Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4)

Печать RSS Деревом

areasoft
activist
Сообщений: 415
06.09.23 06:54Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Nsk11111
Вот именно для того, чтобы таких ситуаций не было, планируется поднять первоначальный взнос до 20% минимум. Это будут страховка от падения цены, как для банков, так и для заемщика ( не останется с долгом при падении цены до 20% ). Если упадет вдвое - чего не было вообще никогда, тут конечно ничего не поможет
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
ddelta
v.i.p.
Сообщений: 5366
06.09.23 10:13Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя areasoft
В ответ на: Вот именно для того, чтобы таких ситуаций не было, планируется поднять первоначальный взнос до 20% минимум. Это будут страховка от падения цены, как для банков, так и для заемщика ( не останется с долгом при падении цены до 20% ). Если упадет вдвое - чего не было вообще никогда, тут конечно ничего не поможет
поясните пожалуйста каким образом размер первоначального взноса банку влияет на конечную рыночную стоимость квартиры???
Скупой платит дважды, а лох платит всегда...(c) (TORCON)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16794
06.09.23 11:56Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор
Первоначальный взнос - это защита Застройщиков, Банкиров , Продажников от самих себя.
Тянет их "половить рыбку в тёмной водице".
Даже против логики и вопреки умным.
Расчёт на то, что когда начнутся проблемы с ипотекой,
все нынешние работники нуф-нуфов, ростовщиков и продаванов
"уйдут, умрут или уедут далеко и навсегда".
Мера от строительной "дурки" "в моменте"
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alippa
нет статуса
Сообщений: 52233
06.09.23 12:46Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя areasoft
В ответ на: Вот именно для того, чтобы таких ситуаций не было, планируется поднять первоначальный взнос до 20% минимум. Это будут страховка от падения цены, как для банков, так и для заемщика ( не останется с долгом при падении цены до 20% ). Если упадет вдвое - чего не было вообще никогда, тут конечно ничего не поможет
поднять на 5% ПВ и на 0,5% компенсацию изменить - это не охладит рынок от слова совсем. Имитация мегарегулирования и попискивание из под пудового сапога застройщиковского лобби
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3671
07.09.23 19:30Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор
Предварительные итоги по сдаче жилья озвучили в новосибирском минстрое. К началу сентября на территории области ввели в эксплуатацию 2,18 млн кв. метров площадей. Это на 34% больше прошлогодних показателей.

За восемь месяцев этим видом транспорта воспользовались 54,276 миллионов человек, что на 11% больше, чем годом ранее. В прошлом месяце через терминалы прошли 6,856 миллионов новосибирцев. Прирост по сравнению с августом 2022 года составил 6,7%

Международный аэропорт Новосибирск (Толмачёво) им. А.И. Покрышкина побил рекорд прошлого месяца, когда впервые было обслужено более 1,0 млн. пассажиров за месяц.
В августе аэропорт принял и отправил 1 089 374 человека, что на 16 614 человек больше показателей прошлого месяца, и на 20,0 % больше показателей августа 2022 года.

похоже, что Новосибирск не сдаёт позиции
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alippa
нет статуса
Сообщений: 52233
07.09.23 19:36Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя adambereg1
перед тем как лопнуть пузырь выглядит вполне симпатичным
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3671
07.09.23 20:27Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alippa
пузырь - это в Москве
в Сочи
в Краснодаре
и здесь был бы пузырь, если бы его надували в прежние годы
но Сибирь долго игнорировалась
и теперь даже небольшое внимание, даже небольшое финансирование резко может дать рост (уж простите за нездоровый оптимизм)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16794
07.09.23 21:05Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя adambereg1
Красноярск, Иркутск, Кемерово очень активно шевелят "лапками" в деле первенства.
Метро Красноярска - это внушает...
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3671
07.09.23 21:55Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza
ну я говорю про всю Сибирь
и в Горный Алтай сейчас идут десятки миллиардов рублей инвестиций
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alippa
нет статуса
Сообщений: 52233
07.09.23 22:29Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя adambereg1
В ответ на: пузырь - это в Москве
в Сочи
в Краснодаре
и здесь был бы пузырь, если бы его надували в прежние годы
но Сибирь долго игнорировалась
и теперь даже небольшое внимание, даже небольшое финансирование резко может дать рост (уж простите за нездоровый оптимизм)
это будет просто замечательно если Вы окажетесь правы
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16794
08.09.23 10:50Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя adambereg1
Москвичи просто делают себе "дачу" в Г.Алтае.
Но деревню из деревни в город делать точно не будут.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
areasoft
activist
Сообщений: 415
09.09.23 09:55Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя ddelta
Влияет не на цену, а на риски. При покупке квартиры за условный миллион со взносом 10% Вы должны банку 900К. Падение на 20% до 800К уже не покрывает долг. А если первоначалка будет 20% - то покрывает.
Конечно если цена вдвое упадет это не поможет, а если на 10-20 % то покроет риск. Хотя IMHO вдвое не упадет ни при каких раскладах
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Nsk11111
member
Сообщений: 56
10.09.23 23:13Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя areasoft
С одной стороны, да, я согласен, это снижает риски в первую очередь банка, никак не заемщика, он все равно в минусе.
Однако как это решает вопрос того, что рынок затоварен Жильём по неадекватным ценам ? По разным источникам от 50 до 65% не продано. Сколько ещё в руках тех, кто купил, чтоб сохранить рубли, но не живет / не сдаёт никто не знает. Подняв первоначальный взнос ещё сильнее охладят желающих, которых и так нет.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16794
11.09.23 09:36Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Nsk11111
Меньше обманутых Застройщиками, Банкирами, Продаванами людей возьмёт ипотеку. Спрос уменьшится (когда-нибудь) и пойдут в ход новые акции кроме привычных "повысить цены на 20-30% , дать скидку на это же на 7% по ипотеке"...
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
ddelta
v.i.p.
Сообщений: 5366
11.09.23 10:38Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя adambereg1
В ответ на: ну я говорю про всю Сибирь
и в Горный Алтай сейчас идут десятки миллиардов рублей инвестиций
так инвестируют в основном кто? Москвичи. Инестеруют для кого? для Москвичей. Потому как среднему сибиряку вряд ли когда улыбнется побывать в новой гостинице Манжерок, где стандарт начинается от 36 тыс/сутки. То что инвестируют это конечно не плохо, и дорога до Алтая прекрасная. Вот только делается это не для основной массы населения. А что до Новосибирска. Был в очередной раз в Томске. И пусть там нет метро и не будет никогда, но елки палки, там чисто! Там дома строят из кирпича и там так легко дышится! Вечером возвращались в родные пенаты... пылыща столбом от Мочищенского шоссе и далее.
Вот например инвестиции идут в Новосисбирск, проект БКД, а качество дорог вы видели? они же все в колеях, что Немировича, что Большевитская, а колодцы? Это какие кривые руки надо иметь, чтобы так похабно монтировать колодцы в новый асфальт, что через полгода он уже не вровень с полотном? И везде так! Бабки есть, но тратят их без ума!
Скупой платит дважды, а лох платит всегда...(c) (TORCON)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
ddelta
v.i.p.
Сообщений: 5366
11.09.23 10:39Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя areasoft
В ответ на: Влияет не на цену, а на риски. При покупке квартиры за условный миллион со взносом 10% Вы должны банку 900К. Падение на 20% до 800К уже не покрывает долг. А если первоначалка будет 20% - то покрывает.
Конечно если цена вдвое упадет это не поможет, а если на 10-20 % то покроет риск. Хотя IMHO вдвое не упадет ни при каких раскладах
может я тупой? я не понял.
Скупой платит дважды, а лох платит всегда...(c) (TORCON)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Asservis
activist
Сообщений: 372
11.09.23 14:23Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя ddelta
Купил инвестор квартиру за 1 лям. Первоначальный взнос 200 рублей. Потом говорит: "Все, не могу больше платить". Банк продает квартиру. За лям продать не может, продает за 800. Первоначальный взнос оставляет себе. Все довольны. Кроме инвестора.

И вытащить первоначальный взнос и уплоченные деньги, думаю, будет не реально.

А вот что касается, когда первоначального взноса нет и устал платить за квартиру, то с банком можно расстаться как в море корабли. Просто отдав свою залоговую квартиру. При этом, если квартира стоила 5, а стала 4, заемщика это волновать не должно. Ибо это - залог. Но это не точно. Это в теории.

В ответ на: По разным источникам от 50 до 65% не продано.
71% процент не продано в НСО:)

При этом, если смотреть период за этот год, то - 43% не продано. Это квартиры, которые уже сданы или будут сданы в этом году!
Если в цыфрах, то 316 килоКвадратов срочно ждут своих покупателей.
Примерно - если каждый 150 житель возьмет хорошую однушечку в 30 квадратов, то объем закроем за этот год.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
ddelta
v.i.p.
Сообщений: 5366
11.09.23 16:13Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Asservis
так то оно так, но ведь первоначальный взнос был придуман не просто так. Без него процентная ставка по ипотеке выше, плюс уменьшается общая сумма долга перед банком.
Скупой платит дважды, а лох платит всегда...(c) (TORCON)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16794
11.09.23 16:14Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Asservis
Смотрите "качество" непроданного жилья.
Все кирпичи с хорошей локацией, с хорошими планировками, с адекватной ценой продаются.
Стоят переоценённые квартиры, с планировками 20 метров и без всего , в окраинных районах без инфраструктуры (например, альпийские, французские, садовые и все новые заброшки-слободы и матрёшки без маркетинговых и физических потуг что-то сделать)...

Это кто-то из кирпичников заказал статейки с купленной статистикой и "вертит" её для принятия нужных им решений...

При том цены выросли на нормальные объекты за полгода у всех Застройщиков. И не только для обмана с ценой , скидками , процентами и ипотеке, но и просто для прибыли.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Asservis
activist
Сообщений: 372
11.09.23 16:38Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя ddelta
Представьте что вы купили с банком квартиру за 5 лямов. 50 на 50. Половину вы из свих заплатили, половину банк за вас отдал - 2,5 ляма. Квартира в залоге у банка. Гипотетически представим, что вы ни разу не заплатили и отказываетесь платить. Банк выставляет квартиру на торги. Квартира продается за 2,5 ляма. Банк получает свои 2.5 ляма и уходит в закат.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Asservis
activist
Сообщений: 372
11.09.23 17:18Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza
В ответ на: Это кто-то из кирпичников заказал статейки с купленной статистикой и "вертит" её для принятия нужных им решений...
Информация с НашДомРФ. Или тоже уже все?

Вот по поводу неликвида, это да. Я и забыл, что осталась всякая ерунда. Ну тогда вообще ничего не продадут.

P.S. Мысли вслух. А ведь все эти квартиры застройщикам оплатили банки. А банкам это все оплатил Центральный Банк, то бишь государство. Это получается, мы к плановой экономике опять пришли?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16794
11.09.23 20:39Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Asservis
Статистика - это весьма пространная наука.
Если Вы может быть не заметили, то всё зависит от методики расчётов показателей.
А методички пишут люди. Под заказ. За деньги Заказчика или Работодателя.
Как им нужно - туда и повернёт статистика.
...от названия организации не зависит точность подсчётов - это всего лишь буквы

чтобы было понятнее , пример - алгоритм динамического расчёта цен в такси Бяндекс : дождь полил -цена одна, ветер подул -другая цена, солнце зашло - третья цена. В основе лежат статистические алгоритмы: бибика и шофер одни - а цифры разные...
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
ddelta
v.i.p.
Сообщений: 5366
12.09.23 15:24Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Asservis
В ответ на: Представьте что вы купили с банком квартиру за 5 лямов. 50 на 50. Половину вы из свих заплатили, половину банк за вас отдал - 2,5 ляма. Квартира в залоге у банка. Гипотетически представим, что вы ни разу не заплатили и отказываетесь платить. Банк выставляет квартиру на торги. Квартира продается за 2,5 ляма. Банк получает свои 2.5 ляма и уходит в закат.
и? мы рассуждаем с точки зрения покупателя или банка? с чьей колокольни?
50% покупателя это первоначальный взнос живых денег, остальные 50% банк дал взаймы под % ? Если покупатель не платит и НЕ ХОЧЕТ платить, почему нужно такого покупателя жалеть?
Скупой платит дважды, а лох платит всегда...(c) (TORCON)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
ddelta
v.i.p.
Сообщений: 5366
12.09.23 15:27Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Asservis
а деньги у банков и центрального банка откуда? из воздуха? граждане так или иначе и оплатили. А потом еще взяли в этих банках ипотеку под процент и снова оплатили, а потом им государство еще и налог на их землю/квартиру впендюрило )))
Скупой платит дважды, а лох платит всегда...(c) (TORCON)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Nsk11111
member
Сообщений: 56
12.09.23 22:46Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza
Тут честно я не могу оперировать фактами , у меня нет статистики , где покупают, а где нет, просто %, из довольно авторитетных источников. Как-то мне попадался и отчёт ЦБ, где они ещё полгода назад про это говорили.
Но я пытаюсь сам ещё проанализировать, вот смотрите, что для вас интересно хорошая локация: Гудимов, Михайловский, Чикаго … хорошие ?
2 года назад в Гудимове квартиры стояли колом (не все конечно) и они их отдавали 100 тр / м2.
В Михайловском 1.5-2 года назад было большое количество квартир не проданы по цене от 85-120 тр , они висели около года.
В Чикаго (данные не проверены) отдавали коммерцию по 60 !!! Большой лот

И тут бац … 200 без ремонта, со сдачей в 2024-2026 !!! Это на кого рассчитано вообще ? ????

Единственное объяснение, того, что может быть продано в более менее норм местах , это то , что люди из из-за нестабильной ситуации начаши класть в кирпичи, без надобности большой , для детей и внуков больше. Они точно так же могут пойти и назад продавать.

Поэтому я считаю ничего тут рыночного нет, искусственно задранные цены. Другой вопрос, чтоб лобби такое, что держать могут их до посинения, пока покупательская способность не подтянется.

Но я для себя выбрал ждать, проще снимать, это выгодней. Цена аренды кстати не выросла так и доходность от аренды стала ещё меньше в %.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям

НГС.Форум /Недвижимость / Новостройки /

Перейти в форум

открыть в новом окне

Модераторы: