НГС.Бизнес - Деловой интернет-журнал

НГС.Форум /Бизнес / Свое дело /

Каким считаеться нормальным сроко окупаемости комм.недвижимости?

  • Речь идет о торговых площадях. Капитальных, не времянок, плаощадью 100....200кв. Предлагаеться некая роккировка одной недвижки на другую. В плане одно продаеться, второе покупаеться. Пытаюсь оценить типа справедливую цену.

    Вроде как я считал - что примерно 10лет - это нормально, на авито пишут цифры в 7 лет и иной раз даже ниже.

  • а зачем так сложно? Не проще сравнить цены сделок с примерно похожими кирпичами? Не всё же у нас нынче бартер

    Ушел на Фейсбук

  • Цены где в лес, где по дрова. Что за объект, что за квадрат. Думаю проще примерно прикинуть почем это можно сдать...

  • А как узнать цены реальных сделок?

  • :facepalm: вот уж нашёл проще :biggrin:
    а окупаемость ты как вычисляешь? :dnknow:
    вообще 7-8 с точки зрения покупателя нормально, а как продавец ты можешь и 10-12 посчитать, при этом исходя из завышенной отдачи от помещения, только не продашь
    Alippa прав, иди от рынка, сколько реально просят за аналоги и смотри историю сколько продаётся / продавалось

    Осень поджигала лето золотым и красным, провожала певчих в небо до весны.
    Чтобы по зиме увидеть, как звездою ясной солнце утекало прочь в медвежьи сны.

  • В ответ на: А как узнать цены реальных сделок?
    маклеры в теме, те кто по коммерческой тот же Саша Назаров

    Ушел на Фейсбук

  • :biggrin: из последних приколов - на днях делал общую оценку одного объекта, арендную плату мне его представители так и не назвали... легендироваться серьёзнее, чтоб вынуть цифры, было лень, да и ни к чему, посчитал так, опираясь на открытые данные...
    к чему я это - вопрос в готовности идти на контакт маклеров и достоверности информации от них :biggrin: тут я тоже понимал, что меня могут грузануть арендной платой по полной, в то время, как реально объект сдаётся за полцены от названной мне ставки
    Поэтому глобально я бы опирался на анализ открытых источников больше, на самом деле там всё есть для принятия решения.
    Имхо.

    Осень поджигала лето золотым и красным, провожала певчих в небо до весны.
    Чтобы по зиме увидеть, как звездою ясной солнце утекало прочь в медвежьи сны.

  • ты - прав!... впрочем как всегда)))

    Ушел на Фейсбук

  • в вашем же ответе - сами же протеворечите себе))))

  • :biggrin: не вижу противоречий :1:
    есть многогранность :umnik:
    а вообще без толку обсуждать сферического коня в вакууме
    можно только предметно, дал ссылку на сайт с объектом / получил обратную связь на тему завышено / занижено / в рынке

    Осень поджигала лето золотым и красным, провожала певчих в небо до весны.
    Чтобы по зиме увидеть, как звездою ясной солнце утекало прочь в медвежьи сны.

  • В ответ на: А как узнать цены реальных сделок?
    Сегодня продал наконец-то офис. 40 кв м за 1,5 млн. соседний, такой же, сдается по 500 р за кв.м. Получается 7,5 лет окупаемость. С другой стороны еще 2 таких же стоят пустые. :biggrin:
    Вот как хочешь так и считай))

  • ну вот, какие то реальные цифры))) наверное если учесть что офис, то можно для торговли немного поднять лета для самоокупаемости, все таки на мой взгляд они ликвиднее с точки зрения сдачи в аренду, если конечно находятся на хорошем пешеходо-машинном трафике.

  • :biggrin: там по факту не 7,5 лет, а все 22,5 года окупаемость... поскольку аренды 20 тыр/мес не на один, а на три офиса :biggrin: ой, даже 30, на 4, этот то тоже не сдан? или сдан? :biggrin:
    торговые да, лучше офисных, но времена сейчас смутные конечно

    Осень поджигала лето золотым и красным, провожала певчих в небо до весны.
    Чтобы по зиме увидеть, как звездою ясной солнце утекало прочь в медвежьи сны.

    Исправлено пользователем Алексий (30.08.19 00:09)

  • Ритейл, места на траффике, размер помещений от 60 до 150 кв.м. - окупаемость от арендных платежей - 7-10 лет (без учета роста/снижения цены самого помещения)

    P.S. В рублях, конечно же

    Think global, Act local

    SU, S7, UN, U6, UT, NN, WZ, B2, VV, FB, AK, SQ, HY, KA, CZ, PC, HU, D9, I4, 7B, 2В, YC, IO, W6, FV, R2, TG, PG, 2G, QS, U2, FR, LO

    Исправлено пользователем KonstantinVN (02.09.19 10:46)

  • Понял. Спасибо за инфу.

  • так еще и офис свой - тоже ж не бесплатен, содержание его оценил бы в 10-30% от аренды - это если без аварий и прочих авралов, полтора месяца аренды только на налог на имущество уходит

    >>>Come back to USS...A © >>>
    долой лицемерие!

    запустить ракету вокруг Америки может быть не менее сложно и полезно, чем когда-то вокруг Земли

  • :biggrin: да там по-разному считать можно, я почему и не особо сторонник таких прикидок и принятия в качестве догмы 7-10 (или 6-10, 5-10) лет
    по некапитальным объектам мне предложения понравились от одной известной компании - всё "по 42 месяца" :biggrin: но кое-где выделены предложения с "окупаемостью" 2-2,5 года.
    Но там именно что тупо взята существующая (в 80% случаев выше рынка) арендная ставка, затраты 0, и окупаемостью назван срок, в течение которого должна взиматься текущая арендная плата, чтобы вернуть деньги потраченные на покупку.
    Если продать действительно надо своё помещение - таки отталкиваться от цены сделок с примерно похожими кирпичами :biggrin: иначе легко можно завысить цену и не продать, или загнать себя в психологическую ловушку "такая корова нужна самому".
    Имхо.

    Осень поджигала лето золотым и красным, провожала певчих в небо до весны.
    Чтобы по зиме увидеть, как звездою ясной солнце утекало прочь в медвежьи сны.

  • так если корова есть, то лучше все таки считать в ведрах молока, что дает. У меня реально встал вопрос - продать одно, и купить другое. Ведра примерно известны.

  • В ответ на: загнать себя в психологическую ловушку "такая корова нужна самому".
    хорошая формулировка :live:
    но в свете сабжа еще и нужно различать "затратные" и "незатратные" недвижимости, ведь удельная окупаемость разная для таких объектов, как, скажем, гектар земли для стоянки фур возле трассы и квартира в тсж, построенном специально для того, чтобы дербанить собственников... кроме того, и риски потерять в стоимости разные для разных видов
    а всё это, Вова, даёт погрешность оценки, значительно большую той, от которой ты начал плясать, т.е. способ измерения (или цель) нужно менять

    >>>Come back to USS...A © >>>
    долой лицемерие!

    запустить ракету вокруг Америки может быть не менее сложно и полезно, чем когда-то вокруг Земли

  • ну я надеюсь, что с точки зрения стратегии у ТС всё прокачано
    и он осознанно делает рокировку одного помещения одной площади/конфигурации/локации на другое с иными параметрами
    тут просто лишь бы разрыв не получился - есть в продаже то, что есть, и покупается на средства от продажи текущего помещения, но с оценкой "10 лет", а купить его готовы быстро с оценкой "7 лет" :biggrin: понятно, что лям-другой на дороге не валяются и продешевить, продавая своё, как и переплатить за будущее своё помещение - не хочется...

    Осень поджигала лето золотым и красным, провожала певчих в небо до весны.
    Чтобы по зиме увидеть, как звездою ясной солнце утекало прочь в медвежьи сны.

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы:

Читайте нас где удобно