Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4)

Печать RSS Деревом

wiza
больше хорошего
Сообщений: 16847
10.11.23 19:43Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя ddelta
расскажите про Перевозчикова - Наследие, пожалуйста
что там у них
не первый раз возникает и ... всё )
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Delfin
old hamster
Сообщений: 10774
11.11.23 04:01Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza
цена там впечатляющая!

КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16847
11.11.23 14:06Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Delfin
цена у всех впечатляющая
это не аргумент чего-то особенного )
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
ddelta
v.i.p.
Сообщений: 5366
13.11.23 11:23Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza
В ответ на: расскажите про Перевозчикова - Наследие, пожалуйста
что там у них
не первый раз возникает и ... всё )
что рассказать то? Я как раз от вас - экспертов хотел послушать из чего складывается себестоимость строительства, и на каком этапе возникает точка безубыточности и начинается дождь из денех )))
Скупой платит дважды, а лох платит всегда...(c) (TORCON)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alex35
junior
Сообщений: 3
13.11.23 12:00Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор
Мне вот интересно, на зарубежном рынке недвижимости аналогичная ситуация? Тоже цены растут на 30% в год и огромные переплаты по ипотечным кредитам?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16847
13.11.23 13:23Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alex35
Мы обращаем на это внимание, а они живут с рождения и до смерти в чётко очерченных рамках - траты расписаны на всю жизнь. У кого-то они не заметны, кто-то работает на них, кто-то берёт кредит.
...ребёнок до 14 лет - мама/папа - карманные деньги
...машина в 14-16 лет - недорого и платить может сам ребёнок, работая
...колледж после школы - уже копят дети и родители
...уход от мамы/папы в аренду кирпичей - сами-сами
...работа по специальности и свой дом - копят , берут ипотеку в зависимости от статуса и ума
...лечение - иногда "чихнут" и рассчитываются всю жизнь, потеряв всех и всё
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16847
13.11.23 14:18Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор
Подскажите, кто в ЖК АйКЬЮ Апарт на Кирова получает уже 56 000 рублей с одного апартыша? Или 64 000 рублей с того же апартыша?

Хочется увидеть живого "апартмена" или "олдменапартыша" -от IQ Aparts

...реклама-про 56 000 рублей на плакатах , в интернете, из "утюга"

...или это годовая , трёхгодовая доходность указана?
-----------------------------------------------------------------------------
его не видно , а он (говорят) есть и ест (с)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
180207
бес нравственности
Сообщений: 72135
13.11.23 14:34Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza
это коммерческая тайна же
̶х̶р̶у̶с̶т̶а̶л̶ь̶ ̶и̶ ̶ш̶а̶м̶п̶а̶н̶с̶к̶о̶е̶ коньяк и сигареты:)))
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
OlegAtor1982
guru
Сообщений: 2776
13.11.23 16:20Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя ddelta
В ответ на: что рассказать то? Я как раз от вас - экспертов хотел послушать из чего складывается себестоимость строительства, и на каком этапе возникает точка безубыточности и начинается дождь из денех )))
даже если вам дадут детальный расчет рентабельности, что вы с этой информацией будете делать?
и главеное почему эксперты,многие из которых в буквальном смысле зарабатывают и на этом знании будут публично по полочкам раскладывать
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16847
13.11.23 17:30Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя 180207
Коммерческая тайна с каждого плаката и из утюга? )))
...как-то больше про стыд , совесть и "зенки залитые" при этом вспоминается!
Ведь рекламируют для пенсионных накоплений и пупер-супер-нереального дохода!
Ладно бы Айку Апарт стоял бы на Привокзальной площади и люди в очередь
шли в АйкуАпарт, чбы поспать, переспать и прочие апарты по часам...

...явно тайна какая-то , может и коммерческая, как каждому за 20квадратов отдавать 56 000- 64 000 деревянными рублями в каждый месяц! )))
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
ddelta
v.i.p.
Сообщений: 5366
14.11.23 15:18Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя OlegAtor1982
В ответ на: даже если вам дадут детальный расчет рентабельности, что вы с этой информацией будете делать?
и главеное почему эксперты,многие из которых в буквальном смысле зарабатывают и на этом знании будут публично по полочкам раскладывать
так это не я же исправлял другого форумчанина, который посмел озвучить свою точку зрения о том, что в среднем застройщик начинает получаеть прибыль после начала продажи 3 этажа из условных 20-ти... Его закидали тряпками. В ответ я попросил привести гипотетический пример, хотя бы на примере строительства панельного дома: стоимость земли под пятно застройки + прилегающая территория, стоимость рабочей силы, бетонных плит, фундамента и так далее. Тишина в ответ. Ну видать такие эксперты тут. И в чем тут сакральная тайна??? Вы что думаете, после ваших финансовых выкладок все ломанутся дома строить? ))))))))))
Скупой платит дважды, а лох платит всегда...(c) (TORCON)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16847
14.11.23 16:35Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя ddelta
Пару лет назад поехали мы по Столице с "наклоном" в кирпичи.
"Экскурсовод" на примере округов и комплексов "разложил" себестоимость столичных кирпичей в процентах и этажах.
Это не секрет и на 3х сотках в центре первые 10 этажей - это цена земли, коммуникаций, согласований - себестоимость примерная. Выше - чистый денежный поток.
На окраинах и в промзонах, пригородах, удалённых зонах - себестоимость кончается 3-5 этажами. Дальше - чистый "малиновый звон" )
После себестоимости начинаются все остальные "жизненные условия" и "жаба продавца" с "ловкостью рук и маркетинга"...
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alippa
нет статуса
Сообщений: 54326
15.11.23 02:36Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор
«Домклик» зафиксировал резкое снижение спроса на ипотеку в Новосибирской области

Аналитики сервиса Сбера «Домклик» изучили данные банка по количеству выданных ипотечных кредитов в октябре. По их информации, темпы кредитования замедлились. В лидерах по падению Новосибирская область.

Количество выдач ипотек в октябре составило 133,5 тыс. (-14,2% по сравнению с сентябрём), а их объём — 476,8 млрд рублей (-15,5%).

Число выданных кредитов уменьшилось практически во всех субъектах РФ, отмечается в сообщении. Хотя октябрьские показатели спроса все еще превышают уровень весны и начала лета.

Наибольшее сокращение спроса наблюдается в Новосибирской (-24,6%), Свердловской (-23,8%) и Челябинской (-23,3%) областях. Среди регионов, где нет городов-миллионников, спрос больше всего снизился в Хабаровском крае (-22,8%), Тюменской области (-22,7%) и Республике Мордовия (-22,3%).

А лидерство по числу проведенных сделок продолжает удерживать Подмосковье: в октябре показатель составил 10,2 тыс. Краснодарский край впервые оказался на втором месте (7,8 тыс.), а Москва впервые опустилась на третью строчку (около 7,6 тыс.).

«В октябре мы наблюдаем уменьшение спроса на ипотечные кредиты: количество выдач — более 133 тыс., это на 14% меньше сентябрьского показателя, — комментирует директор дивизиона „Домклик“ Сбербанка Алексей Лейпи. — Считаем, что на снижение покупательской активности повлияли ограничительные меры, которые были введены в сентябре и октябре — продолжилось повышение ключевой ставки Центробанка, правительство РФ постановило повысить минимальный порог первоначального взноса по льготным ипотечным программам с 15% до 20%. Кроме того, с 1 октября были увеличены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам».
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16847
15.11.23 11:03Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alippa
...интересны суммы переплаты при ипотеке под 15-17% годовых за 30 лет.
...это будет 3-5-7 квартир сверху 1 купленной в кабалу?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alippa
нет статуса
Сообщений: 54326
15.11.23 11:54Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza
народ явно исходит из парадигмы, что либо шах, либо ишак, либо...но в итоге платить не придется полную сумму, но хата останется при них
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16847
15.11.23 12:18Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alippa
оптимизм
реализм
пофигизм

а кабалу надо платить!
банки и коллекторы так быстро , как всё предполагаемое, не исдохнут!
и коллекторы тоже живучие , как французские клопы - переживут и достанут "своё"

ждём мер по защите и развитию (не важно чего)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
OlegAtor1982
guru
Сообщений: 2776
15.11.23 16:29Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя ddelta
В ответ на: так это не я же исправлял другого форумчанина, который посмел озвучить свою точку зрения о том, что в среднем застройщик начинает получаеть прибыль после начала продажи 3 этажа из условных 20-ти... Его закидали тряпками. В ответ я попросил привести гипотетический пример, хотя бы на примере строительства панельного дома: стоимость земли под пятно застройки + прилегающая территория, стоимость рабочей силы, бетонных плит, фундамента и так далее. Тишина в ответ. Ну видать такие эксперты тут. И в чем тут сакральная тайна??? Вы что думаете, после ваших финансовых выкладок все ломанутся дома строить? ))))))))))
я думаю,точнее у меня сложилось впечатление что вам на этом форуме уже давно не интересно что вам скажут в ответ.А интересно именно задать вопрос,чтобы на него начали отвечать а вы оценили степень усидчивости и стараний отвечающего))

насчет тряпок--если вы про пост где человек писал "я гдето читал что себестоимость это 15% а значит Х умножим на Y и получим XUY где U это миллиарданя прибыль, то тут и правда кроме смеха ничего нет.Не зря предположил что написавший такое ни разу в жизни даже смету на ремонт комнату не прикидывал

вы со своим пятном под типовую панельку и 3 этажом прибыли----тут проблема уже не в смете,а в понимании процессов проектного финансирования проектов с периодом окупаемости в годы идущих непрерывно в рамках организаций. У меня профиль конечно не строительство, но концепция проектного финансирования схожа, вся сакральность этой тайны ,что никуда не впилось вообще тратить часы чтоб расжевывать на доступном уровне знания приобретенные годами
поэтому если формула расчета XUY вам приятнее и понятнее, то ничего против не имею)))
Исправлено пользователем Alippa (16.11.23 12:40)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
mgreat
activist
Сообщений: 142
15.11.23 16:37Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alippa
Ну или инфляция вырастет и кредит обесценится.
Или наоборот упадет, а вместе с ней и ставки по кредитам вниз пойдут, и тогда можно будет рефинансироваться под более низкий процент.
А кирпичи в рублях у нас только растут же. Так же как рубли в рублях только обесцениваются.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alex35
junior
Сообщений: 3
15.11.23 17:42Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя wiza
В ответ на: Мы обращаем на это внимание, а они живут с рождения и до смерти в чётко очерченных рамках - траты расписаны на всю жизнь. У кого-то они не заметны, кто-то работает на них, кто-то берёт кредит.
...ребёнок до 14 лет - мама/папа - карманные деньги
...машина в 14-16 лет - недорого и платить может сам ребёнок, работая
...колледж после школы - уже копят дети и родители
...уход от мамы/папы в аренду кирпичей - сами-сами
...работа по специальности и свой дом - копят , берут ипотеку в зависимости от статуса и ума
...лечение - иногда "чихнут" и рассчитываются всю жизнь, потеряв всех и всё
Это скорее американская парадигма: работа с 14 лет, накопления на колледж, жизнь "в кредит". Если же брать в расчет весь мир, то вряд ли можно согласиться с этим утверждением.

Нашел вот такую информацию: индекс глобальных цен на жильё Knight Frank показывает, что во втором квартале 2023 года рост цен на недвижимость в мире увеличился с 2.9% до 3%. При этом за последний год почти на 40% рынков цены упали. Южная Корея, Швеция - цены снижаются. В Португалии рост на 7.9% за год. Но справедливости ради добавлю, что в Турции, например, из-за инфляционных давлений цены выросли на 96%. (источник)

В то время ситуация в России: с января по октябрь 2023 г. цены в Челябинске выросли на 32%, в Симферополе - на 25%, в Кирове - на 24.3%, в Новосибирске - на 9.9% и т.д. Из всей статистики только в четырех крупных российских городах цены выросли на менее чем 3%, в Краснодаре не изменились, в Калининграде упали на 4%. (источник)

Это я к тому, что на российском рынке недвижимость становится всё более недоступной, если сравнивать с той же Европой, Азией.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16847
16.11.23 10:16Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Alex35
Много умных слов.
Зачем мешать парадигму с реальностью?
Американцы печатают резанную бумагу по мере надобности кого-то купить или продать.

Наверняка глубинная америка не задумывается над тем, что есть или возможна другая жизнь.
И всё , что относится к переходу из низшего класса к более высокому - сказка , легенда, которая неизменно относится к чуду "американской мечты"...

...строить дома из копеечного гипсокартона за несколько долларов метр и продавать их за сотни тысяч долларов в пожизненный кредит, а вместо ремонта сносить халупу - это искусство...

---------------------------------------------------------------------------------
ты видишь маркетинг? и я не вижу! а он есть... (с)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alippa
нет статуса
Сообщений: 54326
16.11.23 12:44Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя mgreat
В ответ на: А кирпичи в рублях у нас только растут же. Так же как рубли в рублях только обесцениваются.
так и яйца в рублях у нас только растут))) И рубли в рублях тоже растут если грамотно разместить. Это иллюзия, что кирпичи - это вечная ценность. опасная иллюзия. Даже моя сталинка в ТЦ или Ылитка около Ауры - это НЕвечная ценность, а уж студия в картофельных полях - и подавно
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Nsk11111
member
Сообщений: 56
17.11.23 00:23Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор
Из выступления Эльвиры Набиуллина: за три года цены на новостройки выросли на 90%

Сегодня глава Центробанка вновь выступила перед депутатами Госдумы. Она рассказала, что в 2023 году вырос объем кредитования, особенно ипотечного.

«Здесь очень высокие темпы роста — +32% в годовом выражении, то есть за 12 месяцев ипотечный портфель вырос на треть. Нас, конечно, не может не беспокоить, что этот рост сопровождается увеличением цен на жилье и ухудшением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой. В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и, главное, для самих заемщиков. Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объем строящегося жилья и взрывной рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен», — заявила Набиуллина.

По ее словам, цена на новостройки за последние три года практически удвоились, что в два раза превышает рост средней зарплаты за тот же период. При этом после запуска широкой льготной ипотеки разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жилье вырос с 10 до 42%. «Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. Это кричащий дисбаланс», — отметила глава ЦБ.

Набиуллина призвала перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать программы по регионам в зависимости от состояния рынка недвижимости.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Nsk11111
member
Сообщений: 56
17.11.23 00:28Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Автоинформатор
По мне так ситуация все хуже и хуже. Цена вверх, качество вниз.
Абсурд ещё заключается в том, что цены именно на работы (кто бы что не говорил) особо - то у подрядчиков не растут (я сам подрядчик, но не на жилье) и дефицит рабочей силы огромный. Эти же рабочие не хотят идти класть плитку по цене 3 летней давности, видя эту сумасшедшую инфляцию, зато цены на новостройки в частности растут )) их скоро уже строить просто не кем будет и никакое проектное финансирование не спасёт.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
OlegAtor1982
guru
Сообщений: 2776
17.11.23 08:41Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя Nsk11111
В ответ на: По мне так ситуация все хуже и хуже. Цена вверх, качество вниз.
Абсурд ещё заключается в том, что цены именно на работы (кто бы что не говорил) особо - то у подрядчиков не растут (я сам подрядчик, но не на жилье) и дефицит рабочей силы огромный. Эти же рабочие не хотят идти класть плитку по цене 3 летней давности, видя эту сумасшедшую инфляцию, зато цены на новостройки в частности растут )) их скоро уже строить просто не кем будет и никакое проектное финансирование не спасёт.
эскроу счета и не задумывались для спасения или надежности )
задача перераспределить потоки денег и эта задача выполнена на 146%
Застройщики и сейчас в массе строят на свои а не с тех самых эскроу

Упрощенно схема такая--дольщик принес деньги в банк,банк их крутит до сдачи дома причем еще и имея процент с застройщика ведь он якобы его финансирует.А если речь про льнотную ипотеку то еще веселее--деньги субсидированные государством отдаются в банк где крутятся по вышеописанной схеме

ИМХО застройщики и вся пищевая цепочка ниже в виде подрядов на дистанции не выиграла ничего,тот кратковременный бум прибыли 20 го года,уже давно нивелировался на фоне других факторов.
На паперть с рукой они конечно не пойдут,но в этой схеме они кинуты не меньше чем рядовой обывыатель
так эе эта схема убила бытовой рынок иветирования --купить на котловане и через пару лет продать х2--в этой схеме выходит минус х2,ибо продаешь ты уже вторичку
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alippa
нет статуса
Сообщений: 54326
17.11.23 12:20Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4) пользователя OlegAtor1982
ну дык никто не любит конкуренции, скажите спасибо, что довольно долго терпели эту народную забаву "самсебеинвестор" сколько людей наспекулировали себе по квартире и не по одной))
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям

НГС.Форум /Недвижимость / Новостройки /

Перейти в форум

открыть в новом окне

Модераторы: