Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя kentilo
|
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя kentilo
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя chedmal
тысяча рублей за квадратный метр?
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя kentilo
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Rewt
Приведу еще одно рассуждение. Здравствуйте. А как Вы думаете, насколько процентов еще реально могут подешеветь новостройки эконом класса?
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя ipfw
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Rewt
Кто бы знал. Где то читал, что на здоровых развитых рынках цена 1кв.м. жилья стремиться к среднему месячному доходу его потребителя. Крайние варианты не беруться(элитка, трущёбы). Подписываться под этим не буду, а то АНАЛитеГам скоро уже будут давать в морду. Но поразмыслить над этим стоит. Здравствуйте. А как Вы думаете, насколько процентов еще реально могут подешеветь новостройки эконом класса?
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя kentilo
Тогда наш рынок очень даже здоров. Люди как раз с такой зп у нас его активными потребителями и являются. Где то читал, что на здоровых развитых рынках цена 1кв.м. жилья стремиться к среднему месячному доходу его потребителя.
Be too clever by three quarters.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zeus
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя kentilo
С какой стати? Почему не 1/4, 1/2, 1.5 или 2. Или с потолка кто-то где-то написал и понеслось? Дайте ссылку на аналитику... Выша оговорка и то имеет больше смысла. должна стремиться к средней месячной зарплате в этом регионе
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя kentilo
Кому должна? Средняя цена 1кв.м должна стремиться к средней месячной зарплате в этом регионе.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Rewt
Такие цены тоже были, правда в 2001-м году. По оценкам БТИ, имеющимся у меня, были вполне адекватные цифры. Наверное и правда по БТИ некорректно. Про БТИ думаю не совсем корректно. ... Убирая по вашему примеру износ, получаем 396000 руб., что-то не видела я таких цен на квартиры.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Дима553
Вы немного не правы! Я бы предположил(но это мое предположение), что такое предположение обосновать можно след. образом.
На развитом рынке предполагается 2 постулата:
1. Спрос полностью удовлетворяется предлжением. Нету лишнего предложения, нету лишнего спроса.
2. Житель идеальной страны вследствие износа жилья, его выхода из моды, переездов, расширения жилплощади, ураганов и других вещей покупает жилье в среднем раз в 40 лет.
3. Человеку для идеального существования нужно 150 квадратных метров.
4. Человек откладвает на покупку жилья в среднем треть своих доходов.
Делаем нехитрый расчет. Итак сколко человек заработает за 40 лет, откладывая треть зарплаты. Допустим месячная зарплата равна Х, тогда он отложит сумму Х*(1/3)*40*12=160*Х, т.е. 160 зарплат. Учитывая что рынок сбалансированный то его спрос компенсируется предложением квартиры в 150 кв. метров стимостью ровно 160*Х. Отсюда получаем что цена квадратного метра равна 160/150*Х=1,06Х.
Вывод: Цена квадратного метра действительно примерно равняется среднему месячному доходу, а именно в 1,06 раз больше его.
Следствия:
1. Допустим у нас устанавливается идеальный рынок за счет того что растут доходы. Тогда средний доход в Новосибирске должен быть Цена.кв.м/1,06=50000/1,06=47 тыс. рублей. Текущая сред. зарплата около 12 тыс рублей, т.е. зарплата должна вырасти в 4 раза
2. допустим у нас устанавливается идеальный рынок за счет падения цен на жилье тогда делаем похожий расчет и получаем что жилье должно упасть в 4 раза
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Дима553
имхо,грубоватая модель, но по сути согласен. Я бы предположил...
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя AntonTiunov
иногда шаг вперед - это хороший пинок в зад
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Дима553
2. Можно ссылку на исследования про 40 лет? Почему не 20, 30 или 50. 1. Спрос полностью удовлетворяется предлжением. Нету лишнего предложения, нету лишнего спроса.
2. Житель идеальной страны вследствие износа жилья, его выхода из моды, переездов, расширения жилплощади, ураганов и других вещей покупает жилье в среднем раз в 40 лет.
3. Человеку для идеального существования нужно 150 квадратных метров.
4. Человек откладвает на покупку жилья в среднем треть своих доходов.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
О как. Тогда о чём вообще речь, если усе метОды одинаково бесполезны? 1 вывод - вычислить справедливую цену невозможно
2 вывод - она равна цене реальных сделок на данный момент, независимо от объема сделок и от тренда. Других методов в реальности не существует.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя kentilo
О том и речь, что не фиг фантазировать на тему "справедливой цены". Тогда о чём вообще речь, если усе метОды одинаково бесполезны?
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
"Всей своей жизнью Александр Сергеевич Пушкин учит нас тому, что в России талантливому человеку сначала надо научиться стрелять"
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя iddqd
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Ответ на сообщение Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя AA
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Думаю что тяжелейшее положение вызвано исключительно жадностью. Никто же их не заставлял "придерживать" объекты по ценам гораздо выше себестоимости. Я так не считаю. 25-30 (на 5-ку скинули) - сейчас средняя себестоимость. Спорить с этим бесполезно - продавать по такой цене не вызвался ни один пристойный застройщик не смотря на тяжелое положение многих из них (глупо полагать, что от жадности). Даже государство не смогло купить желаемый объем по 35. Возможно, есть отделные примеры, где себестоимость ниже, но это единичные случаи.
Be too clever by three quarters.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zeus
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
У меня одно подкрепление - настоящая цена, это цена при которой актив можно продать очень быстро. Переходя на ваши цифры это себестоимость или чуть ниже. Ваше правло так считать, но эта позиция ничем не подкреплена.
Be too clever by three quarters.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Конечно это от глупости. В этим не спорит никто. Ума по больше было бы продали бы осенью дешевле и могли бы прибыль заиметь. Но нет...осенью предполагался очередной виток цен, если я не путаю и повышенный спрос, вопреки движению М2, об этом заявляли все заинтересованные лица, и генеральный из Строителя, и маркетологи из Уникона, ну про риелтеров уж не говорю... (глупо полагать, что от жадности)
Исправлено пользователем zpv (04.04.09 00:43)
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Мне всё таки кажется, что у желающих купить квартиру, сейчас нет не только желания( которое хоть как то можно простимулировать), но и возможности(с этим сложнее). И поэтому назревает "революционная ситуация", где низы не просто не хотят, но ещё и не могут. Это может привести к серьёзной реструктуризации строительной отросли с "выносом тел". А на этом кладбище появятся такие игроки, которые выкатят инвест. цену( хотябы в нуле) от которой сложно будет отказаться не смотря не риски. Тогда можно будет хотябы хомяков подтянуть, пока они не ушли на другие рынки. Очень многое (всё) зависит от того, поверят ли люди в течение 2009 года в застройщиков
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя kentilo
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Сразу изнияюсь за овеквотинг. Но это надо читать целиком. Потому что такая некомпетентность в головах ДАЖЕ топ менеджеров строительных компаний. Впрочем, любителям подумать за застройщиков - подкину еще одну задачку - вид сбоку. При резком снижении цены, очень вероятна волна уже заключивших договора, которые возжелают их расторгнуть и перезаключить по новым ценам (или с другим более "выгодным" застройщиком). ДДУ, конечно, отчасти сдерживает этот процесс, но опасность велика. А это кабздец. Поэтому даже если есть искушение решить проблему с ликвидностью столь радикальным способом, многие сто раз подумают.
И кто даст гарантии, что после снижения цены до уровня реальной себестоимости, покупатели не будут ждать снижения дальше (ведь очень многие верят в идею 15 тыс. себестоимости). Спрос останется на столь же низком уровне, а выручка еще просядет. И вот - новый тупик, только на гораздо более низкой ветке спирали и еще более тяжелыми перспективами.
Киньте в меня примером успешной стратегии работы ниже себестоимости в условиях падающего рынка. Имхо, живут лучше те, у кого хорошая рентабельность при низкой долговой нагрузке. Вот дискаунтеры - другое дело, для них это теоретически шанс.
То, к чему вы призываете, приведет к ситуации аналогичной ситуации с GM и некоторыми другими автомобильными компаниями. Снижай - не снижай цены - один результат - писец. Ошибки уже почти не исправить. А вот те, у кого жирок был (volkswagen, bmw...) чувствуют себя получше.
Be too clever by three quarters.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zeus
Be too clever by three quarters.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zpv
Да ну? Вот в том то и дело, что вы не в ситуации. Механизмов достаточно
Хе-хе, действительно причем? Ох уж эти новые экономисты. Рябят, фондовый рынок и реальный сектор - не одно и то же. Хотя причём тут вообще себестоимость?
Люди разные, но такие, поверьте, есть. Тут или работает логика - "кто успел, того и тапки", или просто люди не врубаются в ситуацию с последствиями своих действий. Да и к стати, те кто захотят по вашему перезаключить договора по новым ценам - они может в банкротстве СК заинтересованы?
Такими фразами, опять же, может бросаться только человек, которому есть за что бить себя в грудь. Ась? Ну и наконец покажите мне хотя бы одного эффективного менеджера, способного оценивать реальную ситуацию и принимать адекватные рынку решения в строительной отрасли?
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Исправлено пользователем zpv (04.04.09 17:06)
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zpv
Большинство подписывает допники, но есть и те, кто идет в суд. Но сроки и цена - не одно и то же. Опасность того сценария, что я описал существенно выше. Простой кейс - как вы думаете подают сейчас в суд владельцы ДДУ по ФЗ 214 в случае задержки сроков или подписывают допники о переносе?
Ответ на сообщение Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя AA
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zpv
У многих, не у всех. Что у СК бабло закончилось сразу же как упал ФР и цена нефти?
Я уже подробно на это отвечал. Ответ - не могут. СК не могут бедные снизить цены, так чтобы остальные не начали паниковать
Можно подробнее, что вы имеете ввиду? в авиаперевозках едва ли не каждый пассажир платит разную цену
О нет, эмоции - это ваши оценки ситуации Я, естественно, имел ввиду достижения, сопоставимые с критикуемыми субъектами. То, что вы, к примеру, закончили вуз с красным дипломом, посадили два дерева, вырастили тройню и заработали на квартиру и даже управляете/владеете небольшим бизнесом - не имеет отношения к топ-менеджменту. Уважаемый про НИЧЕГО не сделав - это конечно же очередная эмоция
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Продолжил потому что прозвучало про фантазии. Про топ-менеджмент - отельная тема... Можно и вам прямой вопрос - как вы себе представляете источники и процесс финансирования строительства жилого дома и какая рентабельность у этого бизнеса?
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zpv
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zpv
Можно выводыв привязке к РН, я тупой и не понимаю... заранее купить билет значительно дешевле, чем в день вылета?
Откуда дровишки? то маржа 35-40% в год, т.е. с учётом цикла, рентабельность всего проекта (доходы-расходы отнесённые к доходам) 70-80%.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Ни о чем. Я про конкретный механизм финансирования спрашивал: от нуля до сдачи. Ну кто вам даст кредит под залог земельного участка (большинство из которых арендованы)? И какой размер мог бы быть у этого кредита? Я уж молчу про текущую ситуацию с кредитованием строительной отрасли под новые проекты. Финансируется девелопер за счёт кредитных линий в банках под залог земельных участков, про выпуск облигаций не слышал.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zpv
Львинная доля рисков висела на инвесторах, но прибыль приходилось делить. Опять же из за жлобства инвесторы стали вытиснятся с рынка( хаты придерживались из за роста цен), вот и результат. + собственные продажи инвестиционных квартир как источник финансирования, в 2005 он был основным.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zpv
А можно сначала ответить на вопрос про дровишки, я пока не говорил, что ваш ответ неправильный. А можно правильный ответ?
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя zpv
И про способ вычислить годовую маржинальную рентабельность (про которую вы пишите) расскажите? Про рентабельность.
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя kentilo
О! Это верх непонимания ситуации. Те, кто так сделал (жадюги), имеют как раз самые лучшие шансы пережить кризис. хаты придерживались из за роста цен
Ответ на сообщение Re: Экономика рынка недвижимости - 2 пользователя Tri
Какие шансы, если цена этих активов сейчас падает, а кредиты нужно отдавать? (жадюги), имеют как раз самые лучшие шансы пережить кризис