Так все-таки, выгодно или нет приобретение квартиры для последующей сдачи в найм?
Без привязки к параметрам, озвученным ТС.
Хоть изложенное ниже и не адресовано именно Вам, но раз Вы хозяин этого топа, напишу все-таки Вам.
Выше Delfin отметил, цитирую: «квартира, практически сама себя отбивает».
В то же время ProXojii заявил, цитирую: «Такой способ инвестирования через ипотеку был выгоден только в период быстрого роста цен на квартиры. Сейчас это не актуально»
Kapibara, со ссылкой на реальный опыт, придерживается мнения, что найм если и дает доход, то минимальный. Из чего можно сделать вывод, что при наличии ипотеки отбить выплаты по кредиту проблематично.
И вопрос о выгодности/невыгодности рассматриваемого проекта как бы повис в воздухе.
А ведь ответ-то очень простой, так как основан на сравнении рыночной цены квартиры с расходами и доходами за период действия ипотеки.
Так как никто этот вопрос почему-то не озвучил, то попробую хоть как-то, в общих чертах, завершить обсуждение, предоставив данные по этим трем показателям на некоторой выбранной модели.
Если рассматривать объект ТС, исходя из условий, что ПВ=400.000, а срок ипотеки – 20 лет (уменьшив расходы на страховку до 6000, текущий ремонт квартиры до 6000 и текущий ремонт мебели и бытовой техники также до 6000 в год), то получается следующая картинка:
- 1-й год – расходы =-574.556 (ПВ+выплаты по кредиту);
- 2-й год – расходы =-316.556 (отделка+мебель и быт. Техника+выплаты по кредиту);
- 3-й год – расходы = -32.555 (разница между доходом от найма и выплатой по кредиту);
- 4-й год – расходы = -25.955 (то же; далее в перечислениях – то же);
- 5-й год – расходы = -19.025;
- 6-й год – расходы = -11.749;
- 7-й год – расходы = -4.109.
Итого за 6 первых лет выплаты составят общую сумму
-984.506.
Начиная с 7-го года появится доход.
В 7-м году он будет составлять 3.914, увеличиваясь из года в год, достигнув в 20-м году значения 137.992.
Общая сумма дохода с 7-го по 20-й годы составит
844.876.
На основании полученных данных делаем первую (приблизительную) оценку.
Если реализовать этот проект, то получается, что его автор, заплатив
ВСЕГО 139.630 руб. (разница между доходом 844.876 и расходами 984.506) ЧЕРЕЗ 20 ЛЕТ СТАНОВИТСЯ ОБЛАДАТЕЛЕМ КВАРТИРЫ, рыночная цена которой на начало ипотеки составляет не менее 2.100.000 (цена, указанная ТС + отделка).
Т.е. заплатив
своих денег всего
139.630 руб., можно стать обладателем указанной квартиры. Но только через 20 лет.
Однако нужно признать, что указанные цифры лукавы, так как выплаты по кредиту на начальном этапе и получаемый доход на более позднем временном отрезке не тождественны.
Это обусловлено одним условием – ростом цен и изменением их эквивалента по отношению к некоторому базовому значению.
Другими словами, 100.000 выплат в первый год ипотеки не равны 100.000 дохода в 20-й год ипотеки.
Чтобы учесть этот фактор, нужно привести все цифры к одному базовому значению, например, к первому году выплат по ипотеке.
Это можно сделать, если ввести некий коэффициент, учитывающий ежегодную инфляцию.
Однако эта цифра, опять же, может вызвать споры относительно своего значения.
Думаю, будет справедливо, если в качестве коэффициента приведения будет взят среднегодовой процент увеличения цены квартиры (своего рода коэффициент инфляции), равный 5%, использованный в данных расчетах как один из входных параметров.
После приведения получим следующие цифры:
Итого за 6 первых лет приведенные выплаты составят общую сумму
-955.912.
Доход также появится с 7-го года.
Только он будет составлять: в 7-м году – лишь 2.782, в 20-м году – всего 54.608.
При этом общая сумма приведенного дохода с 7-го по 20-й годы составит
402.993.
На основании уточненных расчетов можно сделать вывод, основанный на оценке максимального количества различных факторов (но далеко не всех):
Для того, чтобы стать обладателем квартиры, пусть и через 20 лет, рыночная цена которой на начало ипотеки составляет не менее 2.100.000, необходимо осуществить весь указанный комплекс мероприятий, заплатив при этом в течение этих 20 лет В ЦЕЛОМ всего 552.919 руб (цены приведены к моменту оформления ипотечного кредита, т.е. к сегодняшнему дню).
Т.е. умело вложив
своих денег всего
552.919 руб. можно через 20 лет стать собственником указанной квартиры.
Вот в этом и есть прелесть подобных проектов.
Их реальная эффективность проявляется только при тщательной оценке максимально возможного количества факторов за весь период ипотеки.
Ошибки возможны. Но, надеюсь, не принципиальные.
Строго не судить.
Это всего лишь своего рода прогноз с претензией на учет многих факторов.