Погода: −5 °C
28.11−7...−5пасмурно, снег
29.11−11...−9облачно, без осадков
НГС.Форум /Недвижимость / Новостройки /

Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов)

  • В ответ на: а что вы думаете о стройке Ельцовский парк?
    ну, во-первых, давайте подумаем об этой стройке в следующем году - застройщиком обозначен срок сдачи 3 квартал 2021 года, а это довольно далеко для сегодняшних прогнозов
    но
    что мне не нравится уже сейчас - дома будущего жилого комплекса находятся в каком-то овраге
    в проекте застройщика обещанного парка уже нет - его не разрешили окультуривать
    территория жилого комплекса будет очень ограничена - там вокруг водоохранная зона и насколько разрешат приблизиться к воде пока неясно
    где там на этой территории разместятся два дома, парковка и дворовые пространства? посмотрим по реализации, конечно, но мне представляется скудный ландшафт из пары клумб и двух скамеек

    по цене
    в соседней Тихой Гавани цены никак не оторвутся от 75-80 тыс. руб. за кв.м
    и это с ремонтом и мебелью
    и предложений таких не один-два, а много
    есть, конечно, и подороже квартиры, но это просто хотелки собственников

    то есть, вы сейчас купите по 72 тыс. за квадрат, потом сделаете ремонт и продадите по 80 тыс.?
    и это в конце 2021 года?
    конечно, могут сдать и раньше
    но не в традициях этого застройщика сдавать досрочно свои объекты

  • Новость уже не новая, но чтобы просто была тут

    21 октября 2019 года Сбербанк анонсировал снижение ставок по ипотеке на покупку квартир в новостройках, которые финансируются кредитной организацией с использованием эскроу-счетов.

    Сбербанк планирует предоставить сниженные ставки по ипотеке на покупку квартир в домах, строительство которых финансируется банком с использованием эскроу-счетов.

    · от 1% — по программе господдержки для семей с детьми

    · от 3,3% — по программе субсидирования с аккредитованными застройщиками Сбербанка

    · от 5,3% — для остальных ипотечных программ с застройщиками

    Оформить ипотеку со сниженной ставкой можно будет при покупке квартиры в новостройке у застройщиков — партнеров Сбербанка, которые присоединятся к пилотному проекту банка и используют счета эскроу Сбербанка.

    Минимальная процентная ставка по ипотеке будет действовать до ввода новостройки в эксплуатацию. На оставшийся срок кредитования будет применяться стандартная ставка по ипотечной программе без учета дисконта.

    Источник - официальный сайт Сбербанка

  • :biggrin: банки всегда в выигрыше

    они тебя и застройщика кредитуют, они хранят твои деньги на эскроу счетах, а после ввода дома поднимают тебе ставку,
    красота и аплодисменты:))

    Обо мне не следует морочиться,
    У меня, как правило, окажется
    Всё не так отрадно как вам кажется,
    Но не так отвратно как вам хочется :))) (с)

  • В ответ на: Банки предлагают 7-7,5 годовых. Без налогов.
    ещё предлагают?
    по-моему, больше 6,5% уже нет банковских вкладов
    или я ошибаюсь?

  • В ответ на: просто, если к инвестициям в недвижимость подходить не по деревянному в лоб
    Если хотите, мои представления об инвестициях в недвижимость выглядят примерно так – тезисно:
    - инвестиции в недвижимость не пассивный, а активный процесс
    - относитесь к инвестициям комплексно
    - слушайте экспертов, но принимайте решение самостоятельно

    Почему-то к процессу инвестиций многие относятся как к банковскому депозиту – положил и забыл. Но инвестор не может и не должен быть ленивым. Чтобы получить приемлемый процент с инвестиций нужно погружаться в тему, постоянно отслеживать изменения и открывающиеся возможности, оценивать доходность в реальной ситуации и реагировать соответственно.
    Пример: инвестор купил квартиру в расчёте на реализацию после сдачи дома через год с доходностью 25%, но через три месяца создалась ситуация, когда возник спрос на квартиры в его доме (допустим, застройщик временно не может реализовывать свои квартиры из-за того, что банк не выводит эти квартиры из под залога) – вполне адекватное решение инвестора реализовать свою квартиру сейчас дороже цены покупки на 15%, не дожидаясь конца строительства, получая доходность в годовом пересчёте около 60% годовых.

    Ещё пример.
    Инвестор купил квартиру в расчёте, что через два-три-четыре года рядом будет построена новая станция метро «Спортивная». Пока вопрос решается, инвестор делает грамотную перепланировку и умный ремонт, увеличивая привлекательность квартиры. Инвестор сдаёт квартиру, получая дополнительную доход с аренды. Одновременно можно войти в совет дома или создать инициативную группу, инициируя облагораживание двора и околодомового пространства. Инициативная группа может создать проект сквера рядом с домом, подать проект в муниципалитет и по закону о ТОСах (N131-ФЗ) получить из городского бюджета финансирование. Все эти действия повысят капитализацию территории, на которой расположен дом и увеличат стоимость квартиры инвестора. Дождавшись удачного момента можно реализовывать квартиру с гораздо большей доходностью, чем если не делать всех этих телодвижений.

    Ну и эксплуатировать квартиру можно гораздо более эффективно – мы в этой ветке форума все читали историю Дикого туриста, который 1к, купленную в Просторном за 1,16 млн рублей сдает как двушку за 18 тыс. в месяц https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=6&per-page=50#Post2031892511

    Ну или можно сдавать не помесячно, а посуточно, например, что тоже увеличит доходность в промежутке между покупкой и продажей.

  • Ставки по ипотеке снизятся до 8,5-8,7 процента в 2020 году
    Темпы снижения ставок по ипотечным кредитам ускорятся после принятого в прошлую пятницу решения о снижении ключевой ставки до 6,5%. В следующем году они могут опуститься до 8,5-8,7%, прогнозирует Аналитический центр ДОМ.РФ.
    Снижение ключевой ставки Банком России приводит к замедлению инфляции и снижению ставок по ипотечным кредитам. По итогам года уровень инфляции не превысит 4%. Это означает, что потенциал снижения ставок и стоимости фондирования еще не исчерпан: уровень ипотечных ставок опустится до 8,5-8,7% уже в 2020 году.
    Российская газета. 01.11.2019

    Набиуллина считает реальной ставку по ипотеке в размере 7-8%
    Глава Банка России Эльвира Набиуллина считает, что ставка по ипотеке в перспективе нескольких лет может снизиться до 7-8% при условии низкой инфляции и отсутствия дополнительных рисков. Такое мнение она высказала в ходе выступления на "правительственном часе" в Совете Федерации.
    Условия для снижения ставок по ипотеке - инфляция на уровне 4%, а также отсутствие "каких-то дополнительных рисков", уточнила Набиуллина.
    "На наш взгляд, 7-8% это действительно реалистичные ставки", - добавила она.
    Российская газета. 06.11.2019

  • Она же не так давно говорила, о всех признаках ипотечного пузыря.
    Что то в экономике принципиально изменилось или начали рости реальные доходы.

  • минфин блокирует поступление денег в экономику, поэтому и инфляция снижается

    некоторые экономисты утверждают, что Минфин РФ пытается бороться с немонетарной инфляцией монетарными методами, что может привести к замедлению экономики (и уже приводит), а дальше - стагфляция, когда общее уныние и отсутствие денег сопровождается немонетарной инфляцией из-за недофинансирования производства

    что же касается рынка недвижимости - доходы россиян не растут, но недвижимость для многих российских граждан представляется чуть ли не единственным убежищем от инфляционных рисков, поэтому спрос на недвигу в крупных городах (подчёркиваю - в крупных городах, городах-миллионниках) и столицах подкрепляется неснижаемым спросом
    ипотечные ставки снижаются, на мой взгляд, исключительно по политическим причинам - политическая нестабильность растёт (совсем свежее совместное исследование Московского центра Карнеги и «Левада-центра» показало желание политических перемен у 59% опрошенных, а 53% респондентов хотят серьезного изменения политической системы) и власти стремятся связать активность населения: раздают бесплатные гектары, снижают ипотечные ставки, предоставляют разные семейные программы и компенсации... главная цель - заставить россиянина думать про долги по ипотеке, а не про митинги
    снижение ипотечных ставок также стимулирует строительство и греет рынок недвижимости - в Новосибирске в этом ноябре впервые (я тут специально сел и посчитал, надеюсь, не ошибся) арендные ставки превысили ежемесячные платежи по ипотеке при минимальном первоначальном платеже... так что грамотно купленная недвижка становится одним из самых инвестиционно привлекательных активов

    так что, по моим представлениям, правительство будет вынуждено снижать ипотечные ставки до обещанных пару лет назад Путиным 6-7%

  • Подгоняете под свои ожидания/желания.
    У вас предвзятый взгляд , вы уже вложились в бетон(и соответственно ждёте роста, а если бы ещё нет то возможны варианты)
    Как в песне у Слепакова : "А что < п.5 > если нет.. "

    Исправлено пользователем serega (14.11.19 17:21)

  • хуже тому, кто не вложился, тот как на пороховой бочке посреди пионерского лагеря ))

    Пора забыть о слове "кризис" - это новая реальность !

  • Спорный вопрос)
    Вы живёте в старой парадигме, а Мир меняется.
    В Сибири много земли при высоком спросе и ценах удовлетворить его не проблема, а при падении кому их будете продавать или сдавать?
    Китайцев выписывать оптом придётся))

  • В ответ на: Подгоняете под свои ожидания/желания.
    У вас предвзятый взгляд
    ну это да - у меня есть модель некоего наиболее на мой взгляд вероятного будущего, в котором в Новосибирске есть положительный прирост населения за счёт НСО, соседних с НСО городов и областей, северов, дальнего востока и соседних стран бывшего СНГ... при этом в кризисные годы этот прирост увеличивается, потому что в кризис небольшие города страдают сильнее, чем города-миллионники (большая часть жителей этих небольших городов, конечно, уезжает в москвупитер - но это только те, кто посмелее)
    конечно, есть другие модели, но они мне представляются менее вероятными
    если есть прирост населения, значит есть спрос на покупку/аренду жилой недвижимости

    если у вас есть другие модели будущего - расскажите, любопытно будет узнать

    В ответ на: В Сибири много земли при высоком спросе и ценах удовлетворить его не проблема
    при развитии цивилизации в рамках нынешнего технологического уклада преобладают центростремительные тенденции - люди селятся плотно в крупных городах, потому что это даёт блага цивилизации у порога дома...
    земли в Сибири, конечно, много, но мало кто хочет жить в полутора-двух-трёх часах езды от центра города и мы видим тому немало примеров
    может быть когда-нибудь изменится менталитет россиянина и он захочет массово вернуться в деревню к грядкам или изобретут телепорт и можно будет из сельского дома сразу попадать в центр мегаполиса, но думаю, что ни первое, ни второе не произойдёт в ближайшие десять-двадцать, и то и пятьдесят лет
    поэтому небольшая квартирка в центре мегаполиса ещё довольно долго будет цениться дороже сельского дома или таунхауса в отдалённом сибирском посёлке

  • В ответ на: вы уже вложились в бетон(и соответственно ждёте роста
    например, у вас есть два-три миллиона деревянных российских рублей - во что бы вы их инвестировали?




    .

  • В ответ на: при развитии цивилизации в рамках нынешнего технологического уклада преобладают центростремительные тенденции - люди селятся плотно в крупных городах, потому что это даёт блага цивилизации у порога дома...
    земли в Сибири, конечно, много, но мало кто хочет жить в полутора-двух-трёх часах езды от центра города и мы видим тому немало примеров
    может быть когда-нибудь изменится менталитет россиянина и он захочет массово вернуться в деревню к грядкам или изобретут телепорт и можно будет из сельского дома сразу попадать в центр мегаполиса, но думаю, что ни первое, ни второе не произойдёт в ближайшие десять-двадцать, и то и пятьдесят лет
    поэтому небольшая квартирка в центре мегаполиса ещё довольно долго будет цениться дороже сельского дома или таунхауса в отдалённом сибирском посёлке
    Как айтишник говорю, центр города, или хотя бы разумная доступность до него, нужна ТОЛЬКО для работы. Как только начнется массовый переход на работу по удаленке, лично мне (и не только мне) этот центр нафиг не нужен будет )) уже сейчас есть много вакансий с удаленной работой, и если бы не отличный коллектив и работа, которая нравится, выбрал бы скорее всего именно удаленку. Думаю, что не только в IT такие тенденции.

  • В ответ на: центр города, или хотя бы разумная доступность до него, нужна ТОЛЬКО для работы
    ну не совсем так
    приближённость к центру города предоставляет широкий выбор сервисов самого разного уровня
    от детских центров до фитнесов, от кофеен до городских мероприятий
    конечно, где-нибудь на Родниках или в Дивногорском тоже есть свой набор магазинов, фитнес-центров и кафешек, но ощущения центра событий нет, за ними нужно ехать в центр
    а современный человек ценит именно это ощущение включённости в события

  • В ответ на: ну не совсем так
    приближённость к центру города предоставляет широкий выбор сервисов самого разного уровня
    от детских центров до фитнесов, от кофеен до городских мероприятий
    конечно, где-нибудь на Родниках или в Дивногорском тоже есть свой набор магазинов, фитнес-центров и кафешек, но ощущения центра событий нет, за ними нужно ехать в центр
    а современный человек ценит именно это ощущение включённости в события
    Магазины сейчас есть практически везде. Фитнес-центры тоже много где понатыкали. А сходить в кино или в кафе 1-2 раза в месяц, можно и съездить, так же, как и в больницу и т.д. т.п. Не вижу в этом особой надобности. Главное, магазин под боком с самым необходимым.

  • В ответ на: Как айтишник говорю
    В ответ на: Не вижу в этом особой надобности. Главное, магазин под боком с самым необходимым.
    ну это ваш менталитет, такой взгляд на жизнь не обязательно свойственен всем современным россиянам

    я сам периодически фрилансер и не обязан каждый день ездить на работу, но как то непродолжительно жил в центре в трех минутах пешком от оперного и чувствовал кайф от того, что мог в любую минуту выйти и оказаться в гуще событий
    сейчас живу в районе Берёзовой рощи и не раз отказывался от каких-нибудь мероприятий с друзьями просто потому, что иногда лень было потратить 15-20 минут на дорогу
    а жить в Левобережье или на Родниках - это вообще как в другом городе

    также и в Москве
    жил по несколько лет в Жулебино (это район за МКАДом, рядом с Люберцами), в Свиблово (это за ВДНХ) и на Тишинке (это пять-семь минут пешком от Патриарших и почти центр) - это разные жизни, разная Москва

    я тоже раньше думал, вот не нужно ездить на работу каждый день - живи где хочешь
    но нет .)
    если ты не пенсионер, конечно .))

  • В ответ на: если ты не пенсионер, конечно .))
    А вот тогда будет важно наличие хороших больниц в пешей доступности :злорадство:

  • В ответ на: Не вижу в этом особой надобности.
    так это ваша точка зрения на выбор локации для жизни

    Жизнь в центре - это движение, это возможность случайно зайти в кино, потому что увидел афишу, возможность случайно присесть в кафе, потому что встретила подругу, возможность непреднамеренно купить туфли, потому что они очень красиво подсвечены в витрине.

    Ни одна самая прекрасная окраина не подарит этого очарования от случайного действия.
    Поэтому недвига в центре, в удобном центре - это всегда ликвидно, сдаваемо, спрашиваемо и востребовано.

    Обо мне не следует морочиться,
    У меня, как правило, окажется
    Всё не так отрадно как вам кажется,
    Но не так отвратно как вам хочется :))) (с)

  • Да бога ради, я ж никому не запрещаю молиться на недвижку в центре )) Я просто озвучил свой взгляд и некоторых своих знакомых, и, думаю, мы не уникальны ))

  • По информации сайта Domofond. ru в Новосибирске цены за III квартал 2019 выросли на 6,8%: с 63691 руб. в июне до 68001 руб. в сентябре. Это один из лучших показателей в России.
    В общем списке 72 крупных городов России лидируют подмосковные Химки: средняя цена предложения в новых домах поднялась на рекордные 14,1% и перешагнула отметку 100 тыс. руб. Новосибирск занял второе место: в июне квадратный метр здесь стоил 63 691 руб., а в сентябре цена выросла до 68 001 руб, - на 6,8%. Третье место занял Иркутск, где стоимость квадратного метра поднялась на 6,7%, с 60 426 до 64,5 тыс. руб.

  • очень многие критикуют четвёртый мост, который а) будет платным, б) загоняет город в невыгодное концессионное соглашение, в) в существующем проекте не решает многих транспортных проблем Новосибирска...

    но четвертый мост соединит ул. Станционную с Красным проспектом и Ипподромской магистралью через развязку на площади инженера Будагова
    соответственно, маршрут от аэропорта Толмачёво через четвёртый мост станет скоростным и самым коротким и удобным путём в центр города и вообще на правый берег...

    комплекс "Инские холмы" станет, практически, первым зданием, который увидит путешественник, следующий из аэропорта
    дополнительный стимул поселиться именно в этом апарт-комплексе
    станет ли "Инские холмы" более привлекательным в этом случае?
    или это всё мои попытки подогнать действительность под свои ожидания?
    В ответ на: andrei4444
    Подгоняете под свои ожидания/желания.

  • Зачем вообще путешественнику ехать в наш город, чтобы что?
    Я в нашем городе не вижу ничего привлекательного с точки зрения туризма, только если с соседних регионов , но это чисто шоппинг.
    Для командировочных важнее локация и сервис и если контора нормальная и нормальный бюджет на гостиницу , то по мне лучше жить в гостинице.
    По съемным картирам живут или в долгую или кроилово, ну или пить и < п.5 > таскать .
    Инские холмы удобно если на набережной бегать или гулять ежедневно или ездить в сторону Академгородк и Бердск , пробка сюда-ты туда и вечером наоборот.
    Опять же спереди большевичка, сзади жд дорога.
    Относительно моста Октябрьский мост должен быть закрыт на капитальный ремонт, тогда хочешь -не хочешь придётся по платному, т.к. На других будет адъ и Израиль

    Исправлено пользователем serega (14.11.19 17:19)

  • До сих пор место Инских холмов славилось психушкой, гостиницей и стрелковым клубом.
    Плюс позорный "ылитный" дом на Большевистском спуске.
    Ни к банку ни к домам нет удобного подхода и подъезда.
    Обещанный переход на набережную - это плюс, но скорее тупиковый и маркетинговый.
    Вечером или зимой пешей доступности нет.Надо скорее бежать , чтобы убежать из неблагоприятного места на Большевистском подъёме.
    Плюс экология - если в апартаментах Инских холмов не предусмотрели центральной вентиляции, то это газовая камера со всеми вытекающими самой плотной пробки Новосибирска.
    И железная дорога "в тылу" , по которой возят уголёк и пустые составы круглые сутки прямо по голове живущих и работающих между Большевистской и ЗСЖД.

    Не всё то голда, что блестит от маркетинговых усилий.

  • В ответ на: Зачем вообще путешественнику ехать в наш город, чтобы что?
    Я в нашем городе не вижу ничего привлекательного с точки зрения туризма, только если с соседних регионов , но это чисто шоппинг.
    ну это да, город не особо богат на всемирно известные достопримечательности
    тем не менее, туристы в город едут
    и хорошо бы (хорошо для инвестора в "Инские холмы"), чтоб туристы выбирали для остановки хороший апарт-комплекс, который сразу попадается на глаза при въезде в город (при съезде с нового моста)

  • В ответ на: По съемным картирам живут или в долгую или кроилово, ну или пить и < п.5 > таскать .
    есть представления, ограниченные моим скромным опытом
    я много ездил и по стране, и за пределами
    бывало неделями был в дороге, а бывало задерживался на несколько недель в каком-нибудь городе
    и если приезжаешь не на день - выбираешь апарт, а не отель
    есть кухня и возможность готовить самостоятельно, а не питаться в неизвестных тошниловках в чужом городе (для меня это важно, ибо я брезглив ко всяким макдональдсам и ростиксам)
    есть возможность постираться
    и вообще можно чувствовать себя в более домашней обстановке

    поэтому у апартаментов и у квартир в посуточную аренду есть свой клиент

    Исправлено пользователем serega (14.11.19 17:20)

  • В ответ на: который сразу попадается на глаза при въезде в город (при съезде с нового моста)
    а сколько туристов заселяются в то, что попадается на глаза, а не заранее выбирает место размещения до прилёта через онлайн-сервисы? :biggrin: и не знаю, что там будет к моменту постройки моста, но сейчас при ценовой войне агрегаторов такси и расподлюченности пассажиров низкими ценами, проезд по четвёртому мосту за +100+150 ну никак не вписывается :biggrin:

    У свободы нет выходных, да и прочей выгоды нет.

  • В ответ на: поэтому у апартаментов и у квартир в посуточную аренду есть свой клиент
    а наш FM уже вложился в Инские холмы? :biggrin:

    У свободы нет выходных, да и прочей выгоды нет.

  • Ещё раз мои 5 копеек в эту тему. Вроде как речь идёт об инвестициях в недвижимость, так?) Заменим слово инвестиции на более привычное - вложения с целью получения дохода, прибыли, маржи. Кому как удобно. Также рассматривал данную сферу. Вот мои наблюдения. Есть одна локация. Неважно где, но если кратко. Новый современный дом. По линии метро. Именно по линии, а не в 15 минутах пешей доступности. Когда дом сдался через пару месяцев там появилась однокомнатная студия по суткам в аренду с ценником 2 тыр/сутки. Свежий ремонт, полный комплект новой техники и тд и тп, вообщем всё с иголочки. Через месяц появилась ещё одна там же. по 1800р/сутки. Первый тут же поставил 1700. Спустя месяц - третий, четвертый. И знаете почем сейчас там эти студии в аренду? Во первых их ни много ни мало, а целых 7 сдаётся. Это только студий, двухкомнатные даже не рассматриваем. Цены от 1200 до 1300 рублей в сутки. Стоимость студии без ремонта от 3 млн... + ремонт и техника. И что то мне подсказывает, что если сейчас позвонить по этим объявлениям - то они не все заняты точно. То есть загрузка всех этих апартаментов на 2/3 в очень хорошем варианте. Грубо говоря получается проще сдать в помесячную за 20, чем те же 20 получить по итогу месяца, только затрахавшись рекламой, уборкой, стиркой, глажкой и прочими прелестями. А к чему это всё? А к тому, что туда куда движутся массы инвесторов надо не покупать, а брать ноги в руки и вперед выходить. Какая будет арендная ставка когда СОТНИ апартаментов вылезут на рынок в инских холмах...? 1000 в сутки? 800? И у всех всё новое. Муха не сидела. А когда в 500 метрах запустят апарт-ривер со своими сотнями апартаментов? Не 5-7 квартирами даже, а сотнями аналогичных предложений в ОДНОЙ ЛОКАЦИИ! По 300 рублей будете сдавать и сами убираться в номере после гулянок, ну ладно, пускай после добропорядочных путешественников :миг: Если тема про инвестиции, то я не знаю можно ли такую доходность с таких вложений считать инвестициями, а не закапыванием денег в свои иллюзии о туристическом трафике. Но Новосибирске его нет. СОТНИ мили отелей по схожи ценам, только с завтраками ещё в номер, сауной и прочими плюшками. Позвоните в любой из них - ОНИ ПУСТЫЕ, либо полупустые.

    Моё мнение - это НЕ инвестиция. Это поход за стадом .... которое идёт в пропасть и в самом скоро времени будут сначала сбивать друг другу цены и кто раньше всех поймёт что овчинка выделки не стоит тот начнет выходить из этих самых "доходных домов". Тут у кого то в подписи есть фраза типа - бизнес и инвестиции, это про то, когда ты знаешь то, чего не знают другие. Но я уверен, что найдутся те, кто захочет поиграть в рантье. И чем больше таких желающих тем ниже мы увидим цены на аренду в самое ближайшее время. У нас не Москва, не Питер, не Нячанг или Амстердам, где сдаётся на ура любая конура в любом состоянии. Там туристический поток изменяется миллионами в МЕСЯЦ, а не тысячами в год. Не загрузите вы никогда свои хоромы работой. Если ошибусь, потом расскажете как я был не прав. :drinks:

  • Вам конечно в логике не откажешь, но вы как инвестор слишком оптимистичны и рассматриваете оптимистичный путь развития, а особенно в нашей стране надо рассматривать скорее негативный сценарий или средний.
    Рядом с инскими холмами нет центра деловой активности, нет центра шоппинга, нет оперного театра и ленина(если это брать за достопримечательность)
    Если мост будет пустой то есть шанс ,что там например будут селиться участники какой нибудь выставки на Экспоцентре, удобная логистика. Но выставки на экспоцентре такие смешные, (это же не гуаньжоу и не Москва/Питер) на них рассчитывать тоже так себе вариант.
    И как будет мост реализован вопрос, вон бугринский пустой на на съездах / заездах -полная ж..а

  • Вот согласен, мне лень было все это писать.
    Вангую, что речь про дом рядом с м Березовая роща )

    Исправлено пользователем andrei4444 (14.11.19 16:33)

  • В ответ на: сейчас при ценовой войне агрегаторов такси и расподлюченности пассажиров низкими ценами, проезд по четвёртому мосту за +100+150 ну никак не вписывается
    не думаю
    если едешь из аэропорта в незнакомом городе и уже платишь 500-600 руб. за поездку из аэропорта, на лишние 100-150 руб. особо не смотришь
    ты в поездке и вынужден переплачивать, покупаешь кофе в аэропорту и сникерс на 100-150 руб. дороже, чем они стоят в городе
    те, для кого 100 руб. в путешествии важные деньги обычно ездят в плацкарте

  • В ответ на: Вот согласен, мне лень было все это писать.
    Вангую, что речь про дом рядом с м Березовая роща )
    В яблочко :live:

  • В ответ на: а наш FM уже вложился в Инские холмы? :biggrin:
    может, уже скупил целый этаж! .)




    .

  • В ответ на: вы как инвестор слишком оптимистичны и рассматриваете оптимистичный путь развития, а особенно в нашей стране надо рассматривать скорее негативный сценарий или средний.
    спасибо вам всем, что не даёте терять связь с реальностью .)





    .

  • К чему изобретать велосипед?) Он давно изобретён. Про доходный дом -берём пример с известного гражданина. Строим отель мировой сети с окнами на оперный, либо апарт отель высотку тоже не на окраине с более чем 200 номерами, рестораном, круглосуточной стойкой регистрации и тд. Вот это бизнес. Либо выкупаете землю и строите жилые, офисные, складские здания. Что больше по душе. Разумеется имея на руках всё от бизнес плана и проекта, до нужной суммы на кармане. Вот ЭТО про инвестиции. Вход на этот рынок измеряется десятками миллионов долларов. Не покупкой 2-3 бетонных мешочков, а полноценной финансовой атакой, чтобы как минимум заявить о себе на рынке. Это бизнес для долларовых миллионеров. И не с одним миллионом. Такая сфера просто. И потом задача рассказать как же классно можно заработать на твоём проекте для таких вот инвесторов с форума. Ещё раз - при грамотном подходе это инструмент СОХРАНЕНИЯ средств от инфляции. При условии, что в нужный момент можно быстро продать объект и получить наличку как в банковском депозите. Иначе миллионеры увы лишь виртуальные, ну либо бетонно-монолитные :biggrin: Влажные мечты это конечно хорошо, но суровую действительность они увы вряд ли способны приукрасить. Искренне желаю успехов всем будущим рантье. Ваш пример в любом случае будет показателен. Уверен, что успешный :drinks:

  • Товарищ вложился в Джет1, другой вложился в Джет2.
    Все иллюзии прошли сразу после вложения.
    Дом на дороге с узкой полосой рекреации и железной дорогой 24/7/365.
    Метро далеко.
    И вообще ВСЁ далеко и надо идти, идти и идти.
    Сервис с русской спецификой от иностранных "гостей".
    Коммунальные (постоянные) без 2х рублей 50, плюс все переменные коммунальные.
    И 400 хозяев в одном подъезде (это намного хуже, чем плохо).
    Хозяева небогатые и не умные (почти все без машин, не ценят за те же деньги отдельные квартиры, доступность инфраструктуры и прочие "детские болезни" на фоне рекламы).
    Апартаменты Джет - это сокрее всего общага.
    Очень дорогая общага с маркетинговым обманом.

  • :1: не, Вы не поняли
    москвичи, которые работают на транснационалов, которые сожрут в порту и кофе и сникерс по 300 р, и десерт за 500, конкретно на такси, которое при этом оплачивает контора, они поедут за 400, а за 600-700 уже дорого
    не, есть там в прогах примочки платная дорога, но это всё равно психология именно отраслевая плюс ценовые войны агрегаторов :biggrin: а водитель за свой счёт расставаться не будет тоже с соточкой...
    бизнес-класс не берём, но эта ж локация не суперпремиум

    У свободы нет выходных, да и прочей выгоды нет.

  • В ответ на: Товарищ вложился в Джет1, другой вложился в Джет2.
    Все иллюзии прошли сразу после вложения.
    Дом на дороге с узкой полосой рекреации и железной дорогой 24/7/365.
    Метро далеко.
    И вообще ВСЁ далеко и надо идти, идти и идти.
    Сервис с русской спецификой от иностранных "гостей".
    Коммунальные (постоянные) без 2х рублей 50, плюс все переменные коммунальные.
    И 400 хозяев в одном подъезде (это намного хуже, чем плохо).
    Хозяева небогатые и не умные (почти все без машин, не ценят за те же деньги отдельные квартиры, доступность инфраструктуры и прочие "детские болезни" на фоне рекламы).
    Апартаменты Джет - это сокрее всего общага.
    Очень дорогая общага с маркетинговым обманом.
    Апартаменты - модный прогрессивный тренд в недвижимости. Ниша для застройщиков хайповая. Берите Господа пока горячее, пока есть, пока не разобрали... Сколько было восторгов про эти Джеты, практически каждый риэлтор кричал в три горла - обратите внимание на Джет!!! Посмотрите как взлетела цена! Джет 2 - спешите спешите спешите! Че то всё затихло.. Джееет ау... Только недавно вспоминал про них, кстати. Как там у вас дела? Ауууу... разбогатели? Управляете апартаментами?) И все эти туда же рано или поздно. 1 выставка на весь город, со своей же гостиницей, и "масса" иных достопримечательностей города так и манят туристов. Так и манят... Рынок УЖЕ перенасыщен. И не сегодня и не вчера, а давно. А вышеописанное состояние некогда распиаренного Джета ярко характеризует то, что ждёт и остальные. Поживём - увидим. Но думаю, что ничего нового :миг: Огромная конкуренция, ставки аренды на грани рентабельности, как следствие отсутствие денег на сервис, уборку, коммуналку - новая платная общага. Веллком!

  • Прямо круто, вы поубавили задора,причем в понятно-доступной форме для любого человеческого мозга, даже блонд-бабского..!

    Хочется спросить у топикстартера чем закончилось или началось вложение в аппарт на Ленинградской, чему посвящено много места данного топа.

    А то я очень жду итоговый анамнез.

  • Сдаётся Вы "топите" эмоции за факты из-за странного комплекса на проезжей части, перекрёстке, железной дороге в отрыве от пеше- авто- доступности (Инские холмы из стекла и отделочного кирпича)!

    Америкосы изобрели лет 60-80 назад теорию о том , что надо вести себя и говорить только так и во что ты веришь и- и всё получится!
    Так уже буксуют реализованные проекты!
    Собрать 400 семей и убрать 50 рублей/квадрат за обслуживание киргизами/таджиками в апартаментах - несбыточная мечта их купивших!
    Гости русского народа пару-десяток веков назад изобрели аналог : сколько не говори халва-халва , во рту слаще не станет.

    Студии по большому счёту уже сгорели , как "новый прогрессивный формат".

    Доходные дома по большому счёту уже сгорели , как "новый прогрессивный формат".

    Апартаменты "дымятся" и по объективным причинам и по Закону и по реализации и по плохому отвратнейшему маркетингу и их пробуют переформатировать в "эконом+" сегмент, а они всё проваливаются в "эконом- и ниже" и скоро будет тоже : по большому счёту уже сгорели , как "новый прогрессивный формат".

  • В ответ на: Сдаётся Вы "топите" эмоции за факты из-за странного комплекса на проезжей части, перекрёстке, железной дороге в отрыве от пеше- авто- доступности (Инские холмы из стекла и отделочного кирпича)!
    Мне то какой резон топить за Инские холмы? Это не мой проект. За его рекламу мне никто не платил, а так бы топил почему нет :бебе:Мой призыв лишь только гласит - 7 раз отмерь - 1 раз отрежь. Хотите покупайте. Хотите не покупайте. Возьмите ручку, листочек бумажки и посчитайте ну хотя бы срок окупаемости вложений. Устраивает? Пожалуйста. Каждый сам волен распоряжаться своими кровными. Но во всем должен быть здравый смысл. Тут ведь не в апартаментах даже дело. Это частный случай. В коммерческой дела тоже не фонтан. Столько всего настроено уже не понятно кому это продавать, кому сдавать и вообще куда девать. Предложение явно превышает платежеспособный спрос. Не распроданных квартир в уже сданных ЖК - вагон и тележка. Весь этот рынок вращается вокруг ажиотажа, слухов и обещаний роста цен. Это иллюзия. Когда предложение превышает спрос эта ситуация называется не дефицит, а sellers over так называемый. При дефиците цены растут, а при перенасыщении рынка предложениями в условиях отсутствия покупателей, читай стагнации, естественно падают. Упадут и на аренду. Уже упали. И ещё упадут. Никуда не денутся. Законы рынка ещё никто не отменял. Если считаете, что спрос существует на аренду - покупайте. Проверите на своих кровных.

  • согласен, что в ближайшие несколько лет ситуация с посуточной арендой серьёзно изменится - квартиры, например, вообще выпадут из оборота и апартаменты чуть меньше, чем полностью заменят посуточные квартиры

    сколько в Нске посуточных квартир? по данным букинга и airbnb - около 800
    допустим какие-то квартиры проходят мимо этих площадок, какие-то квартиры просто зарегистрированы на букинге и активно не сдаются... в общем, не более 1000 квартир и они вместе с отелями закрывают потребности в секторе гостеприимства в новосибирске

    теперь, что произойдёт в Нске в ближайшие годы

    будут вводиться в строй несколько специализированных комплексов, заточенных под арендный бизнес
    Джет2 - 497 апартаментов
    Гранит - 250 апартаментов
    Инские холмы - около 2000 апартаментов
    с пробуксовками, но всё же строится Снежная миля, а это ещё около 500 апартаментов
    анонсирован БонАпарт на Ядринцевской - 300 апартаментов
    уже готовые первый Джет (180 апартов) и Парк Резиденс (190 апартов)
    есть ещё Жуковка (145 апартов) и Resident (120 апартов)

    наверняка будут всплывать небольшие проекты типа Ленинграда, причём в локациях получше, чем далёкая Ленинградская, 349
    и это из того, что мы уже знаем - наверняка в 2020 году ещё кто-то из застройщиков анонсирует свои новые проекты

    то есть в Новосибирске в ближайшие пять-семь лет появятся специализированные комплексы, ориентированные на приём гостей с номерным фондом более 4000 апартаментов
    это реально много - к примеру, весь совокупный номерной фонд гостиниц и отелей Новосибирска не превышает 3000 номеров

    даже если всего лишь половина апартаментов выйдет на рынок посуточной аренды, они закроют всю потребность в отрасли гостеприимства на многие годы вперёд...
    как думаете, что останется тем, кто сдаёт посуточно квартиры? какая доля рынка? какой процент заполняемости у них останется?
    скорее всего, они потеряют значительную часть своих клиентов
    допустим, за счёт особого сервиса и неповторимого уюта кому-то и удастся удержаться на плаву, но о высокой доходности придётся забыть

    останутся несколько крупных игроков, у которых в субаренде по 50-100 квартир, которые смогут зарабатывать на объёмах и малой марже
    те, что помельче не смогут выжить
    я сейчас, конечно же, про тех, кто набрал квартир в субаренду

  • В ответ на: Хочется спросить у топикстартера чем закончилось или началось вложение в аппарт на Ленинградской
    ну ничем не закончилось - как отдел продаж мы отработали неплохо, только у меня было больше 35 заинтересованных клиентов
    но, как я и писал раньше, продажи должны были осуществляться только после сдачи дома, что было совсем не лишней предосторожностью
    застройщик пока дом не сдал, разбирать в чем там причина - не тема этого топика
    сам я не инвестировал в Ленинградскую, 349 и принципиально не рассматривал покупку там

  • В ответ на: согласен, что в ближайшие несколько лет ситуация с посуточной арендой серьёзно изменится - квартиры, например, вообще выпадут из оборота и апартаменты чуть меньше, чем полностью заменят посуточные квартиры
    я сейчас объясню, в чём, на мой дилетанский взгляд, преимущество апартаментов перед посуточными квартирами

    оптимизация
    желательно, чтобы все номера-квартиры были в одном месте, в одном доме, в идеале на одном этаже, а не раскиданы по городу - это всерьёз оптимизирует процесс обслуживания
    апарты сконцентрированы в одном комплексе, квартиры - обычно нет
    в апарт-комплексах легче обеспечить должный уровень сервиса, охраны

    кластеризация
    у этого слова много применений, для нашей темы наиболее близко вот это значение https://ru.wikipedia.org/wiki/Кластер_(экономика)
    понятия мультиплицирующий эффект и синергия тоже можно погуглить, но уверен, что вы их знаете, они на слуху
    апарт-комплекс, так как это задумано в "Снежной миле" или в "Инских холмах", предоставит гостю города полный набор городских функций (жильё, деловое или рабочее пространство, ритейл, общепит, фитнес, мультиплекс)
    в Новосибирске в жилых комплексах это в полной мере реализуется в Европейском береге, не в полной мере - в МилкХаусе, квартале Декабристов, Бульварном переулке... ну может где ещё...
    это ценится

    маркетинг
    в условиях жёсткой конкуренции важно, чтобы квартира была ассоциирована с хорошим брендом, например, при прочих равных квартира в жилом комплексе "Флотилия" будет значительно востребованней квартиры в ноунэйм доме по адресу Серебренниковская, 4/1 или Максима Горького, 95
    ну потому что Флотилию знают все, а дом по обычному какому-то адресу 90% новосибирцев и 100% иногородних будут искать на карте
    если апарт находится в "Инских холмах" или "Снежной миле" зачастую не нужно будет специально объяснять где это - бренд комплекса добавит узнаваемости


    .

  • В ответ на: Апартаменты Джет - это сокрее всего общага.
    Очень дорогая общага с маркетинговым обманом.
    ну, возможно, что в Джете сформировался такой жилой микроклимат (хотя, мне думается, вы сгущаете краски)
    100%, что в рекламируемом мной ранее Ленинграде было бы ещё общежитнее, чем в Джете
    но есть, например, Парк Резиденс - что скажете про этот апарт-комплекс?

  • В ответ на: Студии по большому счёту уже сгорели , как "новый прогрессивный формат".
    вот это мне у вас не очень понятно
    вы про студии маленького формата по 20-30 кв.м?
    или вообще про формат жилья, где кухня объединяется с гостиной и столовой?
    почему считаете, что студии не пользуются спросом?

  • В ответ на: берём пример с известного гражданина. Строим отель мировой сети с окнами на оперный, либо апарт отель высотку тоже не на окраине с более чем 200 номерами, рестораном, круглосуточной стойкой регистрации и тд. Вот это бизнес.
    вы сейчас рассуждаете как известный персонаж - "у кого нет миллиарда - могут идти в *опу" .)

    ну нет трёх миллиардов, вот такое вот несчастье, есть всего три миллиона
    подскажите - куда инвестировать?
    я с первых постов в этом топике пытаюсь получить ответ на вопрос - куда инвестировать обычному среднестатистическому россиянину, у которого всех капиталов два-три миллиона, да и то половина в ипотеку?

    В ответ на: adambereg1
    например, у вас есть два-три миллиона деревянных российских рублей - во что бы вы их инвестировали?
    .

  • В ответ на: ну потому что Флотилию знают все
    очень спорное утверждение :biggrin:

    У свободы нет выходных, да и прочей выгоды нет.

  • В ответ на: вы сейчас рассуждаете как известный персонаж - "у кого нет миллиарда - могут идти в *опу" .)

    ну нет трёх миллиардов, вот такое вот несчастье, есть всего три миллиона
    подскажите - куда инвестировать?
    я с первых постов в этом топике пытаюсь получить ответ на вопрос - куда инвестировать обычному среднестатистическому россиянину, у которого всех капиталов два-три миллиона, да и то половина в ипотеку?
    Подскажу конечно. Малый бизнес с высокой оборачиваемостью. Выбирайте любой какой нравится и прокрутите свои средства в разы быстрее. По Сеньке шапка. Мне вот хочется торговать ГСМ и сеть своих заправок. Полагаю, что даже смог бы где нибудь в области, если не в Новосибирской так в соседней где нибудь на выселках одну такую поставить с двумя колонками. Будут у меня клиенты? Ну да наверное будут иногда заезжать. Отобью ли я затраты на вложения в бизнес. Да нет конечно. Тут примерно тоже самое. Недвижимость как бизнес это сфера для тех у кого есть большие деньги. Как торговля ГСМ. Как торговать автомобилями. Не на барахолке, а стать дилером. Чтобы стать дилером например Ниссана нужно как раз примерно миллиард. А можно покупать по 1 ниссану и по полгода продавать его на Петухова. Тоже автобизнес. Но бизнес ли это с точки зрения дохода? Понимаете что хочу сказать? Вы хотите войти в сферу где нужны другие деньги не имея их. Можно тужиться изо всех сил, но конкуренцию выдержать будет крайне сложно если вообще возможно.

    Сколько Вам лет примерно? За сколько лет окупятся вложения? За 15? То есть лет в 65 планируете выйти в ноль и только потом получать прибыль я верно понимаю? Посмотрите малый бизнес. Общепит. Производство. Услуги. У вас сумма на которую можно открыть да небольшое дело, но постепенно его развить. И главное вернуть свои вложения в течении ну 3-5 лет это более чем реально. Я уж не говорю про то, что можно и быстрее. Ну пусть 5 лет Вы вернёте свои 3 миллиона и дальше будете работать уже в плюс. Вам будет 55 лет. А не 65 лет. Вот я про что. Время бесценно. И возврат вложений один из важнейших показателей. Жили бы мы вечно - да хоть 100 лет пусть окупается куда спешить... Будут у вас клиенты. Будут. Но конкурентов будет больше чем клиентов. Будете биться за каждого при прочих равных только ценой. Больше нечем. 4000 конкурентов только в Холмах... даже не представляю как собираетесь конкурировать среди всех Ваших коллег, но Вы видимо большой оптимист) А это тоже хорошо. Дерзайте)

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: