Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 18)

Российский рынок ипотечного кредитования переживает «большой взрыв». Несмотря на рекордное с 1990 крушение реальных располагаемых доходов, граждане набирают кредиты с скоростью, которой статистика не фиксировала ни разу в истории.

С начала года банки выдали населению 3,2 трлн рублей ипотечных займов, следует из статистики ЦБ: в октябре объемы выдачи превысили прошлогодние на 101%, в сентябре - на 110%.

И хотя около половины этой суммы приходится на рефинансирование и компенсируется погашением старой ипотеки, чистый прирост ипотечного портфеля банков остается двузначным и ускоряется. В сентябре он составил 18% год к году, октябре - 22%, а накопленным итогом за 10 месяцев достиг 1,4 трлн рублей.

В октябре банки выдали рекордное в истории число ипотечных кредитов - 182 тысячи, что на 59% выше, чем год назад, подсчитали в «Объединенном кредитном бюро» (ОКБ). Ипотечная мания, охватившая людей осенью, была связана с ожиданиями окончания программы льготной ипотеки.

В отдельных регионах спрос взлетел вдвое: в ХМАО объемы объемы выдачи взлетели на 84%, в Алтайском крае - на 80%, в Тюменской области - на 79%, в Москве - на 74%. Средняя сумма ипотечных кредитов также обновила рекорд - 2,75 млн рублей на октябрь. Это на 12,8% больше, чем в тот же месяц год назад, подсчитали в НБКИ.

Взрыв ипотечного спроса породил галопирующий скачок цен. По данным IRN, в Москве квадратный метр на вторичном рынке только в ноябре подорожал на 4,83%, до 200,4 тысячи рублей. Скорость надувания ценового пузыря достигла максимума с мая 2012 года. В долларах цены выросли на 5,4% за ноября и 12,5% год к году, до 2597 долларов за квадратный метр.

За один ноябрь 2020-го квартиры в «старой» Москве подорожали больше, чем за весь прошлый год - вполне благоприятный для рынка недвижимости. Стремительный рост цен практически нивелировал всю выгоду от льготной ипотеки под 6,5% годовых в большинстве российских городов. С марта по ноябрь средняя стоимость квадратного метра в российских новостройках увеличилась на 10,18% - с 66,33 тысячи до 73,08 тысячи рублей.

Например, в Омске цены выросли на 17,7%, и теперь ипотека на 10 лет при первоначальном взносе 15% и льготной ставке 5,99% на самом деле обходится дороже, чем была в марте при ставке 9,3%. Аналогичная ситуация в Казани, Тюмени, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Волгограде, Перми, Новосибирске, Уфе и Москве. Причем по столице рост цен ударил сильнее всего: сейчас ипотека обойдется на 8% дороже, несмотря на льготы. Согласно данным ЦБ, в октябре просрочка по ипотечным кредитам увеличилась на 841 млн рублей и достигла 74,4 млрд рублей. С начала года клиенты банков не оплатили в срок 7,6 млрд рублей кредитов на жилье (+11%).

Рано или поздно можем увидеть обвальное падение цен на первичку и появление на рынке значительного количества ипотечных квартир разной степени готовности. В силу того, что заёмщики не рассчитали свои силы и не справились с выплатами. @banksta

1283
Дмитрий Прокофьев
7 декабря 2020, 07:30

На фоне падения доходов людей и карантинной стагнации экономики ипотечное кредитование показало рост.

К ноябрю россияне взяли в ипотеку 3,2 трлн рублей, а к концу года выдача кредитов, по прогнозам, достигнет рекордных 4 трлн — на триллион больше, чем в 2019–м. Однако последствия ипотечного бума оказались неоднозначными.

Ещё в начале осени, когда девелоперы рапортовали об увеличении объёмов застройки, а банкиры — о рекордах по выдаче кредитов, люди, умеющие считать, брали калькулятор и делали несложные выкладки. Поскольку цены прыгнули вверх на разную высоту — от 10 до 30%, — для простоты расчёта примем, что квартиры подорожали на 20%. До старта "льготной ипотеки" самая популярная квартира — однушка — обходилась покупателю миллиона в четыре. То есть при первоначальном взносе 20% (800 тыс.) и кредите 3,2 млн сроком на 20 лет со ставкой 9% годовых ежемесячный платёж составлял бы 28 791 рубль в месяц.

Чтобы купить такую же однушку, подорожавшую на 20%, придётся внести миллион. А чтобы выплатить оставшиеся 3,8 млн, взятые на 20 лет под 6,5% годовых, придётся ежемесячно платить 28 630 рублей. Какая–то сомнительная экономия. Может быть, квартиры стали больше? Нет, площадь жилья, которое можно приобрести на среднюю сумму кредита, увеличилась всего на 2%, или на 0,7 м2.

Можно считать и проще, как сделала зампред ЦБ РФ Ольга Полякова, доведшая до Совета федерации совсем несложный расчёт: "Если ставка по десятилетнему кредиту была снижена с 7 до 5%, это уменьшило ежемесячный платеж где–то на 9% для заёмщика. Но мы видим, что рост цены на 10% (в среднем по России) практически полностью нивелирует этот эффект". Сколько заёмщик платил без льгот — столько будет и со льготами. Спустя пару дней то же самое сказала и сама Эльвира Набиуллина: "Виден рост цен на жильё на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку". Собственно, это уже произошло.

Кстати, откуда люди берут деньги на первоначальный взнос в условиях падения доходов? По расчётам аналитиков "Дом.рф", первый взнос "собирается" так. Семья, в которой работают два человека, откладывая 30% своей средней по региону зарплаты в течение 21 месяца (в Петербурге — 22 месяца), может накопить тысяч восемьсот — считая, что средняя стоимость квартиры (за исключением столицы) колеблется в интервале от 3,5 млн до 4 млн рублей. Несложная арифметика: 800 тыс. разделить на 21 — получится 38 тыс. То есть 38 тыс. — это 30% доходов домохозяйства? И семейная пара живет вдвоём на оставшиеся 80 тыс. рублей? В общем, понятно, почему не развивается никакой другой бизнес, кроме строительного, — у людей просто не хватает денег на всё остальное. Кроме того, получается, что такая образцовая пара получает на двоих тысяч сто двадцать. Это где у нас средняя зарплата 60 тыс.? Или мы чего–то не знаем про семейные доходы?

Кстати, слово "семья" тут ключевое. Ещё в 2012 году экономист Уильям Джонсон (University of Virginia) предложил эффектное объяснение феномена роста цен на жильё в США в последние полвека. Этот рост долго не удавалось объяснить ни инфляцией, ни зарплатами, ни кредитными программами, ни увеличением численности населения — цифры "не бились". Не поискать ли женщину, подумал профессор Джонсон, нет ли здесь связи между выходом женщин на рынок труда и подорожанием квартир? Джонсон проанализировал статистику, и — точно. Цены на жильё в американских городах повышались там, где женщины меньше сидели дома, а больше работали. Каждый процентный пункт в доле экономически активного женского населения в конкретной агломерации прибавлял дополнительные $2 тыс. в медианной цене дома.

Объяснение феномена лежит в общем–то на поверхности — выход женщины на работу повышает совокупный доход домохозяйства и, соответственно, степень доступности ипотечного кредита. Ведь ипотечный платёж оказывается производной от доходов пары, а не одного работника, также и банки снижают свои риски — шанс на то, что оба заёмщика потеряют работу, статистически ниже. Это означает рост денежного предложения на рынке жилья и — естественно — рост цен на него, поскольку жильё — неэластичный продукт, быстро нарастить предложение невозможно. Интересно тут вот что. Аналитики "Дом.рф" утверждают, что "средний уровень первоначального взноса более чем в 2 раза превышает минимально разрешённый — более 30% по сравнению с 15%. При этом граждане, имея возможность заплатить около 500 тыс. в качестве первоначального взноса, в большинстве случаев платят в 2 раза больше". То есть деньги у потенциальных покупателей квартир были, и купить жильё они могли бы без льготной ипотеки. Ну а так они мало того что купили его, так и сделали это дороже, чем могли бы. Поддержали строительную отрасль. Только где они взяли "лишние" 500 тыс.? А, так это же материнский капитал (466,6 тыс. с начала этого года). Вот вам и "женские доходы" на рынке ипотеки, вот вам и рост стоимости жилья.

Кто же выиграл в этой истории больше всех? Не поверите — инициаторы программы льготной ипотеки. Ещё в октябре в интервью телеканалу "Россия 24" вице–премьер по стройке Марат Хуснуллин сказал, что "из бюджета на компенсацию процентной ставки было потрачено всего около 2 млрд рублей. В среднем 16–17 копеек налогов с каждого рубля поступает в бюджет, то есть с 631 млрд рублей (выданных кредитов) будет получено порядка 100 млрд дополнительных налогов".

Вообще–то ситуация с льготной ипотекой — классический пример rent–scraping — манипулирования экономической политикой в интересах привилегированных групп (в данном случае застройщиков). Кто бы спорил: строительная отрасль нуждалась в поддержке, и решать квартирный вопрос можно было по–разному — например, повышая доходы людей. Или профинансировав строительство жилья для "очередников". Или гарантировав долги застройщиков.

Но начальство пошло другим путём — за счёт льготной ставки разогрело рынок, подтолкнуло людей вложиться в подорожавшие квартиры и пошло собирать налоги. А вот риски по всей этой истории приняли на себя наши "отчаянные домохозяйства".
https://m.dp.ru/a/2020/12/07/Tam_gde_dorogo_ishhite_zh?fbclid=IwAR1l8Q9r-D4GBn9dxVjTsKhBmEEEOhz7pXRwGMDg7pGe3RFzc5bJgn2MFRQ