НГС.Форум /Недвижимость / Недвижимость в Новосибирске /

Продажа квартиры без АН. (часть 3)

Печать RSS Деревом

medant
activist
Сообщений: 188
10.12.14 11:38Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Alleexx
Эксклюзив подписывал только на 2 недели без пролонгации и всяких возмещений, только после того как риэлтор говорил что покупатель готов купить. После двух таких договоров, посылал их лесом если не соглашались на задаток 50-100т.р.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
medant
activist
Сообщений: 188
10.12.14 11:39Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Alleexx
А дом какой? Новостройка?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alleexx
junior
Сообщений: 20
10.12.14 11:41Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя medant
Вторичка 7 лет, кирпич
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
medant
activist
Сообщений: 188
10.12.14 11:57Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Alleexx
Скажите чем вот эта квартира хуже вашей:
"ул. Военная, д. 16
3 267 000 руб.
чистая продажа, ипотека
Площадь
Oбщая: 53 м2 Жилая: 23 м2 Кухня: 13 м2
Под самоотделку"?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alleexx
junior
Сообщений: 20
10.12.14 12:02Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя medant
Не поняла вашей интонации,...и как сравнивать? Самотделка- плюс энное количество тыщ на нее самую как минимум, неудачный пример для сравнения. Да и цель мне непонятна если честно
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
medant
activist
Сообщений: 188
10.12.14 12:28Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Alleexx
За интонацию извините, даже не думал вас как то обидеть
Если я правильно нашел объявление "ул. Выборная, д. 125/1 2эт." и как я понял ремонт делался 6-7 лет назад, то мало кого устроит такой ремонт, демонтаж тоже стоит денег. Покупать вторичку, где нужно делать ремонт за деньги за которые можно купить новостройку - сомнительное удовольствие. Это мое ИМХО.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alleexx
junior
Сообщений: 20
10.12.14 12:37Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя medant
Да нет , не обиделась, ремонт кстати не на столько старый, срок ему полгода, просто продажник не спешит фото сменить. Каждый имеет право на свое мнение, тем более как и где он будет получать удовольствие
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
medant
activist
Сообщений: 188
10.12.14 12:42Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Alleexx
Вы только что озвучили еще одну из причин почему квартира не продается - нет новых фото. Я бы точно не стал звонить, узнавать по этой квартире увидев фотографии и цену. Как минимум должны быть фотографии всех помещений и планировка. Лучше без фоток чем с такими.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alleexx
junior
Сообщений: 20
10.12.14 12:44Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя medant
Ну в принципе это одна из причин нашего прощания с эксклюзивом)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alleexx
junior
Сообщений: 20
10.12.14 12:53Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя medant
А можно еще вопрос? Когда у вас были эк клюзивы риелтор на показах всегда лично присутствовал?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
medant
activist
Сообщений: 188
10.12.14 13:06Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Alleexx
За такой бы эксклюзив я бы после первого месяца послал бы их подальше, лентяи какие то попались
Сделайте хорошие фото, не пожалейте 250р на объявление в НГС, авито и т.д., риэлторов, которые звонят что бы показать своим покупателяи не отказывайте, только заранее обговорите сколько вы хотите наруки. С теми покупателями которым вот вот выдадут ипотечное решение не подписывайте ни чего, сколько я их перевидал еще не одним не одобрили нужную сумму или требуйте задаток 100т.р., если они так уверены что им одобрят ипотеку. Документы на квартиру не отдавайте в агентство за аванс, не встречал я еще покупателей которые бы не стали выкобениваться после одобрения ипотеки. Не стесняйтесь разговаривать про цену на квартиру когда приходят смотреть.
Немного советов основанных на личном опыте. Свою 2кк продал за пол года. Были и эксклюзивы и обещания продать чуть ли не завтра, и цепочки предлагали.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alleexx
junior
Сообщений: 20
10.12.14 13:09Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя medant
Вы не поверите, но у меня именно так все и начиналось). Потом видимо черт попутал. Огромное спасибо за советы.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Павелл
veteran
Сообщений: 1197
10.12.14 13:18Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Alleexx
Вы сколько хотите на руки лучше покупателю скажите. А потом с такими искренне удивленными глазами: "ой, мне же еще сотню риелтеру Вашему отдать нужно, тогда на 100 больше. Извините, забыла".
Так выгодней, поверьте.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Инвентор
veteran
Сообщений: 1461
11.12.14 19:58Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Alleexx
Немного цифирек для информации.
По крайней сделке. Совсем недавно.
1-ка, средний этаж, вторичка, с простым (по моим меркам), но полным и довольно качественно (для эконом-класса) сделанным ремонтом. Спальный район.
Квартира в собственности более 3-х лет.
Квартира была выставлена в свободную продажу на разных ресурсах, в том числе на НГС (на мой взгляд - самый эффективный).

На третий день с момента выхода объявления пошли просмотры.
За следующие 6 дней просмотры шли по схеме: 3-1-3-1-1 (+1 повторно)-2 (+1 повторно).
На десятый день заключили преддоговор.

Один Покупатель нашел нас сам и на показе был один.
Еще один нашел сам, но на показе был с риэлтором.
Остальные - от АН, на показе были с риэлторами (кроме одной семьи, пришедшей без переговорщика).

В день заключения преддоговора были еще две настойчивые просьбы от двух АН уйти к ним.
В одном были даже согласны немного поднять цену от заявленной.
Отказался.

Покупатель - с ипотекой, из крупного АН.
Покупатель заплатил и свою комиссию и ту, которую АН вменило им, увеличив цену квартиры на сумму второй комиссии (как бы с Продавца).
Общая сумма комиссии для Покупателя - более 150.000.

Квартира ушла за выставленную цену (без торга).
Стоимость 1 кв. м составила (если общую площадь считать без площади балкона/лоджии) около 72,5 тыс. руб.

А теперь наше любимое "ЕСЛИ":
1) ЕСЛИ бы Покупатель решил провести сделку САМ, то я готов был на торг 20-50.000 (в зависимости от условий сделки - наличка/ипотека, сроки сделки), при этом квартира обошлась бы ему на 160-190.000 дешевле (без учета затрат на ипотеку при необходимости оформления таковой);
2) ЕСЛИ бы Покупатель обратился с уже найденным вариантом к юристам или в какое-либо небольшое АН, то его комиссия не превысила бы 30.000, соответственно его типа доход составил бы 130-160.000 (без затрат на ипотеку);
3) ЕСЛИ бы Покупатель смог выйти на нас через "скромное" АН, то его комиссия могла ограничиться 50.000, а доход составил бы минимум 110.000.
Ну и так далее.

Вот такие резервы, порой, имеются, а воспользоваться ими Покупатели либо не хотят, либо не могут.

Теперь к Вашей теме - выходите из "Экса" и мониторьте ситуацию САМИ, напрямую общаясь с потенциальными Покупателями.
Будете иметь реальную картинку и при необходимости рулить ситуацией в нужном направлении.
Но самый интересный период второго полугодия Вы, к сожалению, уже пропустили.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alleexx
junior
Сообщений: 20
11.12.14 20:39Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Инвентор
Спаибо за информацию. Агента я уже в известность поставила, договор до 31.12. так что если АН не зашевелится с продажей(что сомнительно) ухожу в свободное плавание. Про интересный период конечно жаль, но тут уже ничего не поделаешь. Буду надеяться, что все чьо ни делается-к лучшему и наш покупатель ждал этого момен а)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Инвентор
veteran
Сообщений: 1461
11.12.14 22:36Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Alleexx
Будете работать сами - сделайте то, что Вам уже посоветовали.
Информацию распространите как можно шире.
Обязательно - фото (тщательно выбирая лучшие ракурсы и хорошее качество снимков) + планировка квартиры.
Люди любят рассматривать картинки.
И, порой, даже не открывают варианты объявлений (при наличии аналогичных), где нет соответствующего значка.

Если решите что-то оставить в квартире - не заявляйте о том, что цена оставляемого входит в стоимость квартиры.
Возможно, Покупателю это не нужно совсем и он после покупки потащит оставленное Вами на помойку.
Лучше укажите, что оставляемое в квартире - это Ваш подарок уважаемому Покупателю.

НЕ СТЕСНЯЙТЕСЬ указать все плюсы Вашей квартиры, очень тщательно составив текст объявления перед продажей.
Поработайте с текстами объявлений от различных АН, выявите для себя стиль подобных объявлений, попытайтесь оценить их как бы со стороны Покупателя.
Определите, что Вас цепляет, а что вызывает явное отторжение.
Врать нагло не нужно, но рассказать красиво о самом ценном, что у Вас есть (естественно, кроме находящегося рядом с Вами мужчины) нужно обязательно.

И попытайтесь убрать в квартире небольшие, но явно видимые косяки:
- порванный линолеум;
- лопнувшие плинтуса, опанелку дверей и т.п;
- дефектные двери;
- просроченные или требующие скорого переосвидетельствования счетчики учета воды;
- капающие смесители;
- отдельную разбитую кафельную плитку;
- отваливающиеся дверцы на мебели-подарке;
- и т.п.

Т.е. уберите из поля зрения потенциального Покупателя все то, что может вызвать сильный визуальный диссонанс во время просмотра.
Помните, что маленькая ложка дегтя портит большую бочку меда.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Tarz
v.i.p.
Сообщений: 7735
12.12.14 10:51Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Инвентор
Под каждым словом готов подписаться.
Реализуй подобный алгоритм продажи и озвученные принципы наши риэлторы - первым бы стоял в очереди на их услуги. Но то как подают объект они и какую реализуют стратегию продажи - это просто за гранью добра и зла.
Но как всегда - земная неустроенность
Диктует свой безжалостный закон.
Когда одним - прибавочная стоимость,
Тогда другим - с крутых яиц бульон(С)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Помещик
v.i.p.
Сообщений: 8455
12.12.14 10:55Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Tarz
В ответ на: Под каждым словом готов подписаться.
Реализуй подобный алгоритм продажи и озвученные принципы наши риэлторы - первым бы стоял в очереди на их услуги. Но то как подают объект они и какую реализуют стратегию продажи - это просто за гранью добра и зла.
Бесполезно..12 лет с этим борюсь..Извилина одна,и то-на ней уши держатся...
Хаты всякие нужны.. Хаты всякие важны!
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Солярис
guru
Сообщений: 6982
12.12.14 11:23Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Помещик
...не надоело бороться? или бороться здесь - мило дело- и делать ничего не нужно, и язык разминается? Вперед уже, покажити пример ударного капиталистического труда и довольных клиентов.
"При покупке квартиры главное занавески. Если за ними море -квартира хорошая!"
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Помещик
v.i.p.
Сообщений: 8455
12.12.14 12:29Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Солярис
В ответ на: ...не надоело бороться? или бороться здесь - мило дело- и делать ничего не нужно, и язык разминается? Вперед уже, покажити пример ударного капиталистического труда и довольных клиентов.
Предлагаете бить в бубен перед подъездом?
Хаты всякие нужны.. Хаты всякие важны!
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
alexklassen
experienced
Сообщений: 515
12.12.14 13:14Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Инвентор
В ответ на: И попытайтесь убрать в квартире небольшие, но явно видимые косяки:
- порванный линолеум;
- лопнувшие плинтуса, опанелку дверей и т.п;
- дефектные двери;
- просроченные или требующие скорого переосвидетельствования счетчики учета воды;
- капающие смесители;
- отдельную разбитую кафельную плитку;
- отваливающиеся дверцы на мебели-подарке;
- и т.п.

Т.е. уберите из поля зрения потенциального Покупателя все то, что может вызвать сильный визуальный диссонанс во время просмотра.
Помните, что маленькая ложка дегтя портит большую бочку меда.
Добавлю ещё, что при фотографировании и при показах лучше убрать подальше хлам на балконах/лоджиях, на кухне, в санузлах, в прихожей, комнатах. Убрать лишнюю посуду, сантехпринадлежности,тряпки, лишнюю одежду/обувь. Насколько можно, а это нетрудно, улучшить эстетику помещений.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Солярис
guru
Сообщений: 6982
12.12.14 13:20Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Помещик
... а Вы считаете что именно после бубна перед подьездом и деньги падают и клиенты остаются довольными?
У меня как-то за 15 лет работы другая картинка сложилась. И самый свежий пример (вчера-позавчера) - риелтор заходит в кабинет,говорит - клиент возмущается, недоволен, все обманули, все жулики и т.д. Мелькают "другие АН, НАР, прокуратура". Разговариваем с клиентом предметно, по пунктам. показываем, рассказываем, разьясняем. Объясняем еще раз - что можно, а что нельзя.
Сделка вчера, услуги - само собой. А еще - розы, тортик и извинения :"перенервничал".
"При покупке квартиры главное занавески. Если за ними море -квартира хорошая!"
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Солярис
guru
Сообщений: 6982
12.12.14 13:26Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя alexklassen
Вообще,отцы-основатели риелторского бизнеса более широко трактуют эту часть "предпродажной подготовки недвижимости". В продаваемом объекте из поля зрения потенциального покупателя нужно максимально убрать предметы, имеющие признаки персонифицированности: фотографии, сувениры, и т.д. Вот поэтому идеальным вариантом является полностью пустая квартира или особняки, кои мы можем наблюдать в "импортных" программах про продажу недвижимости.
"При покупке квартиры главное занавески. Если за ними море -квартира хорошая!"
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Помещик
v.i.p.
Сообщений: 8455
12.12.14 13:30Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя Солярис
В ответ на: ... а Вы считаете что именно после бубна перед подьездом и деньги падают и клиенты остаются довольными?
У меня как-то за 15 лет работы другая картинка сложилась. И самый свежий пример (вчера-позавчера) - риелтор заходит в кабинет,говорит - клиент возмущается, недоволен, все обманули, все жулики и т.д. Мелькают "другие АН, НАР, прокуратура". Разговариваем с клиентом предметно, по пунктам. показываем, рассказываем, разьясняем. Объясняем еще раз - что можно, а что нельзя.
Сделка вчера, услуги - само собой. А еще - розы, тортик и извинения :"перенервничал".
Ну в продажах не спорю поцивильнее люди..Хотя с дебилоидами сталкивался..Я ж за Вас не говорю.Оч.хорошо что у Вас так..Поздравляю со сделкой..
У нас в деревне живет "риэлтор"..Работает в городе..Так вот глядя на нее,я бы даже помидорами на Маркса не доверил торговать,а не то что деньги..
Хаты всякие нужны.. Хаты всякие важны!
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alleexx
junior
Сообщений: 20
12.12.14 13:33Ответ на сообщение Re: Продажа квартиры без АН. (часть 3) пользователя alexklassen
Это все понятно, прописная истина. По крайней мере для меня. Здорово, что вы все это тут пишите, пригодится тем, до кого наши супер профи-продажники этого не доносят. Для меня принципиально- я перед каждым показом дома минимум за 30 мин появляюсь- не просто все вышеперечисленное должно быть соблюдено, но и свежесваренный кофе для атмосферы, ничего лишнего- однозначно, в подъезде ни бумажки по ходу к объекту и т.д. и т.п. Стараюсь, чтобы домочадцев моих тоже не было- меньше народу- больше кислороду). А знаете, на самом деле обидно. В очередной раз разводят наши АН людей красивыми миссия компаний на сайте. Сертификаты на стены навешают. Учебные центры у них и все такое. А по факту сталкиваешься с элементарной ленью и пофигизмом. Возможно где-то и есть тот самый мифический идеальный риелтор, магистр продаж. Покажите если кто знает. ......Мечтать не вредно.....
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям

НГС.Форум /Недвижимость / Недвижимость в Новосибирске /

Перейти в форум

открыть в новом окне

Модераторы: