Погода: −14 °C
24.01−16...−14пасмурно, без осадков
25.01−14...−12пасмурно, снег
НГС.Форум /Недвижимость / Недвижимость в Новосибирске /

Re:Жилищный кодекс и регистрация инвест. договоров

  • roma www:
    Гос. Дума приняла жилищный кодекс в котором закреплено как говорят в новостях что будут регистроваваться инвестиционные договоры в строительстве. Ведь это же эпохальное событие на рынке недвижимости! Почему -то никто об этом не говорит ни на форуме ни в сети, а ведь это очень важная тема-ведь если взносы(инвестиции) будут регистрованы допустим в Юстиции - это уже какое-никакое право, которое моожно защищать в суде. Кроме того есть ряд вопросов - если этот механизм заработает не взлетят ли цены у строителей в 2-4 раза, т.к. раз гарантий больше то и клиентов у них станет больше. Я сужу по себе лично меня удерживало от инвестиций только то, что никаких гарантий не было. Поясните как может измениться ситуация с 1 марта 2005 года и какие последствия это может иметь на рынке ?

    --------------------------------------
    МааН: запостил сюда, думаю будет многим интересно высказаться по вышеприведенной тематике.

    Не делаю

  • Может кто-нибудь выложит статьи??

    Не делаю

  • Я недавно читал проект ЖК и в нём не было ничего на эту тему. Было в этом законопроекте: проект закона. Так что журналисты, как обычно, сообщают сведения, не соответствующие действительности.

  • Более подробно про уже упомянутый мною законопроект здесь

  • Почему же никто не говорит - я еще 2.12 писал про это в топике ВНИМАНИЮ ВСЕХ ИНВЕСТОРОВ СТРОИТЕЛЬСТВА г Н-СКА! .
    Но так и осталось это сообщение без внимания.
    Вчера действительно ГД приняла этот закон в третьем чтении, надеюсь до конца года его одобрит СФ и подпишет президент. Вступит в силу он спустя три месяца после этого.

  • А вот собственно и сам закон.

  • Одна фишка в нем есть - действие настоящего закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства , разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего закона.
    Т.е. те, кто уже купил квартиру в новостройке, могут сильно не обольщаться. Хотя, конечно, если застройщик захочет, то может получиться, а не захочет - заставить не сможете.

  • из Проекта № 51725-4в третьем чтении ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации выложенного Wolf S

    3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    4. Договор должен содержать:
    1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
    2) .......
    3) .........
    4) .....
    5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

    Подскажите, а когда получают разрешение на ввод в эксплуатацию? Я правильно понимаю, что разрешение дают когда дом уже построен?

  • В общем есть надежда, что за пару лет всё, связанное со строительстом новых домов устаканится и инвестировать в новостройки станет безопаснее. Так что ждём какое-то время и смотрим на изменения...

  • > Подскажите, а когда получают разрешение на ввод в эксплуатацию? Я правильно понимаю, что разрешение дают когда дом уже построен?

    Понимаете все. Но в данной фразе смысл поняли неверно - должно быть описание квартиры, которую застройщик передает после получения им РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ многоквартирного дома.
    Вчитайтесь внимательно.

  • Действовать должен начать уже через три месяца после подписания и опубликования. И для новых строек должен быть обязателен.
    Хотя, кто его знает, как будет - вон сколько лет шла регистрация недвижимости в УЮ.
    Тут и расторопность нашей мэрии тоже не на последнем месте будет стоять.

  • В ответ на: Действовать должен начать уже через три месяца после подписания и опубликования. И для новых строек должен быть обязателен.
    Это-то понятно.

    В ответ на: Хотя, кто его знает, как будет - вон сколько лет шла регистрация недвижимости в УЮ. Тут и расторопность нашей мэрии тоже не на последнем месте будет стоять.
    На самом деле скорее всего в первые полгода-год будут какие-нибудь проблемы с необкатанностью механизма и с тем, что какие-нибудь застройщики будут пытаться не выполнять требования данного закона. В общем всё же лучще выждать с год после вступления данного закона в силу, а потом уже изучать то, как изменилась ситуация.

  • В ответ на: >
    Понимаете все. Но в данной фразе смысл поняли неверно - должно быть описание квартиры, которую застройщик передает после получения им РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ многоквартирного дома.
    Вчитайтесь внимательно.
    м-м-м, можно и так прочитать, не буду спорить.
    А что даст гос. регистрация инвест. договора? Защиту от двойных продаж? Да. Но много ли их в Новосибирске? Защиту от долгостроя? Мне кажется нет. А чего больше-двойных продаж или долгостороя? А вот дополнительная инстанция образуется, палка то о двух концах, с одной стороны забота о гражданах, с другой новая кормушка, если есть регистрирующий орган, значит есть рег сборы, за договор, за переуступку, будут сроки регистрации и наверняка не меньше месяца и снова возникнет вопрос когда передавать (перечислять деньги). Бойтесь данайцев, дары приносящие.

  • В ответ на: Защиту от долгостроя? Мне кажется нет.
    А как же тогда понимать пункт закона:
     
    2. В случае нарушения предусмотренного договором срока
    передачи участнику долевого строительства объекта
    долевого строительства застройщик уплачивает участнику
    долевого строительства неустойку (пени) в размере одной
    семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального
    банка Российской Федерации, действующей на день
    исполнения обязательства, от цены договора за каждый
    день просрочки.

    Или строители смогут это обойти? Ведь процент то за просрочку нехилый получается, около 60% годовых.

  • рассчитаем: 1/70 ставки рефинансирования на сегодня = 0,185. Двушка допустим миллион, задержка на год итого 1 000 000*0,185*365=675 250 рублей. Действительно не хило получается, вот только с кого взять, если строительство забросят, допустим как монолитный дом на Кошурникова, который только сейчас начинают доделывать спустя 12 лет после закладки и стали бы строители его доделывать, зная что им предъявят такую неустойку, проще ликвидироваться? Добросовестным строителям же проще прибавить год в договоре, как допустим Краснообск.Монтажспецстрой, в договоре- сдача дома на Студенческой 4 кв. 2006, а говорят что реально сдадут в конце 2005 г., и сдадут же ведь. Наличие крупных штрафов в договоре, не есть гарантия добросовестного исполнения.

  • > На самом деле скорее всего в первые полгода-год будут какие-нибудь проблемы с необкатанностью механизма и с тем, что какие-нибудь застройщики будут пытаться не выполнять требования данного закона.

    А вот здесь и крайне важна позиция наших местных властей. Поживем, посмотрим...

  • > А что даст гос. регистрация инвест. договора? Защиту от двойных продаж? Да. Но много ли их в Новосибирске?

    Хватает - Сибирская, Клиническая, Медкадры, Залесского - первое, что вспомнил. А кроме того, тут ведь не только защита от двойных продаж, но и от сутуации, когда застройщик продает квартиры в строящемся доме, при этом не имея всех документов на землю, что и вызывавет часто в будущем проблемы при сдаче дома. Плюс от продажи несуществующих квартир - например на 10-м этаже, 9-ти этажного дома или в 5-м подъезде 4-х подъездного дома.

    > Защиту от долгостроя?

    От задержаек строительства защита будет некоторая в размере 1/75 ставки рефинансирования. Сроки реальные будут выставлять строители, покупатели смогут расчитывать свои дела на основе этих сроков, котрые будут более гарантированы.
    А долгострой? Тут надо понять причины его возникновения - если это преднамеренные кидалы, то им этот закон осложняет им выход на рынок. Ну а солидные конторы этим вряд ли будут заниматься, да и непредвиденные проблемы у них существенно менее вероятны. Обрезает закон выход на рынок кидал.
    Да и кредитование новостроек станет проще хотя бы из-за отсутствия двойных продаж.

    > если есть регистрирующий орган, значит есть рег сборы, за договор, за переуступку, будут сроки регистрации и наверняка не меньше месяца и снова возникнет вопрос когда передавать (перечислять деньги).

    Да какой там сбор - 500 рублей ведь всего с нового года.
    А по перечислению денег :-)) Смотрите процедура крайне проста - заключаете с застройщиком договор, регистрируете его в УЮ, после регистрации приходите в банк и перечисляете деньги со своего счет на чсет застройщика, затратив на это 12 рублей. Все просто. При переуступке - все аналогично существующим сейчас порядкам на вторичке - это мы уже обсуждали с вами :-))

  • В ответ на: > А кроме того, тут ведь не только защита от двойных продаж, но и от сутуации, когда застройщик продает квартиры в строящемся доме, при этом не имея всех документов на землю, что и вызывавет часто в будущем проблемы при сдаче дома.
    Я в строительстве не силен, так что подскажите, а что нельзя начинать строительство не имея ВСЕХ согласований и разрешений, и сколько времени занимает получение ВСЕГО, прежде чем начать ставить забор?

  • В ответ на: > Сроки реальные будут выставлять строители, покупатели смогут расчитывать свои дела на основе этих сроков, котрые будут более гарантированы.
    Типа до принятия закона все строители писали всякую фигню по срокам в договор, а теперь вдруг очнутся и скажут ё-моё, что ж мы делали раньше, как жили то? "Мы будем жить теперь по-новому, А Любе-Любе, Любе, А Любе-Люберцы мои-и-и!"

  • > Я в строительстве не силен, так что подскажите, а что нельзя начинать строительство не имея ВСЕХ согласований и разрешений, и сколько времени занимает получение ВСЕГО, прежде чем начать ставить забор?

    Да в принципе и сейчас нельзя начинать стройку и продажу квартир, не имея документов на земельный участок и разрешения на выполнение всего комплекса строительных работ. А последний пункт и тянет за собой множество согласований и разрешений, что затягивается на годы.
    Вот и начинают сейчас троить и продавать не имея всех этих согласований, а потом проблемы и возникают, котрые приводят к остановке стройки. И никто ничего менять не хочет. А надо прежде всего упростить процедуры разрешений и согласований, но это задача других законопроектов, но никак не этого.
    А то ведь бывает вообще - продают квартиры в доме, который строится на земле, на которую нет никаких документов - примеров по городу привести можно множество. Блин, ну почему такое возможно, я гараж металлический поставлю без спроса и проблемы будут, а тут дом строят.

  • > Типа до принятия закона все строители писали всякую фигню по срокам в договор

    Так фигню и писали в договор, т.к. почти все поголовно нарушали сроки.
    Если честно, то я особо не верю в данный закон по поводу неустоек - не будут их платить строители, как сейчас редко когда платят. Но может позиция судов в этом вопросе поменяется в связи с принятием данного закона. Надеюсь...

  • В ответ на: > Да какой там сбор - 500 рублей ведь всего с нового года.
    а для юр.лица 7 500, итак застройщик (юр.лицо) переуступает право юр. лицу (поставил лифт) 7 500 рег. сбор сделки, лифтер вам 3 750+250. и так по каждой квартире, а застройщик (юр.лицо) переуступает каждую квартиру! Я беру действующие расценки УЮ. И на кого думаете в конечном итоге падут эти сборы?

  • В ответ на: > А то ведь бывает вообще - продают квартиры в доме, который строится на земле, на которую нет никаких документов - примеров по городу привести можно множество.
    я думаю что бывает и по другому, земля есть, строители строят и параллельно согласовывают и сдают в срок. А теперь появится орган который скажет, не буду регистрировать переуступку, у тебя бамажки очень важной нет и пофиг мне что у тебя уже коробка стоит, и тебе деньги инвесторов как воздух нужны и инвестор скажет -до свидания дорогой застройщик.

  • А помните вот эту тему ?

    Чем тут помогут новые правила?..

  • > а для юр.лица 7 500, итак застройщик (юр.лицо) переуступает право юр. лицу (поставил лифт) 7 500 рег. сбор сделки, лифтер вам 3 750+250. и так по каждой квартире, а застройщик (юр.лицо) переуступает каждую квартиру! Я беру действующие расценки УЮ. И на кого думаете в конечном итоге падут эти сборы?

    Да в принципе не такие уж и большие суммы получаются - лифтер поставил, например, 4 лифта на 10 млн. рублей, заплатили квартирами (тут вернее не переуступили право, а расчитались, но для регистрации оно едино), за регистрацию отдали 7500. Вполне нормально по сравнению с 10 млн. рублей. Теперь продают эти квартиры, допустим по лимону - с каждого покупателя и берут по 4000. Тоже для него нормально, учитывая, что дается гарантия от двойных продаж. К тому же никто не мешает покупателю брать напрямую у застройщика, тогда не надо будет палить за всю эту цепь переуступом, да и лифтер не сможет взять с меня на 4000+7500/N, иначе я возьму квартиру напрямую у застройщика.
    Ну а политика государства давно уже разъеснена была - долой бартерные расчеты.

  • > А теперь появится орган который скажет, не буду регистрировать переуступку, у тебя бамажки очень важной нет и пофиг мне что у тебя уже коробка стоит, и тебе деньги инвесторов как воздух нужны и инвестор скажет -до свидания дорогой застройщик.

    Если коробка стоит, то вы под этот закон не попадаете, ведь он не имеет обратной силы. Достраивайте себе безо всяких регистраций. А кот на ноаом доме, прежде, чем продавать квартиры, придется получить все согласования.

  • В ответ на: А помните вот эту тему ?

    Чем тут помогут новые правила?..
    Сейчас вспомнил.
    Да, генподрядкик и сейчас не имеет права заключать инвестиционные договора с покупателями квартир, но это правило весьма распространено (вот и мэрия наше на него идет), т.к. снимает ответственность с застройщика по выполнению обязательств. И люди идут на это, понимая, что друго не дано, ну не будешь же с мэрией спорить по этому поводу.
    Ну а указанный закон здесь введет порядок - этот генподрядчик не может больше продавать квартиры, т.к. их УЮ не будет регистрировать, а соответсвенно, люди не будут их тогда покупать. И вынуждена будет здесь мэрия сама заключать договора. Или разчитываться с ген. подрядчиком квартирами, а он уже будет их переуступать. Я думаю, что примерно так должно быть. Ну а как будет - посмотрим.

  • Ну добрая мэрия (или любой другой аналогичный строитель/генподрядчик) вполне может и при новых порядках предлагать подписывать ничтожные договора (не регистрируя их в УЮ) и предлагать переоформить на правильные договора ближе к сдаче дома. Чем не вариант?

  • В ответ на: А помните вот эту тему ?

    Чем тут помогут новые правила?..
    ОФФ Я вообще слабо верю что у нас принимаются законы направленные на защиту рядового человека, взять к примеру недавние закон о поравках к АК, увеличивший штраф за отсутствии регистрации до 2 500 рублей, допустим продал человек в Бердске квартиру, предварительно выписавшись, купил в Новосибе, а регистрация в УЮ - месяц, встать на учет не может, документов нет, вот и получается - 2 500 заплати. И этот закон об рег. инв. договоров не оградит граждан от того что есть, как не оградил закон о гос. регистрации в УЮ, как были суды по квартирам так и остались, зато народу работает на этой ниве предостаточно, чем регистрация в БТИ до 1999 года отличается от нынешней, тем что тогда регистрировали за один день и считалось если ты простоял в БТИ 1 час, то отстоял огромную очередь, а БТИ Лениского-Кировского р-на в середине 90-х, если кто помнит располагалась на Немировича в жилом доме, в ТРЕХкомнатной квартире! Да, тогда удостоверял договор нотариус и брал за это 2,5 %, но он хоть нес ответственность за свои действия, сейчас же присылают приостановку, мол у вас видите ли на 29 день (не на приеме документов! зачем же такие сотрудники нужны?) регистратор обнаружил несоответствие в документах и делайте что хотите, а не сделаете - откажем и все! Никто не виноват! Хотя практика нотариального удостоверений договоров к-п продолжает жить по крайней мере в Москве, сколько не видел московских договоров-все нотариальные, а суммы в них другие, не чета нашим. Ничего этот закон обычным людям не принесет, кроме дополнительных расходов и лишней мороки.

  • > Ну добрая мэрия (или любой другой аналогичный строитель/генподрядчик) вполне может и при новых порядках предлагать подписывать ничтожные договора (не регистрируя их в УЮ) и предлагать переоформить на правильные договора ближе к сдаче дома. Чем не вариант?

    Интересно, я вы будете покупать квартиру в новостройке и зная, что надо регистрировать договор в УЮ, следовать их совету и не нести договор на регистрацию? Думаю, вы их пошлете куда подальше. И это вы, а по закону теперь им будет полагаться за подобное приличный штраф (вроде 5000 МРОТ).
    А вы вот станет сейчас покупать у меня квартиру, если я вам скажу, чтобы вы не ходили в УЮ?

  • В ответ на: Интересно, я вы будете покупать квартиру в новостройке и зная, что надо регистрировать договор в УЮ, следовать их совету и не нести договор на регистрацию?
    Я не буду. Но наверняка даже в середине 2005 года далеко не все будут в курсе про то, что инвестдоговора подлежат регистрации. Тем более, что застройщики ещё долго будут ссылаться, что они начали строить до введения закона в действия и поэтому их инвестдоговора регистрировать не надол (и им будут верить, даже если строительство начали и после вступления закона в силу).

    Надо ждать, чтобы всё утряслось.

  • В общем-то согласен с вами, но особых проблем простым гражданам этот закон не принесет, а мелочь всякую - одна только защита от двойных продаж покроет.

  • > Тем более, что застройщики ещё долго будут ссылаться, что они начали строить до введения закона в действия и поэтому их инвестдоговора регистрировать не надол

    Просите у них разрешение на строительство и смотрите дату его выдачи - все становится понятным.
    Можно вообще ажиотаж сейчас поднять, что приведет к тому, что регистрацию будут выполнять и те застройщики, которые уже давно это разрешение получили. И много в принципе для этого не надо - несколько статей в газетах, да несколько новостных роликов, рассказывающих о прокинутых на двойных продажах инвесторах, и люди начнут требовать этой регисрации от застройщика, отказываясь иначе покупать у него квартиры - и придется ему в добровольном порядке подавать необходимые документы в УЮ :-)

    Ну а по незнанию - так можно сказать, что и сейчас еть те, кто не знает, что квартиру надо продавать через УЮ :-)

  • В ответ на: Подскажите, а когда получают разрешение на ввод в эксплуатацию? Я правильно понимаю, что разрешение дают когда дом уже построен?
    Вы при обсуждении не забывайте, что принимают Градостроительный кодекс РФ и ряд других изменений.

    Не делаю

  • >> если есть регистрирующий орган, значит есть рег сборы, за договор, за переуступку...

    > Да какой там сбор - 500 рублей ведь всего с нового года.

    Я опасаюсь, что после гос. регистрации переуступки прав будут брать подоходный налог с полученных за нее сумм. На этот счет есть какие-то соображения?

  • Как все шустро - не прошло и двух дней, и сегодня Совет Федерации одобрил указанный закон, как и остальные законы жилищного блока. Так что теперь дело только за подписью ВВП.

  • > Я опасаюсь, что после гос. регистрации переуступки прав будут брать подоходный налог с полученных за нее сумм. На этот счет есть какие-то соображения?

    Вполне возможно - с разницы между переуступкой и покупкой.

  • В ответ на: Одна фишка в нем есть - действие настоящего закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства , разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего закона.
    Т.е. те, кто уже купил квартиру в новостройке, могут сильно не обольщаться. Хотя, конечно, если застройщик захочет, то может получиться, а не захочет - заставить не сможете.
    Да, но незабывайте о том, что серьезные строительные компании (далее СК) строят не один объект, а как только СК начнет предлагать продажи квартиры, разрешение на котрорые было получено после вступ. закона, любой может ознакомиться с учредительными документами, бух. отчетностью и другими вкусностями.

    Уважающие себя компании предложат старым инвесторам предложить перезаключить договора. Это будет свидетельствовать о надежности и желании исполнить обязательства.

    Будущие дольщики будут выбирать компанию которая заключает договора согласно новому закону.

    И не забывайте, что есть такие постановления КС (прикрепленный файл), так что далее ситуация может повернуться по всякому.

    Не делаю

  • > Уважающие себя компании предложат старым инвесторам предложить перезаключить договора. Это будет свидетельствовать о надежности и желании исполнить обязательства.

    Так в том-то и дело, что "уважающие себя компании", а ведь защита от двойных продаж нужна в первую очередь клиентам как раз других компаний.

    > И не забывайте, что есть такие постановления КС (прикрепленный файл), так что далее ситуация может повернуться по всякому.

    Т.е. можно будет сказать, что отсутствие обратной силы данного закона в плане регистрации инвестиционных договоров нарушает конституционные принципы равенства всех перед законом?

  • Уважающие себя компании предложат старым инвесторам предложить перезаключить договора. Это будет свидетельствовать о надежности и желании исполнить обязательства.
    __________________________________________

    УЮ может сослаться на п.2 ст. 27 обсуждаемого закона и отказаться регистрировать перезаключённые договоры.

    Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©

  • > УЮ может сослаться на п.2 ст. 27 обсуждаемого закона и отказаться регистрировать перезаключённые договоры.

    Все зависит от того, насколько далеко вы готовы пойти. В принципе можно доказать в суде, что отсутствие обратной силы данного закона в плане регистрации инвестиционных договоров нарушает конституционные принципы равенства всех перед законом. И обязать УЮ зарегистрировать ваш договор :-)

  • Спасибо за ответы. Только я так и не понял стоит ли ждать взлета цен на новостройки ? И еще если специалист из риэлторской фирмы просматривает данный топик ответьте на вопрос - как АН готовятся к изменению ситуации и заинтересованы ли они в регистрации инв. договоров ?

  • Президент подписал 31 декабря закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
    Так что с 31 марта вступает он в силу, и регистрация инвестиционных договоров уже не за горами.

  • В ответ на: Спасибо за ответы. Только я так и не понял стоит ли ждать взлета цен на новостройки ?
    Следует ожидать снижения объёмов строительства и ввода жилья.

  • А в этом случае цены и будут расти сверх меры, т.к. спрос останется.
    Соглашусь с вами по поводу снижения объемов строительства - и будет это до тех пор, пока не будет порядка с получением землеотвода, всеми согласованиями, получением ТУ...

  • цены уже сейчас должны поползти вверх у тех застройщиков, которые собираются и дальше строить, а не надеяться, что строгость российских законов компенсируется их необязательностью исполнения - 2-3 года до начала строительства застрощики будут сидеть на бобах без спекулятивных и инвестиционных денег и будут вынуждены вкладывать свои бабульки в содержание штата и ведение предварительных работ.
    этот закон принят не для защиты инвесторов, уж поверьте.

  • К тому же весьма дорогих предварительных работ - речь может идти до трети общей себестоимости строительства.
    Согласен, что в начале надо было принять и заставить работать законы и все подзаконные акты, которые сократили бы до минимумма этот подготовительный период и сделали бы все эти процедуры прозрачными. Но у нас, как всегда, все идет через одно место.
    Хотя, в принципе, необходимое федеральное законодательство для реализации этого второго пункта есть - теперь дело за местными властями...

  • Продолжим обсуждение?
    В файле ЖК.

    Не делаю

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

    Не делаю

  • Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ
    (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 10 января 2003 г., 29 декабря 2004 г.)

    Не делаю

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: