14 июля 2004 года состоялось совещание с участием судей Новосибирского областного суда и представителей учреждения юстиции на территории Новосибирской области по актуальным вопросам судебной практики, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по результатам которого выработаны следующие рекомендации.
1. О содержании судебного акта, являющегося основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация).
В соответствии с п. 1 ст. 28 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Закон о регистрации содержит ряд требований к правоустанавливающим документам, к числу которых, в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона, относятся и судебные акты.
В соответствии с п.1 ст.18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны … отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Согласно п.п.2, 3 ст.18 названного закона, тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления.
Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП) осуществляется в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219.
Согласно п.18 названных Правил, в случае, если владельцем права является физическое лицо, в записях ЕГРП указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического местонахождения.
Порядок описания объекта недвижимого имущества предусмотрен разделом
III вышеназванных Правил, который устанавливает, что внесению в ЕГРП подлежат:
адрес, как правило, почтовый, или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющие однозначно определить объект на территории регистрационного округа;
наименование объекта (когда оно существует), например, жилой дом, гараж
и т. п.;
основное назначение объекта, например, жилое, нежилое здание, производственное, складское помещение и т. п.
общая площадь объекта недвижимого имущества (для зданий, сооружений и их частей – по внутреннему обмеру);
для зданий и сооружений – идентификационные данные из паспортов технического учета (инвентарный номер и литер);
этажность (количество этажей), подземная этажность (количество уровней в подвале) объекта недвижимого имущества и номер этажа или этажей, на которых расположено помещение или квартира;
номера на поэтажном плане – для помещений, не имеющих никаких других номеров, кроме номеров на поэтажном плане здания или сооружения.
Особо следует отметить, что, согласно п.23 названных Правил, описание объекта недвижимого имущества вносится в ЕГРП на основании документов, удостоверенных органом (организацией) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. В соответствии с п.п. 8, 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921, плановая техническая инвентаризация объектов недвижимого имущества должна производиться не реже одного раза в пять лет, внеплановая – при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих государственной регистрации.
При внесении в ЕГРП записей о праве собственности и иных вещных правах в соответствии с разделом IV Правил указываются:
вид права – право собственности, а также иные вещные права (пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление и сервитут);
если объект находится в общей долевой собственности – доля в праве, указываемая в виде простой правильной дроби.
В настоящее время значительное количество судебных актов, представляемых на государственную регистрацию не содержат сведений, позволяющих идентифицировать объект недвижимости, на который заявлено право, не содержат указания на вид права, а также зачастую содержат ошибки в фамилии, имени, отчестве правообладателя, наименовании юридического лица, что значительно затрудняет проведение государственной регистрации, вынуждая государственных регистраторов обращаться за разъяснением порядка исполнения решения суда на основании п.1 ст.28 Закона о регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 13 указанного Закона государственная регистрация проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для ее проведения. В соответствии с п.п. 1,2 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация может быть приостановлена при наличии сомнений не более, чем на один месяц (не считая вышеуказанного срока, указанного в п. 3 ст. 13 Закона о регистрации). Таким образом, максимальный срок проведения регистрации составляет два месяца. Очевидно, что получение регистратором ответа на запрос о порядке исполнения судебного акта в двухмесячный срок невозможно.
Во избежание подобных ситуаций судебный акт должен содержать:
· сведения, достаточные для идентификации объекта недвижимости (а именно, точный адрес, общую площадь, назначение помещения, для нежилых помещений – этаж и номера на поэтажном плане, по возможности кадастровый номер объекта), которые содержатся в технических документах (например, технический паспорт, план с экспликацией, сведения об учете объекта). При этом следует принимать во внимание сведения из технических документов с датой обследования объекта в натуре не более 5-ти лет. Это требование установлено вышеуказанным Постановлением Правительства РФ № 921 от 04.12.2000 года. Кроме того, зачастую технические документы, составленные более ранними датами, содержат недостоверные сведения об объекте недвижимости, что в свою очередь приводит к ошибкам в судебных актах и невозможности проведения государственной регистрации.
· Вид права (собственность, постоянное бессрочное пользование и т.д.). Если объект находится в общей долевой собственности, то необходимо указание на размер доли, который указывается в виде простой правильной дроби (например, 1/3, ½, 15/40, 55/100).
Следует также иметь в виду, что в случае признания права общей собственности за истцом, к участию в деле необходимо привлекать остальных ее участников, запрашивая сведения о зарегистрированных правах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в БТИ, Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (органах, осуществлявших регистрацию документов о правах на недвижимость до образования на территории Новосибирской области учреждения юстиции).
В противном случае, непривлечение собственников к участию в разрешении спора о праве является безусловным основанием для отмены решения (ст. 364 ГПК РФ).
· Фамилия, имя, отчество лица, за которым признается право, дата рождения, место жительства.
· Полное наименование юридического лица (согласно уставным документам).
Порядок внесения в ЕГРП записей об ограничениях (обременениях) прав определен разделом V названных Правил, однако представляется, что практическое значение для судов общей юрисдикции могут иметь лишь правила заполнения подраздела III-5 об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом). Согласно п.п.57, 58 Правил, на листе записи об аресте указываются:
содержание ареста (запрещения заключения сделок с имуществом);
лицо, в отношении которого действует наложенный арест (запрещение заключения сделок с имуществом).
Правилами ведения ЕГРП не предусмотрено обязательное внесение в реестр сведений о моменте возникновения права на недвижимое имущество, признанного решением суда. Вместе с тем п.1 ст.28 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо предусматривает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, при этом момент возникновения права определяется решением суда. В случае если в решении суда таковой не указан, право в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ возникает не с момента вступления решения суда в законную силу, а с момента государственной регистрации права, поскольку этот вопрос урегулирован материальными нормами права.
С учетом изложенного представляется целесообразным в каждом конкретном случае при необходимости определять момент возникновения права на недвижимое имущество с указанием его в резолютивной части решения о признании права. Например, при признании права собственности за наследниками на наследственное имущество, моментом возникновения права является день смерти гражданина (ст. 1114 ГК РФ).
2. Порядок взаимодействия в случае направления государственным регистратором прав в суды общей юрисдикции запросов о порядке исполнения судебного решения, не содержащего сведений, необходимых для внесения в ЕГРП, на основании п.1 ст.28 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Подавляющее большинство такого рода запросов оставляются судами без ответа либо выносится определение об отказе в разъяснении решения в порядке, предусмотренном ст.202 ГПК РФ (например, в связи с тем, что дело рассматривалось без привлечения к участию в нем учреждения юстиции либо отсутствует неясность содержания решения).
Решения, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать рекомендациям, изложенным в п. 1 настоящего письма. При отсутствии в судебном акте необходимых сведений, ответ рекомендуется направлять в срок, указанный в запросе государственного регистратора, с учетом предусмотренного законом 30-дневного срока проведения государственной регистрации прав.
3. В соответствии с п.3 ст.28 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав.
ГПК РФ не предусматривает отправку копий решений суда сторонам и лицам, участвующим в деле (за исключением не явившихся в судебное заседание). На практике решения судов общей юрисдикции по делам, так или иначе связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не направляются в адрес учреждения юстиции даже при условии рассмотрения дела в отсутствие представителя.
Учет в работе учреждения юстиции судебной практики, сформированной на основе судебных решений, вступивших в законную силу, их обобщение позволило бы в конечном итоге уменьшить нагрузку и на суды первой инстанции, исключив или скорректировав повторяющиеся, уже разрешенные судами ситуации.
По поставленному вопросу выработано единое мнение об обязательности направления судами в государственный регистрационный орган копий судебных актов в отношении прав на недвижимое имущество независимо от привлечения либо непривлечения органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, к участию в деле.
4. О признании недействительной государственной регистрации мировыми судьями.
Согласно п.1 ст.2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством …возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со ст.24 ГПК РФ такая категория дел как признание недействительной государственной регистрации прав, сделок, ограничений (обременений), перехода и прекращения права должна рассматриваться федеральными судами общей юрисдикции.
Означает ли это неподсудность данной категории дел мировым судьям?
По данному вопросу мнения разделились. Однако в случае, если истцом заявлено два требования, одно из которых должно рассматриваться в порядке искового производства (например, о признании недействительной сделки, о признании права на объект недвижимости), а другое – о признании недействительной государственной регистрации (как последствия недействительности ничтожной сделки), оба эти требования могут быть рассмотрены мировым судьей вместе. Основания для отмены решения мирового судьи в этой ситуации отсутствуют. При этом к участию в деле необходимо привлекать учреждение юстиции, поскольку Законом о регистрации (п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17) на него возложена обязанность по проверке законности сделки, а также юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов.
Вынесение мировыми судьями решений о государственной регистрации в порядке ст.ст.165, 551 ГК РФ возможно.
5. В судебной практике имеют место случаи признания права собственности мировым соглашением сторон, утвержденным определением суда.
Из смысла п.2 ст.10 ГК РФ следует, что защиту права (один из способов которой – признание права – ст.12 ГК РФ) осуществляет непосредственно суд.
Насколько правомерно признание права собственности мировым соглашением сторон?
В соответствии с п.1 ст.28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Распространяется ли данная норма на мировые соглашения, утвержденные определением суда?
Согласно ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления в форме судебных приказов, решений суда, определений суда, являются обязательными для всех без исключения, в том числе и для учреждения юстиции, и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
На основании изложенного, учреждение юстиции обязано произвести государственную регистрацию на основании мирового соглашения, утвержденного определением суда.
Вместе с тем, при наличии оснований, предусмотренных ст.ст. 376, 387 ГПК РФ, учреждение юстиции или иное заинтересованное лицо вправе обратиться с надзорной жалобой об отмене определения суда.
6. О решениях Третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.
В Учреждение юстиции на государственную регистрацию прав в качестве правоустанавливающих документов поступают решения третейских судов о признании права собственности.
В соответствии со ст. 2 Федерального конституционного закона РФ «О судебной системе Российской Федерации» от 21.12.1996 г. №1-ФКЗ судебная система Российской Федерации устанавливается Конституцией РФ и названным Федеральным Конституционным законом. На основании п.3 ст.118 Конституции РФ, п.1 ст.4 указанного выше закона правосудие в Российской Федерации осуществляется только судами, учрежденными в соответствии с Конституцией РФ и настоящим Федеральным конституционным законом. Никакие другие органы и лица не вправе принимать на себя осуществление правосудия. В силу п.1 ст.6 названного Закона обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежащими неукоснительному исполнению на всей территории РФ являются вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов РФ, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения.
Согласно статьи 17 Закона о государственной регистрации одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество являются вступившие в законную силу судебные решения. Ни в федеральном законе «О третейских судах в Российской Федерации», ни в иных нормативных актах не установлен порядок вступления решений третейских судов в законную силу.
Однако, учитывая требования ст. 28 Закона о регистрации, решение третейского суда может быть представлено в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего документа.
Вместе с тем, в соответствии с законодательством о третейских судах, третейский суд – это орган, образованный сторонами для решения конкретного спора, возникшего между сторонами и переданного на рассмотрение и разрешения конкретного третейского суда по их соглашению в соответствии с заключенным между ними третейским соглашением (третейской оговоркой). Созданные на паритетных началах, третейские суды органами судебной власти не являются и не входят в судебную систему Российской Федерации. Решения третейского суда являются обязательными только для сторон третейского разбирательства, которые добровольно принимают на себя обязанность исполнять их.
Поэтому, в соответствии с п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, учреждение юстиции вправе осуществлять проверку законности вынесенного решения, и при наличии оснований, предусмотренных п. 1 ст. 20 вышеуказанного Закона, обязано отказать в проведении таковой. В этом смысле решение третейского суда не обладает общеобязательной силой судебного акта, постановленного судом, входящим в судебную систему Российской Федерации.
7. В практике судов встречаются случаи, когда признается недействительной государственная регистрация права, возникшего на основании гражданско-правовой сделки, при этом сама сделка недействительной не признается.
В соответствии с п.2 ст.218, ст.223 ГК РФ одним из оснований возникновения права собственности является гражданско-правовая сделка. При этом право на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Пунктом 1 ст.17 и пунктом 1 ст.18 Закона о регистрации предусмотрено, что одним из оснований для государственной регистрации права являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии со ст.13 ГК РФ для признания недействующим ненормативного акта необходимо одновременное соблюдение двух условий: 1) несоответствия акта закону или иным правовым актам и 2) нарушения прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц. Непризнание судом сделки недействительной (при отсутствии признаков ничтожности) исключает в силу вышеуказанной статьи возможность признания недействительной государственной регистрации права, возникшего на основании сделки.
Учитывая, что основание для государственной регистрации права (сделка) недействительным признано не было, отсутствует основание для отказа в государственной регистрации права собственности при повторном обращении с заявлением о такой регистрации.
В таких случаях при разрешении судебного спора необходимо исследовать данный вопрос и давать оценку гражданско-правовой сделке, что должно быть отражено в решении суда.
В противном случае, при отсутствии иных оснований, признание государственной регистрации недействительной невозможно.
8. Смерть одной из сторон договора, требование о государственной регистрации которого исполнено не было, иногда трактуется судами как уклонение стороны по договору с применением положений ст.ст.165, 551 ГК РФ. Ответчиком при этом привлекается Учреждение юстиции по государственной регистрации прав.
Статьей 17 ГК РФ установлено, что правоспособность гражданина (способность иметь гражданские права и нести обязанности) возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Уклонение может быть выражено как в активной (действиями), так и в пассивной (бездействием) форме. В любом случае – это выражение воли стороны по сделке. Со смертью гражданина способность своей волей осуществлять действия, равно как и бездействие, прекращается. Таким образом, не представляется возможным применить положения ст.ст.165, 551 ГК РФ по отношению к умершему продавцу. По данному вопросу выработана следующая позиция.
Применение ст.ст.165, 551 ГК РФ возможно лишь к стороне по договору. Учреждение юстиции такой стороной не является и факт его уклонения отсутствует, следовательно, оно не может быть ответчиком.
В предложенной ситуации возможен исковой порядок решения спора, а именно, признание права собственности за приобретателем имущества. При этом в качестве ответчиков должны быть привлечены наследники умершего, а не учреждение юстиции.
Применение же норм, предусмотренных ст.ст. 165, 551 ГК РФ может быть правомерно лишь в случае предъявления иска к наследникам умершего о понуждении к государственной регистрации. При этом следует исходить из положений ст.ст. 1110,1112 ГК РФ, согласно которым при наследовании имущество умершего (в том числе имущественные права и обязанности) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.
9. Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Аналогичное положение содержится в п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ.
Переходит ли к покупателю здания, строения, сооружения право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях, когда земельный участок принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, учитывая что в соответствии со ст.20 Земельного кодекса РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного), не вправе распоряжаться этими земельными участками? При этом в отношении права постоянного (бессрочного) пользования Земельным кодексом предусмотрен лишь административный порядок предоставления права.
Вопрос о возможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок к приобретателю здания, строения, сооружения, расположенного на нем, также вызвал дискуссию. Однако в итоге было сформировано следующее мнение: при отчуждении лицом здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, учреждение юстиции не может отказать в государственной регистрации сделки и перехода права на здание, строение, сооружение. При этом подлежит прекращению право постоянного (бессрочного) пользования отчуждающего лица. Регистрация же права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на имя правоприобретателя невозможна. Данное лицо вправе оформить права на земельный участок в соответствии с требованиями п. 1 ст. 36 ЗК РФ (то есть приобрести его в собственность или в аренду).
В рамках данной темы следует также отметить, что на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества, его собственник должен обладать правом собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок, на котором расположены отчуждаемые строения, в противном случае, сделка по отчуждению здания, строения, сооружения является ничтожной.
10. В соответствии со ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом.
Статьей 8 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Между тем, с осуществлением учета (регистрации недвижимости) в БТИ никогда ни один правовой акт не связывал возникновение права на недвижимое имущество.
Пунктом 2 статьи 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик установлено, что право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает в момент регистрации или удостоверения договора, а при необходимости нотариального удостоверения и государственной регистрации договора - в момент его регистрации.
Полномочиями по регистрации договоров БТИ не обладали.
В случае если договор, прошедший учет в БТИ, содержит явные признаки ничтожности, право собственности не может считаться «возникшим» и, как следствие, юридически действительным, т.к. в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При этом следует учитывать требования ст. 181 ГК РФ о сроках исковой давности по недействительным сделкам. В частности, согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.
Обоснованность изложенной позиции следует рассматривать в каждом конкретном случае в зависимости от того, согласуется ли она с положениями ст.ст. 19,20 ФЗ Закона о государственной регистрации.
11. В ряде случаев суды не направляют в адрес Учреждения юстиции изменения и дополнения к исковым заявлениям, представленные в суд после заявленного Учреждением юстиции ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии представителя (по ранее заявленным исковым требованиям).
При этом изменения исковых требований могут касаться и обязания Учреждения юстиции совершить определенные действия. Суд рассматривает дело без учета позиции Учреждения юстиции по измененным или дополненным исковым требованиям.
Требования об обязательном направлении изменений и дополнений к исковому заявлению лицам, участвующим в деле, ГПК не содержит. Однако следует учитывать, что они являются неотъемлемой частью искового заявления.
Указанные действия нарушают процессуальные нормы права и служат основанием для отмены решения.
Кроме того, судами нередко выносятся решения об обязании Учреждения юстиции осуществить регистрационные действия по делам, не связанным с обжалованием отказа в государственной регистрации или уклонением регистрирующего органа от проведения регистрационных действий.
Согласно ст.206 ГПК РФ суд может возложить обязанность по совершению определенных действий лишь в отношении ответчика. В отношении третьего лица такое требование, согласно ГПК РФ, не может быть удовлетворено. Учреждение юстиции при этом не является нарушителем субъективных прав и законных интересов истца, не уклоняется от проведения государственной регистрации.
12. О признании государственной регистрации недействительной в части (при признании сделки недействительной в части).
Акт государственной регистрации выражен в виде записи в Едином государственном реестре прав, характеризующейся единством (выполнена на одном листе подраздела ЕГРП, имеет дату, номер, подписана государственным регистратором, скреплена печатью и т.п.). В какой части подписи государственного регистратора, даты, номера, иных реквизитов единого акта признана запись о государственной регистрации, суд не указывает, поскольку такое указание невозможно.
Природа акта государственной регистрации, принимаемого в рамках административно-правовых отношений, отлична от природы сделки, соответственно, применение по аналогии положений гражданского законодательства, предусматривающего возможность признания сделки недействительной в части, невозможно.
Учитывая положения п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, недействительной может быть признана государственная регистрация в целом (с указанием номера записи и даты регистрации).
13. В адрес Учреждения юстиции поступает большое количество исковых заявлений о признании права собственности на реконструированные жилые помещения с присоединением части общих помещений в жилых многоквартирных домах. Обоснование исковых требований при этом, как правило, опирается на положения ст.ст.8, 12, 246 ГК РФ. В качестве документа-основания представляется акт органа местного самоуправления. Учитывая требования п. 1 ст. 290 ГК РФ, такой акт не соответствует закону, поскольку орган местного самоуправления не является лицом, управомоченным распоряжаться имуществом, принадлежащим физическим лицам на праве общей долевой собственности, а следовательно, указанный акт не может служить основанием для возникновения права.
Правовой режим помещений общего пользования в многоквартирном жилом доме урегулирован гл. 18 ГК РФ, Законом «О товариществах собственников жилья».
Пунктом 2 ст.290 ГК РФ установлен прямой запрет на отчуждение собственником квартиры своей доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что делает неприменимой норму ст. 246 ГК РФ.
Признание права собственности на такие помещения возможно лишь при наличии согласия всех собственников квартир в многоквартирном доме.
Привлечение же в качестве ответчика лишь органа местного самоуправления является неправомерным и служит безусловным основанием для отмены решения.
14. Об истребовании судами сведений об объектах недвижимого имущества, содержащихся в Едином государственном реестре прав.
Зачастую при разрешении споров, судами не истребуются сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, что приводит к вынесению судебных актов без участия лиц, права которых зарегистрированы в установленном законом порядке.
По данному вопросу пришли к мнению о необходимости истребования сведений о зарегистрированных правах на спорный объект во всех случаях, в том числе, при принятии мер по обеспечению иска, в целях определения надлежащего ответчика (лица, на имущество которого накладывается ограничение).
Не делаю
