НГС.Форум /Недвижимость / Недвижимость в Новосибирске /

Покупка квартиры без договора с риелтором.

Печать RSS Деревом

180207
бес нравственности
Сообщений: 70200
06.03.18 15:56Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Десперо
В ответ на: 5 тысяч интуитивно мало, 500 - много.
при таком интуитивном раскладе, 50 000 - должно быть нормально
Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Десперо
veteran
Сообщений: 1138
06.03.18 16:06Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя 180207
Должно, но не обязано.
Плюс поправка на цену объекта. И все вместе - подкрепленное мнением форумчан.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Endspiel
experienced
Сообщений: 574
06.03.18 16:52Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Realtor
В ответ на: Предлагаю не вязнуть в лишних уточнениях...
Принимаю.
Действительно, я привел упрощенную оценку маржинальности рассматриваемого бизнеса, которая использована лишь в качестве демонстрационного материала по методологии расчетов, которая должна быть при этом использована.

Тем не менее, суть результатов проведенной оценки в том, что посредническая деятельность на РН - это высокомаржинальный вид бизнеса.
Причем, его рентабельность резко возрастает при реализации корпоративного принципа "получи комиссию с двух сторон сделки", которую жестко продавливают крупные и средние АН.
И которую пытаются реализовывать мелкие.

Высокомаржинальность данного бизнеса показывают все без исключения экономические показатели, в том числе и предложенный Вами.
Близкий к нему показатель будет равен: 2,7% : 5% *100%=54%.

Для примера - обычная сдача в найм имеет рентабельность 6-7%.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Realtor
guru
Сообщений: 6589
08.03.18 08:03Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Endspiel
"Маржа (от англ. Margin — разница, преимущество) — разница между ценами товаров, курсами ценных бумаг, процентными ставками и прочими показателями. Такая разница может выражаться, как в абсолютных величинах (например, рубль, доллар, евро), так и в процентах (%). Простыми словами маржа в торговле — это разница между себестоимостью товара ... и его конечной (отпускной) ценой... В данном случае это относительная величина, которая выражается в % и определяется по следующей формуле:

М = П/Д * 100%,
Где:
П — прибыль, которая определяется по формуле:
П = отпускная цена — себестоимость
Д — доход (отпускная цена).

В промышленности норма маржи составляет 20%, а в торговле – 30%."
----------

Рассмотрим пример, с адаптацией под условную сделку купли-продажи недвижимости с участием АН.
Дано:
П = валовая прибыль АН = Комиссионные = 100 000 руб.
Д = отпускная цена = общая сумма которую в итоге за всё платит покупатель = 2 100 000 руб
Себестоимость = цена квартиры переданной (по договору поручения) продавцом агентству на реализацию = 2 000 000 руб.

М = Маржа АН по сделке = 100 000 / 2 100 000 * 100% = 4,76% , что на порядок ниже приведённых выше "норм" в других отраслях, о чём я и хотел тогда кратко сказать.

Показать скрытый текст
У нас разный подход. Вы опять считаете как-бы несуществующей стоимость самой квартиры в этой задаче, хотя сумма комиссионных АН напрямую зависит от этого показателя. Ранее я упоминал примеры, для которых такой подход я бы полностью поддержал, но не в случае с деятельности АН. При аренде Вы берёте в расчёт стоимость объекта, а при сделке купли-продажи - нет. Кроме того, Вы, наверняка, по аренде имеете ввиду 6-7% от поступления платежей за год, а торговая маржа или валовая прибыль от одной сделки купли-продажи - мной рассматриваются и упомянуты в масштабах одной сделки (которая может пройти и за 3 дня и за 3 года)
По моему убеждению, рента недвижимости собственником и сделки агентства по купле-продаже недвижимости, хотя и имеют общее слово "недвижимость" , но логичнее их не сравнивать, в этом примере - слишком большая разница. Правильнее сравнивать сделку купли-продажи - с реализацией (без выкупа товара, как поставщики и отдают сетевикам) в супермаркете, с посредником помогающим реализовать автомобиль на рынке или в своём автосалоне, с комиссионным магазином антиквариата или произведений современных художников и т.п., обязательно с учётом "привязки" к наценке основного предмета торговли (кефира, автомобиля, винтажной тумбочки, картины, квартиры... методика аналогичная). Не стоит трогать чистую прибыль, иначе получится тема для диссертации, со множеством составляющих и различных подходов расчётов, а также повод сходить в "баню" для нас с Вами. Для понимания разницы маржинальности достаточно выше приведённого, самого грубого и наглядного, примера с валовыми упрощёнными показателями. Заметьте, я также принял условные 5% наценки = валовой прибыли в процентном измерении.
Наценка = (2 100 000 - 2 000 000) / 2 000 000 х 100 = 5% на одно агентство.
Хотя, достаточно часто, при сделках с коллегами, каждому из агентств достаётся не всё, а лишь часть.

P.S. Не очень принципиально, скорее ненужные обывателям тонкости, т.к. порядок разницы цифр в разных сферах всё равно понятен, но, скопирую из указанного вначале источника для тех, кто вдруг решит вникнуть в разницу "маржи" и "наценки": "Очень часто маржу ошибочно путают с торговой наценкой... Для того чтобы у вас больше не возникало путаницы, запомните одно простое правило:

Маржа это отношение прибыли к цене, а наценка это отношение прибыли к себестоимости.

Давайте на конкретном примере попробуем определить разницу. Предположим, вы приобрели товар за 1000 рублей, а продали его за 1500 рублей. Т.е. размер наценки в нашем случае составил:

Н = (1500-1000)/1000 * 100% = 50%

Теперь давайте определим размер маржи:

М = (1500-1000)/1500 * 100% = 33,3%

Важный момент: Торговая наценка очень часто бывает больше 100% (200, 300, 500 и даже 1000%), а вот маржа не может превышать 100%."
Скрыть текст
Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
antonprot
member
Сообщений: 44
08.03.18 12:59Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Realtor
эта формула скорее для инвестора верна, для агентства сумму комиссии делить нужно не на цену квартиры, а на фактические затраты агентства.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Endspiel
experienced
Сообщений: 574
08.03.18 20:35Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Realtor
Я могу лишь повторить слова antonprot
"эта формула скорее для инвестора верна, для агентства сумму комиссии делить нужно не на цену квартиры, а на фактические затраты агентства".

Ровно то, что я и пытаюсь донести до Вас, аккуратно указывая на Вашу ошибку.
В Вашем примере не должно быть 2 млн. руб, так как Вы не выкупаете квартиру у Продавца за собственные средства и, соответственно, цена квартиры ни при каких оценках не может быть включена в себестоимость Ваших услуг.

Для риэлторской деятельности Маржа - это разница между ценой услуги и ее себестоимостью.

В моем условном примере себестоимость услуги АН составляет 2%, а цена услуги АН - 5%.
Соответственно, маржа в абсолютном выражении составляет: 5% - 2% = 3%.

Для оценки эффективности риэлторской деятельности необходимо рассчитать тот или иной показатель, переведя абсолютное значение маржи в относительную величину.

В Вашем примере отнесением маржи к цене услуги определяется такой показатель, как маржинальность: М = 3% : 5% *100% = 60%.

Но мне больше по душе другой показатель - рентабельность, , так как он "характеризует способность организации к самостоятельному покрытию расходов прибылью" .

Рентабельность определяется как отношение прибыли к затратам.
Затраты составляют сумму себестоимости и налогов, которая для рассматриваемого примера составляет 2,3%.
Соответственно, прибыль равна: 5% - 2,3% = 2,7%.
Тогда величина рассматриваемого показателя рентабельности получается очень красивой: Р = 2,7 : 2,3 *100% = 117%.

Для оценки значимости этого показателя рентабельность риэлторского бизнеса можно, как пример, сравнить с рентабельностью инвестора, сдающего в найм приобретенную им квартиру (без привлечения заемных средств), которая, как я указал выше, составляет 6-7%.

Эта оценка показала уже другие цифры, так как рассчитаны уже другие экономические показатели, нежели в первых примерах.
Но суть остается одна: риэлторский бизнес - высокомаржинальный.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Realtor
guru
Сообщений: 6589
08.03.18 20:55Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Endspiel
В ответ на: ...В Вашем примере не должно быть 2 млн. руб, так как Вы не выкупаете квартиру у Продавца за собственные средства и, соответственно, цена квартиры ни при каких оценках не может быть включена в себестоимость Ваших услуг...
Я прекрасно с первого раза понял к чему Вы клонили, поэтому и дважды приводил соответствующие примеры с супермаркетом, автосалоном, комиссионками... и дважды акцентировал внимание, что они также, практически, ничего НЕ выкупают, но наценка и маржа плавающие и напрямую зависящие от цены объекта. По этой причине нельзя однозначно приравнивать их анализ маржинальности и концерта Н.Баскова, который будет стоить за 1 час примерно равную сумму, хоть на Олимпийском, хоть если Вы пригласите его к своим дамам на 8 - е марта (без учёта стоимости Олимпийского и Вашей квартиры).
Больше эту тему не стану обсуждать, раз с нескольких раз не пришли к консенсусу - останемся при своих мнениях.
Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
elvalia
old hamster
Сообщений: 12660
09.03.18 01:06Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Realtor
чудесная математика
как там анекдот был? покупаю по 100, продаю по 400. вот на эти 4 процента и живу.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Realtor
guru
Сообщений: 6589
09.03.18 05:32Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя elvalia
Всегда рад, когда люди в весёлом настроении, даже если ничего не смыслят (и не стесняются этого) или ёрничают в экономическом анализе и бизнесе, т.к. это не самое главное в жизни. Я достаточно предметно, подробно и со ссылками на другие источники объяснил, а уж кто поймёт или нет - от человека и его исканий на форуме зависит. Смайлики и бородатые анекдоты - тоже вариант времяпрепровождения
Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Десперо
veteran
Сообщений: 1138
12.03.18 09:49Ответ на сообщение Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя cron
Такой вопрос - а что в голове у человека, который звонит по объявлению от собственника и спрашивает - "Вы сами продаете или через агентство?". Получив ответ "сами" благодарит и сливается.

КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
180207
бес нравственности
Сообщений: 70200
12.03.18 10:16Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Десперо
уточняет информацию
вы сами рекламируете квартиру, но это
абсолютно не мешает вам заключить договор с АН
только и всего
Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Десперо
veteran
Сообщений: 1138
12.03.18 10:23Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя 180207
В объявлении явно указано - что как продавцы готовы оплатить услуги агентства по оформлению.

Видимо не читатели...
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
180207
бес нравственности
Сообщений: 70200
12.03.18 10:47Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Десперо
лично я уже писала здесь неоднократно,
что АН в 90 процентах случаев не видит вашего объявления
и понятия не имеет, что вы там написали
в АН с какого-либо платного агрегатора приходят все новые объявления о продаже
перед внесением квартиры в базу АН риэлтер сидит и прозванивает все
поступившие объявления
в них, как правило указано, что продается квартира, улица/дом/этаж/площадь
всё
Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
OLDMAN
v.i.p.
Сообщений: 6353
12.03.18 17:35Ответ на сообщение Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя cron
Росреестр внедряет технологию блокчейн при регистрации прав на недвижимость.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Александр.....
guru
Сообщений: 8878
12.03.18 21:32Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя OLDMAN
"Премьер Дмитрий Медведев в январе заявил, что технология блокчейна «станет частью повседневной реальности». Он добавил, что криптовалюты, которые также работают на основе блокчейна, могут в будущем исчезнуть."
А право собственности, зарегистрированное через блокчейн, не может в будущем исчезнуть?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Endspiel
experienced
Сообщений: 574
12.03.18 21:50Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя 180207
Не могу связать две Ваших фразы

В ответ на: ...АН в 90 процентах случаев не видит вашего объявления...
и еще одну

В ответ на: ...в АН с какого-либо платного агрегатора приходят все новые объявления о продаже...
Так видит АН объявления от собственников или нет?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Endspiel
experienced
Сообщений: 574
12.03.18 21:52Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Realtor
В ответ на: Больше эту тему не стану обсуждать...останемся при своих мнениях
Принимается.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alippa
нет статуса
Сообщений: 51977
12.03.18 23:06Ответ на сообщение Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Александр.....
То, что валюта в нашем царстве-государстве периодически исчезает - это мог бы и не напоминать, что крипто. что любая другая. Это практически скрепа изначальная
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Солярис
guru
Сообщений: 6982
13.03.18 09:51Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Endspiel
...не видят его в полной версии; практически только контакты.
"При покупке квартиры главное занавески. Если за ними море -квартира хорошая!"
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
180207
бес нравственности
Сообщений: 70200
13.03.18 10:40Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Endspiel
В ответ на: в них, как правило указано, что продается квартира, улица/дом/этаж/площадь
а эту мою фразу видели или до конца не дочитали?

Как справедливо отметила Солярис, зачастую в инфе адрес и телефон
Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Tarz
v.i.p.
Сообщений: 7735
13.03.18 10:49Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя 180207
В ответ на: а эту мою фразу видели или до конца не дочитали?
У меня другой резонный вопрос, неужели так трудно настроить выгрузку с центровых порталов в нормальном полноценном формате, с сохранением всей значимой инфы, а не просто "продам-адрес-телефон"(С).
З.Ы. Я понимаю, время "риэлторской попки" посаженой обзванивать и по сто раз выяснять одно и тоже ничего не стоит, но почему о времени своих клиентов не подумать? Хотя о чем это я....
Но как всегда - земная неустроенность
Диктует свой безжалостный закон.
Когда одним - прибавочная стоимость,
Тогда другим - с крутых яиц бульон(С)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Солярис
guru
Сообщений: 6982
13.03.18 11:40Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя Tarz
...действительно : о чем это он??В своем многовековом маразме и риелтероненавистничестве кое-кому и в голову не приходит , что здесь вопрос не в " настройке выгрузки", а в настройке отгрузки с определенных порталов и это - именно их политика.
"При покупке квартиры главное занавески. Если за ними море -квартира хорошая!"
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
ToyaToya
junior
Сообщений: 7
13.03.18 13:20Ответ на сообщение Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя cron
Добрый день! Не вчитывалась внимательно в данную дискуссию, но тема форума достаточно актуально, так как в настоящее время пробуем самостоятельно продать свою квартиру. С нашей стороны есть определенная цена, ниже которой мы не готовы продавать. Если ты самостоятельный покупатель - торг возможен до этого предела, если ты приходишь с риелтором, то же самое. Только туда будет заложена его комиссия. Т.е. покупатель все-таки платит дважды, если обращается в агентство недвижимости. За подробностями о квартире - обращайтесь.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alippa
нет статуса
Сообщений: 51977
13.03.18 14:40Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя ToyaToya
В ответ на: есть определенная цена, ниже которой мы не готовы продавать.
так какой смысл с Вами торговаться? Вы не готовы двигаться, а покупатель не готов переплачивать. Смысл время терять?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Endspiel
experienced
Сообщений: 574
13.03.18 15:28Ответ на сообщение Re: Покупка квартиры без договора с риелтором. пользователя 180207
В ответ на: а эту мою фразу видели или до конца не дочитали?
Видел.
Дочитал.
И даже перечитал.
Потому как на предыдущей странице данного топа был мой пост о поступлении в АН объявлений по квартирам от собственников.

А тот пост был построен на информации, полученной мною от бывшего риэлтора, сменившего деятельность несколько лет назад.
Перед обращением к Вам я вновь позвонил этому знакомому, попытавшись уточнить объем информации такого объявления, поступившего в АН.

И вновь услышал, что практически весь объем объявления (кроме фото - здесь он не был уверен) поступает в АН.

Вы же указали несколько другое, что и вызвало недоумение.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям

НГС.Форум /Недвижимость / Недвижимость в Новосибирске /

Перейти в форум

открыть в новом окне

Модераторы: