ценником 2 тыр/сутки. Свежий ремонт, полный комплект новой техники и тд и тп, вообщем всё с иголочки. Через месяц появилась ещё одна там же. по 1800р/сутки. Первый тут же поставил 1700. Спустя месяц - третий, четвертый. И знаете почем сейчас там эти студии в аренду? Во первых их ни много ни мало, а целых 7 сдаётся. Это только студий, двухкомнатные даже не рассматриваем. Цены от 1200 до 1300 рублей в сутки. Стоимость студии без ремонта от 3 млн... + ремонт и техника. И что то мне подсказывает, что если сейчас позвонить по этим объявлениям - то они не все заняты точно. То есть загрузка всех этих апартаментов на 2/3 в очень хорошем варианте. Грубо говоря получается проще сдать в помесячную за 20, чем те же 20 получить по итогу месяца, только затрахавшись рекламой, уборкой, стиркой, глажкой и прочими прелестями. А к чему это всё? А к тому, что туда куда движутся массы инвесторов надо не покупать, а брать ноги в руки и вперед выходить. Какая будет арендная ставка когда СОТНИ апартаментов вылезут на рынок в инских холмах...? 1000 в сутки? 800? И у всех всё новое. Муха не сидела. А когда в 500 метрах запустят апарт-ривер со своими сотнями апартаментов? Не 5-7 квартирами даже, а сотнями аналогичных предложений в ОДНОЙ ЛОКАЦИИ! По 300 рублей будете сдавать и сами убираться в номере после гулянок, ну ладно, пускай после добропорядочных путешественников :миг: Если тема про инвестиции, то я не знаю можно ли такую доходность с таких вложений считать инвестициями, а не закапыванием денег в свои иллюзии о туристическом трафике. Но Новосибирске его нет. СОТНИ мили отелей по схожи ценам, только с завтраками ещё в номер, сауной и прочими плюшками. Позвоните в любой из них - ОНИ ПУСТЫЕ, либо полупустые.

    Моё мнение - это НЕ инвестиция. Это поход за стадом .... которое идёт в пропасть и в самом скоро времени будут сначала сбивать друг другу цены и кто раньше всех поймёт что овчинка выделки не стоит тот начнет выходить из этих самых "доходных домов". Тут у кого то в подписи есть фраза типа - бизнес и инвестиции, это про то, когда ты знаешь то, чего не знают другие. Но я уверен, что найдутся те, кто захочет поиграть в рантье. И чем больше таких желающих тем ниже мы увидим цены на аренду в самое ближайшее время. У нас не Москва, не Питер, не Нячанг или Амстердам, где сдаётся на ура любая конура в любом состоянии. Там туристический поток изменяется миллионами в МЕСЯЦ, а не тысячами в год. Не загрузите вы никогда свои хоромы работой. Если ошибусь, потом расскажете как я был не прав. :drinks:
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034365481

  • andrei4444
    В ответ на: Вам конечно в логике не откажешь, но вы как инвестор слишком оптимистичны и рассматриваете оптимистичный путь развития, а особенно в нашей стране надо рассматривать скорее негативный сценарий или средний.
    Рядом с инскими холмами нет центра деловой активности, нет центра шоппинга, нет оперного театра и ленина(если это брать за достопримечательность)
    Если мост будет пустой то есть шанс ,что там например будут селиться участники какой нибудь выставки на Экспоцентре, удобная логистика. Но выставки на экспоцентре такие смешные, (это же не гуаньжоу и не Москва/Питер) на них рассчитывать тоже так себе вариант.
    И как будет мост реализован вопрос, вон бугринский пустой на на съездах / заездах -полная ж..а
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034365541

    wiza
    В ответ на: Товарищ вложился в Джет1, другой вложился в Джет2.
    Все иллюзии прошли сразу после вложения.
    Дом на дороге с узкой полосой рекреации и железной дорогой 24/7/365.
    Метро далеко.
    И вообще ВСЁ далеко и надо идти, идти и идти.
    Сервис с русской спецификой от иностранных "гостей".
    Коммунальные (постоянные) без 2х рублей 50, плюс все переменные коммунальные.
    И 400 хозяев в одном подъезде (это намного хуже, чем плохо).
    Хозяева небогатые и не умные (почти все без машин, не ценят за те же деньги отдельные квартиры, доступность инфраструктуры и прочие "детские болезни" на фоне рекламы).
    Апартаменты Джет - это сокрее всего общага.
    Очень дорогая общага с маркетинговым обманом.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034367171

    palladiiresurs
    В ответ на: Апартаменты - модный прогрессивный тренд в недвижимости. Ниша для застройщиков хайповая. Берите Господа пока горячее, пока есть, пока не разобрали... Сколько было восторгов про эти Джеты, практически каждый риэлтор кричал в три горла - обратите внимание на Джет!!! Посмотрите как взлетела цена! Джет 2 - спешите спешите спешите! Че то всё затихло.. Джееет ау... Только недавно вспоминал про них, кстати. Как там у вас дела? Ауууу... разбогатели? Управляете апартаментами?) И все эти туда же рано или поздно. 1 выставка на весь город, со своей же гостиницей, и "масса" иных достопримечательностей города так и манят туристов. Так и манят... Рынок УЖЕ перенасыщен. И не сегодня и не вчера, а давно. А вышеописанное состояние некогда распиаренного Джета ярко характеризует то, что ждёт и остальные. Поживём - увидим. Но думаю, что ничего нового :миг: Огромная конкуренция, ставки аренды на грани рентабельности, как следствие отсутствие денег на сервис, уборку, коммуналку - новая платная общага. Веллком!
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034367691

  • adambereg1
    В ответ на: согласен, что в ближайшие несколько лет ситуация с посуточной арендой серьёзно изменится - квартиры, например, вообще выпадут из оборота и апартаменты чуть меньше, чем полностью заменят посуточные квартиры

    сколько в Нске посуточных квартир? по данным букинга и airbnb - около 800
    допустим какие-то квартиры проходят мимо этих площадок, какие-то квартиры просто зарегистрированы на букинге и активно не сдаются... в общем, не более 1000 квартир и они вместе с отелями закрывают потребности в секторе гостеприимства в новосибирске

    теперь, что произойдёт в Нске в ближайшие годы

    будут вводиться в строй несколько специализированных комплексов, заточенных под арендный бизнес
    Джет2 - 497 апартаментов
    Гранит - 250 апартаментов
    Инские холмы - около 2000 апартаментов
    с пробуксовками, но всё же строится Снежная миля, а это ещё около 500 апартаментов
    анонсирован БонАпарт на Ядринцевской - 300 апартаментов
    уже готовые первый Джет (180 апартов) и Парк Резиденс (190 апартов)
    есть ещё Жуковка (145 апартов) и Resident (120 апартов)

    наверняка будут всплывать небольшие проекты типа Ленинграда, причём в локациях получше, чем далёкая Ленинградская, 349
    и это из того, что мы уже знаем - наверняка в 2020 году ещё кто-то из застройщиков анонсирует свои новые проекты

    то есть в Новосибирске в ближайшие пять-семь лет появятся специализированные комплексы, ориентированные на приём гостей с номерным фондом более 4000 апартаментов
    это реально много - к примеру, весь совокупный номерной фонд гостиниц и отелей Новосибирска не превышает 3000 номеров

    даже если всего лишь половина апартаментов выйдет на рынок посуточной аренды, они закроют всю потребность в отрасли гостеприимства на многие годы вперёд...
    как думаете, что останется тем, кто сдаёт посуточно квартиры? какая доля рынка? какой процент заполняемости у них останется?
    скорее всего, они потеряют значительную часть своих клиентов
    допустим, за счёт особого сервиса и неповторимого уюта кому-то и удастся удержаться на плаву, но о высокой доходности придётся забыть

    останутся несколько крупных игроков, у которых в субаренде по 50-100 квартир, которые смогут зарабатывать на объёмах и малой марже
    те, что помельче не смогут выжить
    я сейчас, конечно же, про тех, кто набрал квартир в субаренду
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034373781

    adambereg1
    В ответ на:
    В ответ на: согласен, что в ближайшие несколько лет ситуация с посуточной арендой серьёзно изменится - квартиры, например, вообще выпадут из оборота и апартаменты чуть меньше, чем полностью заменят посуточные квартиры
    я сейчас объясню, в чём, на мой дилетанский взгляд, преимущество апартаментов перед посуточными квартирами

    оптимизация
    желательно, чтобы все номера-квартиры были в одном месте, в одном доме, в идеале на одном этаже, а не раскиданы по городу - это всерьёз оптимизирует процесс обслуживания
    апарты сконцентрированы в одном комплексе, квартиры - обычно нет
    в апарт-комплексах легче обеспечить должный уровень сервиса, охраны

    кластеризация
    у этого слова много применений, для нашей темы наиболее близко вот это значение https://ru.wikipedia.org/wiki/Кластер_(экономика)
    понятия мультиплицирующий эффект и синергия тоже можно погуглить, но уверен, что вы их знаете, они на слуху
    апарт-комплекс, так как это задумано в "Снежной миле" или в "Инских холмах", предоставит гостю города полный набор городских функций (жильё, деловое или рабочее пространство, ритейл, общепит, фитнес, мультиплекс)
    в Новосибирске в жилых комплексах это в полной мере реализуется в Европейском береге, не в полной мере - в МилкХаусе, квартале Декабристов, Бульварном переулке... ну может где ещё...
    это ценится

    маркетинг
    в условиях жёсткой конкуренции важно, чтобы квартира была ассоциирована с хорошим брендом, например, при прочих равных квартира в жилом комплексе "Флотилия" будет значительно востребованней квартиры в ноунэйм доме по адресу Серебренниковская, 4/1 или Максима Горького, 95
    ну потому что Флотилию знают все, а дом по обычному какому-то адресу 90% новосибирцев и 100% иногородних будут искать на карте
    если апарт находится в "Инских холмах" или "Снежной миле" зачастую не нужно будет специально объяснять где это - бренд комплекса добавит узнаваемости
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034373801

  • adambereg1
    В ответ на:
    В ответ на: Апартаменты Джет - это сокрее всего общага.
    Очень дорогая общага с маркетинговым обманом.
    ну, возможно, что в Джете сформировался такой жилой микроклимат (хотя, мне думается, вы сгущаете краски)
    100%, что в рекламируемом мной ранее Ленинграде было бы ещё общежитнее, чем в Джете
    но есть, например, Парк Резиденс - что скажете про этот апарт-комплекс?
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=12&per-page=50#Post2034373811

    palladiiresurs
    В ответ на:
    В ответ на: 4000 конкурентов только в Холмах...
    2000 конкурентов. Да даже пускай 1000. ТЫСЯЧА Карл! при 7 предложениях в одном доме цена упала на аренду почти в 2 раза. А тут 2000 номеров.. У меня нет слов. Либо Вы признанный мастер маркетинга и именно Ваши апартаменты будут выбирать среди других 2000 Холмовских. Ну тогда вопрос исчерпан :drinks:
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=13&per-page=50#Post2034376211

  • adambereg1
    В ответ на: как то собирался я написать про посуточную аренду

    есть несколько путей
    - самомостоятельно заняться посуткой
    денег получается немного больше, чем при долгосрочной аренде, но хлопот несомненно больше - нужно каждый день быть в тонусе, самостоятельно производить уборку, стирку, заселять и выселять гостей
    ярмо - без праздников и выходных
    так что это мимо

    - передать квартиру в субаренду
    такие предложения поступают постоянно собственникам приличных 1к квартир рядом с метро
    особых финансовых выгод от такого формата использования недвижимости нет
    главный аргумент у тех, кто звонит и предлагает забрать квартиру в субаренду - лучшая сохранность квартиры и больший контроль за арендаторами
    собственник получает обычную ставку месячной аренды
    не вижу причин отдавать своё имущество кому-то для его обогащения
    тоже мимо

    - передать квартиру управляющей компании под их доходную программу
    в "Парк Резиденс" это организовано застройщиком, в "Инских холмах" и "Граните" тоже обещают
    гарантий больше, чем отдавать квартиру в субаренду физлицу, доходность обещают невысокую, примерно в 5-7% годовых - это несколько ниже ставки помесячной аренды, зато можно забыть про хлопоты и вспоминать про свой апарт только когда деньги приходят на карту
    ну это для пенсионеров отличный вариант - сдал, уехал в крым или на пхукет и не паришься

    - собраться нескольким собственникам и организовать свою службу сервиса - нанять управляющего или сервис-менеджера, клининг, прачечную, нести затраты на маркетинг и рекламу, платить налоги
    можно добиться доходности несколько выше, чем при помесячной аренде, но нужна грамотная организация процесса, чтобы доход не был съеден расходной частью
    грубый подсчет показывает, что для достаточной доходности под этой идеей нужно объединиться собственникам не менее 20 апартаментов
    идеально, если они в одном жилом комплексе, а ещё лучше на одном этаже

    поэтому большой комплекс типа "Инских холмов" для этих целей подходящий вариант - можно масштабироваться при сдаче второй и третьей очереди сити-квартала
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=15&per-page=50#Post2034412101

    теплый_пол
    В ответ на:
    В ответ на: как то собирался я написать про посуточную аренду

    есть несколько путей
    - самомостоятельно заняться посуткой
    актуально, если нет хобби или основной работы, своего бизнеса

    В ответ на: - передать квартиру в субаренду
    быстро придет в негодность, какие бы чудные чудеса не обещала контора, главная её цель, отжать с фатерки по максимуму

    В ответ на: - передать квартиру управляющей компании под их доходную программу
    сказки про белого бычка, в наших реалиях, заточенные только на продажу перечисленного неликвида, да ещё и с дурной головы, купленного в одном месте локации, что сразу снижает спрос на потенциального клиента

    В ответ на: - собраться нескольким собственникам и организовать свою службу сервиса - нанять управляющего или сервис-менеджера, клининг, прачечную, нести затраты на маркетинг и рекламу, платить налоги
    а вот это, пожалуй, самый разумный вариант, который понянет тот же студент или какое чадо знакомого, молодой душой пенсионер на вольных хлебах, для опыта или просто закрыть окно, за скромное вознаграждение, а именно %, а не оклад. Сие действие вполне подсильно на 10 объектов для одного человека.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=15&per-page=50#Post2034414121

    Developer
    В ответ на:
    В ответ на: а вот это, пожалуй, самый разумный вариант, который понянет тот же студент или какое чадо знакомого, молодой душой пенсионер на вольных хлебах, для опыта или просто закрыть окно, за скромное вознаграждение, а именно %, а не оклад. Сие действие вполне подсильно на 10 объектов для одного человека.
    Точно также квартира убьется, потому что никто не будет делать поддерживающий ремонт. Помыл пол по морскому, перестелил белье и вперед. А прошаренный чел еще и сдаст вашу квартиру, а вам скажет, что мол простой.
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=15&per-page=50#Post2034418031


    теплый_пол
    В ответ на:
    В ответ на: Точно также квартира убьется, потому что никто не будет делать поддерживающий ремонт. Помыл пол по морскому, перестелил белье и вперед. А прошаренный чел еще и сдаст вашу квартиру, а вам скажет, что мол простой.
    поэтому и был озвучен список претендентов, чтобы меньше заморачиваться оттачиванием контроля, а интерес у прямого наёмного гораздо больше, на перспективу, а в фирме будет прокладка в виде директора, который много не отстегнет со своего кармана, отсюда и соответственное отношение конечного исполнителя, при выполнении санитарно-показательных функций ..
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=16&per-page=50#Post2034425231

  • adambereg1
    В ответ на: ЗАРУБЕЖНЫЕ ТУРИСТЫ ЕДУТ В МОСКВУ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И НОВОСИБИРСК

    Сервис для планирования путешествий OneTwoTrip выяснил, в какие российские города чаще всего прилетают его зарубежные клиенты. В топе помимо двух столиц оказались Новосибирск, Калининград и Сочи.

    Тройка лидеров не меняется последние два года: больше всего авиабилетов из-за границы покупают в Москву, Санкт-Петербург и подмосковный город Жуковский, где расположен международный аэропорт (сюда прилетает, к примеру, белорусская компания Belavia). При этом в 2019 году несколько вырос турпоток в Москву (+2,8%), а в Санкт-Петербург, наоборот, стали летать чуть реже (-4,6%).

    На четвертом месте наиболее популярных у туристов российских городов в 2019 году оказался Новосибирск, который прежде располагался на седьмой строке рейтинга. Столица Сибири сместила вниз Калининград, Сочи и Краснодар; при этом спрос на билеты во все эти города немного вырос.
    В 2019 году в топ также вошел Владивосток, а вот Ростов-на-Дону, который в 2018 располагался на девятой строчке, стал менее популярен.
    aviaport ru


    а вы говорите - Новосибирск не популярен
    .)

    так что, возможно, у посуточной аренды в Нске есть будущее
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=16&per-page=50#Post2034438071

  • Всегда интересовало несколько вопросов про апартаменты:
    - какова кадастровая стоимость будет
    - какова ставка налога будет 1,5% ,или 2 % от кадастровой стоимости
    если взять 2млн рублей , то налог в год 40т.р , плюс надо Ип оформлять это еще налог 6-13%... и скорее
    всего ставки налога будут ежегодно расти (

  • В ответ на: Всегда интересовало несколько вопросов про апартаменты:
    - какова кадастровая стоимость будет
    - какова ставка налога будет 1,5% ,или 2 % от кадастровой стоимости
    если взять 2млн рублей , то налог в год 40т.р , плюс надо Ип оформлять это еще налог 6-13%... и скорее
    всего ставки налога будут ежегодно расти (
    уже отвечал на этот вопрос здесь
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=3&per-page=50#Post2031755951
    В ответ на: есть страхи, связанные с ожидаемыми непомерными расходами на содержание апартаментов

    общался с покупателем студии в первом Джет на Железнодорожной, 15
    Джет (Jet) это комплекс апартаментов неподалеку от метро Гагаринская, то есть нежилая недвижимость и казалось бы там должны быть налоги на недвижимость высокие и расходы на коммуналку - люди этого пугаются
    так вот, покупательница заплатила по итогам 2018 года имущественный налог на свой 1к апарт - 1 тыс. руб.
    эту квартиру (апарт) площадью 33 кв.м она купила на этапе строительства за 2,1 млн руб., сейчас с ремонтом рыночная цена этой квартиры около 3,0 млн руб., но кадастровая стоимость оказалась 350 тыс. руб... при такой цене налог на нежилую недвижимость составляет 0,3% вместо 2% (налог 2% возникает при цене недвижимости от 0,5 млн руб.)
    моя знакомая была приятно удивлена .)

    по цене коммуналки - она не замечает особой разницы, чем если бы она жила в обычном жилом доме и платит около 2500 рублей в месяц вместе со счётчиками
    В ответ на: плюс надо Ип оформлять это еще налог 6-13%...
    а ИП зачем оформлять?
    или если сдавать посуточно? тогда - да
    если посуточно сдавать квартиры - тоже придется ИП оформлять, без вариантов

  • вообще, про налоговые ставки и кадастровую стоимость апартаментов можно узнать ещё и в "Парк Резиденс"

  • В ответ на: уже отвечал на этот вопрос здесь
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=3&per-page=50#Post2031755951
    а здесь другой форумчанин подтвердил мои слова
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=4&per-page=50#Post2031791671я

    Realtor
    В ответ на: Не поверил и проверил в Росреестре - действительно, кадастровая стоимость у объектов смешная. Я посмотрел пом. №1 и вышла стоимость 140598 руб. (определена 07.09.2016) за 26,6 кв.м. Как может у помещения 26,6 или 33 кв.м. в ЖД р-не быть кадастровая стоимость 140-350 т.р.? Чудеса, но для собственников это плюс.

    3500 коммуналка за 33 кв.м. - тоже более-менее в рамках нынешних реалий по МКД.

    Из частных минусов, с которыми я столкнулся в 2017 г. при мониторинге этого объекта для клиентки:
    1. Прописаться невозможно .
    2. Опека не разрешает встречную сделку при продаже недвижимости несовершеннолетнего, т.к. это всё-таки не квартира.

    Субъективное моё мнение: если % ставки банка и страховщиков не увеличенные за ипотеку (или есть наличка) , если формат дома/придомовой и помещения устраивает, если останется такая же кадастровая стоимость с коммуналкой и прописка не важна, если застройщик вовремя сдаст упомянутый новострой с аппартаментами, то вполне можно пользоваться самому или сдавать в аренду. Заморочки с опекой не так часты, поэтому можно этим минусом пренебречь.

  • У меня вопрос к Вам, когда построят Тополевую 5? Понятно, что у Вас есть "субъективное мнение" с объективным проблема... Гостиница, фонарь, аптека... Бассейна нет, но есть реклама света... Я вижу свет... :ха-ха!:

  • Итак, квартиры в посуточную аренду

    Чтобы не отдавать основную долю прибыли тем самым шустрякам с субарендой нужна соорганизация нескольких собственников.

    я уже писал здесь
    В ответ на: adambereg1
    - собраться нескольким собственникам и организовать свою службу сервиса - нанять управляющего или сервис-менеджера, клининг, прачечную, нести затраты на маркетинг и рекламу, платить налоги
    можно добиться доходности несколько выше, чем при помесячной аренде, но нужна грамотная организация процесса, чтобы доход не был съеден расходной частью
    грубый подсчет показывает, что для достаточной доходности под этой идеей нужно объединиться собственникам не менее 20 апартаментов
    идеально, если они в одном жилом комплексе, а ещё лучше на одном этаже
    В ответ на: теплый_пол
    а вот это, пожалуй, самый разумный вариант, который понянет тот же студент или какое чадо знакомого, молодой душой пенсионер на вольных хлебах, для опыта или просто закрыть окно, за скромное вознаграждение, а именно %, а не оклад. Сие действие вполне подсильно на 10 объектов для одного человека.
    Мне представляется, в качестве сервис-менеджера тут нужен не пенсионер или студент, а профессиональный управляющий, завязанный на оклад, систему мотивации от консолидированного дохода с этого пула квартир и строгий контроль от собственников.
    Да, придётся платить не 20-30 тр в мес., а 50-70 тыс. (с учётом налогов), но на мой взгляд это того стоит.
    Из затрат ещё клининг, прачечная, туалетные и кухонные расходники. На 20 квартир это по грубым расчётам 100-140 тыс., если не самим стирать-мыть, а передать на аутсорсинг.
    Маркетинг - отдельная тема и тут есть много идей, о которых не стоит здесь рассказывать. Примерный бюджет на 20 квартир - 30-50 тыс. руб. в месяц.

    Итого 200-250 тыс. в месяц расходная часть.
    При увеличении масштабов до 30-40 квартир можно уменьшать удельные расходы или увеличивать расходы на маркетинг и рекламу.
    Доходы сложно прогнозировать, но полагаю всё равно это будет выше, чем если квартиру эксплуатировать в помесячной аренде или отдать в субаренду.

    В идеале, если все квартиры будут расположены в одном районе или даже в одном жилом комплексе. Лично в своих расчётах я ориентируюсь на тех, кто купил или купит апарты в Инских холмах. Плюсы этого комплекса я уже описывал в соседней теме - локация, инфраструктура, транспортная доступность, возможность организовать охрану и контроль, возможность масштабировать после сдачи второй и третьей очередей "Инских холмов".
    Ну и время ещё есть - больше года до сдачи в эксплуатацию, можно успеть собраться, соорганизоваться, детально всё рассчитать и подготовиться. Готов встречаться с заинтересованными людьми в оффлайне и разговаривать.


    Хочу услышать ваше мнение и критику. Но только не по "Инским холмам" (об этом мы можем в тематической ветке поговорить), а по такой организации посуточной аренды - в чем вам видятся проблемы, что я упустил. Может я в своих иллюзиях летаю и оторвался от реальности.


    .

  • Каким образом планируете взыскивать повреждения имущества? Прожжёный сигаретой диван, разбитый экран телевизора или окно, сломанный смеситель, украденный халат, полотенца и тд? Паспорт в залог?

  • Ездил я недавно в европы. Через букинг арендовал апартаменты за 50 евро / ночь.

    Что мне ужасно понравилось - я не видел хозяев. Реально, они прислали мне на почту два кода: 1) код к входной двери 2) код входа в номер. И обучающее видео на Youtube, как этими кодами пользоваться. Я просто зашел в апы как к себе домой без встреч, согласований, ключей, актов, договора из рук в руки и передачи налички. На следующее утро также выехал и поблагодарил хозяев по вотсапу. Это был самый прекрасный съем, учитывая то, что апартаменты были кристально чистыми, со свежим ремонтом и бытовой техникой.

    Что меня озадачило - бытовая техника, хороший ремонт, клининг: как они не боятся, что приедет условный "русский" и прожгет дыру в диване или оторвет дверь у стиральной машины, или набухается и спалит чего-нибудь, и все это удовольствие за 40 евро. Думаю дело в страховке. Вся бытовая техника и сами апартаменты застрахованы от этих рисков и их страховая сначала покроет убытки, а потом будет разбираться. В связи с этим вопрос: А наши страховые так работают?

    В общем мне нравится идея - сдавать апартаменты бесконтактно и безнально. Но почему-то есть сомнения, что это пригодно для нашей ментальной и законодательной базы. В этом случае задача управляющего резко упрощается - нет работы с наличкой, нет очной работы с клиентами - остается работать по маркетингу, клинингу, страховым (?).

  • В ответ на: Что меня озадачило - бытовая техника, хороший ремонт, клининг: как они не боятся, что приедет условный "русский" и прожгет дыру в диване или оторвет дверь у стиральной машины, или набухается и спалит чего-нибудь, и все это удовольствие за 40 евро.
    Всё проще. У них есть данные твоей карты. Они сумму ущерба просто счарджат с карты и всё. В прокате точно такая же система. Ущерб не покрываемый страховкой они списывают с карты.

  • В ответ на: Мне представляется, в качестве сервис-менеджера тут нужен не пенсионер или студент, а профессиональный управляющий, завязанный на оклад, систему мотивации от консолидированного дохода с этого пула квартир и строгий контроль от собственников.
    А если какой-нибудь из собственников будет приплачивать менеджеру по хабаровску ежемесячно, то его (собственника) хаты будут сдавать чуть более лучше ))

  • В ответ на: Каким образом планируете взыскивать повреждения имущества? Прожжёный сигаретой диван, разбитый экран телевизора или окно, сломанный смеситель, украденный халат, полотенца и тд? Паспорт в залог?
    Росгосстрах. Полис страхования имущества. Ставки от 800 до 8000 руб. в год в зависимости от оценки имущества на студию 28 кв.м.

    Показать скрытый текст
    Что можно застраховать
    Конструктивные элементы квартиры.
    Это квартира без учета инженерных коммуникаций и отделки, а также несущие элементы (стены и перегородки, предусмотренные типовым проектом, перекрытия, балконы, лоджии).

    Внутреннюю отделку и инженерное оборудование
    все работы по отделке (штукатурные, малярные, стекольные, обойные, облицовочные);
    напольные покрытия, входные и межкомнатные двери (включая дверные коробки) и окна (включая остекление);
    стационарное сантехническое оборудование, газовые и электроплиты, камины, кондиционеры, электропроводку, теле- и радиоантенны;
    системы газо-, тепло-, электро-, водоснабжения, различных видов очистки, отопления, вентиляции, кондиционирования, канализации, удаления отходов, в том числе подключенное к ним оборудование.

    Домашнее имущество. Все предметы обстановки, удобства, обихода
    мебель, карнизы и жалюзи;
    бытовую технику и электронику;
    одежду и обувь;
    ковры и текстиль, в т. ч. постельные принадлежности;
    посуду и предметы для сервировки стола;
    иные предметы домашнего имущества, предназначенные для удовлетворения культурно-бытовых и иных потребностей.

    Гражданскую ответственность
    Имущественные интересы, связанные с обязанностью компенсации ущерба, причиненного действиями страхователя имуществу, здоровью или жизни третьих лиц.

    Несчастный случай
    Страхование людей, находящихся в квартире во время страхового случая, от травм, которые могут произойти в результате пожара, взрыва газа, действий грабителей.
    Скрыть текст


    Вот вопрос - а с выплатами у Росгосстраха как? Оплачивают без проблем или приходится судиться?



    .

  • В ответ на: Каким образом планируете взыскивать повреждения имущества? Прожжёный сигаретой диван, разбитый экран телевизора или окно, сломанный смеситель, украденный халат, полотенца и тд? Паспорт в залог?
    страхование имущества
    денежный залог
    паспорт в залог

  • В ответ на: Ездил я недавно в европы. Через букинг арендовал апартаменты за 50 евро / ночь.

    Что меня озадачило - бытовая техника, хороший ремонт, клининг: как они не боятся, что приедет условный "русский" и прожгет дыру в диване или оторвет дверь у стиральной машины, или набухается и спалит чего-нибудь
    денежный залог оставляли при заказе?

  • В ответ на: Всё проще. У них есть данные твоей карты. Они сумму ущерба просто счарджат с карты и всё. В прокате точно такая же система. Ущерб не покрываемый страховкой они списывают с карты.
    а если неправомерно спишут? потом можно это оспорить?

  • В ответ на: А если какой-нибудь из собственников будет приплачивать менеджеру по хабаровску ежемесячно, то его (собственника) хаты будут сдавать чуть более лучше ))
    В ответ на: adambereg1
    управляющий, завязанный на оклад, систему мотивации и строгий контроль от собственников
    нужно придумать как контролировать и сделать деятельность прозрачной для всех участников
    продвинутая CRM-система с возможностью отслеживать все заказы в реальном времени?


    В ответ на: GLYA4b18R9K
    В общем мне нравится идея - сдавать апартаменты бесконтактно и безнально
    может менеджер вообще не сможет выбирать - какие именно апарты или квартиру отдать очередному гостю?



    .

    Исправлено пользователем adambereg1 (26.11.19 12:16)

  • Почти нереально. Но вообще они фиксируют повреждения имущества и должны предъявлять доказательства по требованию букинга.

  • В ответ на: нужно придумать как контролировать и сделать деятельность прозрачной для всех участников
    продвинутая CRM-система с возможностью отслеживать все заказы в реальном времени?
    Т.е. опять геморрой для собственника или расходы еще и на контролера. Стоимость CRM - еще один расход и очень немалый, ибо стоимость программы, лицензия на каждого пользователя (включая собственников), обслуживание и поддержка, а еще интеграция с сайтами типа букинга. И вообще на кого покупать CRМ? На одного из собственников или создавать юрлицо? Скорее всего, иначе как делить расходы на з/п и выручку с букинга7

    В ответ на: может менеджер вообще не сможет выбирать - какие именно апарты или квартиру отдать очередному гостю?
    Ну. в процессе можно же предложить и заменить квартирку. Вы прям в автодилерам не ходили. Они расскажут как заманить клиента на одну комплектацию, а всучить другую дороже или какую надо по плану продать.

  • В ответ на: Стоимость CRM - еще один расход и очень немалый, ибо стоимость программы, лицензия на каждого пользователя (включая собственников), обслуживание и поддержка, а еще интеграция с сайтами типа букинга.
    Надо поискать - может есть специализированные решения.

  • В ответ на: Всё проще. У них есть данные твоей карты. Они сумму ущерба просто счарджат с карты и всё. В прокате точно такая же система. Ущерб не покрываемый страховкой они списывают с карты.
    100% ,просто не все читают полные условия сервиса через который бронируют, спишут только в путь
    Даже если не спишут, карта пустая или ещё что -то , то сервис компенсирует весь ущерб собственникам.
    Но в России это лет через 100 возможно будет и то в Москве или Питере

  • Что именно было за 50 евро и за 40??? Что-то не уловил связь. 40 евро со страховкой, 50 без? Или наоборот?

    Сам по себе...

  • В ответ на: за 50 евро и за 40?
    10 евро взял букинг, наверняка .)
    через букинг заплатил 50, а собственнику квартиры досталось 40

  • Он сначала округлил до 50€ , потом забыл и округлил до 40€

  • Товарищи, чего вы в эти 10 евро вцепились.Суть не в них. Суть в цивилизованной сдаче апартаментов. Кстати говоря, всегда, когда мне попадались хорошие и чистые апы с рейтингом 9.0+, это был семейный бизнес, где апы держали муж и жена. Убирали их при этом специально нанятые люди. И всякий раз, когда я попадал в клоповник (а приходилось), это были апы с управляющим и вот такими же бизнесменами скорее всего в роли собственников, собирающих деньги. Поэтому апы в масштабах - это грязный бизнес:улыб:в прямом смысле этого слова. У меня и ультрафиолетовый фонарик есть. Более пригодный формат для апов имхо это семейный бизнес - посадить тещу управляющей например. Как-то так. А все эти crm, управляющий, налоги сборы, страховки, управление пулом апов, юр. лицо - это уже на полноценный малый бизнес тянет, и заседать в его совете директоров как-то нет желания. Масштаб не тот. Вот если бы полностью инские холмы выкупить на троих, то да:улыб:но тут уже нет возможности.

  • В ответ на: Вот если бы полностью инские холмы выкупить на троих, то да
    на троих - это вы про кого?
    или вы про семейный бизнес - муж, жена, тёща?

    В ответ на: хорошие и чистые апы с рейтингом 9.0+, это был семейный бизнес
    клоповник, это были апы с управляющим и вот такими же бизнесменами
    ну это зависит от людей, которые в деле
    есть малый бизнес с высокой культурой и ответственными людьми

  • В ответ на: посадить тещу управляющей например
    :ха-ха!:

    Ну если цель бизнеса почаще видеть "вторую мать" которая будет совать свой нос куда положено и куда нет, то Ваш совет в яблочко. Для мазохистов))

  • https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034547071
    В ответ на:
    В ответ на: ипотечные ставки уже достаточно низкие, а арендные ставки подросли
    как сказать, года два тому назад аренда однешки посуточная 1600-2000 в спросе, а на сегодня и 1200 за счастье, а если идет речь про месячную, то там возможные риски простоя и амортизации ремонта, сведут уже картину к иному результату, банкуя уже из своего кармана, который может быть и пуст ..
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034548201
    В ответ на:
    В ответ на: как сказать, года два тому назад аренда однешки посуточная 1600-2000 в спросе, а на сегодня и 1200 за счастье, а если идет речь про месячную, то там возможные риски простоя и амортизации ремонта, сведут уже картину к иному результату, банкуя уже из своего кармана, который может быть и пуст
    про посуточную сложно говорить - только присматриваюсь, а помесячная - нет там простоев, если разумный подход и адекватные цены
    обновлять квартиру конечно придется, примерно раз в пять лет, но если не делать авторских ремонтов, то и затраты не слишком высоки (я сейчас про средний сегмент рынка)

    по поводу спроса на аренду
    как я уже писал, замечено, что в кризис миграция в Новосибирск растёт
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550391
    В ответ на:
    В ответ на: А вы сдаете сейчас кому-нибудь ?
    посуточно - сейчас изучаю вопрос
    и вижу, что потенциал у Новосибирска есть
    главное - найти правильный подход к организации процесса
    этот бизнес в Новосибирске абсолютно дикий
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550731
    В ответ на:
    В ответ на: Я к тому, что вы достаточно оптимистично все говорите, не беря риски в учет совсем, при посуточной аренде этих рисков в разы выше.

    А посуточно, ну не знаю, может кто-то и снимает в сибе конечно, но мне непонятно кто, у нас мне кажеться нет такого трафика. Да и цены ...я в Казани и Петербурге жил дешевле, но там есть хотя бы что смотреть.
    по посуточной аренде - тут есть соседний топик, где мне хотелось бы обсуждать все детали
    на мой взгляд, Новосибирск, конечно, не Питер, но и не заштатный городок, тут есть свой турист
    кто-то приезжает специально в город ради провести уикенд (соседние области и города)
    а кто-то по пути на Алтай или в Шерегеш (москвичи, например)
    Толмачёво даёт большой транзитный трафик и часть транзитных пассажиров всё-равно оказываются в городе и задерживаются на день-два
    иностранных туристов почти нет, ну только китайцы последние несколько лет - это, кстати, довольно перспективный турпоток... это пакетники, они не гости апартаментов, но такие туристы занимают отели и косвенно создают возможность посуточным частникам заработать
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034548241
    В ответ на:
    В ответ на: про посуточную сложно говорить - только присматриваюсь
    по поводу посуточной аренды
    конкуренция, несомненно, растёт и выживут на этом рынке не одиночки, сдающие одну-две квартиры, а сорганизованные сообщества арендодателей - то, что я сейчас планирую создать на базе Инских холмов...
    появляется возможность делить расходы и затраты, тратить больше на маркетинг и рекламу, поддерживать более высокий уровень качества
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550091
    В ответ на:
    В ответ на: конкуренция, несомненно, растёт и выживут на этом рынке не одиночки, сдающие одну-две квартиры, а сорганизованные сообщества арендодателей - то, что я сейчас планирую создать на базе Инских холмов...
    сообщества в одной локации - это утопия, имхо, выживут как раз одиночки, более гибкие по цене, у кого это доп доход (а не бизнес !) с приемлемым ремонтом и удачным расположением
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550321
    В ответ на:
    В ответ на: сообщества в одной локации - это утопия, имхо, выживут как раз одиночки
    как думаете, почему в Новосибирске рестораны и дорогие кафе сгрудились в трёх-четырёх локациях (ул. Ленина, Красный проспект, 17, район Дома быта)?
    или дешевые кафешки лезут на фудкорты торговых центров?
    или проспект Маркса в районе первых домов лет десять назад был переполнен обувными магазинчиками (сейчас тоже, но меньше)?
    или всякие специализированные строительные магазинчики кучкуются вокруг крупного магазина отделочных материалов?
    это же конкуренция!

    есть такое понятие кластеризация (отраслевая или продуктовая), когда вместе выжить легче - потребитель знает где найти конкретный товар/услугу и туда идёт специально для удовлетворения своих потребительских задач

    ну и, я уже в этой ветке писал об этом раньше, раскручивать свою услугу под известным жилым комплексом легче, чем ноунэйм
    "наше кафе на фудкорте ТЦ Аура" звучит понятней и проще, чем "мы находимся по адресу ул. Мармелюка, 18 вход со двора через арку в калитку позвоните собаки не бойтесь"
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550351
    В ответ на:
    В ответ на: выживут как раз одиночки, более гибкие по цене, у кого это доп доход (а не бизнес !)
    это ещё большая утопия
    когда конкуренция высока выживают профессиональные, но гибкие игроки (гибкие, значит не крупняк, а средние), которые могут оптимизировать расходы (за счёт масштаба) и которые могут поддерживать стабильное качество

    а одиночки, которые сдают одну-две квартиры отпрашиваясь с работы, когда нужно встретить клиента - это попадалово для любого гостя
    сегодня он забыл, завтра он забил, послезавтра запил

    конечно, есть гиперответственные люди сами по себе, которые смогут поддерживать уровень услуг на высоте (они в любой отрасли хороши), но их 1% населения
    В ответ на:
    В ответ на: А вы сдаете сейчас кому-нибудь ?
    посуточно - сейчас изучаю вопрос
    и вижу, что потенциал у Новосибирска есть
    главное - найти правильный подход к организации процесса
    этот бизнес в Новосибирске абсолютно дикий
    https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550531
    В ответ на:
    В ответ на: посуточно - сейчас изучаю вопрос
    и вижу, что потенциал у Новосибирска есть
    те же кто опасаются высокой конкурентности этого рынка отчасти правы, но такую стадию проходили почти все бизнес направления за последние 25-30 лет

    помню, лет двадцать назад одним из самых быстро развивающихся бизнесов в Новосибирске были типографии, да и вообще вся полиграфия
    люди покупали принтер и он их нормально кормил,
    покупали однокрасочный Ромайор, двукрасочную Райоби или восьмикрасочный Гейдельберг - и их инвестиции окупались за несколько лет
    потом рынок насытился и выжили единицы - те, кто сумел приспособиться, оптимизировать деятельность, найти свою нишу

    и также десятки типографий толпились на одних площадках не боясь конкуренции - только в СовСибири их было с десяток разноформатных
    .

  • 7 ноября 2019 года Правительство РФ внесло изменение в правила пользования жилыми помещениями, где указано, что "жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг".
    смотрите приложенный к этому посту скан.

    Трактование этого документа различно.
    Одни издания пишут, что правительство РФ однозначно запретило сдавать квартиры в жилых домах посуточно gazeta.ru/business/news/2019/11/14/n_13698356.shtml

    Другие пишут, что посуточной аренды это не коснётся, ибо это не гостиничное размещение, а проживание на временном месте жительства znak.com/2019-11-14/medvedev_podpisal_dokument_o_zaprete_posutochnoy_arendy_kvartir_kak_byt_sobstvennikam

    Минувшим летом постановлением правительства (№ 927 от 18.07.2019) были внесены изменения и в Правила предоставления гостиничных услуг в РФ. Если ранее там было сказано, что они не распространяются на «сдачу внаем для временного проживания меблированных комнат», то теперь эта формулировка исключена. Получается, тем самым сфера действия Правил распространена и на квартиры, сдаваемые на короткий срок.

    Позднее, в ноябре 2019 года, с комментариями и разъяснениями выступили Госдума и Минстрой
    Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что краткосрочная, в том числе посуточная, аренда квартир в России не запрещена, более того — этот запрет невозможен. По его словам, запрет на оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов не означает, что квартиры не могут сдаваться, в том числе на короткие сроки. «Краткосрочную аренду имущества никто не может ограничить в принципе. Это свобода распоряжения имуществом», — сказал парламентарий.

    С разъяснениями также выступили Минстрой РФ, а также ряд отраслевых экспертов, которые указали, что посуточная аренда — это не гостиничная услуга, поэтому постановление, подписанное премьером, «никак не регулирует посуточную аренду жилых квартир».



    Всё бы хорошо, и пока (пока) посуточной аренде в жилых домах ничего не грозит.
    Но я бы не рисковал - с нашей то российской практикой правоприменения законы трактуются как угодно и прогнозировать развитие событий довольно сложно.

    Если у вас студия в жилых апартаментах - вас эти изменения в законе точно не коснутся.
    А если развитие событий приведёт к однозначному запрету посуточной аренды в жилых домах - весь рынок посуточной аренды придётся на апартаменты. И это будет очень неплохо для апартов.

  • В ответ на: А если развитие событий приведёт к однозначному запрету посуточной аренды в жилых домах - весь рынок посуточной аренды придётся на апартаменты. И это будет очень неплохо для апартов.
    Почему я думаю, что есть вероятность ужесточения отношения властей к посуточной аренде в жилых домах?
    Вот в сентябре этого года Медведев уже заявлял, что нужно строже регулировать рынок аренды жилья https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/109644/
    А также создавать условия для строительства специализированного арендного жилья

    видео с Медведевым тут
    с 36-й минуты
    там много блабла, но суть вычленить можно


    он там говорит про третий пункт, про создание условий для проектов арендного жилья, строительства специализированных комплексов для аренды
    как будут создаваться условия - путём преференций для компаний, занимающихся строительством арендных комплексов?
    или выставления запретов для аренды в жилых домах?
    это вопрос, на который у меня пока нет ответа

  • В ответ на: но четвертый мост соединит ул. Станционную с Красным проспектом и Ипподромской магистралью через развязку на площади инженера Будагова
    соответственно, маршрут от аэропорта Толмачёво через четвёртый мост станет скоростным и самым коротким и удобным путём в центр города и вообще на правый берег...

    комплекс "Инские холмы" станет, практически, первым зданием, который увидит путешественник, следующий из аэропорта
    дополнительный стимул поселиться именно в этом апарт-комплексе
    Новосибирский подрядчик займется реконструкцией взлетной полосы в Толмачево
    В мае этого года пресс-служба Толмачево сообщала о том, что финансирование реконструкции аэродромного комплекса подтверждено ФИАП РФ. Запланированный объем госфинансирования проекта составил 8,9 млрд руб. Срок его реализации — 2023 год. Проект включает развитие летной зоны ВПП-2 со строительством рулежных дорожек, перрона, оснащением его системой централизованной заправки самолетов.
    https://www.kommersant.ru/doc/4179802

    На территории аэропорта Толмачево сегодня реализуется сразу несколько масштабных проектов, в том числе строительство нового терминального комплекса, проект реконструкции комплекса второй взлетно-посадочной полосы (ВПП), проект «Почты России» — строительство Логистического почтового центра.
    К 2022 году аэропорт рассчитывает увеличить пассажиропоток до 10 млн чел. в год (по итогам 2019 года новосибирский аэропорт Толмачево обслужит, по оценке руководства, 6,7 млн пассажиров, в 2018 году 5,9 млн пассажиров).
    https://www.kommersant.ru/doc/4197716


    за несколько лет предполагается рост пассажиропотока почти вдвое
    естественно, часть пассажиропотока будет транзитными пассажирами
    тем не менее, спрос на гостиничные услуги и услуги посуточной аренды будет только расти

  • Проблема многих апартаментов-это отсутствие балконов и лоджий,пусть даже самых маленьких А наниматель может курить,и если с долгосрочным нанимателем есть возможность это определить и исключить курение на территории( Но это тоже сделать крайне сложно При заселении они все белые и пушистые и наобещают тебе такого,а после все забывают об обещаниях Депозит тоже не спасет) А вот посуточников точно не проконтролируешь И в большинстве случаев это курение в помещении Как итог квартира теряет товарный вид
    И если в квартирах с балконом он хоть сможет выйти на балкон,то в апартаментах он лишен такой возможности
    Как с этим бороться собираетесь? Переделывать ремонт чаще и менять мебель?

  • В ответ на: Как с этим бороться собираетесь?
    не знаю
    возможно, введением регламентов и душевной беседой .)
    то есть, и формальными правилами, и усовествлением
    очень часто такое эффективно действует, когда с улыбкой говоришь "у нас не курят и мы вам доверяем, но обратите внимание, что вот на потолке датчик дыма"

    конечно, есть совсем упоротые - ну с такими никак не поборешься, лучше их не заселять

  • Чего вы этим добьетесь это то,что он будет курить в окно,либо в ванной комнате А "формальные правила или усовествление" может наоборот русского человека сподвигнуть на метод проб и проверок, как типа сработает или нет:)))
    А если не заселять он уйдет к соседям ,конкуренция будет не слабая В итоге вы сегодня без нанимателя и завтра,а после завтра ситуация заставит взять и таких
    Тут как вариант нужно делать что-то особенное,чтобы наниматель был готов согласиться с вашими правилами и въехать именно в вашу квартиру Но что-то особенное стоит больших вложений

  • В ответ на: Тут как вариант нужно делать что-то особенное,чтобы наниматель был готов согласиться с вашими правилами и въехать именно в вашу квартиру
    дисциплинированным выдавать ваучер в клуб курильщиков?

    типа, если все ж покурил и есть запах - штраф, а если нет - бесплатная кружка пива в баре внизу .)

  • В ответ на: конкуренция будет не слабая
    я сейчас понемногу погружаюсь в тему, подкапливаю разные маркетинговые и организационные решения
    полагаю, что к моменту сдачи дома на Инских холмах (а дом скорее всего будет сдан летом) уже буду готов принять решение - посуточная аренда или не морочиться и сдавать помесячно

  • Возможно,но эта кружка может быть призывом к другим кружкам,а после уже и некурящий может закурить:)

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: