Погода: 20 °C
02.0719...21пасмурно, дождь
03.0721...23облачно, дождь
  • На Сибирской 19 уже много лет стоит незаселенным готовый дом.
    На Волховской 33а не знаю как сейчас, но много лет стоял начатый панельный дом. Там даже панель отвалилась, упав в грязь.
    На Героев труда что-то страшное стояло из кирпича.
    Сколько лет монолитке на Фрунзе 1/1, вопрос сложный. Еще в середине 80-х стояли этажей пять. Вначале 90-х достроили несколько этажей. В конце девяностых....достроили.... и... так и оставили... Вот владельцы квартир-то попали... Сейчас довели до ума почти наконец-то.

  • Вот владельцы квартир-то попали...
    __________________________________________
    Инвесторов имеете в виду?

    Кесарю - кесарево, слесарю - слесарево...

  • Не только. Скорее всего покупали и простые граждане. Квартиры в этом доме выставляли агенства.

  • И пора перестать называть граждан, покупающих квартиры в новостройках, инвесторами - они покупатели, а договор самый что ни есть договор купли продажи, а не какой-то мифический инвестиционный договор.

  • Откуда такая уверенность?
    Вы хотите сказать, что генеральные застройщики не заключают инвестиционных договоров, а исключительно договоры купли - продажи? =)

    Кесарю - кесарево, слесарю - слесарево...

  • Что может помешать простому гражданину, как вы пишите, являться инвестором?
    Это распространенная практика, выгодная застройщику.

    Кесарю - кесарево, слесарю - слесарево...

  • В ответ на: Откуда такая уверенность?
    Вы хотите сказать, что генеральные застройщики не заключают инвестиционных договоров, а исключительно договоры купли - продажи? =)
    Именно заключают. И это весьма распространенная практика и, как правильно вы говорите, весьма выгодная застройщику. Просто люди у нас совсем не заню своих прав. Реально покупатель не является инвесторам, т.к. не может контролировать строительство в полном объеме и влиять на его осуществление - он не может выбирать проектные организации, подрядчиков, поставщиков материалов, ген. подрядчиков и т.д. Если бы он был инвестором, то деятельность должна была бы строится по принципу, что его подпись необходима на всех документах, связанных со строительством дома. На лицо несоответсвие предмета договора его названию.
    Кроме того, подобный тип договоров не предусмотрен гражданским кодексом РФ, а ссылки застройщиков, что они в праве заключать любые договора, которые не противоречат законодательству, беспочвенны. Т.к. в том же ГК РФ указывается, что эти "любые договра" не должны касаться предметов деятельности, уже описанных в ГК. А купля-продажа недвижимости крайне подробно описана в ГК. И не важно, что на момент заключения договора этой квартиры еще нет, да право на недвижимое имущество будет зарегистрировано только после окончания строительства, но продавать можно и то, что еще не построено.
    Что дает признание этого договора договором купли-проджи. Дает очень многое - теперь вы можете подавать в суд иск, основываясь на законе о защите прав потребителей.

  • теоретически я полностью с Вами согласен
    вопрос в том, согласны ли на это суды?

  • Совершенно справедливо.

    "Что дает признание этого договора договором купли-проджи. Дает очень многое - теперь вы можете подавать в суд иск, основываясь на законе о защите прав потребителей"

    Более того, покупатель не разделяет с генеральным застройщиком возможных рисков, а инвестор разделяет. Вытекающие последствия понятны.
    До тех пор, пока народ, имея дензнаки, не будет иметь элементарных юридических знаний (или хотя бы потребности консультироваться со специалистами), иметь будут его.

    Кесарю - кесарево, слесарю - слесарево...

  • >теоретически я полностью с Вами согласен
    >вопрос в том, согласны ли на это суды?

    Суды согласны. Принимаю подобнные иски без проблем. Другое дело, неустойку взыскивают в основном далеко не в том размере, в котором хотете вы, руководствуясь ст. 333 ГК РФ. Но сомнений, что вы потребитель - не высказывают.
    Более того, скажу вам - сами застройщики даже не пытаются это оспорить, ограничиваясь требованиями снизить нейстойку. Но тут многое зависит от вас.

  • Кстати, сегодня 22 октября Госдума рассматривает во втором чтении проект закона "О защите прав граждан, инвестирующих деньги в жилищное строительство...". Там как раз про все это говорится - и защита прав потребителей, и типы договоров, и неустойки, и ушербы, и регисрация договоров по типу УЮ. Вот, правда, есть данные, что во втором чтении этот закон прокатят :-(

  • полагаю, что размер неустойки в случаях, когда она зачетная, - принципиального значения не имеет
    единственный плюс для истца - не нужно доказывать причинение убытка

  • Помимо неустойки потребитель вправе требовать и возмещение убытков, которые он сможет доказать - одно другому не мешает. Например, вы год, на который была задержана стройка, снимали квартиру - обязаны возместить вам понесенные затраты.
    А размер неустойки - максимально вы можете требовать до 3% за ДЕНЬ, но не более суммы договора. Другое дело, что подобное не присудят вам.

  • так я и говорю о том, что взыскать больше, чем сумма убытков, которую удастся доказать истцу - невозможно, т.к. неустойка зачетная, поэтому ее размер не важен
    была б она штрафная - другое дело

    более важно другое - право потребителя требовать возмещения морального вреда, вот тут можно попытаться денег срубить нахаляву

  • Так в том-то и дело, что по закону о защите прав потребителей неустойка штрафная, т.е. идет сверх тех убытков, которые вы сможете доказать - статья 13 закона.
    И кроме того, доказывание убытков тут вторично, можно не заниматься этим, а просто потребовать неустойку в сумме до полной стоимости уже даже при просрочке на месяц.
    А возмещение морального вреда - очень сложно его оценить. Существующая практика - максимум 10 тыс. рублей.

  • >Реально покупатель не является инвесторам, т.к.
    >не может контролировать строительство в полном
    > объеме и влиять на его осуществление

    а типа в пиф'ах он прямо все контролирует, да? и ничего, инвестор.

    i see no changes wake up in the morning and i ask myself is life worth living should i blast myself?

  • вообще ситуация должна быть следующей - если некто желает сэкономить и купить квартиру до окончания строительства, то он должен являться именно инвестором и должен делить риск с застройщиком, иначе это загребание жара чужими руками. если хочет без головняков и рисков - пожалуйста, после окончания строительства, после сдачи дома гк, после регистрации права собственности генерального инвестора на все построенные площади(!). но уже в 3 раза дороже.

    i see no changes wake up in the morning and i ask myself is life worth living should i blast myself?

  • > а типа в пиф'ах он прямо все контролирует, да? и ничего, инвестор.

    Давайте ПИФы здесь не будем трогать. При покупке квартиры в строящемся доме вы берете не что-то абстраутное, а вполне определенную в договоре вешь, которая крайне четко описана, а нипример не просто "количество квадратных метров соответствующее внесенной доле". Так что разные вещи. И не раз я уже объяснял данную ситуацию, надоело же - из последнего помете посмотреть топик "Взыскание неустойки по инвестиционному договору" на форуме по недвижимости.

  • В ответ на: вообще ситуация должна быть следующей - если некто желает сэкономить и купить квартиру до окончания строительства, то он должен являться именно инвестором и должен делить риск с застройщиком, иначе это загребание жара чужими руками. если хочет без головняков и рисков - пожалуйста, после окончания строительства, после сдачи дома гк, после регистрации права собственности генерального инвестора на все построенные площади(!). но уже в 3 раза дороже.
    Вы что застройщик, раз так защищаете их права. Здесь вы АБСОЛЮТНО не правы. Более того, не только потребитель, но и даже юр. лица не делят риск с затройщиком. И это не мое мнение, а мнение Верховного суда РФ, Высшего арбитражного суда РФ, которые в своих решениях и рекомендациях ссылаются на действующее законодательство. Нашы суды даже и не ставят под сомнение подобную постановку вопроса. Или вы лучше знаете действующее законодательство? Более того, может для вас это будет и открытие, но даже сами застройщики никогда не спорят по этому поводу в суде, если до него доходит дело, а часто вообще стараются решить дело в досудебном порядке. Но чтобы "делить риск с застройщиком" - пусть это останется исключительно ваше мнение и предлагаю вам его и делить, а других в заблуждение вводить не надо. В чем суды идут на встречу застройщику, так это только в ограничении существующей сейчас в законе сумашедшей ставки в 3% за каждый ДЕНЬ просрочки, руководствуясь статьей 333 ГК РФ. Иногда снижают существенно, но чтобы сказать, что ты ПОКУПАТЕЛЬ сам виноват, что фирма не построила в срок или ей не хватает денег на завершение строительства - ну может только специально для вас :-) Абсолютно реально расчитывать на неустойку в размере 1/200 ставки рефинансирования ЦБ в год, плюс к этому возможна компенсация убытков, например, за съем вами квартиры (если сможете документально подтвердить, что больше негде было жить и вы действительно снимали квартиру).
    И еще - все положения договора, которые ущемляют ваши права, например, ограничения неустойки или полное ее отсутствие или солидарная ответвенность - легко могут быть признаны ничтожными.

  • Ну я и написал, сплошные ошибки, сам прочитать не могу. А отредактировать уже никак. Здесь поправлю:

    > а типа в пиф'ах он прямо все контролирует, да? и ничего, инвестор.

    Давайте ПИФы здесь не будем трогать. При покупке квартиры в строящемся доме вы берете не что-то абстрактное, а вполне определенную в договоре вешь, которая крайне четко описана, а например не просто "количество квадратных метров соответствующее внесенной доле". Так что разные вещи. И я не раз уже объяснял данную ситуацию, надоело - из последнего можете посмотреть топик "Взыскание неустойки по инвестиционному договору" на форуме по недвижимости.

  • >Вы что застройщик, раз так защищаете их права.

    нет, я просто без двойных стандартов к жизни подхожу. почему покупателей надо защищать, а застройщиков нет?

    >Здесь вы АБСОЛЮТНО не правы.

    я не говорю о существующей ситуации, даже не пытался. я говорю о том, как должно быть. по нормальному.

    >все положения договора, которые ущемляют ваши
    > права, например, ограничения неустойки или
    >полное ее отсутствие или солидарная
    >ответвенность - легко могут быть признаны
    >ничтожными.

    все-таки убогое у нас законодательство. на воротах парков развлечений в штатах висят дисклеймеры, в которых сказано, что за поломанные руки и оторванные головы владелец парка ответственности не несет. более того, вас могут засудить, если вы своими конечностями поломаете дорогое оборудование. и все, никто не докопается.

    i see no changes wake up in the morning and i ask myself is life worth living should i blast myself?

  • я бы не стал брать существующие в us порядки в качестве "нормы", бреда там навалом. ваши эти любимые надписи и таблички лично мне напоминают эпизод из "ста лет одиночества", когда все жители макондо вдруг потеряли память и стали надписывать все предметы. а когда память вернулась, с удивлением глазели по сторонам на наклейки на предметах, типа "это стол, за ним сидят, на него ставят тарелки, чтоб было удобно жрать". по-моему это абсурд. "говорите точно сколько граммов вешать" уместно только в очень ограниченном ряде случаев. всякие чрезмерно развернутые "правила пользования микроволновкой", где прописано абсолютно всё, вплоть до того, что в ней нельзя сушить голову, ведут к тому, что люди разучаются думать собственной башкой, и научаются тому, что в неё надо только есть. кончится ето плохо. человек потому так и окрутел, что ему господь мозги вправил. думайте! и не говорите потом, что вас никто не предупреждал (:

  • > нет, я просто без двойных стандартов к жизни подхожу. почему покупателей надо защищать, а застройщиков нет?

    А где здесь вы увидели двойные стандарты? Точнее, что застройщик несет сильно большую отвественность. Да он может откровенно спереть все деньги, обанкротится, а у покупетелей не останется н денег, ни квартиры. А вот застройщика вы под уголовку в это случае и то вряд ли сложете припереть. А по нарушению сроков - назначайте реальные и нефиг покупателей вводить в заблуждение.
    На самом деле строительство квартиры аналогично другим видам услуг, которые оказываются потребеителям, единственно сроки длительные. Например, вы заказали ремонт, все оплатили, а вам по истечнию срока договора его даже и не начинали, а наоборот еще требуют денег.
    А застройщиков тоже надо защищать, но не от покупателей, а от произвола властей, действий монополий и т.д. Почему по-вашему потребитель должен оставаться крайним?

  • При покупке квартиры в строящемся доме вы берете не что-то абстраутное, а вполне определенную в договоре вешь, которая крайне четко описана, а нипример не просто "количество квадратных метров соответствующее внесенной доле". Так что разные вещи.
    __________________________________________
    В инвестиционнм договоре речь идет не просто, как вы пишите, о "количестве квадратных метров соответствующее внесенной доле", но конкретно указывается, где именно расположены эти метры: в квартире, состоящей из скольки комнат, на каком этаже и в каком подъезде расположенной, указывается наличие лоджий и балконов.
    Так что все вполне конкретно.

    Кесарю - кесарево, слесарю - слесарево...

  • если некто желает сэкономить и купить квартиру до окончания строительства, то он должен являться именно инвестором и должен делить риск с застройщиком, иначе это загребание жара чужими руками.

    А разве то, что я плачу деньги СЕЙЧАС а получаю квартиру через год-полтора - не есть основание длятого, чтобы "сэкономить"? Одна только аренда аналогичной квартиры на указанное время мне во сколько выльется?

    Кто к нам с мечом придет - тот в орало и получит.

  • > Так что все вполне конкретно.

    Так и я об этом же говорю.

  • Хочется одну тонкость подчеркнуть - договор должен быть имменно с застройшиком, а не с подрядчиками. Т.к. в противном случае надо смотреть крайне внимательно на взаимоотношения подрядчика и застройщика - там именно могут фигурировать квадратные метры, а не конкретные квартиры.

  • Вы тем самым даете кредит на 2 года застройщику, так что только из-за этого стоимость должна быть ниже на треть.

  • в противном случае этот договор ничтожен, т.к. ФЗ "Об инв. деятельности в форме кап. вложений" допускает заключение инв. договоров только с заказчиком

  • Ну так бы жестко я говорить не стал. С подрядчиками обычно заключают договора по переуступке права требования. Вот здесь проблемы-то и возникают - что переуступается.

  • ну Вы может и не стали бы, а ст.168 ГК - неумолимо жестока

  • Затруднительно ее применить. Но договора, еще раз подчеркну, надо заключать именно с застройщиком

  • Смотрите "Прецедент" по НТН, там через раз про аферы с инвестиционными договорами. В том числе и с участием застройщиков. Или Вы про заказчиков объектов говорите?

  • Заказчики имелись в виду. Часто они одни и те же с застройщиками.
    А про аферы с инсестиционными договорами - сам могу долго рассказывать. И тут часто без разницы, с кем был договор заключен.

  • С подрядчиками обычно заключают договора по переуступке права требования. Вот здесь проблемы-то и возникают - что переуступается.
    __________________________________________

    Договоры по переуступке прав требований могут заключаться и с застройщиком. Причем права требований переуступают и инвесторы в пользу третьих лиц.
    А проблемы с переуступкой (в т.ч. связанные с многократной продажей квартир) возникают в силу отсутствия практики регистрации инвестиционных договоров в соответствующих инстанциях.
    Понятно, что в случае введения порядка регистрации м/возникнуть другие (побочные) проблемы, но возможность многократных продаж была бы ликвидирована.

    Кесарю - кесарево, слесарю - слесарево...

  • Договоров-то много заключается, но по сути и содержанию - это в все договора купли-продажи. А все остальное - это выдумки заказчиков, застройщиков, подрядчиков, чтобы себе жизнь упростить.

    А по регистрации инвестиционныъ договоров - полностью согласен с вами. Причем это не только исключит двойные продажи, но и так же исключит продажи квартир в несуществующих этажах и подъездах, продажи квартир в домах, стороящихся на спорных участках земли. Но не хотят наши власти решать эту проблему. Федеральные - закон подобный в госдуме до второго чтения дошел, но будет завернут с него в помойную корзину. Местные - постоянно кивают на федералов. Во многих других городах есть подобное.

  • Договоров-то много заключается, но по сути и содержанию - это в все договора купли-продажи. А все остальное - это выдумки заказчиков, застройщиков, подрядчиков, чтобы себе жизнь упростить.
    __________________________________________
    Да правильно делают. До тех пор, пока инвесторы (покупатели) в добровольном порядке! договоры, изначально оформленные как договоры купли-продажи будут переоформлять в инвестиционные, почему бы инвесторам не упрощать себе жизнь?


    А по регистрации инвестиционныъ договоров - полностью согласен с вами. Причем это не только исключит двойные продажи, но и так же исключит продажи квартир в несуществующих этажах и подъездах, продажи квартир в домах, стороящихся на спорных участках земли. Но не хотят наши власти решать эту проблему. Федеральные - закон подобный в госдуме до второго чтения дошел, но будет завернут с него в помойную корзину. Местные - постоянно кивают на федералов. Во многих других городах есть подобное.
    __________________________________________
    Местное законодательство должно укладываться в действующее правовое поле. Если на федеральном уровне эти вопросы не отрегулированы и не регламентируются никакими (даже подзаконными) документами, правильно делают местные законодатели, что кивают.

    Кесарю - кесарево, слесарю - слесарево...

  • > До тех пор, пока инвесторы (покупатели) в добровольном порядке! договоры, изначально оформленные как договоры купли-продажи будут переоформлять в инвестиционные

    Тут по-побробнее, что-то я не понял о чем идет речь, кто во что переоформляет и кому жизнь упрощает :-)

  • Да чего тут понимать : )) Изначально застройщик заключил договоры купли-продажи с частью клиентов, потом решил переоформить их как инвестиционные.
    Предложили покупателям перезаключить, они согласились. Причем, большинство даже не поинтересовалось, для чего : )))
    Сразу хочу сказать - никто никого не нагрел в данном случае. Исследование своего рода в целях выявления пределов возможностей : ))))

    Кесарю - кесарево, слесарю - слесарево...

  • > Местное законодательство должно укладываться в действующее правовое поле.

    Кивать-то никто не запрещает, выходить с инициативами тоже. Но вот сидеть сложа руки - не есть верное поведение. Почему в других городах что-то пытаются делать, а у нас только кивают. в Москве с 1997 года нечно подобное действует, в других городах хоть что-то есть или работат идет, а у нас - тишина.
    По поводу правового поля - на уровне субъекта федерации есть проблемы с этим, но на уровне муниципалитета - вполне возможно создание подобной структуры. В крайнем случае, можно сделать добровольную подачу сведений о стройке со стороны застройщика в эту структуру. А потом уже покупатели будут там регистрировать свои договора. Вот если не подал застройщик инфу - кто у него тогда покупать будет?

  • > Предложили покупателям перезаключить, они согласились.

    Жда... грамотность населения повальная :-)

  • Кивать-то никто не запрещает, выходить с инициативами тоже. Но вот сидеть сложа руки - не есть верное поведение.
    __________________________________________
    Вы же сами говорите, что фз в процессе рассмотрения.
    Бежать впереди паровоза тоже не всегда, знаете ли, разумно.


    В крайнем случае, можно сделать добровольную подачу сведений о стройке со стороны застройщика в эту структуру. А потом уже покупатели будут там регистрировать свои договора. Вот если не подал застройщик инфу - кто у него тогда покупать будет?
    __________________________________________
    Рациональное зерно в этом, наверное, есть, насколько я могу судить, не занимаясь данными вопросами профессионально.
    Но, как показывает практика, дождаться федерального закона порой разумнее.
    И не всегда самодеятельность регионов себя оправдывает.

    Кесарю - кесарево, слесарю - слесарево...

  • > Вы же сами говорите, что фз в процессе рассмотрения.

    Точнее сказать был в процессе рассмотрения. Принят в первом чтении 10 июня сего года. Проблем не было. Но потом в Госдуме что-то произошло и все комитеты, которые до этого выдавали положительные заключения на закон, стали крайне отрицательно о нем отзываться и рекомендован к отклонению во втором чтении. Должно было это произойти 22 октября, но, видимо, перенесли. Но не вызывает сомнений, что закон будет отправлен в мусорную корзину. Лобби сильное, одним словом. Так что... ждать фередальный закон бессмысленно.

  • На последнего.

    Ну вы уж сильнно в сторону ушли... Прям юридический форум :спок: А что думаете о долго не заселяемых домах(парк хаус на урицкого, около водного например)?

  • > парк хаус на урицкого, около водного например

    Почему долго? Еще в сентябре только полностью забор убрали. Сейчас ремонт внутри идет. Интереснее другое - вы видили в открытой продаже квартиры в этом доме? Я нет. Не продаются они там ни застройщиком, ни физ.лицами, купившими их там ранее. Вот это и интересно.

  • Этот дом давно готов. Есть и еще подобные...
    КС писал, что также не выставляются на открытую продажу квартиры в доме на Романова 23а :спок:

  • > Этот дом давно готов.

    Ну если сентябрь этого года - это давно, тогда согласен.

    > КС писал, что также не выставляются на открытую продажу квартиры в доме на Романова 23а

    Так этот дом уже лет 10 назад построен. Среди своих там квартиры идут. Сейчас не знаю, но не так давно в этом доме Толоконский жил даже.

  • а теперь он будет жить в паркхаусе. ну по крайней мере по слухам :ухмылка:

    а вообще все совершенно естественно - квартиры в дорогих домах в открытую продажу никогда не поступят. в москве вообще конкурсы на право покупки устраивают.

    i see no changes wake up in the morning and i ask myself is life worth living should i blast myself?

  • Может у нас конкурсов, как в Москве еще не устраивают, но точно - в хороших дорогих домах квартиру не купишь даже при наличии необходимых средств. Ну нет их там в продаже и все тут.

  • в хороших дорогих домах квартиру не купишь даже при наличии необходимых средств. Ну нет их там в продаже и все тут.
    __________________________________________
    Радует уже хотя бы то, что народ (прости Господи) или хотя бы его часть, если судить по подобным высказываниям, не бедствует.
    И, видимо, будет в состоянии героически выстоять при введении 100% оплаты за услуги ЖКХ, да и налог на собственность по силам.... Так?

    Кесарю - кесарево, слесарю - слесарево...

Записей на странице:

Перейти в форум

Модератор: