Погода: 2 °C
02.110...2пасмурно, без осадков
03.113...7облачно, без осадков
Пробки: 2 балла
НГС.Форум /Недвижимость / Новостройки /

Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4)

ПечатьRSSДеревом

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Nsk11111

    Вы всё правильно пишете!
    Только специфику надо закладывать всегда - неумный маркетинг не значит хорошее жильё!

    Например:
    Михайловский для кого? Кто их "аудитория" без школ, магазинов, больниц, кружков, зелени, спорта? Кабак есть рядом. Баржи ржавые по 7-8 месяцев в году. А Вы были с октября по март на Набережной? Так себе неудовольствие... Мажордочка найдёт себе более тёплые места. Нормальный человек , даже с рекламой доставок, жить в "крепости на горе" у 365/24/7 праздно шляющегося народа под шафе не будет! После 30 надо сходить в поликлинику уже на постоянной основе, иначе безрадостная старость. А нету. В школу отпрыска отвезти каждое утро по развязкам и пробкам - то ещё удовольствие. Погулять дитя не выпустить - столько неизвестных социальных слоёв болтаются ночью и днём вокруг около Михайловского. Эти "слои" используют все углы и неровности рельефа , как места для естественной нужды и страхов Михайловского. Ну и честно сказать после уничтожения лестницы с Большевистской на набережную увидеть пешком ходящего в тех местах человек , кроме обслуги и случайно попавшего в тупик - невозможно. А тупик - это всегда застой и работа для правоохранительных органов.
    Да, и большая часть Михайловского своими окнами смотрит в "стену" , склон, подпорную стену московских апартаментов с агрессивнейшей рекламой их нереальности и прочую неудобь за 12-18 миллионов денег.

    Теперь сравните это описание с агитками маркетологов и продаванов. Только с больной головой заезжать на этот остров посреди толпы да ещё и в ипотеку!

    ----------------------------------------------------------------------
    не всё то для жизни и правда, что рекламируют (с)

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Nsk11111

    В ответ на: Цена аренды кстати не выросла так и доходность от аренды стала ещё меньше в %.
    так
    цена аренды за 3 года выросла на 20-25%
    цена продажи за 3 года выросла на 40-60%

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza

    Ну Михайловский это один из , примеров то много, я ж там о про Гудимов написал и про Чикаго , они все разбросаны по городу. Цены - то были средние по городу.

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Nsk11111

    Вы сравниваете белое с солёным!
    Есть "хорошие" кирпичи, действительно с наполнением, а есть "пустышки" , куда попадают люди , попадая в маркетинговые ловушки. Потом уже , когда поздно, а ипотека в "пустышке" на 20-30 лет вперёд с полной кабалой подписана... Сколько одних названия за последние лет 5 придумано Продаванами для "обмана и тумана" покупателей - прямо новый словарь за кирпичи. Конечно , это полная калька со Столиц, но и нас есть кирпичи из "омна и палок" по диким ценам!

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza

    Я тут основную мысль пытаюсь донести, что цены были гораздо дешевле 1.5-2 года назад и не было никакого ажиотажного спроса. Тут нет смысла разбирать конкретные примеры и маркетинговые уловки, например при всех минусах ЖК , которые я перечислил в примерах, они явно лучше новостроек типа Матрешек, Сибири и тд , те я вообще не беру, они уже сейчас выглядят хуже, чем дома, построенные 20-30 лет назад.
    Сейчас же инструменты продвижения те же и спорность локаций новостроек тоже может быть , планировки вообще жуть порой , кто их вообще рисует, а цена в 2-2.5 раза выше.

  • Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор

    Интересно Локоть нам такое же наследство оставит?

    Томск может лишиться полномочий управлять городской застройкой

    Показать скрытый текст
    «О развитии города можно будет забыть»: Томск может лишиться полномочий управлять городской застройкой

    Об этом сообщил (https://t.me/speaker_akataev/812) у себя в телеграм-канале спикер думы Томска Чингис Акатаев. С 2024 года полномочия могут передать областной думе.

    «Мы стоим на пороге принятия проекта областного закона, перераспределяющего полномочия в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления и региональной властью», — пишет Акатаев.

    Причем, уточнил он, отдаленных муниципалитетов это не коснется, только территорий Томска и Томского района.

    Чингис Акатаев напоминает, что три года назад уже шла речь о таком законопроекте, но «благодаря городским депутатам, поднявшим шумиху, это сделать не удалось».

    «В этот раз все делается по-тихому: согласие администрации и некоторые корректировки в законопроект подписал и.о. мэра Михаил Ратнер в свой последний рабочий день, а депутатов и нового градоначальника в известность о таком законопроекте никто не поставил. Такой дембельский аккорд и.о. мэра? — Возмущается чиновник. — В итоге новый избранный мэр может остаться без полномочий. Останутся только бродячие собаки и вывоз снега и мусора. О развитии города можно будет забыть».

    Администрация губернатора-единоросса захотела отобрать у Томска право контролировать застройку города

    Администрация Томской области подготовила законопроект, по которому планируется отобрать у властей Томска и Томского района полномочия по ключевым решениям в градостроительстве и земельных отношениях. Копию документа опубликовал (https://t.me/zabelinmaxim/933) независимый депутат гордумы Томска Максим Забелин.

    Под пояснительной запиской стоит подпись начальника департамента архитектуры администрация региона Дмитрия Ассонова. Администрацию области возглавляет Владимир Мазур («Единая Россия»).

    У муниципалитетов, в частности, хотят забрать полномочия по генеральным планам и схемам территориального планирования, нормативам градостроительного проектирования, правилам землепользования и застройки, разрешениям на условно разрешенный вид использования и отклонения от предельных параметров строительства. Более того, региональные власти сами хотят выдавать разрешения на строительства, предоставлять земельные участки, устанавливать сервитуты и так далее.

    На законопроект уже обратил внимание спикер (https://t.me/speaker_akataev/812) гордумы Томска Чингис Акатаев («ЕР»), который резко раскритиковал инициативу.

    «Томск с нового года может лишиться права разрешать или запрещать точечную застройку, менять разрешенные виды использования земли, принимать решения о комплексной застройке территорий, а вместе с этим и получать доход в городской бюджет от реализации и аренды земли, — написал Акатаев в своём телеграм-канале. — Звучит как страшный сон, не правда ли? Тем не менее мы стоим на пороге принятия проекта областного закона, перераспределяющего полномочия в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления и региональной властью. Причем отдалённых муниципалитетов он не коснется, так как там попросту нечего делить. Активная застройка ведется сегодня только на территориях Томска и Томского района».

    По данным Акатаева, формальное согласие мэрии Томска на законопроект дал и.о. главы города Михаил Ратнер (https://t.me/Tayganews/39967) в последний свой рабочий день. Он не предупредил ни депутатов, ни назначенного гордумой нового мэра Дмитрия Махиню (https://t.me/Tayganews/45249), ставленника губернатора Мазура.

    «Такой дембельский аккорд и.о. мэра? — задаётся вопросом Акатаев. — В итоге новый избранный мэр может остаться без полномочий. Останутся только бродячие собаки и вывоз снега и мусора. О развитии города можно будет забыть. Как областной департамент учитывает мнение жителей, хорошо освещает история со строительством поликлиники в Южных воротах и выбором места для стройки. Кроме как диверсией в отношении мэра Томска Махини, да и всей муниципальной власти Томска и Томского района, назвать это не могу».

    ????‍♂️ При этом подконтрольные «ЕР» депутаты гордумы Томска до этого с подачи региональных властей поддержали отмену прямых выборов мэра, а затем назначили главой администрации человека, которого предложил губернатор.
    Скрыть текст

  • Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alippa

    Не очень внятно.
    Кто кого и зачем.

    ...одно понятно , что застройка оставшихся проплешин в городской черте - очень лакомое лакомство...

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza

    видимо в Томске что-то недоделили))

  • Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alippa

    а что у нас решения принимает мэрия? имхо все решает минимум администрация области.

    Скупой платит дважды, а лох платит всегда...(c) (TORCON)

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя ddelta

    о том и речь, объем полномочий муниципалитетов наверняка согласован на самом верху и если в Томске такое сотворят, значит это не просто местная инициатива

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alippa

    В ответ на: Скорее всего тут стандартная язва капитализма - проще построить, НЕпродать, снести и списать на убытки, чем снижать цены, что смерть для банковской системы ибо залоги обесцениваются, замедляться и что-то делать с коллективами и поставщиками. Короче эта та акула, которая живет пока движется.
    Абсолютно верно. Классический фактор перепроизводства умноженный на жадность застройщиков.
    Воспользовавшись возможностью стимулирования продаж через субсидирование ипотечных ставок по госпрограмам застройщики совершенно произвольно устанавливает цену на объект.
    Цена за сутки может произвольно на объект измениться на 10%.
    И оптимального решения по ограничению этого роста цен нет. Начнёшь регулировать потолок цен - получишь хрущёвки в новом исполнении, а не современные качественные здания.
    Могло бы быть решением создание вертикально интегрированных холдингов с государственным контрольным пакетом, которые и были бы единственными исполнителями в рамках государственного субсидирования и при этом обладали возможностью контролируемого ограничения товарной наценки.

    Специалист по недвижимости, риелтор.

  • Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор

    Правительству предложено три ключевых решения по ограничению роста цен на недвижимость.

    ... в строительной области в части возведения жилья наблюдается накачка пузыря, который имеет очень не здоровые перспективы системного кризиса.
    В частности есть следующие противоречивые и разнонаправленные сигналы:
    - увеличивается общий ввод нового жилья, при этом огромные объёмы жилья остаются не распроданными на рынке.
    - застройщики произвольно закладывают уровень наценки, заблаговременно повышают цены.
    - госпрограммы субсидирования ипотечных ставок решают вопросы оживления промышленного производства и строительной области, но не способны решить вопросы ограничения жадности застройщиков.
    - объективное удорожание стоимости земельных участков подкрепляется ростом цен на строительные материалы и коррупционной составляющей неизбежно толкающей ценник на квадрат жилья вверх.
    Поэтому рост стоимости жилья обусловлен целым рядом факторов который не возможно ограничить простым регулированием предельной цены на стоимость жилья, так как это приведёт к дефициту и падению качества вводимых объектов.
    -
    Учитывая описанное выше, считаю:
    Необходимо изменить порядок использования госпрограмм.
    -
    Их использование должно быть подкреплено и применено в отношении застройщиков при соблюдении одного или нескольких требований:
    - наличием доли государственного участия, желательно в вертикально интегрированных холдингах;
    - наличием регулируемой доходности на реализуемые по лимиту объекты;
    -
    Порядок реализации.
    1) Правительство определяет объём недвижимости который должен продаваться в вводимом жилье по фиксированному уровню наценки, например 30% новых квартир. Регулируется уровень наценки для таких квартир, например 15%. /Сейчас доходность застройщиков достигает до 200%. / Это жильё резервируется в муниципальном фонде, через который уже потом и реализуется по государственным программам субсидирования.
    Соответственно на уровне муниципалитета должно осуществляться право самостоятельно определять объёмы резервирования.
    Такое решение требует дополнительного системного анализа для устранения "побочных" нежелательных явлений, которые неизбежно возникают в условиях рыночного механизма.
    2) застройщики сами определяет объёмы субсидированного жилья или конкретные объекты которые они готовы предоставить под действия госпрограмм. При этом данные объекты должны проходить государственную экспертизу обоснованности текущей стоимости на основе ограничительной наценки через аккредитованные оценочные компании.
    3) применять действия государственных программ в отношении застройщиков с долей государственного участия. Предоставить застройщикам право передачи части окупаемых и экономически эффективных предприятий в собственность государства. А государство должно иметь возможность выходить из собственности компаний при прекращении субсидированных программ.
    -
    Не простые решения, но их придётся внедрять, так как мы либо дождёмся возникновения масштабного кризиса перепроизводства в строительной области, либо запустим компенсаторный механизм ликвидации этого перекоса.
    Первое решение возможно, но в нём боле минусов чем плюсов, хотя отдельные моменты конечно же используются и сейчас, как например отвод жилья под программы для социально незащищённых групп населения. Масштабное применение приведёт к выравнивания социального равенства.
    Мне второе решение нравится значительно больше, так как субсидирует распродажу неликвида, хотя оно затруднено в части объективности цен, и необходимости создания системы государственного мониторинга цен на жильё, строительные товары и услуги.
    Не приведёт ли второе решение к тому, что у нас по госпрограммам будет продаваться только элитное жильё?
    Третье решение увеличивает доходность государства и объём его собственности, позволяя вводить ограничительные решения роста цен без применения силового административного ресурса.
    Отработка решений целесообразна в отдельно взятом регионе. При этом разные решения должны отрабатываться в разных регионах.

    Специалист по недвижимости, риелтор.

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Конюков_Валерий

    Смысл из всего написанного - ЖАДНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА :BooM:

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza

    В ответ на: Смысл из всего написанного - ЖАДНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА :BooM:
    почему только застройщика, а банки?

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alippa

    и банки и застройщики и посредники - концентрат жадности...

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza

    Банки... реально отдельная тема :biggrin: к застройщикам и посредникам я теплее отношусь, чем к этим беспредельщикам

    Давай, до свиданья, да, я - ненормальный
    И ты всё равно не поймёшь на прощанье
    Я сделаю вот что и ты никогда не умрёшь, до свиданья!

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Алексий

    Они все в меру своей жадности "доят" покупашку/инвестора.
    Банки - это бизнес , ничего более...

  • Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор

    Я не пойму, а в чём проблема, ограничить наценку застройщикам, хотя бы в самом эконом сегменте, и продавать только ЭТО по льготным программам? Например, наценку на жизненно важные медикаменты, государство уже давно жёстко контролирует.
    :смущ:

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Delfin

    Может у кого-то есть интерес не ограничивать и ресурсы поддерживать этот интерес.
    Сбер для своих держит пару процентов на ипотеку.
    Льготное жильё и аварийное строится и закупается по хорошим ценам.
    А массмаркет - просто бриллиантовое дно, малость оскудевающее на время из-за эскроу/антивора... Можно и -5-10 лет подождать, когда весь "мешок" бриллиантов продастся...

  • Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор

    В условиях недоделанного капитализма, что у нас сначала бодро строили, потом бросили, а теперь пытаются сделать вид, что "всё идет по плану"© власти трусливо не готовы мириться с естеПственной опцией капитализма - кризисами, банкротствами крупных корпораций. Т.е. мы будем бесконечно поддерживать стройотрасль и банки за счет налогоплательщиков, хотя уже давно нужно им дать впасть в кризис, чтобы потом выжившие особи смогли на пепелище что-то сотворить более правильное

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Delfin

    государству это зачем?
    они наоборот ищут сейчас способы поддержать застройщика, чтобы цены не рухнули

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя adambereg1

    В ответ на: государству это зачем?
    они наоборот ищут сейчас способы поддержать застройщика, чтобы цены не рухнули
    чем спасают не только строителей, но и банковскую систему ибо если залоги рухнут в цене то.......

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя adambereg1

    а зачем их поддерживать?
    у застройщиков всё прекрасно.
    у кого из застройщиков, за последние три года, цена стала ниже?
    или хотя бы за последний год?

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Delfin

    считается, что если отобрать у них льготную ипотеку на новострои, то продажи рухнут и отрасль загнется

  • Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alippa

    Далеко не факт . Скорее цена пойдёт вниз. Позавчера на МЭФ об этом спорили Набиуллина и Костин (ВТБ). Субсидированные ипотеки привели к необоснованному росту только, как минимум на треть. А доступность жилья от этого никак ближе не стала. В моём окружении многим нужно либо покупать жилье, либо обновлять (расширять), но все ждут (правильно / неправильно жизнь рассудит)
    Топят за рост только риэлтора, банки и сами застройщики , у них как мантра : завтра будет выше.
    Те кто из других сфер и умеют заглядывать в график платежей , смотрят на это иначе .
    Тут либо кризис исправит ситуацию , либо просто инфляция абсолютно не все категории товаров и ЗП. Ну или помощь застройщикам и банкам от государства из условного ФНБ.

Записей на странице:

НГС.Форум /Недвижимость / Новостройки /
Перейти в форум

Модераторы:
Наверх
SHKULEV MEDIA HOLDING
Подробности...
Сетевое издание «НГС.НОВОСТИ» (18+)
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77—84683
Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕРНЕТ ТЕХНОЛОГИИ»
Главный редактор: Малкова Марина Андреевна
Адрес редакции: 630099, Россия, Новосибирск, ул. Ленина, д. 12, 6 этаж, телефон 8 (383) 212-52-52, 8 (923) 157-00-00 (круглосуточно)
Электронный адрес редакции: ngs@sholding.ru
Контактные данные для Роскомнадзора и государственных органов: juristnsk@sholding.ru
Техподдержка: help@sholding.ru, 8 (800) 200-03-83 (доб.3)
Связаться с отделом продаж: 8 (383) 212-52-52, 8 (800) 200-03-83 (звонок с сотового бесплатный), reklama@ngs.ru
Публикации с пометкой «На правах рекламы», «Партнёрский проект», «Новости телекома», «Открытая трибуна», «Выборы-2019» и «Выборы-2020» оплачены рекламодателем. Редакция сайта не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях.

Информация об ограничениях

Политика использования cookies
Политика конфиденциальности и обработки персональных данных и правила использования сайта