Задаток и предварительный договор к-продажи

Обсуждение этого было уже не один раз. Кратко - договор задатка абсолютно нормальная вещь. Единственно, а при купле-продаже через АН, задаток, отданный покупателем, забирает не продавец, а его берет "на временное хранение" АН, а уже потом, после завершения сделки оно отдает его продавцу. Сколько тут копьев сломали по этому "договору хранения денег" :-)
А по поводу неустойки при отказа продавать/покупать - вопрос не однозначный. Во первых, надо указать срок до которого должна состоятся эта сделка - иначе АН могут очень долго мозги парить и продавцу и покупателю. Во-вторых, не факт, что эту неустойку вам заплатит другая сторона при несостоявшейся в срок сделке - у нее могут возникнуть вполне объективные причины, которые делают невозможным выполнение обязательств.

В ответ на: Кратко - договор задатка абсолютно нормальная вещь. Единственно, а при купле-продаже через АН, задаток, отданный покупателем, забирает не продавец, а его берет "на временное хранение" АН, а уже потом, после завершения сделки оно отдает его продавцу. Сколько тут копьев сломали по этому "договору хранения денег" :-)
А по поводу неустойки при отказа продавать/покупать - вопрос не однозначный. Во первых, надо указать срок до которого должна состоятся эта сделка - иначе АН могут очень долго мозги парить и продавцу и покупателю.

А можно, мне тоже поподробнее в связи с чем Вы решили, что это совершенно нормальная вещь? Как юрист? Или ну просто как хороший человек?

Меня тоже этот вопрос очень волнует - боюсь потерять деньги. Какова минимальная сумма задатка?

В ответ на: Какова минимальная сумма задатка?

одна копейка.

Спасибо, а если реально - мне как-то риэлтер сказал, что чем больше, тем лучше. Но риск ,,,,,

Ну а чем лучше, он объяснил?

В ответ на: Спасибо, а если реально - мне как-то риэлтер сказал, что чем больше, тем лучше. Но риск ,,,,,

Если мы отталкиваемся от понятия задаток, и вы выступаете покупателем то тогда-допустим квартира стоит миллион, вы дали задаток 10 000 рублей, по условиям задатка, продавец, при отказе от продажи должен уплатить двойной задаток, то есть вернуть вам полученные ранее 10 000 и 10 000 сверху, так вот, допустим после задатка вашему продавцу кто то предлагает цену на 50 000 выше, продавцу выгоднее растогнуть договор с вами заплатив вам отступного 10 000 и таким образом продать квартиру на 40 000 дороже. Поэтому сумма задатка должна быть такой, что бы продавцу не выгодно было расторгать договор в случае предложения бОльшей цены третьим лицом.

Прошу прощения за наезд, НО Вы ГК РФ просматривали как обычно или читали, например 380?

В ответ на: Прошу прощения за наезд, НО Вы ГК РФ просматривали как обычно или читали, например 380?

Пока прощать не за что, можно развернутый вопрос?

В ответ на: Прошу помощи юристов соответствует ли это законам?

ВААБЩЕ ХАЧУ вот что сказать!!!
то что делают риэлторы то это юридически неправильно и закону не соответсвует!!!
Нельзя брать задаток, как часть оплаты по основному договору, поскольку основной договор не заключен , его цена (существенное условие договора) не установлена и может быть изменена в течении 1 дня!

В ст.380 ГК РФ на которую тут так страстно ссылаются говориться о том что задаток берется в качестве обеспечения обязательств по заключению основного договора!!! и не является сразу частью суммы по основному договору.
Вот как должно быть написано юридически грамотно в Предварительном договоре!!!(обратите внимание на слова " в целях обеспечения обязательств по заключению Основного договора" ):

3. Покупатель обязуется до подписания Основного договора выполнить за свой счет следующие действия:
3.1. В целях обеспечения обязательств по заключению Основного договора, взятых на себя Покупателем по настоящему договору, Покупатель передает в срок до «____» __________ 200__г. Продавцу в качестве задатка в соответствии со ст.380 ГК РФ сумму в размере ________________ (________________) рублей.

И вот самое интересное!:
4. В момент подписания всеми сторонами Основного договора переданный Продавцом задаток прекращает свою силу и остается у Продавца в качестве оплаты Покупателя стоимости квартиры по Основному договору.

P.S.
Это все юридические тонкости, не зная которых, можно сильно обжечься.
И еще! Заключается предварительныйдоговор не с целью двойного возврата задатка, а с целью понудить продавца, если он начнет отказываться от продажи своей квартиры, через суд обязать его заключить основной договор купли-продажи квартиры. именно на это нужно делать акцент.
Да и еще, не забываем про ст.ст.429, 445, 209 ГК РФ.

В ответ на: ВААБЩЕ ХАЧУ вот что сказать!!!

Сказали, теперь придется ответить, в 380 нет такого понятия как ОСНОВНОЙ договор (перечитайте).

Изначально речь шла о предварительном договоре, а котором стороны решили избрать задаток в качестве обеспечения обязательств (ст.381), (иногда бывает полезно читать что было написано в начале).

В ответ на: Нельзя брать задаток, как часть оплаты по основному договору, поскольку основной договор не заключен , его цена (существенное условие договора) не установлена и может быть изменена в течении 1 дня!

Я конечно понимаю что выходные были длинные, но, me4ta, беречь себя надо и не злоупотреблять

В ответ на: 4. В момент подписания всеми сторонами Основного договора переданный Продавцом задаток прекращает свою силу и остается у Продавца в качестве оплаты Покупателя стоимости квартиры по Основному договору.

А это вообще супер, задаток не может "прекратить свою силу", поскольку "задаток" - есть денежная сумма передаваемая именно в счет платежей по договору, прекратить свое действие может лишь соглашение.

Агенту 700!!!
Изначальна речь шля о том что же на самом деле делают Риэлторы!
Изначально речь шла о предварительном договоре, а котором стороны решили избрать задаток в качестве обеспечения обязательств (ст.381), (иногда бывает полезно читать что было написано в начале). Так вот не об этом шла речь изначально, ну да ладно.

Поскольку задаток идет именно как обеспечение обязательства по заключению основного договора а не как в счет платежей по основному договору то он именно прекращает свое действие. и "переходит" в оплату только после подписания основного договора.

Сказали, теперь придется ответить, в 380 нет такого понятия как ОСНОВНОЙ договор (перечитайте). Читай внимательно ст.429 а то несерьезно такие заявления делать не зная Кодекса.

А это вообще супер, задаток не может "прекратить свою силу", поскольку "задаток" - есть денежная сумма передаваемая именно в счет платежей по договору - после этого я понял что Вы риэлтор а не юрист!!! я не прав?

В ответ на: Я конечно понимаю что выходные были длинные, но, me4ta, беречь себя надо и не злоупотреблять

такое брюзжание вас не красит!!!

P.S.
Агент 700, я вам советую убирать ваши белые пятна и черные дыры в знаниях гражданского законодательства.

сравните свои ответы с текстом статьи:

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В ответ на: Агенту 700!!!
Изначальна речь шля о том что же на самом деле делают Риэлторы!
Изначально речь шла о предварительном договоре, а котором стороны решили избрать задаток в качестве обеспечения обязательств (ст.381), (иногда бывает полезно читать что было написано в начале). Так вот не об этом шла речь изначально, ну да ладно.

Это из первого сообщения:
"Дайте пожалуйста ответ, в агенстве недвижимости предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому будет выплачен задаток в размере 50 000 рублей. "

Так о чем здесь речь?

> Изначальна речь шля о том что же на самом деле делают Риэлторы!

Стоят вечером в подворотне и поджидают подвыпивших прохожих. А потом делают с ним чего хотят. В особо извращённой форме. Постовые их не арестовывают, потому что эти самые формы их вводят в восхищение пополам с недоумением. А суды отпускают, потому что известно, что всё у всех куплено. Вона, будушего украинского президента кто-то отравил! Также известно, что риэлторы проплатили ООН, чтобы Гондурасом назвали страну в Латинской Америке, а не большую красивую заснеженную страну на евразийском континенте. Это, типа, о своём кармане заботились - штоб недвижимость дороже стоила. Ведь так же всем известно, что именно риэлтеры виновны в цене на недвижимость. Всем всё известно, а вы ходите и об этом долдоните. Не задумывасясь о том, что несколько чёрных маклеров не напрасно торчат вечером у вашего подъезда. Их скорбный труд не пропадёт. Ведь есть же ещё постовые, судьи, украинские президенты и гондурассцы. Им и достанутся честно награбленные у вас сбережения. А товарищи на ваших похоронах произнесут незабываемую речь о Мировом заговоре и (вырезано цензурой).
Самое главное, что всём бреде, который я воспроизвёл с ваших слов, название профессии можно заменять на любое другое и идти дежурить у мэрии (с транспарантами и нежно лелеемой во внутреннем кармане водкой).
Да, забыл добавить, что риэлторы также контролируют рынок подпольной водки, наркотиков и проституции. Тут уже говорилось о том, что честный человек может заработать только полтора миллиона, а два - два, уже, честный человек заработать не может.
Короче, как только увидите неправильно припаркованный гелендваген - знайте, в соседнем ресторане риэлтеры обсуждают очередную сделку. И не дай Бог вам достать из кармана случайно завалявшийся гвоздик - сразу со всех сторон набегут постовые, судьи, украинские президенты и гондурассцы и начнут вас крепко держать.

Извините, Господа, что вмешиваюсь в Ваш спор. С Вашего разрешения выскажу своё мнение о задатке и о любви к нему (задатку) риэлторов.
Замечу, что всё сказанное мной ниже относится только к сделкам с недвижимостью. Особенностью таких сделок является гос. регистрация самих сделок и гос. регистрация перехода права в результате исполнения обязательств. Эти регистрации (сделки и перехода права) могут не совпадать по времени (так называемая двухэтапная сделка).
Так вот, о задатке можно говорить, только если заключается основной договор (продажи или мены), и сделка будет двухэтапной. В основном договоре в этом случае должны быть оговорены сроки и порядок расчета и часть денег, уплачиваемых продавцу, может с согласия сторон договора считаться задатком. И эта сумма становится задатком только после регистрации договора. Передаточный акт, естественно, подписывается позднее при условии выполнения сторонами всех условий основного договора.
А деньги, фигурирующие при подписании предварительного договора, нельзя называть задатком. Их правильнее называть авансом, а за нарушение условий предварительного договора необходимо предусмотреть ответственность сторон.
Риэлторы любят «задаток», потому что с этого момента их работа по подготовке сделки с большой вероятностью становится результативной. Покупатель привязан к варианту отданными деньгами, которые он уже не вернёт, если захочет «уйти в сторону». У продавца забирают документы – иногда это единственный козырь риэлтора в борьбе с непорядочным клиентом. Судиться у нас готовы немногие.
После подписания предварительного договора, соглашения о «задатке» и договора на оказание услуг частенько отношение риэлтора к клиенту резко меняется в худшую сторону (он теперь никуда не денется).
Господа клиенты, внимательно читайте бумаги, которые Вы подписываете.
Но это уже другая тема.

Вот и еще один довод за двухступенчату схему купли-продажи. Может когда-нибудь и придет к цивилизованным способам купли-продажи квартир...

агент700
Вопрос задавать не буду atarin осветил некоторые моменты, на что я и просил обратить внимание сначала Вольфа-С потом Вас. Хочу только добавить что относиться сказанное атарином не просто к сделкам по недвижимости, а к сделкам по купле-продаже жилой недвижимости, и совершенно правильно написано, что будущее обязательство не может быть обеспеченно задатком.

Рассмотрим что происходит, если заключен предварительный договор к-п (мены) жилого помещения? Если в договоре указан задаток, то это сумма переданная без основания, то есть то что у юристов называется неосновательным обогащением. Можно ли ее взыскать в этом случае у продавца? Сложно! Ведь продавец может сослаться на п.4 ст. 1109 ГК
Статья 1109. Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату
4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Шансы у покупателя конечно есть если углубляться в ст. 167. Задаток наверное все же удаться вернуть.

В ответ на: А деньги, фигурирующие при подписании предварительного договора, нельзя называть задатком. Их правильнее называть авансом,

А вот с этим я бы не согласился, (как черта не крась, все равно краше не станет (с)народное). Ведь по предварительному соглашению о заключении в будущем купли-продаже жилья в принципе невозможно совершение платежей, тогда как "задаток" выдается в счет причитающихся платежей.

Проблема сложная и скорее всего выхода нет, т.е. задаток в принципе не применим на стадиях подготовки к покупке жилого помещения

--------------------
В качестве упражнения для ума можно подумать о соглашении о неустойке за нарушение обязательств за невыполнение предвар. договора.......
То что написала Мечта я с первых двух раз не разобрал, наверное правда выходные тяжелые были

В ответ на:

В ответ на: Прошу помощи юристов соответствует ли это законам?

ВААБЩЕ ХАЧУ вот что сказать!!!
то что делают риэлторы то это юридически неправильно и закону не соответсвует!!!

Это все юридические тонкости, не зная которых, можно сильно обжечься.
И еще! Заключается предварительныйдоговор не с целью двойного возврата задатка, а с целью понудить продавца, если он начнет отказываться от продажи своей квартиры, через суд обязать его заключить основной договор купли-продажи квартиры. именно на это нужно делать акцент.

То что написал atarin действительно "юридические тонкости", ну точнее обычная работа, но раза с пятого разобрав что Вы рекомендуете я поддерживаю Вас в Ваших словах

В ответ на: то что делают ......., то это юридически неправильно и закону не соответсвует!!!

В ответ на: А деньги, фигурирующие при подписании предварительного договора, нельзя называть задатком. Их правильнее называть авансом,

Вот это действительно неправильно!!!

В ответ на: Ведь по предварительному соглашению о заключении в будущем купли-продаже жилья в принципе невозможно совершение платежей, тогда как "задаток" выдается в счет причитающихся платежей.

Проблема сложная и скорее всего выхода нет, т.е. задаток в принципе не применим на стадиях подготовки к покупке жилого помещения

Абсолютно согласен!!!
Рад что в разговоре появились грамотные люди!!!

В ответ на: В качестве упражнения для ума можно подумать о соглашении о неустойке за нарушение обязательств за невыполнение предвар. договора.......

7. Если Основной договор не был заключен по вине Продавца вследствие неисполнения им своих обязательств по настоящему договору либо вследствие его отказа (в т.ч. уклонения) от заключения Основного договора, Покупатель имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, уведомив об этом Продавца любым доступным способом, а Продавец обязуется вернуть Покупателю задаток. (5-ти, 6-ти или 100 кратном размере, это как пожелают!!!)
8. Если Основной договор не был заключен по вине Покупателя вследствие неисполнения им своих обязательств, установленных п.3.1., 3.2. настоящего Договора, либо вследствие его отказа (в т.ч. уклонения) от заключения Основного договора, Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, уведомив об этом Покупателя любым доступным способом, а сумма задатка, переданная Продавцу, Покупателю не возвращается и остается у Продавца.
9. В случае если Основной договор не был заключен по иным основаниям, не зависящим от воли сторон, то Продавец обязуется вернуть Покупателю задаток.

В ответ на: Проблема сложная и скорее всего выхода нет, т.е. задаток в принципе не применим на стадиях подготовки к покупке жилого помещения

Что-то уже совсем непонятно, т.е. передача денег в виде задатка как нам объясняли - незаконно??

> Что-то уже совсем непонятно, т.е. передача денег в виде задатка как нам объясняли - незаконно??

Но тем не менее используется всеми АН - видимо прецедентов не было еще. Но рано или поздно будут ведь.

В ответ на: Проблема сложная и скорее всего выхода нет, т.е. задаток в принципе не применим на стадиях подготовки к покупке жилого помещения

Соглашение о задатке (в чистом виде) в большинстве агентствах не используется, а если еще используется то только по причине того, что людям все равно, что подписывать, лишь бы квартиру купить. Что касается использования самого предварительного договора как документа предвосхищающего договор купли-продажи недвижимости то и здесь не все однозначно. Предварительный договор должен, заключен в форме установленный для основного, понятно, что это простая письменная, но вместе с тем соблюдение простой письменной для договора к-п недвижимости, недостаточно для того, что бы он считался заключенным, требуется его гос. регистрация. Таким образом, к форме договора к-п, добавляется, помимо соблюдения простой письменной, его обязательная гос. регистрация и отсюда можно сделать вывод, предварительный договор, что бы соответствовать основному (быть таким же), тоже должен пройти гос. регистрацию. Заявление не столь голословно, что бы его просто проигнорировать, достаточно прочитать Постатейный комментарий к ГК под редакцией Гуева А.Н. к ст. 429. Понятно, что предварительный договор невозможно зарегистрировать в УЮ и поэтому он не будет в полной мере соответствовать основному, а это влечет к его ничтожности. И что же подписывать гражданам, а?

Me4ta, странный вы человек. МааН пишет:

«Ведь по предварительному соглашению о заключении в будущем купли-продаже жилья в принципе невозможно совершение платежей, тогда как "задаток" выдается в счет причитающихся платежей.
Проблема сложная и скорее всего выхода нет, т.е. задаток в принципе не применим на стадиях подготовки к покупке жилого помещения»

Как я понял, МааН, в принципе считает что понятие «задаток» не применимо на предварительном этапе при сделках с недвижимостью, вы с радостью соглашаетесь:

»Абсолютно согласен!!!
Рад что в разговоре появились грамотные люди!!!»

и тут же снова, да потому же:

«……а Продавец обязуется вернуть Покупателю задаток. (5-ти, 6-ти или 100 кратном размере, это как пожелают!!!)……» и т.д. и т.п.

У меня такое ощущение, что вы либо не понимаете что читаете, либо что пишите.

> И что же подписывать гражданам, а?

А что, если последовать совету atarin, и переходить к использованию двухэтапных схем? Или, считаете, что население не готово?

В ответ на: >
А что, если последовать совету atarin, и переходить к использованию двухэтапных схем? Или, считаете, что население не готово?

Двухэтапая в свете обсуждаемой темы? А смысл? В данном топике, развивается тема что и как заключить в предверии договора купли-продажи, который подписывается обычно недели через три, после того как стороны "ударили по рукам" (это время уходит на подготовку тех. документов, снятия с рег. учета и т.п.), а если всё готово к сделке, особого смысла в духэтаной сделке нет, ну если конечно снова не возвращатся к теме передачи денег.

В ответ на: Двухэтапая в свете обсуждаемой темы? А смысл? В данном топике, развивается тема что и как заключить в предверии договора купли-продажи, который подписывается обычно недели через три, после того как стороны "ударили по рукам" (это время уходит на подготовку тех. документов, снятия с рег. учета и т.п.), а если всё готово к сделке, особого смысла в духэтаной сделке нет, ну если конечно снова не возвращатся к теме передачи денег.

А здесь проблема и получается, согласен.
А вот почему три недели уходит на все эти действия после того, как "стороны ударили по рукам"? Ведь все документы можно и нужно подготовить заранее. Хотя согласен, что со снятием с учета и опекой, сделать все заранее сложно.
Сам столкнулся с этой многонедельной задержкой, когда недавно продавал однушку через АН, - покупатель нашелся на следующий день после обращения, договорились с ним, а потом больше трех недель ждать пришлось заключения основного договора и подачи на регистрацию в УЮ.

В ответ на: когда недавно продавал однушку через АН, -

ну надеюсь вы сделали все правильно? деньги через банк, сделку в два этапа?

> ну надеюсь вы сделали все правильно? деньги через банк, сделку в два этапа?

Да какой там :-)
Зато узнал все это изнутри. Работали, кстати, с одним из крупнейших АН в городе. Я квартиру продавал, для меня риска меньше было, чем для покупателей (в первую очередь был риск от кидалова не покупателя, а от АН, но оно вряд ли стало этим заниматься, все таки одно из крупнейших в городе). Там цепочку АН состроили из 4-х человек, никто из них ни в каких действиях АН неусомнился даже - 100% доверие АН со стороны клиентов идет. Одни мы тут на форуме, кто сомневается :-)
И задаток был, и расчет в АН, и дикий договор хранения ценного свертка, оцененного в n-рублей (и для задатка, и для основной суммы) - все как тут и пишут. Люди верят вам беспрекословно. Покупателю предлагал двухступенчатую схему, оплату через банк – его ответ такой – «суммы приличные, опасаюсь кидалова, поэтому буду делать все, как мне скажут в АН». Так что именно АН должны переходить к цивилизованным способам продажи – клиенты им полностью доверяют, как АН скажут, так и будут делать.
Единственное чего не стал делать, так это отдавать оригиналы документов в АН, хотя весьма настоятельно требовали.
В два этапа я мог по времени подождать денег, если бы не было этой 3-х недельной задержки до похода в УЮ. Да и вообще – эта задержка больше всего и напрягала, причем оригиналы документов хотели забрать именно за эти три недели. А напрягала полной неопределенностью сделки – АН уверяло, что все будет нормально, все будет в срок, но гарантий этому никаких ведь не было.
Итог – на своем настаивать не стал, предложили бы - естественно, не возвражал бы. Зато посмотрел на всю эту процедуру. В случае покупки квартиры - настаивал бы на своем однозначно. Ну неужели вы сами не хотите делать все нормально?

В ответ на: Как я понял, МааН, в принципе считает что понятие «задаток» не применимо на предварительном этапе при сделках с недвижимостью, вы с радостью соглашаетесь:

Слово задаток есть в ГК. я согласился с тем что нельзя понимать суть задатка так как вы его понимаете, т.е. частью платежа по основному договору.
вы понимаете под задатком одно а я другое.
вот и все.

В ответ на: Me4ta, странный вы человек. МааН пишет:

«Ведь по предварительному соглашению о заключении в будущем купли-продаже жилья в принципе невозможно совершение платежей, тогда как "задаток" выдается в счет причитающихся платежей...

У меня такое ощущение, что вы либо не понимаете что читаете, либо что пишите.

Я не успел, написать тот же вопрос, агент700 предвосхитил
Я тоже не понял, сначала Да и тут же Нет???
(вы случайно не к прекрасному полу относитесь? Сорри если оскорбил кого)

Сегодня успешно удалось решить проблему "задатка".
АН расположена на известной магистрали спускающейся к мосту, здание справа, 2 этаж.

Продавец (с моей стороны) хочет продать квартиру, все документы готовы, уже месяц. Покупатель (со стороны АН) купить. Встреча. Немного нервозная обстановка т.к. покупатель заявил, что придет не одинВсем раздают читать предварительный договор, где п. 1 - задаток. п. 2 - задаток, п. 3 - задаток, п. 4 - задаток, п. 5 - задаток, п. 6 - обременения, п. 7 - вообще забыли, п. 8 - срок подписания основного договора, п. 9 - передача "прав покупателя любому другому лицу без согласования с Продавцом" (о как здорово ), п. 10 - кол. экземпляров. Вы спросите где предмет договора? Правильно п. 1:
Я, Покупатель квартиры находящейся по адресу ХХХ передаю Продавцу задаток в сумме ______ в счет платежа, который будет причитаться с меня в день подписания договора купли-продажи с целью обеспечения исполнения настоящего договора и подтверждения своих намерений купить квартиру по указанному адресу и цене 100 рублей. Квартира расположена на 1 этаже, 35 этажного панельного дома, кол. комнат 2, общей площадью 10,0 кв.м, жилой площадью 5,0 кв.м

Не имея высшего образования, внимательно прочитайте и вдумайтесь в формулировки , мой дедушка живущий в деревне, с образованием техникума, про такие вещи говорит "бред сивой кобылы".

Повторяю, не нужно в/о, спец подготовка и т.д., просто внимательно вчитайтесь и вдумайтесь в каждое слово.

Я попросил рассказать схему: итак Покупатель передает задаток Продавцу, продавец дает расписку, далее Продавец по договору хранения отдает деньги в АН и АН (встреча была в 16.30-17.30) везет деньги в банковскую ячейку (выделено мной). Далее Продавец отдает все оригиналы документов в АН. И уезжает. Занавес!!!!
Когда я предложил, сделать все то же самое, но без денег было НЕЧТО, в конце меня уговаривали указать ОДИН РУБЛЬ, на вопрос зачем, отвечали: ВЫ НЕ ДОВЕРЯЕТЕ НАМ? ВЫ НЕ ДОВЕРЯЕТЕ АССОЦИАЦИИ? ТАМ НЕ ДУРАКИ СИДЯТ, ИЛИ ВЫ ОДИН ТАКОЙ УМНЫЙ. ДА Я ДИРЕКТОРОМ УЖЕ 7 ЛЕТ РАБОТАЮ, ДА ЧТО ВЫ ЗНАЕТЕ и т.д.. Слава богу Продавец сказал мне, то что Вы скажете я подпишу, иначе собираемся и уезжаем.

Из маленьких огрехов - АН не поинтересовалась справкой из ИМНС (квартира получена по наследству), при заполнении предварительного договора не заполнили шапку, что продавец действует не только по доверенности, но и от себя. Расписку на оригиналы документов заполнили как попало, т.е. "свидетельство Юстиции" ни номера, ни даты, и так все документы. Ни про каких несовершеннолетних детей вопросов даже не возникало. Проверка доверенности не входит в их компетенцию. Не смогли назвать сумму подлежащую уплате в УЮ. Позволяли себе говорить на повышенных тонах. По мелочи вроде все. Самый долгожданный миг был когда мы с Продавцом уходили: Покупатель подписывал с АН ДОГОВОР НА УСЛУГИ %%%%%%%%%%%.

P.S. Дамы и господа, леди и джентльмены, товарищи, будьте бдительны, немного хитрости или "незнания" от Продавца и Покупатель останется кинутым и потом по суду будет долго выцарапывать деньги или квартиру. Уж полгода минимум миллиончик покрутить можно будет А то и вообще справка о официальной зарплате и лет на 10 выплату. По поводу милиции не обольщайтесь, я уже писал в топике, удалось даже уголовное дело на неустановленную группу лиц завести, и дело закрывают (как объясняет следователь, пока сделка не зарегистрирована Продавец может выкинуть Покупателя из квартиры, продать ее и т.д.).
Пожалуйста вчитывайтесь в слова, задавайте вопросы, берите копии документов заранее, за неделю до сделки и проверяйте все сами, будьте ЗДРАВО МЫСЛЯЩИМИ, а не стадом баранов – что ПАСТУХ РИЭЛТЕР сказал, то и нужно выполнять. Хотя боюсь, что это глас вопиющего в пустыне.

МааН, я не понял, вы подписали этот "бред сивой кобылы"? Если подписали, то что вы здесь пишите не более чем "понты корявые", типа я д^Артаньян, а вы ...., не знаете мол как работать, но тем не менее согласились с предложенным, что вас не красит, как юриста, защищающего интересы своего клиента (продавца). Если вы подписали другой документ (я все же думаю что в процессе переговоров вы его переработали, может даже составили новый), который, как вы считаете, защищает интересы сторон, то пожалуйста обнародуйте его, что бы люди знали что надо подписывать.

Месяц насад сам продавал квартиру - ситуация аналогичная была - уже писал про это здесь. Единственно, категорически отказался отдавать оригиналы документов на квартиру, хотя настоятельно требовали. А агенство недвижимости - одно из крупнейших в городе. Причем мне объяснить что-то покупателю было в принципе невозможно - он целиком и полностью доверял АН, опасаясь кидилова, - как они говорили, так он идействовал.

> и АН (встреча была в 16.30-17.30) везет деньги в банковскую ячейку (выделено мной)

Действительно смешно. Банк в 17:30 - ха-ха. Но это не так смешно как может показаться - у нас АН назначило сделку после обеда, но в итоге деньги у них мы смогли забрать только после 17:00, а банки уже не работают в это время, вот и пришлось вести их ан работу в сейф - не лучшее решение, но все же, лучше, чем домой.

Кстати, а потом перед походом в УЮ продавец расчитается с вами полностью, вы дадите ему рассписку, АН заберет эти деньги у васна ответственное хранение, и потом, как вернетесь из УЮ, отдав там документы на регистрацию, сможете забрать все эти деньги в АН. :-))

> Если подписали, то что вы здесь пишите не более чем "понты корявые", типа я д^Артаньян, а вы ...., не знаете мол как работать, но тем не менее согласились с предложенным, что вас не красит, как юриста, защищающего интересы своего клиента (продавца). Если вы подписали другой документ

А вы попробуйте подписать другой - покупатель не идет на это - ему подавай только так, как говорит АН. Конечно, минимальные изменения можно внести, но это погоды не меняет. Порочна вся схема. А уж ее сменить АН не даст, и покупатель будет настаивать именно на такой схеме, как говорит АН.

Я квартиру продавал, мне все это особо было фиолетово - кинуть меня могло только само АН - поэтому и шли в одно из крупнейших АН. Больше всего опасался, что после договора задатка, АН будет морочить мозги пару месяцев и я отказаться не смогу, поэтому настоял на том, чтобы в этом договоре была точно указана дата продажи.
А вот покупателя - не понимаю.

В ответ на: Кстати, а потом перед походом в УЮ продавец расчитается с вами полностью, вы дадите ему рассписку, АН заберет эти деньги у васна ответственное хранение, и потом, как вернетесь из УЮ, отдав там документы на регистрацию, сможете забрать все эти деньги в АН. :-))

Наш пострел-везде поспел. Наверное все таки -покупатель рассчитается, но я считаю это просто досадная опечатка, вам же ведь столько еще нужно тем осветить. Но я не об этом, наверное АН все таки не "заберет", а "примет" на хранение (не будем снова говорить о том что это типа незаконно) после долгих уговоров продавца, забавно наблюдать за людьми, когда на первой встрече рассказываешь о процедуре расчета, продавец возмущается - а почему это мои деньги у вас будут лежать???!!!, а на расчете, пододвигаешь ему миллиона полтора, мол бери, поехали в УЮ, в ответ слышишь -может они лучше у вас полежат, а я вечером или завтра за ними заеду, а?

В ответ на: > поэтому настоял на том, чтобы в этом договоре была точно указана дата продажи.

Прям герой. Вообще то это существенное условие договора, и без него не обойтись.

Как цивилист может понимать задаток ПОРАЗНОМУ?
это смотря какой цивилист!!!
а тут Риэлторы!!!
вот эти самые риэлторы и понимают как сами захотят!

В ответ на: Как цивилист может понимать задаток ПОРАЗНОМУ?
это смотря какой цивилист!!!
а тут Риэлторы!!!
вот эти самые риэлторы и понимают как сами захотят!

Гора родила мышь. Что хотел сказать то?

> Наш пострел-везде поспел. Наверное все таки -покупатель рассчитается, но я считаю это просто досадная опечатка, вам же ведь столько еще нужно тем осветить. Но я не об этом, наверное АН все таки не "заберет", а "примет" на хранение

Опечатался, бывает :-)

> а на расчете, пододвигаешь ему миллиона полтора, мол бери, поехали в УЮ, в ответ слышишь -может они лучше у вас полежат, а я вечером или завтра за ними заеду, а?

Вы же знаете, я вообще противник наличного оборота :-)

> Вообще то это существенное условие договора, и без него не обойтись.

А вот знаете ли - не было указано, но и убеждать особо не пришлось - подправили :-)

В ответ на: МааН, я не понял, вы подписали этот "бред сивой кобылы"? Если подписали, то что вы здесь пишите не более чем "понты корявые", типа я д^Артаньян, а вы ...., не знаете мол как работать, но тем не менее согласились с предложенным, что вас не красит, как юриста, защищающего интересы своего клиента (продавца).

Вроде подробно все описал как было? Ну хочется на меня наехать так я не против права надеюсь есть?
По существу:
АН пыталось заставить подписать договор на их условиях, если интересует полностью текст, то на выходных наберу и выложу.

Я со стороны Продавца предложил поставить во всех пунктах прочерки, "бред сивой кобылы"шел в тексте "мусором", в итоги осталось:
1. Цена продажи квартиры.
2. Подписание основного договора должно состояться до 18.00 23.12.2004 года.
и один пункт об обязательстве продавца насчет обременений.

АН очень уж пережевательно выглядели, поэтому оригиналы документов были переданы под расписку директору АН, с обязательством вернуть в случае не заключения сделки в 18.00 23.12.2004 года.

Продавец (мой клиент) ничего не терял, желающих купить квартиру было предостаточно, так что был выбор.
При расставании АН было поставлено условие, что вся денежная сумма за 1 час до сделки должна находится в КРАБ НВТБ напротив юстиции

Сегодня 23.12.2004 г.

+ Риэлтер подъехал в ЖУЭ и послушал как в кассе сказали что ни кто не зарегистрирован и долгов нет.
+ Сказал, что необходимо справка из ИМНС об уплате налога на наследство.
+ Деньги за час до сделки были в КРАБ НВТБ, Покупатель спокойно отдал все деньги, задатка или какую-то сумму себе в сейф на "хранение" ни кто не требовал.
+ Вчера так как АН не смогло ответить сколько и кто должен платить в юстицию, нам было предложено компромиссное (в этом случае я не настаивал на ответе) решение о том, что все расходы по пошлине оплачивает Покупатель. Было выполнено.
- Вчера при просмотре всех документов АН не обратили внимания на доверенность (разрешалась продажа всей квартире, а не части в общей долевой собственности), моя помощь по док. и в составлении (бесплатном) договора и акта была отвергнута.
Придется написать доп. соглашение на новую доверенность и на следующей недели подписать. Если Продавец не придет, вполне возможна приостановка и возврат документов (я не брался защищать весь город).
- Сделка планировалась в одно время, по словам АН очередь брали за неделю, в итоге пошли через "бабушек" в каб. 5. Потеря лишнего часа времени.
- АН был составлен только договор к-п в котором указано, что он же является актом приема-передачи.
Предлагаю обсудить в этой теме возможность заключения такого договора без отдельного акта приема-передачи
Ваши мнения? Подробнее можно почитать
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая.
------------------------------------

агенту700

Уж простите если чем задел славную корпорацию риэлтеров, не хотел. Я вообще-то любой труд уважаю, хочется чтоб было поменьше судов на тему недвижимости (скучны они). АН реально могут, но не хотят, налицо по маркс.-ленин. фил. предреволюционная ситуация:):)

Если вы подписали другой документ (я все же думаю что в процессе переговоров вы его переработали, может даже составили новый), который, как вы считаете, защищает интересы сторон, то пожалуйста обнародуйте его, что бы люди знали что надо подписывать.

Если необходим предварительный договор, то я выложу, но в данной конкретной ситуации была как раз задача не показать всем какой я Д`Артаньян, а решить проблему
о задатке

По поводу налички.
Утром Продавец подъехала в банк и заключила договор на ячейку.
За час до юстиции стороны встретились внизу в комнате ожидания, на счетной машинке пересчитали два пакетаденег, написали расписку и отдали Покупателю, сложили денежку в пакеты и Продавец понес в ячейку.
Что он далее будет с ними делать? Может заберет частями, может тамже внизу в комнате ожидания отдаст другому Продавцу, может положит на счет?? У него есть право выбора.

По надежности, подвал КРАБ НВТБ будет понадежнее всех сейфов АН вместе взятых?? Плюс никакой рэилтер не сможет воплотить черную сказку от АА (где нечаянно сообщается когда и где).
За пользования комнатой ожидания денег не взяли :).

Предлагаю обсудить в этой теме возможность заключения такого договора без отдельного акта приема-передачи Ваши мнения?


А может в отдельном топике? Тема то интересная.

АН реально могут, но не хотят, налицо по маркс.-ленин. фил. предреволюционная ситуация


Могут что?

В ответ на: АН пыталось заставить подписать договор на их условиях,

Опять вы из АН монстров делаете, агентство все таки посредническая организация и по своей сути не может диктовать условия сторонам, и тем более заставлять что то делать, к тому же предварительный договор подписывают продавец и покупатель и говорить что он подписывается на условиях агентства несколько не корректно.
А вообще какой смысл было что то подписывать, если, как я понял, сделка произошла в течении суток?

В ответ на: Предлагаю обсудить в этой теме возможность заключения такого договора без отдельного акта приема-передачи

А что обсуждать? Неужели есть вопросы?

> За час до юстиции стороны встретились внизу в комнате ожидания, на счетной машинке пересчитали два пакета денег, написали расписку и отдали Покупателю, сложили денежку в пакеты и Продавец понес в ячейку.

Помнится, мы обсуждали подобный способ в топике про безопасную передачу денег. Особых плюсов по сравнению с безналом он не имеет(кроме отсутствия весьма небольших комиссионных).

На вопрос зачем заключать пред договор, если основной заключается на след. день?
НЕ ЗНАЮ!!!!
Я не делаю из АН монстров, АН делают себя своими поступками (с) я раз 8 просил АН, объяснить зачем заключать договор? Давайте придем завтра в УЮ, Покупатель ден. средства и подписание, в ответ что-то невразумительно и обвинения в том, что мы не хотим подписывать - значит кидаем...

агент700 я понимаю Вам обидно за риэлтеров, но поймите Вы одну вещь, надо защищать не корпорации, а людей, конкретных людей. К юристам у меня претензий в несколько раз больше чем к риэлтерам, потому что если риэлтер портачит, то от него многого и не ожидают, как Вы заметили "информационные услуги", когда обращаются к юристу и он несет чушь (по другому назвать нельзя), то это уже чревато (иногда потерей имущества, иногда денег), а самое главное человек теряет веру в то, что есть законы и они работают, и что ему просто "не повезло". Я бы вообще прежде чем допускать юриста до людей аттестацию ввел (правда опять возникает вопрос, а судьи кто?).

В ответ на: Предлагаю обсудить в этой теме возможность заключения такого договора без отдельного акта приема-передачи Ваши мнения?

А может в отдельном топике? Тема то интересная.

Открываем! А вот Ваше мнение меня интересует в первую очередь

В ответ на: АН реально могут, но не хотят, налицо по маркс.-ленин. фил. предреволюционная ситуация

Могут что?

Могут повлиять на ситуацию. В смысле:
не предлагать заключать безумные договора,
не прислушиваться к безумным рекомендациям Ассоциаций (я там не состою, это в этом АН мне сообщили, что такой договор там рекомендован),
предлагать различные схемы передачи денег,
предлагать 2-х ступенчатую схему,
предлагать расчитываться наличкой не в АН, а в банке,
да кучу всего, что обсуждалось.
Вот тогда будет гораздо меньше судов.

Агенту700
Не бейте меня за предложения, ногами

В ответ на: > За час до юстиции стороны встретились внизу в комнате ожидания, на счетной машинке пересчитали два пакета денег, написали расписку и отдали Покупателю, сложили денежку в пакеты и Продавец понес в ячейку.

Помнится, мы обсуждали подобный способ в топике про безопасную передачу денег. Особых плюсов по сравнению с безналом он не имеет(кроме отсутствия весьма небольших комиссионных).

Имеет, иначе Вы устраиваете бесплатный цирк, для некоторых сотрудников АН. Ведь как пишут: "Интересно смотреть на их лица, когда подвигаешь им миллиона полтора".

Не надо быть посмешищем?

2. С АН очень легко проследить человека и гарантии Вашей жизни никто не даст, забрать с ячейки банка?? Пусть пробуют:)
Когда Вы пойдете в банк и что там с ними сделаете, просчитать очень тяжело. Может Вы их на счет положите. И я привел пример не идеальной схемы, а схемы гарантирующей безопасность при существующем положении дел при передачи денег по сделке.

В ответ на: Предлагаю обсудить в этой теме возможность заключения такого договора без отдельного акта приема-передачи Ваши мнения?

А может в отдельном топике? Тема то интересная.

Создаю отдельный! А Ваше мнение меня особенно интересует

В ответ на: АН реально могут, но не хотят, налицо по маркс.-ленин. фил. предреволюционная ситуация

Могут что?

Могут:
Предлагать разные схемы расчета
Предлагать 2-х ступенчатую сделку
Не предлагать заключать "бредовых" (агент700 сорри) договоров
Предлагать рассчитываться наличкой в банках
Проверять у нотариуса доверенности
Брать за день перед сделкой выписку из УЮ, о собственнике продаваемой квартиры (и отдавать справку Покупателю - для возможного доказывания добросовестности)
Разговаривать с соседями (продаваемой квартиры), в случае сомнений заверять у нотариуса их рассказы. Особо спрашивать о всяких странных поступках (возможно дальнейшее признание сделки ничтожно, если нужен пример выложу)
Не продавать квартиры совершенные по ничтожным сделкам (привет тем кто в курсе)
В случае не умения, не знания - предлагать клиентам обращаться к независимым юристам
Проверять наличие супруга у продавца
Проверять весь ли пакет документов (особенно если есть несовершеннолетние) сдается в УЮ, не откладывая на потом и тем более не поручаю Продавцу сделать это (привет "Э-Н")
Заставлять Продавца составлять рукописную расписку и вручать ее Покупателю с указанием хранить вечно
Брать справку о моменте приватизации в ГЖА и в случае если это было в 1992 году - особо узнавать о прописке несовершеннолетних детей.
Составлять договора купли-продажи + акт приема-передачи квартиры
+ еще много чего для того что бы было меньше процессов в судах и что бы люди не лишались жилья.

Если не хотят - ...., не знают - можно помочь по некоторым моментам я думаю и бесплатно (типовые формы и т.д.), если выгодно - делайте выводы.

В ответ на: А что обсуждать? Неужели есть вопросы?

Ну вот по вопросу уже виден Ваш ответ,
удручающе:(:(:(

Мое мнение, что все АН озабочены только тем, чтобы клиенты их не кинули и заплатили всю причитающуюся им сумму по всяким там "информационным договорам". Вот от куда и возникает вся эта вакханалия. Ну а введи, все указанное вами, возмлжности кинуть АН у клиентов сильно добавится. Или вообще не будут к ним обращаться. Ведь сейчас - основное на что они упирают в своей рекламе "абсолютная безопасность сделок", ничего особо для этого не делая. А тут все станет предельно прозрачно, и предназначение АН будет уже не "обеспечение безопасности сделки", а просто подбор варианта, но многие ли согласятся платить за это 6%, которые они сейчас с удовольствием платят якобы за безопасность.

Предлагаю обсудить в этой теме возможность заключения такого договора без отдельного акта приема-передачи Ваши мнения?


На практике почти всегда (не считая двухэтапных сделок) акт приема-передачи подписывается участниками сделки одновременно с договором.
Поэтому УЮ не возражает против того, чтобы в договоре был соответствующий пункт, заменяющий акт. Обычно в этом пункте присутствуют слова типа "По соглашению сторон настоящий договор имеет силу акта приёма-передачи".
Плохо не то, что акт совмещён с договором, а то, что покупатель вынужден подписывать акт (или договор с пунктом об акте), фактически не приняв квартиру. И пока срок регистрации в УЮ существенно не сократится, все так и останется.
Хотя даже и в этом случае риэлторы будут пытаться проводить сделки в один этап. Им так проще - не надо второй раз собирать цепочку и решать проблему очереди в УЮ.
И ещё одна дилемма: что лучше - освобождать квартиру до подписания акта или подписывать акт без её фактической передачи.
Практически всегда приходится идти по второму пути, при наличии цепочек иного пути не видно.

Снова и снова возникают вопросы по предварительному договору и возврате аванса (задатка) обеспечения обязательства и ...
----------------------------------------
Константин СКЛОВСКИЙ, Олег ЦОКУР ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: ЗАДАТКИ И УБЫТКИ. // Бизнес - адвокат (Москва).- 11.01.2002.- 001.- C.1, 10, 11


ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: ЗАДАТКИ И УБЫТКИ.

Задаток в сфере сделок по приобретению недвижимости всегда играл ведущую роль. С выходом на рынок агентов по продаже недвижимости (риэлтеров) задаток по-прежнему широко используется для обеспечения интересов - теперь уже не только сторон сделки, но и агентов. Между тем даже беглого взгляда на текущую практику применения задатка достаточно, чтобы усомниться в ее соответствии ГК РФ.
В центр нашего анализа поместим такое интересное дело.

Граждане заключили договор в письменной форме, в соответствии с которым продавец обязуется предоставить домовладение в собственность покупателю. Стороны предусмотрели, что покупатель передает продавцу определенную денежную сумму, назвали ее задатком и установили срок окончательных расчетов по договору. При этом были оговорены последствия неисполнения сторонами своих обязательств в виде оставления суммы задатка у продавца либо, соответственно, возвращения последним суммы задатка с уплатой начисленных в соответствии со ст. 395 ГК РФ процентов в зависимости от того, какая сторона ответственна за неисполнение договора. Договор зарегистрирован не был.
Покупатель рассчитывал уплатить всю причитающуюся по договору сумму в установленный срок, т.к. имел на руках исполнительный лист, выданный ему в силу иных отношений по решению суда, подлежащему немедленному исполнению. Однако фактически взыскание было произведено со значительным опозданием. Из-за этого покупатель не получил ожидаемой суммы и не смог выполнить свои обязательства по договору. По жалобе покупателя действия судебного пристава-исполнителя были признаны не соответствующими закону.
Продавец, не получив в установленный срок исполнения по договору, посчитал, что сумма задатка правомерно остается у него. В свою очередь, продавец пришел к выводу, что ему причинены убытки должностным лицом, и предъявил иск в порядке ст. 1069 ГК РФ к казне (Министерству финансов РФ) о возмещении понесенного вследствие действий судебного пристава-исполнителя ущерба в виде утраты суммы задатка.
В этой точке прервем изложение казуса.

Перед нами стоят следующие вопросы:
1. является ли сумма, выплаченная по договору, задатком?
2. Если да, то несет ли казна ответственность в виде возмещения убытков?

Вообще говоря, в практике эти два вопроса возникают обычно отдельно. Но сплетение их в одном деле, конечно, серьезно обостряет проблему.

Начнем с первого вопроса.

Задаток относится к самому известному в народе способу обеспечения договора. Широко используемый в гражданском обороте России в дореволюционный период, когда без него не обходится "ни одна сделка, заключаемая русским народом, в которой исполнение предполагается во времени" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1995. С. 291), он постоянно применяется и сегодня в повседневном быту. Эта популярность задатка, однако, не означает, что все его понимают верно. Не только в массовом сознании, но и среди многих юристов, в т.ч. нотариусов, распространено мнение, что задатком обеспечивается будущее обязательство, что задаток собственно и обеспечивает не исполнение, а заключение договора. Иногда приходится такие суждения встречать и в юридической печати.
Между тем закон определяет задаток как "денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (ст. 380 ГК РФ), наделяя его одновременно несколькими функциями: платежной, удостоверительной и обеспечительной.
Очевидно, что утрата задатком хотя бы одного из своих качеств лишает его свойств задатка.
Удостоверительная функция задатка (в литературе ее называют также доказательственной. - Гражданское право. Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2000) выражается в том, что в случае сомнения или спора в отношении заключения договора задаток является подтверждением его заключения. Иными словами, "выдача и получение задатка являются безусловным доказательством наличия состоявшегося договора" (Там же. С. 61-62). Таким образом, речь об обеспечении задатком может идти только в отношении наличного и действительного обязательства, где задаток является доказательством его существования. Незаключенный договор или договор, заключение которого предполагается в будущем, задатком обеспечиваться не может.
Из определения задатка и выполняемых им функций вытекает то важное следствие, что при несоответствии установленного в договоре способа обеспечения обязательства нормам закона о задатке последний таковым не является и не влечет предусмотренные ГК последствия за неисполнение обеспеченного таким способом обязательства.

Специфической чертой задатка является также то, что задатком может обеспечиваться только исполнение денежных обязательств. Такой вывод следует из определения задатка, данного в ст. 380 Кодекса, поэтому всякое соглашение о задатке в обеспечение неденежных обязательств, возникающих из предварительного договора, оказывается недействительным (Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья. / Хозяйство и право. 1999. N 11. С. 89). Задаток в таком случае не выполняет платежную функцию, т. к. обязательств по осуществлению платежей у сторон не возникает.

Впрочем, могут быть и специальные формы задатка, например, задаток, вносимый участником торгов (ст. 448 ГК РФ). Эти формы регулируются специальными нормами, а не ст. ст. 380, 381 ГК РФ.
Примененный в ст. 448 ГК РФ прием не позволяет распространить эту форму на иные, кроме торгов, отношения, поскольку законодатель такого не предусматривает. Поэтому высказанное в литературе суждение о возможности применения договаривающимися сторонами способа, аналогичного задатку, при заключении предварительного договора, когда стороны могут оговорить, что его исполнение обеспечивается выдачей фиксированной денежной суммы, назвать ее задатком и предусмотреть последствия при неисполнении предварительного договора, т.е. при незаключении основного договора (Гражданское право. С. 67), кажется нам неубедительным. Понятно, что эта концепция подводит теоретическое обоснование под сложившуюся практику. Но эта практика свидетельствует, что задаток по предварительному договору всегда вносится будущим покупателем, и при заключении договора внесенная сумма считается платежом. Таким образом. платежная функция обязательно подразумевается. А предварительный договор не создает денежного обязательства и платежей не предусматривает. Конечно, нельзя исключить обеспечения предварительного договора с помощью непоименованных способов, предусматривающих денежные операции. Например, обе стороны могут внести денежные депозиты на счет третьего лица с условием их полной или частичной утраты либо взыскания из этих депозитов процентов за просрочку заключения основного договора. Но существенно важным представляется то, что стороны должны осознавать, что внесенная сумма задатком не является.
В противном случае неизбежны споры о смысле обеспечения и о его действительности.
Нет нужды говорить, что если способ обеспечения обязательства сам по себе оказывается спорным, то большого смысла в таком способе не будет. Соответственно, не будет и устойчивости оборота, тогда как именно ненадежность оборота - едва ли не главная проблема современного гражданского права.
Кстати, и сама концепция, позволяющая дать защиту обеспечению, названному задатком, но не в качестве задатка, кажется нам неприемлемой и потому, что вместо того чтобы противостоять правовой ошибке, хотя бы и массовой, она, по существу, направлена на сохранение юридического предрассудка, на примирение с низкой культурой практики.

В приведенном примере государственная регистрация договора, как уже сказано, не производилась, соответственно, нет и договора купли-продажи жилых помещений. Выплаченный в такой ситуации задаток ничего не удостоверяет.
Не выполняет выплаченная продавцу денежная сумма и платежную функцию, т.к. до момента государственной регистрации денежных обязательств у сторон не существует.

Таким образом, задатком не может обеспечиваться договор о приобретении жилого помещения до его государственной регистрации. Соглашение о задатке, имея акцессорный характер, оказывается ничтожным в связи с отсутствием основного обязательства. Денежные средства, выданные в качестве задатка, подлежат возврату покупателю. При этом причины неисполнения основного договора не имеют значения, т. к. незаключенный договор не порождает обязательств сторон по его исполнению.

Поскольку ст. 165 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение установленного законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность, а ст. 558 ГК РФ говорит о том, что договор купли-продажи жилого помещения не заключен, возникает известный вопрос о соотношении понятий "недействительный" и "незаключенный" договор. Но для нас он не столь важен. Ведь и в том случае, если основной договор ничтожен, и в том случае, если он не заключен, акцессорное обязательство все равно недействительно.

Более сложен другой вопрос: может ли задаток, оказавшись переданным по недействительному соглашению, быть возвращен путем использования универсального способа защиты прав (кондикции - гл. 60 ГК РФ), в основе которого лежит принцип "верни чужое" и который применим ко всем случаям, когда одно лицо приобретает или сберегает имущество за счет другого без правового на то основания.

Высказано суждение, что в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК РФ имущество, предоставленное во исполнение несуществующего обязательства, не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Поэтому переданную в качестве задатка денежную сумму нельзя будет возвратить, если получатель этой суммы сможет доказать осведомленность истца об отсутствии обязательства по ее передаче (С. Цыганков).

Положение п. 4 ст. 1109 Кодекса рассматривается как правовая ошибка, которая в отличие от ошибки фактической служит безусловным основанием для отказа потерпевшему в возврате неосновательного обогащения. Правовая ошибка состоит в исполнении при заведомом знании об отсутствии какого бы то ни было обязательства.
Фактическая ошибка будет иметь место, когда в основе действий потерпевшего лежало обязательство, но оно было исполнено ненадлежащему лицу, повторно, сверх подлежащего исполнению и т.д. (Гражданское право. Том II. Полутом 2. С. 454-456).

Различие правовой и фактической ошибок известно и зарубежным правовым системам. Наиболее близким к российскому праву является подход к ошибке в Германском гражданском уложении ( 814), где "имущество, предоставленное с целью исполнения обязательства, не может быть истребовано к возврату, если лицо, исполнившее обязательство, знало, что оно не обязано исполнять его. Таким образом, германское законодательство приписывает ошибке негативную роль: возмещение не положено, если доказано, что осознание истцом того, что исполнение является недолжным. "Только тот, кто сознательно и безоговорочно платит определенную сумму, зная об отсутствии правового обязательства, не наделяется правом на компенсацию indebitum solutum (недолжной оплаты)" (Э. Шраге. Несправедливое обогащение. / Правоведение. 1997. N 3. С. 72).
В английском праве возмещение недопустимо до тех пор, пока сам истец не докажет, что он ошибся. "Прецедентное право дает веские основания для утверждения, что истец будет иметь успех, если сможет доказать, что не произвел бы оплату, если бы не ошибся" (Там же. С. 71).
Гражданский кодекс штата Калифорния различает ошибки, относящиеся к факту и к положению закона. Относящейся к факту считается ошибка, не происшедшая вследствие пренебрежения законной обязанностью и состоящая в простительном неведении, извинительной забывчивости относительно существенного для договора факта ( 1577). Ошибка, относящаяся к положению закона, происходит от неверного понимания нормы закона одной или обеими сторонами обязательства, считающими, что они знают и понимают закон, но делают ошибку относительно его положений ( 1578).
В общем праве действует принцип, согласно которому не подлежат возврату даже денежные средства, уплаченные истцом, посчитавшим себя связанным обязательством по погашению вследствие неверной оценки с правовой точки зрения обстоятельств уплаты долга.

В российском гражданском праве исполнение обязательства при добросовестном заблуждении в его наличии (или действительности) является фактической ошибкой. Законодатель придает юридическую значимость именно незнанию факта как основанию применения негативной меры в виде лишения права на возврат неосновательно уплаченного.
Нельзя говорить о неосновательности приобретения, когда таким основанием является добровольная и намеренная (без принуждения и не по ошибке) передача денег или иного имущества, если предоставивший деньги (иное имущество) знал об отсутствии своей к тому обязанности (Гражданское право. /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Часть II. М. 1997. С. 777).

В рассматриваемом судебном деле проявляется именно то, что в массовом сознании, как уже говорилось, существует устойчивое заблуждение относительно юридической природы задатка. Однако устойчивость, массовость какого-либо заблуждения, даже превращающего его в юридический предрассудок, тем не менее не позволяет квалифицировать его как ошибку фактическую, а не юридическую. В этом смысле норма ст. 1109 ГК РФ была бы применима.

Но применимости ее противодействуют общие правила соотношения норм о реституции и кондикции (ст. 1103 ГК РФ).
Ведь если соглашение о задатке является ничтожным, то нормы о возврате переданного по недействительной сделке имеют преимущественное значение, а правила о неосновательном обогащении применяются лишь субсидиарно. Следовательно, возврат суммы задатка должен осуществляться по правилам ст. 167 Кодекса, которая не придает значения осведомленности сторон по сделке о ее недействительности.
Такой позиции придерживается судебная практика. В "Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" от 11 января 2000 г. N 49 Высший Арбитражный Суд РФ указал, что положения п. 4 ст. 1109 ГК РФ не применяются к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. При применении последствий недействительности ничтожной сделки следует руководствоваться положениями ст. 167 ГК РФ, которые не связывают обязанность стороны подобной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных п. 4 ст. 1109ГКРФ. В силу ст. 1103 ГК РФ в этом случае подлежат применению специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок.
Таким образом, задаток, переданный продавцу, все же удастся вернуть.

Уже выяснив это, суд должен отказать в иске к казне, т.к. задаток утерян покупателем без юридического основания, и убытком для него он не является.

Но остается еще вопрос - в нашем деле имеющий только академический интерес - о наличии причинной связи между действиями пристава и причиненным ущербом, выразившимся, по мнению истца, в утрате суммы задатка, которую он не смог уплатить в связи с отсутствием у него денежных средств.

Мы согласны с теми, кто полагает, что если предмет обязательства определен родовыми признаками, то должник отвечает за неисполнение, пока возможно предоставление вещи этого рода. При определении предмета обязательства родовыми признаками неспособность конкретного должника к исполнению не должна приниматься во внимание; значение имеет лишь объективная невозможность исполнения. В отношении предметов, определенных родовыми признаками, невозможность исполнения может быть вызвана только "исчезновением всякого рода, исполнение же денежного обязательства никогда не может стать невозможным" (Лунц Л.А. Деньги и денежные обязательства в гражданском праве. М. 1999. С. 101).

Если следовать этой логике, то отсутствие денежных средств у должника в нужный момент не является основанием для освобождения от ответственности. Всегда имея объективную возможность исполнить денежное обязательство, покупатель неправомерно расценил действия пристава-исполнителя как единственный возможный источник получения денег, в то время как "для наступления гражданско-правовой ответственности необходимым условием является наличие причинной связи между противоправным поведением причинителя и наступившим вредным результатом" (Гриванов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М. 2000. С. 333-334).

В теории был разработан ряд концепций причинной связи. Среди них, в частности, теория "типичной причинности", согласно которой в конкретном случае необходимо устанавливать, "принадлежит ли связь между противоправным действием и вредом к типичным связям, поддается ли учету с точки зрения нормального жизненного опыта связь между противоправным действием и причиненным вредом" (Агарков М.М. Гражданское право. Т. 1. М. 1944. С. 327) и критикующая ее теория "причинно-необходимой" и "причинно-случайной" связи, где "действие есть причина данного результата, если такого рода действие влечет за собой следствие того же рода, что и данный результат. Только такая "необходимая связь может быть учтена правом... случайные результаты вне пределов причинения" (Лунц Л.А. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. М. 1950. С. 307-308). Понятно, что действия пристава не являются ни "типичной причиной" последствий в виде утраты суммы задатка, ни необходимой причиной, всегда влекущей последствия такого рода.
В теории "необходимой причинности" сделаны выводы о том, что "всякая причина должна быть "необходимым условием" возникновения результата", а "проблема определения границ юридически значимого причинения - это проблема выявления причин, имеющих существенное значение для наступления результата, вменяемого в ответственность" (Кофман В. И. Границы юридически-значимого причинения. / Антология уральской цивилистики. 1925-1989: Сборник статей. - 2001. С. 136).
В рамках данной теории выделяются непосредственные и косвенные причины. "Непосредственная причинная связь между поведением лица и возникшим вредом всегда имеет юридическое значение. Юридическое значение косвенной причины зависит от роли, сыгранной ею в возникновении условий, способствовавших воздействию привходящей причины... действие человека как косвенная причина результата приобретает юридическое значение лишь тогда, когда им создаются специфические особенности обстановки, определенные отклонения от нормальных, обычных условий" (Там же. С. 138-139).
Теория "возможности и действительности" говорит о наступлении ответственности только тогда, когда нарушитель "обусловил действительность результата, т. е. воплотил в отличительных особенностях последнего индивидуальные свойства причиняющей силы своего неправомерного поведения, или по крайней мере создал конкретную его возможность. Если нет ни того, ни другого, значит оцениваемое поведение соотносится с результатом как вызвавшее всего только абстрактную его возможность, а потому недостаточно для возложения ответственности" (Иоффе О.С. Развитие цивилистической мысли в СССР. Часть 2. / Избранные труды по гражданскому праву. М. 2000. С. 484).
На фоне представленных в литературе взглядов на причинную связь не лишенным основания выглядит мнение, что все теории "оттеняют различные аспекты такого многосложного понятия, как причинная связь. Приведенные концепции не противостоят друг другу, а скорее дополняют друг друга, и все они без исключения способствуют осмысливанию понятия причинной связи. Разные по сути теоретические представления о причинной связи могут быть использованы для определения необходимых приемов и способов установления причинной связи в той или иной конкретной ситуации" (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М. 1997. С. 580).
Такой вывод подкрепляется также тем, что в современной юридической литературе теоретические разработки причинной связи ограничиваются ее характеристикой как "философской категории, отражающей такие объективно существующие связи в природе и обществе, в которых одни явления выступают причиной, а другие следствием этих причин" (Гражданское право. Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 2000. Том II. Полутом 2. С. 377-378), либо определением юридически значимой и юридически безразличной причинной связи, используя выдвинутые в свое время О.С. Иоффе критерии о превращении абстрактной возможности наступления вредоносного результата в действительность (Гражданское право. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Часть 2. М. 1997).
Некоторые авторы считают наиболее приемлемой теорию прямой и косвенной причинной связи, где противоправное поведение есть причина, когда оно непосредственно связано с вредоносным результатом. Когда же между противоправным поведением и вредом присутствуют обстоятельства, которым закон придает значение в решении вопроса об ответственности, налицо косвенная (опосредованная) причинная связь (Гражданское право. Учебник. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Часть 1. М. 1996. С. 494-495).

Несмотря на множество представленных взглядов на причинную связь, нельзя отрицать, что неблагоприятные последствия в имущественной сфере истца должны быть результатом действий ответчика, а в нашем деле такой вывод кажется сомнительным.

Что же касается акта передачи в самом договоре то вок как такой пункт может выглядеть:

Договор мены квартир

2.Права и обязанности сторон
2.1. Обмениваемые по настоящему Договору квартиры передаются сторонами одновременно.
2.2. Настоящий договор является также актом приема-передачи указанных квартир в порядке, предусмотренном п.п.1.1.,1.2. настоящего Договора, т.е. квартиры, считаются переданными в момент подписания настоящего договора.
2.3 Стороны не вправе до перехода к ним права собственности отчуждать обмениваемые квартиры или распоряжаться ими иным образом.
2.4 Стороны должны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых квартир. При неисполнении этой обязанности, сторона, которой передана квартира с недостатками, вправе по своему усмотрению: потребовать от обязанной стороны безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков квартиры или отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата обмениваемой квартиры.

2.3 Стороны не вправе до перехода к ним права собственности отчуждать обмениваемые квартиры или распоряжаться ими иным образом.
------------------------------------------------------------------
а это зачем?
нормы закона недостаточно?

ГК
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Классика.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве
--------------------------
..... ТОО "Кокетка" заключило договор купли-продажи нежи­лого помещения с ИЧП Бардина "Лорд". Право собственности на помещение зарегистрировано в установленном порядке. В связи с тем что покупатель не оплатил приобретенную не­движимость, продавец обратился в суд с иском о расторжении договора. Суд, поддержанный апелляционной инстанцией, иск удовлетворил и, как можно судить, принял решение о возвра­те проданной недвижимости продавцу. Решение было отмене­но в кассационном порядке и в иске было отказано, так как право собственности на предмет договора у покупателя уже возникло и оснований для расторжения договора нет'. Очевидно, что расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока не исполне­на обязанность по передаче вещи. После этого по известному правилу, что расторжение договора имеет силу лишь на буду­щее время (ст. 453 ГК РФ), возврат имущества возможен толь­ко в том случае, если это было предусмотрено договором (а это значит, что возврат имущества происходит не автома­тически, а по специальному соглашению о возврате, которое можно рассматривать как некоторое факультативное согла­шение к договору). Применительно к данному случаю можно было бы исполь­зовать и классический прием включения в сделку резолютив­ного (отмен ительного) условия (lex comissoria): "Вещь купле­на, но, если деньги не будут уплачены в срок, пусть она счита­ется некупленной"2. В.М. Хвостов полагал, что при наступлении такого условия "вещные права, установленные сделкой и на основании ее, теряют силу и прежнее состояние восстанавли­вается... наступление резолютивного условия имеет не обяза­тельственное, а вещное действие"3. Решительность этого суж­дения В.М. Хвостова, впрочем, едва ли подтверждается клас­сическим материалом: когда продажа сопровождалась оговоркой, дающей право продавцу расторгнуть договор, если цена не уплачена в обусловленный срок (lex commissoria), то иск продавца к покупателю, имеющему вещь без основания, следовал все же из продажи или из кондикции (выдача tie-должного), но не об истребовании вещи собственником. Сле­довательно, условие не имеет прямого вещного действия.
----------------сноска См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 4. С. 52-53. 1 Титул 111 кн. XVIH Дигест; "Об оговорке. предоставляющей продавцу право расторгнуть договор, если иена не уплачена в обусловленный срок (De legs comissoria)" /Дигесты, Указ. изд. С. 297-298- 1 Хвостов B.Af. Система римского права - С. 163.
----------------сноска
367
В Гражданском кодексе РФ предусмотрен аналог этого сред­ства: условием договора может быть сохранение собственности за продавцом до оплаты товара. Тем самым покупатель лишен - но не в силу договора, который не может вводить таких запре­тов, а в силу того, что он не стал собственником, " права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступле­нии просрочки оплаты продавец, сохранив собственность, впра­ве потребовать возврата товара (ст. 491 ГК РФ). В коммерческой практике выработаны условия, исключающие сохранение за продавцом титула собственника, например предоставление покупателю права распоряжения купленными (и неоплачен­ными) товарами, их переработка, включение в состав другой вещи, являющейся главной для приобретенных товаров, и др. Впрочем, применительно к недвижимости стороны не мо­гут в договоре изменить императивно устанавливаемый датой государственной регистрации момент перехода собственности'. Поэтому стороны вправе лишь оговорить составление акта пере­дачи недвижимости против платежа (ст. 556 ГК РФ). В этом слу­чае владение вещью, оказавшееся у покупателя без составления акта и до платежа, не влечет возникновения собственности2, так как передача вещи - традиция - имеет такую силу, лишь если совершается с намерением передать собственность. Однако обращает на себя внимание то, что в ст. 17 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним" основанием регистрации указан не акт передачи или иной акт перехода права собственности, как в ст. 551 ГК РФ, а договор3. При буквальном применении этой нормы может оказаться, что покупатель получит возможность требовать регистрации в одностороннем порядке, только предъ­явив договор, тогда как его иск об обязании продавца подпи­сать документ о передаче недвижимости (п. 1 ст. 556 ГК) лишен

----------------сноска ' Предложение указывать, в том случае когда продавец стремится сохра­нить право на недвижимость до полной оплаты, что собственность возникает с "даты получения регистрационного удостоверения на право собственности без права отчуждения квартиры ло'полного внесения всех обусловленных договором платежей" (см.: ответы па вопросы нотариусов // Рос. юстиция. 1998. № 2. С. 33), может не выдержать испытания в суде, если покупатель оспорит сделанную оговорку по причинам, о которых уже говорилось. 2 Возникшая тогда у приобретателя позиция является законным владе­нием, в этом смысле следует толковать и передачу веши и даже регистрацию (ведь и временное пользование, например аренда, может регистрироваться). поскольку они имеют место до обусловленного соглашением составления документов, необходимых для регистрации перехода собственности (см-так­же гл. 14). ' Здесь не обсуждается регистрация самого договора в силу очевидности и простоты этого вопроса.
----------------сноска

368
перспективы, пока он не выполнил встречного обязательства по оплате. Учитывая, что односторонняя регистрация будет глав­ным образом предметом судебного разбирательства, есть осно­вания полагать, что обнаружившиеся несовпадения в форму­лировках ст. 551 ГК и ст. 17 названного Закона, будут решены все же в пользу нормы Гражданского кодекса. Отвлекаясь от специфики, связанной с недвижимостью, резюмируем: если особых условий такого рода, как сказано выше, не было, то суду не остается ничего иного, как под­твердить, что собственность уже возникла у покупателя и от­ношения сторон сводятся к его обязанности выплатить цену, или, как заметил шведский юрист, "если продавец не сохра­нил за собой титул, он должен либо положиться на платеже­способность покупателя, либо просить о залоге или выдаче любой другой гарантии"'. Ситуация имеет, конечно, классический характер, но ее трактовка находится в несомненной зависимости от культур­но-исторического контекста. Обсуждая эту проблему, Д. Дождев заметил, что в классическую эпоху "только обыватель мог поставить перед юристом подобную проблему. Ответ в таких случаях предельно ясен: одностороннее "неисполнение не мо­жет считаться способом расторжения контракта, поэтому про­давец может требовать только уплату цены из договора купли". В позднеримский период "слабости юридической мысли... раз­личие между контрактом и переходом собственности было ут­рачено"2. Пока вещь еще принадлежит покупателю, она может быть наряду с иным его имуществом вовлечена в тяжбу на стадии исполнения решения, выступая уже не как предмет спора, а как объект ареста и взыскания. Если основание приобретения вещного права не поколеб­лено. то спорные ситуации решаются так, как это показано выше.

Уважаемый MAAH, как вы прокомментируете это:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

. . .

14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
__________________________

Что что я совсем заработался, прочитал топик от начала до конца и так и не понял, к чему Вы привели эту выдержку из информационного письма?? Если в отрыве от нашего топика, тогда еще понятно, хотя что комментировать? Условия предвар. договора или его действительность?
Если по теме, то мы обсуждали передачу ЗАДАТКА по предварительному договору КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, обратите внимание на выделенное жирным (это не случайно).
С уважением,
МааН

В ответ на: > Что-то уже совсем непонятно, т.е. передача денег в виде задатка как нам объясняли - незаконно??

Но тем не менее используется всеми АН - видимо прецедентов не было еще. Но рано или поздно будут ведь.

прецеденты были - суды возвращают задаток.

Большинство АН сейчас используют не задаток, а аванс. И в договоре прописывают, что в случае отказа продавца, аванс возвращается в двойном размере.

Вопрос то в другом. Сколько времени будет продолжаться судебный процесс? Сколько сил и времени отнимет? А также на сколько вырастет цена недвижимости за это время?
Особенно актуален последний вопрос, может получиться так, что суммы денег даже с учетом неустойки не хватит чтобы купить аналогичную квартиру.

Да я тоже думаю, что задаток вернуть можно будет, с одним уточнением, если у человека еще деньги остались (а то любят некоторые в Сочи, в Ялту и т.д.) и если имущество на нем есть. Да еще если известен адрес его проживания.

Я наверное уже самый последний кто узнал, что КРАБ НВТБ заключает трехсторонние договора аренды сейфовой ячейки. Сегодня коллеги принесли образец. Получение денег после предъявления продавцом погашенного свидетельства и договора купли-продажи.
Завтра если успею, то отсканю и выложу текст и расценки.

Прошу прощения что не ответил на топик времени не было писать развернутый пост.
Отвечаю:
1. Информационное письмо не в отрыве от топика, т. к. топик у нас: "Задаток и предварительный договор к-продажи"
2. Перечитав еще раз весь топик должен извиниться т. к. комментария надо было просить не у вас а у agent700, т. к. по его словам:

" Предварительный договор должен, заключен в форме установленный для основного, понятно, что это простая письменная, но вместе с тем соблюдение простой письменной для договора к-п недвижимости, недостаточно для того, что бы он считался заключенным, требуется его гос. регистрация. Таким образом, к форме договора к-п, добавляется, помимо соблюдения простой письменной, его обязательная гос. регистрация и отсюда можно сделать вывод, предварительный договор, что бы соответствовать основному (быть таким же), тоже должен пройти гос. регистрацию. Заявление не столь голословно, что бы его просто проигнорировать, достаточно прочитать Постатейный комментарий к ГК под редакцией Гуева А.Н. к ст. 429. Понятно, что предварительный договор невозможно зарегистрировать в УЮ и поэтому он не будет в полной мере соответствовать основному, а это влечет к его ничтожности."

НО. Вы как юрист могли бы указать что все таки предварительный договор может применяться при сделках с недвижимостью. Весь вопрос в формулировках, но вы этого не сделали, хотя могли бы поправить agent700 (возможно вы просто не заметили этого поста), т. к. его слова могут ввести в заблуждение многих людей.

Обращался я к вам, т. к. из всего топика у вас самые на мой дилетантский взгляд здравые разъяснения законов (чувствуется что вы хороший юрист).

В ответ на: хотя могли бы поправить agent700 (возможно вы просто не заметили этого поста), т. к. его слова могут ввести в заблуждение многих людей.

Так це не мои слова, а тов. Гусева, под редакцией которого написаны комментарии как к ст. 429 так и ГК РФ

точнее Гуева, который специалист по трудовому праву и в праве гражданском никакой не авторитет

сорри, очепятка, конечно Гуев. Что совсем не авторитет? Что же тогда можно сказать о рядовом юристе?

если рядовой юрист ссылается на правильное мнение авторитетов - например, на мнение ВАС, выраженное в его информ. письмах и постановлениях пленума или президиума, то он молодец

Тогда прения по данному вопросу можно закрыть, и признать что предварительный договор,совершенно правильный документ при совершении сделок с недвижимостью.

ага
но при этом т.н. соглашения о задатке, заключаемые в соответствии с ним - ничтожны

Вообще-то про предварительный я и вправду не читал, сижу на форуме в основном около 12 часу ночи - отдыхаю перед сном :D.
Для меня даже вопроса сейчас такого не возникает про предварительный договор (возникал в 1999 году), более того клиентам если у них серъезные намерения, я очень рекомендую заключать предварительные договора. Также есть практика 2000-2002 годов о заключении основных договоров через суд, в основном по жилым домам.
Спасибо, что обратили общее внимание на нюанс.

Ну на его книжкаж про гражданское право, пишется, что судебный департамент закупил часть тиража для рассылки судьям.
Его комментарий по ЗК мне понравился.

Но в предварительном договоре указывать что вснесен аванс и штрафные санкции в двойном размере аванса. Правильно?

Да вот еще. В определении задатка согласно ГК говорится что в случае сомения он считается авансом. А если в договоре прописано, что в двойном размере возвращается задаток, это как-то будет учтено в суде или нет?

Но в предварительном договоре указывать что вснесен аванс и штрафные санкции в двойном размере аванса. Правильно?
Аванс это уже часть платежа, тогда можно расценить ваш предварительный договор как основной.

Аванс это уже часть платежа, тогда можно расценить ваш предварительный договор как основной.
---------------------------------------------------------------
истолковать предварительный договор как основной невозможно, т.к. предметы их принципиально различны
но даже если кому-то и удастся убедить стороны, что предварительный договор является договором купли-продажи, то в этом случае он не будет считаться заключенным и т.н. аванс будет неосновательным обогащением

тут об этом выше писали уже не раз

БДТ и Мечта
Прошу прошение, но вам распечатать топик и прочесть 10 раз, особенно Атарина. Если не понято, то еще 25 раз.

Давайте без наездов. Топик я перечитал 3 раза. И даже указал на некоторые пропущенные вами моменты. А вот вы грозились выложить свой вариант юридически грамотного предварительного договора, но так и не сделали этого (если пропусил дайте пожалуйста ссылочку).
С уважением, BDT.

В ответ на: Но в предварительном договоре указывать что вснесен аванс и штрафные санкции в двойном размере аванса. Правильно?

Если топик читали, то как можно понять Ваши слова? Договор стандартный, вымучивать что-то особенное не нужно.

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов
(от 19 сентября 2002 г.)
...
5. Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи выполняются редко.
При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа.
Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст. 807 ГК РФ данный предварительный договор является договором займа, а не договором долевого строительства жилья, поскольку по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг.
Суды, относящие договор купли-продажи строящейся квартиры, в том числе и в рассрочку, к договорам подряда, указывали на то, что по данному договору, заключенному даже на условиях рассрочки платежа, имущество - квартира передается покупателю независимо от времени внесения суммы, предусмотренной договором, гражданин (так же, как и любой дольщик) выплачивает денежные средства частями, а затем квартира передается ему в собственность с оформлением соответствующих документов.
В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
...

Познавательно конечно, но как мне кажется, не по теме.

"Договор купли-продажи: вещный эффект" (Скловский К., "Российская юстиция", 1998, N 10)

Договор купли-продажи: вещный эффект

Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность, иногда называемые договорами с реальным (вещным) действием (от res - вещь). Прежде всего это договоры купли-продажи. Их сопровождает передача самой вещи, выступающая как самостоятельный акт, определяющий переход собственности (ст.223 ГК). Таким образом, налицо усложненный механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи.
Соответственно договор порождает лишь обязательство - право требования к должнику, а собственность передается вместе с вещью.
Первые практические трудности связаны с разграничением вещного и обязательственного действия договора.
Приведем пример, который интересен как определенностью поставленного вопроса, так и тем, что он вызвал затруднения у судов разных инстанций....

Далее в файле

Up