Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 2)

Цену диктуют со строительного крана

Проблема доступности жилья — из тех, о которой очень любят говорить власти. Один из президентских указов — обеспечить планомерный рост ввода жилья, чтобы всем хватило. В Новосибирске этот показатель должен составлять не меньше 2 млн кв. м новых квартир в год. Но поскольку экономика в России, а вместе с ней и покупательная способность россиян, стабильностью не отличается, кризис за кризисом в отрасль вливают немалые деньги: сперва денежными субсидиями покупателям квартир в новостройках, сейчас — льготной ипотекой.

В этом году на новостройки просто ажиотажный спрос, отмечают эксперты. В Росреестре подсчитали, что число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве превысило показатели всех прошлых лет.

— В октябре 2020 года Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрировано более 4,2 тысячи договоров участия в долевом строительстве, это на 41% выше показателя прошлого месяца (около 3 тысяч) и в 2 раза больше аналогичного периода 2019 года (около 2 тысяч), — заметили специалисты ведомства.

Ажиотажный спрос в свою очередь привел к росту цен. Если на вторичном рынке благодаря снижению ставок по ипотеке новосибирцы выкупили большую часть дешевых вариантов, и цены выросли в среднем только на 3%, то на рынке новостроек — на 11%, подсчитала директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. Готовое жилье в среднем по городу так оказывается дешевле, чем еще строящееся.

— У такой разницы в росте есть две основные причины: на первичном рынке ценообразование определяют строительные компании, число которых невелико (в отличие от числа продавцов на вторичном рынке, которых тысячи). А также вся ситуация по переходу на эскроу-счета, в результате которой растет себестоимость строительства, а число проектов в будущем может сократиться (как и число строительных компаний), — пояснила Елена Ермолаева.

В октябре средняя цена на готовое жилье в Новосибирске составила 72,3 тысячи рублей за кв. м. Новостройки при этом стоили в среднем по городу 79,2 тысячи рублей за квадрат. По наблюдениям управляющего компанией «Выставка новостроек» Григория Якобсона, цены на строящееся жилье варьируются от 45 тысяч за кв. м до 258 тысяч рублей, и в востребованных районах стоимость новостроек уже зачастую переваливает за 100 тысяч рублей за квадрат.

— Этот перелом произошел в мае, тогда скакнул потребительский спрос, и сегодня есть определенная гонка. Я знаю, например, что ГК «Строитель» распродала 180 квартир за полтора часа, имея при этом ценник в районе 100 тысяч за квадрат. Объективной причины я, правда, найти не могу, — говорит Григорий Якобсон. — Есть ощущение, что это из-за того, что люди никуда не поехали: плановые мероприятия по отдыху, турпутевки и всё остальное были заменены на первоначальный взнос. Остальное добирали ипотекой, потому что ипотечных сделок и было очень много, а стало ещё больше. Человек понимает, что у него освободились какие-то деньги, и пытается их как-то правильно, технично освоить.

Хватают не думая

Ажиотаж, по мнению управляющего «Выставкой новостроек», создается, помимо дешевой ипотеки, маркетинговым напором застройщиков. Всё чаще, заметил Григорий Якобсон, покупатели жилья в новостройках перестают обращать внимание на стоимость квадрата и того, из чего она складывается, и оценивают цену покупки целиком и связывают это с эмоциями, некими ожиданиями от будущей жизни. Но затем разочаровываются и продают новую квартиру иногда дешевле, чем застройщик продает строящуюся в соседнем доме.

— 5–6% людей продают квартиры после ввода дома в эксплуатацию не потому, что они для этого их и покупали, а потому, что покупка была не до конца продуманной. И для них становится сюрпризом, что на минимальный ремонт ещё надо по 10 тысяч на кв. м, — рассказывает Григорий Якобсон. — Человек тратится, думает: «Я себе сейчас отгрохаю хоромы», потом приходит в магазин и видит, что керамогранит, о котором он мечтал, стоит не 2, а 10 тысяч за квадрат.

Но иногда даже квартира в относительно новом доме с ремонтом стоит дешевле, чем только строящаяся — и это парадокс, вызванный в первую очередь слишком дешевой ипотекой на новостройки, говорит Елена Ермолаева.

Директор АН «Квадротека» Владимир Голованов считает, что это всё же явление не слишком распространенное. Но с тем, что на рынке образовался ценовой «флюс», он согласился.

— Новостройки правда перегреты. Сначала люди чесали репу и смотрели на ставку в 6,5%, а потом спохватились, что программа почти заканчивается, и понеслось — есть такой момент инерции, — говорит Владимир Голованов. — С рынка ушли дешевые варианты, и купить, например, за 2 миллиона нечего, а еще вчера было можно. Возник такой ажиотажный пузырь: народ вообще не думает, хватает, что осталось — вдруг завтра и этого не будет. Это временное помутнение, люди сейчас не очень думают. Это поведение толпы, когда трезвый расчет не работает. Хватают всё, за любые деньги.

Поделать что-то с этим, считает Григорий Якобсон, нельзя — только пережить.

— Застройщик готовит оферту, мы её принимаем такой, какая она есть, и повлиять на нее не можем. Если потребитель хочет взять — он будет брать. Но мое личное мнение: цена уже просто абсурдная, — говорит он.

Впереди только похмелье

Эксперты считают, что падение после того ажиотажа, который можно наблюдать сегодня на рынке новостроек, может оказаться глубоким и болезненным. И, что самое главное, довольно скорым.

— В следующем году, думаю, рынок будет стабилизироваться. Мы видим скачок в момент роста курса доллара, мы видим историю, связанную с пандемией, когда человек ощутил количество квадратов и текущую свою ситуацию и захотел улучшить качество жизни на случай повторения пандемии. Больше факторов нет, — полагает Григорий Якобсон. — Это снежный ком, который просто увеличивается в размерах. Но наступит весна, и всё растает.

По мнению Владимира Голованова, стихнуть ажиотаж может и того раньше — к концу года:

— Обычно ажиотаж длится несколько месяцев: количество паникеров ограничено, количество денег ограничено. В казне пока денег много — программу продлили, но предложения недорогие тоже ограничены.

Елена Ермолаева считает, что «похмелье» может оказаться болезненным не только для рынка, но и для людей.

— Сейчас опасная ситуация, когда нарастает негатив в экономике, но людей, по сути, подталкивают к покупкам с помощью дешевой ипотеки. Есть риск того, что вырастет число ипотечных дефолтов: покупатели, поддавшись этому ажиотажу, могут не рассчитать свои силы, — предупреждает руководитель RID Analytics.

Александр Чернокульский, управляющий агентства недвижимости «Жилфонд»:
«2020 год стал рекордным по количеству сделок как на первичном, так и на вторичном рынках. Этому способствовало сразу несколько взаимосвязанных факторов: дешевеющий рубль, беспрецедентное снижение ставки ЦБ, переток средств с банковских депозитов на рынок недвижимости, льготная ипотека, введение эскроу-счетов. В итоге — резкий рост цен, особенно на новостройки.

Кроме общего роста цен есть тенденция на увеличение дистанции между разными сегментами рынка. Думаю, она усилится в 2021 году. При сохранении нынешних условий в 2021 году они, скорее всего, продолжат рост. Дальше многое будет зависеть от решений, которые примет правительство.

Главным трендом уходящего года стал перегрев. Не только господдержка перегрела рынок, но и макроэкономические факторы, и финансовая политика, и изменения в законодательстве РФ, и психологические моменты — ощущение нестабильности в обществе. Остаётся надеяться, что российское правительство найдёт правильное решение и не даст ситуации выйти из-под контроля.

Перегрев рынка — не очень здоровая ситуация, сродни финансовой пирамиде. Она может сохраняться лишь до тех пор, пока новые покупатели „стоят в очереди“. Если их приток иссякнет, начнётся спад.
Если говорить о новых проектах среди новостроек Новосибирска, то самыми популярными у наших покупателей в этом году стали объекты ГК „Расцветай“. Говорить о каких-то проектах как о провалах я бы не стал».

Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости:
«Уходящий 2020 год стал для новосибирского рынка новостроек годом дефицита и льготной ипотеки. Эти два явления тесно связаны. Льготная ипотека увеличила спрос. Людям сказали — успевайте купить по сниженным ставкам до 1 января. И многие на это пошли. Вместе с тем стройка сейчас идёт с привлечением проектного финансирования, что уменьшает объём предложения. Сейчас очень мало квартир в продаже. По моим подсчётам — не более 26 500 квартир. Это в два раза меньше, чем год назад. Дефицит подтолкнул цены, в итоге с начала года они выросли на 14-18%. Льготная ипотека плюс ещё ряд факторов перегрели рынок.

Однако в выросших ценах как минимум 7% — это искусственно созданный дефицит. Я уверен, что это приведёт к тому, что цены в следующем году встанут, а рынок схлопнется. Из-за того, что предложение ограничено, покупать будет нечего. К тому же доходы у людей из-за пандемии не росли и даже падали. Рынок упадёт как минимум на 20%. Тем не менее застройщики продолжат реализовывать свои идеи, несмотря ни на что.

Среди интересных могу назвать проекты „Брусники“, „Стрижей“, ГК „Расцветай“, „СибирьИнвест“, „КПД-Газстрой“, „Энергомонтажа“, „АКД“ и „ДаВинчи“. По моим наблюдениям, у этих застройщиков с продажами и реализацией идей всё в порядке. Покупатели к ним идут».

Александр Астахов, руководитель отдела маркетинга агентства «Квадротека»:
«Весной, во время первой волны самоизоляции, были опасения катастрофического падения доходов населения, но уже к июню стало понятно, что это не повлияло на объём сделок. Причём ни на вторичном, ни на первичном рынках недвижимости. А после запуска субсидирования ипотечных кредитов на квартиры в новостройках рынок быстро разогрелся и к октябрю побил все рекорды по объёму сделок. Сейчас можно говорить о том, что выросший спрос перегрел рынок и к декабрю цены достигли максимального значения. Один из вероятных сценариев поведения цен — это повторение ценового перегрева 2014 года, после которого в течение полутора лет цены стагнировали.

Главный тренд уходящего года — это очередное „бегство от денег в кирпич и бетон“, и это усилилось после колебания курса валют осенью. Из новых проектов отмечу архитектуру жилых комплексов „Онега“, проекты „урбан-вилл“ „Брусники“. Новосибирск становится не просто лучше, скоро можно будет проводить архитектурные экскурсии.

К сожалению, пока непонятно, как и когда рост популярности удалённой работы повлияет на планировки. Популярные смежные кухни-гостиные, достаточные для проживания в квартире, становятся неудобными в условиях самоизоляции и одновременной работы и обучения из дома даже нескольких членов семьи. Пока обсуждения этого вопроса в профессиональной среде не видно».

Дмитрий Холявченко, директор агентства недвижимости «Республика»:
«В этом году на рынке новостроек по-прежнему сохраняется конкуренция не между застройщиками, а между рынком новостроек и рынком вторички. Цены у большинства застройщиков выросли. Это связано с ростом издержек производства из-за внедрения проектного финансирования с одной стороны. А с другой — на рост цен повлияло увеличение количества сделок.

Из-за пандемии весной число сделок снизилось, но отложенный спрос в августе и сентябре реализовался в больших масштабах. Он был по-настоящему ажиотажный. Высокий спрос привёл к тому, что застройщики повысили цены. Вопрос — смогут ли они эти цены удержать?
У нас было невероятное количество сделок во всех сегментах рынка в августе и сентябре. За эти два месяца был годовой оборот. Такой концентрации количества сделок я не помню за всё своё время работы на рынке — а это 15 лет.

В конце лета и начале осени у людей возникли опасения — мало ли что будет дальше, непонятно, какие будут ставки по ипотеке, поэтому страх перед будущим и отложенный спрос из прошлого привели к тому, что спрос был реализован в больших объёмах.

Покупательскую активность подстегнула господдержка ипотеки на новостройки. Вместе с тем она сильно искажает рынок. Мы должны понимать, что рынок новостроек — это небольшой сегмент рынка недвижимости, максимум 20%. Спрос, который мог бы реализоваться в разных сегментах, перераспределяется в пользу новостроек и перегревает.

Если вдруг поддержка ипотечных ставок закончится, то у застройщиков могут возникнуть большие проблемы — сначала рынок встанет, затем возможно падение цен. А это в свою очередь может привести к увеличению рисков банкротства. И поскольку проблема обманутых дольщиков у нас — это уже политическая проблема, а не экономическая, то в тех регионах России, где хоть что-то развивается, в том числе и в Новосибирске, скорее всего, господдержку ипотеки будут держать до последнего».

В прошлом году весенний локдаун гораздо сильнее ударил по торговой недвижимости, чем по офисной. И даже несмотря на то, что к концу года (в октябре-ноябре) доля вакантных площадей снизилась до 15% с 19% в течение всей весны, а ротация арендаторов позволила сдать почти все освободившиеся площади новым клиентам, многим владельцам коммерческой недвижимости пришлось пересмотреть ставки, чтобы не потерять своих клиентов.


Снижение ставок по арендным платежам стало самой популярной антикризисной мерой, на которой сходились арендаторы и арендодатели в прошлом году – в 54% случаев принималось именно такое решение. Отсрочку по платежам арендаторам только в 8% случаев, а еще 21% полностью отменяли платежи по аренде, кроме коммунальных, свидетельствуют данные опроса СберПро Медиа. Еще почти пятая часть от опрошенных ресурсом арендодателей сообщила, что перешла на новую модель формирования арендных платежей – оборотную. Такой мерой воспользовались 17% респондентов.

Заместитель генерального директора MR Group Руслан Топичев рассказал СберПро Медиа, что в целом в наши дни рынок коммерческой недвижимости пришел в то состояние, когда справедливая ставка определяется процентом от товарооборота арендатора.


«Искусство арендодателя в данном случае — грамотное прогнозирование и подбор лучших арендаторов для своих объектов. Грубо говоря, вырастет ли при таком раскладе ставка или снизится, прямо зависит от востребованности услуг того или иного оператора. В числе наиболее перспективных профилей — продукты питания, общепит, доставка, образовательные услуги», – сказал Руслан Топчиев ресурсу СберПро Медиа.

В этом году на рынок торговой коммерческой недвижимости будут влиять и другие тренды, среди которых – замедление темпов нового строительства, изменение форматов торговых объектов и их площадей в сторону сокращения торговых пространств, а также повышение доли спортивно-оздоровительных, культурно-образовательных и социальных функций внутри самих торговых центров.

В целом на рынок коммерческой недвижимости будут влиять и другие не столь очевидные тренды, что обязательно отразится на привлекательности различных помещений – рынок уже начал расслаиваться, и самые востребованные ранее помещения будут пустовать, в то время как за другие развернется нешуточная борьба между самими арендаторами.