Погода: 7 °C
19.0911...13пасмурно, дождь
20.095...7пасмурно, дождь
НГС.Форум /Недвижимость / Новостройки /

Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 3)

  • Телепаты в отпуске

  • Статистика сегодня сказала, что ипотечные кредиты по просрочке на первичку растут медленнее в разы, чем на вторичку.

  • брать кредит на погашение кредита - пока это срабатывает


    Каждый седьмой клиент МФО брал заем на платеж по ипотеке в 2020 году

    В половине случаев респондентам было необходимо от 10 до 15 тыс. рублей для обслуживания ипотечного кредита. Четверть опрошенных оформляли заем на сумму от 15 до 20 тыс. рублей, 15% - на сумму 20-30 тыс. рублей, 10% - от 30 тыс. рублей.

    По словам Олеси Киселевой, управляющего директора микрофинансовой организации, несмотря на пандемию и трудную экономическую ситуацию, платежная дисциплина клиентов улучшилась во втором полугодии 2020 года. "В 2020 году мы наблюдали бум ипотечного кредитования, значительную роль в котором сыграли государственная поддержка и программа по льготному кредитованию. Можно было предположить, что за этим последует рост неплатежей, однако мы видим, что заемщики ответственно подходят к своей кредитной истории", - отмечает Киселева.

    По данным ЦБ РФ, во II квартале 2020 года доля просроченной более чем на 90 дней задолженности в совокупном портфеле МФО достигала 32%, к сентябрю этот показатель снизился до 30,7%.

  • это издевательство такое? снизился с 32% до 30,7% - это ведь в пределах погрешности подсчета... лично мне казалось наоборот - около трети оплачивают займы, остальные в бегах.

  • В ответ на: около трети оплачивают займы, остальные в бегах.
    ну, с ипотекой не побегаешь, а в сюжете именно про ипотечников

    но определённая тенденция, конечно, прослеживается

  • Самое интересное, что знакомые и незнакомые люди с более-менее стабильным доходом берут ипотеки, гасят их в 3-5-7 лет и большинство вновь готовы (и уже взяли) новую ипотеку на расширение первой ипотечной квартиры...
    Это привычка или расчёт? )

  • Скореее ни то, ни другое.
    Просто появляется некая уверенность, типа "я сто раз так делал". Ну и естественное желание иметь больше нынешнего.

  • Это ошибка выжившего.

  • Не для всех ипотека - кабала. А под нынешние 6,1 - так тем более...

    Я куплю голубой чемодан
    И, сложив все печали и грусти
    Между книг Франсуазы Саган
    Улечу... В Сан-Франциско, допустим.

  • Как мне хочется вернуться на год назад! С ипотекой 9 годовых и с прошлогодними ценами Работать было легче...

  • я тоже не понимаю, даже если бы ипотека 0% стала цены то стали гораздо больше за квартиры
    так что я за возврат процента ипотеки и цен квартир на пару лет
    мне все равно ипотека не нужна

  • Многие люди пали жертвой рекламы и жесточайшей маркетинговой обработки (банки, застройщики, подрядчики, риэлтеры, посредники-прокладки-прилипалы).

    Вопрос - почему идёт такая реклама ипотеки, а про увеличение баз просрочек и отобранных квартир (каждая изъятая квартира - это горе и чёрное пятнище на рекламной кампании ипотеки) молчание полное?
    А ведь квартиры изымают у ипотечников, навязывают новым ипотечникам по ценам с премией (в плюс) к рынку, запускают в оборот второй раз...
    Примерно 1% квартир гарантированно изымают у просрочивших их ипотечников. Это самые минимальные количества отобранных квартир.

  • А я доллар хочу по 30 :biggrin:
    Но живем в тех реалиях, которые есть и цен, как 2 года назад уже не будет :cray-1:

    Я куплю голубой чемодан
    И, сложив все печали и грусти
    Между книг Франсуазы Саган
    Улечу... В Сан-Франциско, допустим.

  • Доллар по 30 все россияне хотят, но увы, почему-то в этом случае коллективное сознательное и бессознательное бессильно :cray-1:

  • Теперь только рост? Пока цены в Нске не перегонятЪ Калифорнию? Потом стабилизации и снова рост.

  • мне думается, цены на новостройки тормознутся - застройщики не захотят снижать цены, но будут включать всякие скрытые ценовые игры, типа акций со скидками, заниженных процентов по ипотеке, рассрочек, ходов "купи квартиру получи парковку в подарок" и прочее
    в Новосибирске строится много, но и спрос не снижается - на мой взгляд будет сбалансирован спрос и предложение
    и никаких особых факторов для роста цены не предвидится
    к ценам новостроек будут подтягиваться цены на вторичку - дисбаланс нивелируется примерно за год

    но конечно цены будут зависеть не только от спроса-предложения, но и от инфляции - если рубль ещё резко упадёт, никакие прогнозы относительно баланса спроса/предложения не сработают, инфляция будет раскручиваться, цены будут расти на всё, в том числе на квадратные метры

  • Что за еженедельные статьи и репортажи про повышение цен на отделочные и строительные материалы?
    Получается косвенно ипотека ещё подорожает от ипотеки уже на уровне отделки на проценты...
    Это уже к подорожанию метров , эскроу-счетам и общей инфляции....
    Плюс эксплуатационные расходы опять с лета подорожают (монополистам) на проценты...

    Экономика может не вывезти или как найти того ишака , который вывезет эту арифметику.

  • Если я хочу купить новостройку продав вторичку. Лучше год подождать? Пока цена вторички подтянется к цене новостройки ? Да и нужная мне локация сейчас только начинает застраиваться. Новостроек еще мало.

  • А что у нас когда дешевело? Цену на сахар тормознули? Или, возможно, бензин подешевел?
    Я склоняюсь к тому, что так или иначе рост на кирпичи будет. Возможно не такой, как за последний год.

    Показать скрытый текст
    Не на все, конечно. Знаю одну стройку, например, и проект то не плохой, планировки интересные, а вот не летят продажи. Ценник сейчас самый низкий в локации. И степень готовности высокая... Но тем не менее инвесторы, заходившие год назад заработали.
    Скрыть текст

    Я куплю голубой чемодан
    И, сложив все печали и грусти
    Между книг Франсуазы Саган
    Улечу... В Сан-Франциско, допустим.

  • Повышение цен на жилье у нас сменялось периодами снижения цен.
    Условно с 2000-х годов цены непрерывно росли до кризиса 2008 года. Затем был период спада и до пиковых значений 2008 года цены отросли примерно к кризису 2014 года. Затем был еще один глобальный спад цен и восстановление началось только в 2019 году. В этой ямке 2014-2019 года цены были снова ниже пика 2008, что наверняка радовало "инвесторов". С 2019 года цены наконец стали выше 2008 года.
    Так что рост у нас будет сменяться периодами падения.

  • Да, с 2014 был провал.
    Восстановление пошло в 2017. Осенью, например Сибирь, стала прилично повышать ценники. А дальше рост цен стал набирать обороты.

  • мб, на вторичке в 2018 было много хороших вариантов по низким ценам.

  • Не все сразу сориентировались. Многие считали что продажи встанут, типа не время еще задирать цены.
    В 2019 уже я удивлялся, что рост не останавливается )

  • Интересно. признают ли НСО особо пострадавшей в области строительства и достойной продления льготной ипотеки ещё на пару-тройку тысяч ипотек по завышенным ценам и месяцев льготных выдач ипотеки?
    ------------------------------------------------------------------------------
    льгота - это шанс быть добровольно обманутым (с)

  • В ответ на: продления льготной ипотеки ещё на пару-тройку тысяч ипотек
    скорее всего приостановят все льготные программы
    и Набиуллина в конце декабря говорила, что хватит льготных ипотек, взгоняющих цены на квадратные метры
    и Путин две недели назад заявил, что нужно сдержать цены на жилую недвижимость:
    "Вместе с тем в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир", - отметил Путин и предложил обсудить, что нужно сделать, чтобы выровнять ценовую ситуацию на рынке, в том числе с помощью увеличения предложения жилья. "Рассчитываю услышать сегодня о конкретных мерах и действиях на этот счет", - сказал он. отсюда


    так что. скорее всего ипотеку на новостройки вернут на уровень 7,5-8,5% и уравняют со вторичкой
    в июле заканчивается льготная программа и дальше продлять её не будут
    постепенно вторичное жилье снова станет немного дороже новостроя

  • Думаю,что в ближайшее время ждать снижения цен не стоит...Во-первых застройщик сейчас сыт и какое то время он сможет удерживать те цены которые есть, до лета точно Летом возможно начнутся акции и "подарки" А после небольшой осенний всплеск А потом на нас как раз и обкатают схему с дефицитом жилья То что строят сегодня уже начнет заканчиваться...Интересных планировок будет все меньше Уменьшится и количество строек
    Сейчас тоже самое происходит на авторынке Создали дефицит и пока предложения меньше...Да тоже самое сейчас со вторичкой происходит Рынок пустой...Цены пока на нее только вверх
    Ну и опять же стоимость на жилье будет держать постоянная инфляция в стране...

  • Рынок на вторичке не пустой, просто выкупили объекты не по задранной цене вот и все. А новые выставили цены по оставшимся в продаже по высокой планке рынка

  • Рынок пустой Уже 4 месяца наблюдаем за некоторыми позициями и на них тишина...А уменьшение количества видится в том, что разница между новостройками и вторичкой становится все больше ,в пользу первых

  • Не очень понятно как можно создать дефицит на рынке жилья когда количество квадратных метров на человека все время увеличивается. При этом история от кота с лампой про дефицит рассказывают каждый кризисный год. Последний раз слышал в районе 2014.

    Пример с авто не очень удачный, у автопроизводителей расходы в валюте, у застройщиков в рублях, бетон, кирпич, цемент - все местное за границей нафик не нужное.

  • Чего проще - все находятся в одном рыночном пространстве.
    И рекламном и маркетинговом тоже в строительном и околостроительном бизнесе.
    Все играют в одну игру - защити "себя" любым способом и работают
    в один "котёл".
    Эксперты, банкиры, блогеры, майнеры, строители, поставщики, смежники...
    Сбыть неликвид, удешевить стройку, выдать "плохой" кредит,
    руководить/влиять/использовать и пустить в оборот эскроу-деньги :
    все в этом пространстве работают на одну идею.
    И не важно как идея получения денег реализуется -
    паника, ажиотаж, маркетинг, господдержка, субсидии,
    ухудшение качества, кризисы, политика - главное деньги сейчас и потом.
    Кроме денег - ничего больше.
    -------------------------------------------------------------------------
    делай деньги, делай деньги, позабыв покой и сон...

  • вы забыли про металл, который строители покупают за рубли но по долларовому прайсу, и в кризисы его цена увеличивается не на проценты а в разы

  • Ну и сколько того металла в себестоимости? копеечная статья.

  • так всегда говорят когда не имеют ни малейшего представления о предмете

  • Это второй фактор по стоимости, кроме роста заработных плат на других работников вкупе с отъездом наших гостей из братских государств...

  • Во-первых стоимость металла ни в какие разы не поднялась. При этом почему то их сравнивают с ямой лета прошлого года, куда стоимость металлоконструкций укатилась после ковидного кризиса. Отмечу при этом, что никакие скидки по этому поводу гражданам от строителей не предоставлялись.
    Во вторых в себестоимости жилья доля металлоконструкций не превышает 7%.
    Поэтому истерику - жилье уйдет в потолок на фоне подорожания металла на 50% предлагаю закончить.

  • Ну для монолитного каркаса - 7% это как раз таки только "арматура". И при росте 50% - только изменение цены от арматуры дает уже +3,5% в себестоимости.
    НО
    С начала 2020г. (еще не было никакого ковида!) с менее 40 тыс. руб. за тонну, арматуру сейчас стоит почти 70 тыс. руб. (а некоторые позиции и выше). Итого рост от 40 до 70 - это +75%. Т.о. только по арматуре (7% в себестоимости) рост себестоимости составит более 5%.
    А если посчитать все остальные комплектующие, в которых металл является основным материалом:
    1. трубы
    2. ограждения лестниц и балконов
    3. двери
    4. фасадные системы
    5. прочие металлоконструкции...
    сколько они только по металлу увеличат себестоимость? Да еще как минимум столько же! (т.е. еще +5%)

    И это только один элемент "металл" дает +10% себестоимости дома.

    Исправлено пользователем маSтер (09.02.21 17:31)

  • Озвучил бы еще кто-нибудь реальную себестоимость квадрата.

  • в структуре стоимости взятку/взятки можно назвать "щенки")))))

  • Владельцы коммерческой недвижимости разделят риски с арендаторами
    В этом году одним из главных трендов может стать введение «плавающих» арендных платежей в виде процента от оборота арендатора.

    Заместитель генерального директора MR Group Руслан Топичев рассказал СберПро Медиа, что в целом в наши дни рынок коммерческой недвижимости пришел в то состояние, когда справедливая ставка определяется процентом от товарооборота арендатора.


    «Искусство арендодателя в данном случае — грамотное прогнозирование и подбор лучших арендаторов для своих объектов. Грубо говоря, вырастет ли при таком раскладе ставка или снизится, прямо зависит от востребованности услуг того или иного оператора. В числе наиболее перспективных профилей — продукты питания, общепит, доставка, образовательные услуги», – сказал Руслан Топчиев ресурсу СберПро Медиа.

    В этом году на рынок торговой коммерческой недвижимости будут влиять и другие тренды, среди которых – замедление темпов нового строительства, изменение форматов торговых объектов и их площадей в сторону сокращения торговых пространств, а также повышение доли спортивно-оздоровительных, культурно-образовательных и социальных функций внутри самих торговых центров.

    В целом на рынок коммерческой недвижимости будут влиять и другие не столь очевидные тренды, что обязательно отразится на привлекательности различных помещений – рынок уже начал расслаиваться, и самые востребованные ранее помещения будут пустовать, в то время как за другие развернется нешуточная борьба между самими арендаторами.

  • :eek: они долбанулись?

    ну входите тогда в чужой бизнес своими помещениями и деньгами, а не просто сдавайте площади в аренду

    То парады, то карантин, то аресты, то пляски, салют. Я – кретин и мне неуютно тут.

  • В ответ на: :eek: они долбанулись?
    :agree: горе от ума

    Обо мне не следует морочиться,
    У меня, как правило, окажется
    Всё не так отрадно как вам кажется,
    Но не так отвратно как вам хочется :))) (с)

  • да блин, просто с таким умным видом вешать такую хрень, я в шоке :biggrin:

    То парады, то карантин, то аресты, то пляски, салют. Я – кретин и мне неуютно тут.

  • В ответ на: «Искусство арендодателя в данном случае — грамотное прогнозирование и подбор лучших арендаторов для своих объектов. Грубо говоря, вырастет ли при таком раскладе ставка или снизится, прямо зависит от востребованности услуг того или иного оператора.
    Автор вообще не в теме? В любом подобном договоре есть фраза: "Но не менее ХХХ денег за кв. м."

  • ну просто коммерческая аренда в 2020 году всерьез провисла
    поэтому собственники коммерческой недвижимости уже готовы на что угодно, чтобы помещения не простаивали

  • Мягко говоря, не все. В хороших местах что-то засилья предложений по аренде я не наблюдаю. Как и снижения ставок.

  • То есть , ставишь на площади арендатора, проси у него и баланс и гарантии и все схемы расчётов/поставок/активов, как при предпокупочном анализе. Если всё в белую-хорошо. Если в белую всё, но мало , вроде растущая компания - то плохо : нет опыта, наработанных схем и процессов. Промах будет в большинстве случаев! Или садись сам и работай по специфике арендатора "на оборот" или ревизором за каждой мелочью следи, чтобы "оборот" не ушёл в наоборот...
    ---------------------------------------------------------------------------------------------------
    а как с эти м у наших заклятых друзей из америк и европ обстоят аренды?

  • Я ж писал выше - в договоре фраза "Но не менее...". Это "не менее" - ставка, которая устраивает арендодателя. Получилось, что процентом выше - так вообще хорошо. Ниже - все равно на кармане та сумма, на которую рассчитывал.

  • В Новосибирске уже вводили такую процедуру. Даже кто-то сейчас среди торгашей остался на такой аренде. Больше половины из "попробовавших" или переходили на обычную систему оплаты или закрывались-съезжали. Почему-то на процент тянутся конторы или "при смерти" или совсем новые...И их не спасли оговорки "не менее" и прочие защитные мудрости арендодателя...

  • В ответ на: В Новосибирске уже вводили такую процедуру. Даже кто-то сейчас среди торгашей остался на такой аренде
    Вся (или почти вся) Мега, Аура, бОльшая часть Континентов, Галерея Новосибирск. Это только что я точно знаю. Не вводили, а так и работают.

  • В ответ на: И их не спасли оговорки "не менее" и прочие защитные мудрости арендодателя...
    Эта оговорка - для арендодателя, никак не для "спасения арендатора".

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: