Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 2)

Цену диктуют со строительного крана

Проблема доступности жилья — из тех, о которой очень любят говорить власти. Один из президентских указов — обеспечить планомерный рост ввода жилья, чтобы всем хватило. В Новосибирске этот показатель должен составлять не меньше 2 млн кв. м новых квартир в год. Но поскольку экономика в России, а вместе с ней и покупательная способность россиян, стабильностью не отличается, кризис за кризисом в отрасль вливают немалые деньги: сперва денежными субсидиями покупателям квартир в новостройках, сейчас — льготной ипотекой.

В этом году на новостройки просто ажиотажный спрос, отмечают эксперты. В Росреестре подсчитали, что число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве превысило показатели всех прошлых лет.

— В октябре 2020 года Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрировано более 4,2 тысячи договоров участия в долевом строительстве, это на 41% выше показателя прошлого месяца (около 3 тысяч) и в 2 раза больше аналогичного периода 2019 года (около 2 тысяч), — заметили специалисты ведомства.

Ажиотажный спрос в свою очередь привел к росту цен. Если на вторичном рынке благодаря снижению ставок по ипотеке новосибирцы выкупили большую часть дешевых вариантов, и цены выросли в среднем только на 3%, то на рынке новостроек — на 11%, подсчитала директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. Готовое жилье в среднем по городу так оказывается дешевле, чем еще строящееся.

— У такой разницы в росте есть две основные причины: на первичном рынке ценообразование определяют строительные компании, число которых невелико (в отличие от числа продавцов на вторичном рынке, которых тысячи). А также вся ситуация по переходу на эскроу-счета, в результате которой растет себестоимость строительства, а число проектов в будущем может сократиться (как и число строительных компаний), — пояснила Елена Ермолаева.

В октябре средняя цена на готовое жилье в Новосибирске составила 72,3 тысячи рублей за кв. м. Новостройки при этом стоили в среднем по городу 79,2 тысячи рублей за квадрат. По наблюдениям управляющего компанией «Выставка новостроек» Григория Якобсона, цены на строящееся жилье варьируются от 45 тысяч за кв. м до 258 тысяч рублей, и в востребованных районах стоимость новостроек уже зачастую переваливает за 100 тысяч рублей за квадрат.

— Этот перелом произошел в мае, тогда скакнул потребительский спрос, и сегодня есть определенная гонка. Я знаю, например, что ГК «Строитель» распродала 180 квартир за полтора часа, имея при этом ценник в районе 100 тысяч за квадрат. Объективной причины я, правда, найти не могу, — говорит Григорий Якобсон. — Есть ощущение, что это из-за того, что люди никуда не поехали: плановые мероприятия по отдыху, турпутевки и всё остальное были заменены на первоначальный взнос. Остальное добирали ипотекой, потому что ипотечных сделок и было очень много, а стало ещё больше. Человек понимает, что у него освободились какие-то деньги, и пытается их как-то правильно, технично освоить.

Хватают не думая

Ажиотаж, по мнению управляющего «Выставкой новостроек», создается, помимо дешевой ипотеки, маркетинговым напором застройщиков. Всё чаще, заметил Григорий Якобсон, покупатели жилья в новостройках перестают обращать внимание на стоимость квадрата и того, из чего она складывается, и оценивают цену покупки целиком и связывают это с эмоциями, некими ожиданиями от будущей жизни. Но затем разочаровываются и продают новую квартиру иногда дешевле, чем застройщик продает строящуюся в соседнем доме.

— 5–6% людей продают квартиры после ввода дома в эксплуатацию не потому, что они для этого их и покупали, а потому, что покупка была не до конца продуманной. И для них становится сюрпризом, что на минимальный ремонт ещё надо по 10 тысяч на кв. м, — рассказывает Григорий Якобсон. — Человек тратится, думает: «Я себе сейчас отгрохаю хоромы», потом приходит в магазин и видит, что керамогранит, о котором он мечтал, стоит не 2, а 10 тысяч за квадрат.

Но иногда даже квартира в относительно новом доме с ремонтом стоит дешевле, чем только строящаяся — и это парадокс, вызванный в первую очередь слишком дешевой ипотекой на новостройки, говорит Елена Ермолаева.

Директор АН «Квадротека» Владимир Голованов считает, что это всё же явление не слишком распространенное. Но с тем, что на рынке образовался ценовой «флюс», он согласился.

— Новостройки правда перегреты. Сначала люди чесали репу и смотрели на ставку в 6,5%, а потом спохватились, что программа почти заканчивается, и понеслось — есть такой момент инерции, — говорит Владимир Голованов. — С рынка ушли дешевые варианты, и купить, например, за 2 миллиона нечего, а еще вчера было можно. Возник такой ажиотажный пузырь: народ вообще не думает, хватает, что осталось — вдруг завтра и этого не будет. Это временное помутнение, люди сейчас не очень думают. Это поведение толпы, когда трезвый расчет не работает. Хватают всё, за любые деньги.

Поделать что-то с этим, считает Григорий Якобсон, нельзя — только пережить.

— Застройщик готовит оферту, мы её принимаем такой, какая она есть, и повлиять на нее не можем. Если потребитель хочет взять — он будет брать. Но мое личное мнение: цена уже просто абсурдная, — говорит он.

Впереди только похмелье

Эксперты считают, что падение после того ажиотажа, который можно наблюдать сегодня на рынке новостроек, может оказаться глубоким и болезненным. И, что самое главное, довольно скорым.

— В следующем году, думаю, рынок будет стабилизироваться. Мы видим скачок в момент роста курса доллара, мы видим историю, связанную с пандемией, когда человек ощутил количество квадратов и текущую свою ситуацию и захотел улучшить качество жизни на случай повторения пандемии. Больше факторов нет, — полагает Григорий Якобсон. — Это снежный ком, который просто увеличивается в размерах. Но наступит весна, и всё растает.

По мнению Владимира Голованова, стихнуть ажиотаж может и того раньше — к концу года:

— Обычно ажиотаж длится несколько месяцев: количество паникеров ограничено, количество денег ограничено. В казне пока денег много — программу продлили, но предложения недорогие тоже ограничены.

Елена Ермолаева считает, что «похмелье» может оказаться болезненным не только для рынка, но и для людей.

— Сейчас опасная ситуация, когда нарастает негатив в экономике, но людей, по сути, подталкивают к покупкам с помощью дешевой ипотеки. Есть риск того, что вырастет число ипотечных дефолтов: покупатели, поддавшись этому ажиотажу, могут не рассчитать свои силы, — предупреждает руководитель RID Analytics.

Александр Чернокульский, управляющий агентства недвижимости «Жилфонд»:
«2020 год стал рекордным по количеству сделок как на первичном, так и на вторичном рынках. Этому способствовало сразу несколько взаимосвязанных факторов: дешевеющий рубль, беспрецедентное снижение ставки ЦБ, переток средств с банковских депозитов на рынок недвижимости, льготная ипотека, введение эскроу-счетов. В итоге — резкий рост цен, особенно на новостройки.

Кроме общего роста цен есть тенденция на увеличение дистанции между разными сегментами рынка. Думаю, она усилится в 2021 году. При сохранении нынешних условий в 2021 году они, скорее всего, продолжат рост. Дальше многое будет зависеть от решений, которые примет правительство.

Главным трендом уходящего года стал перегрев. Не только господдержка перегрела рынок, но и макроэкономические факторы, и финансовая политика, и изменения в законодательстве РФ, и психологические моменты — ощущение нестабильности в обществе. Остаётся надеяться, что российское правительство найдёт правильное решение и не даст ситуации выйти из-под контроля.

Перегрев рынка — не очень здоровая ситуация, сродни финансовой пирамиде. Она может сохраняться лишь до тех пор, пока новые покупатели „стоят в очереди“. Если их приток иссякнет, начнётся спад.
Если говорить о новых проектах среди новостроек Новосибирска, то самыми популярными у наших покупателей в этом году стали объекты ГК „Расцветай“. Говорить о каких-то проектах как о провалах я бы не стал».

Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости:
«Уходящий 2020 год стал для новосибирского рынка новостроек годом дефицита и льготной ипотеки. Эти два явления тесно связаны. Льготная ипотека увеличила спрос. Людям сказали — успевайте купить по сниженным ставкам до 1 января. И многие на это пошли. Вместе с тем стройка сейчас идёт с привлечением проектного финансирования, что уменьшает объём предложения. Сейчас очень мало квартир в продаже. По моим подсчётам — не более 26 500 квартир. Это в два раза меньше, чем год назад. Дефицит подтолкнул цены, в итоге с начала года они выросли на 14-18%. Льготная ипотека плюс ещё ряд факторов перегрели рынок.

Однако в выросших ценах как минимум 7% — это искусственно созданный дефицит. Я уверен, что это приведёт к тому, что цены в следующем году встанут, а рынок схлопнется. Из-за того, что предложение ограничено, покупать будет нечего. К тому же доходы у людей из-за пандемии не росли и даже падали. Рынок упадёт как минимум на 20%. Тем не менее застройщики продолжат реализовывать свои идеи, несмотря ни на что.

Среди интересных могу назвать проекты „Брусники“, „Стрижей“, ГК „Расцветай“, „СибирьИнвест“, „КПД-Газстрой“, „Энергомонтажа“, „АКД“ и „ДаВинчи“. По моим наблюдениям, у этих застройщиков с продажами и реализацией идей всё в порядке. Покупатели к ним идут».

Александр Астахов, руководитель отдела маркетинга агентства «Квадротека»:
«Весной, во время первой волны самоизоляции, были опасения катастрофического падения доходов населения, но уже к июню стало понятно, что это не повлияло на объём сделок. Причём ни на вторичном, ни на первичном рынках недвижимости. А после запуска субсидирования ипотечных кредитов на квартиры в новостройках рынок быстро разогрелся и к октябрю побил все рекорды по объёму сделок. Сейчас можно говорить о том, что выросший спрос перегрел рынок и к декабрю цены достигли максимального значения. Один из вероятных сценариев поведения цен — это повторение ценового перегрева 2014 года, после которого в течение полутора лет цены стагнировали.

Главный тренд уходящего года — это очередное „бегство от денег в кирпич и бетон“, и это усилилось после колебания курса валют осенью. Из новых проектов отмечу архитектуру жилых комплексов „Онега“, проекты „урбан-вилл“ „Брусники“. Новосибирск становится не просто лучше, скоро можно будет проводить архитектурные экскурсии.

К сожалению, пока непонятно, как и когда рост популярности удалённой работы повлияет на планировки. Популярные смежные кухни-гостиные, достаточные для проживания в квартире, становятся неудобными в условиях самоизоляции и одновременной работы и обучения из дома даже нескольких членов семьи. Пока обсуждения этого вопроса в профессиональной среде не видно».

Дмитрий Холявченко, директор агентства недвижимости «Республика»:
«В этом году на рынке новостроек по-прежнему сохраняется конкуренция не между застройщиками, а между рынком новостроек и рынком вторички. Цены у большинства застройщиков выросли. Это связано с ростом издержек производства из-за внедрения проектного финансирования с одной стороны. А с другой — на рост цен повлияло увеличение количества сделок.

Из-за пандемии весной число сделок снизилось, но отложенный спрос в августе и сентябре реализовался в больших масштабах. Он был по-настоящему ажиотажный. Высокий спрос привёл к тому, что застройщики повысили цены. Вопрос — смогут ли они эти цены удержать?
У нас было невероятное количество сделок во всех сегментах рынка в августе и сентябре. За эти два месяца был годовой оборот. Такой концентрации количества сделок я не помню за всё своё время работы на рынке — а это 15 лет.

В конце лета и начале осени у людей возникли опасения — мало ли что будет дальше, непонятно, какие будут ставки по ипотеке, поэтому страх перед будущим и отложенный спрос из прошлого привели к тому, что спрос был реализован в больших объёмах.

Покупательскую активность подстегнула господдержка ипотеки на новостройки. Вместе с тем она сильно искажает рынок. Мы должны понимать, что рынок новостроек — это небольшой сегмент рынка недвижимости, максимум 20%. Спрос, который мог бы реализоваться в разных сегментах, перераспределяется в пользу новостроек и перегревает.

Если вдруг поддержка ипотечных ставок закончится, то у застройщиков могут возникнуть большие проблемы — сначала рынок встанет, затем возможно падение цен. А это в свою очередь может привести к увеличению рисков банкротства. И поскольку проблема обманутых дольщиков у нас — это уже политическая проблема, а не экономическая, то в тех регионах России, где хоть что-то развивается, в том числе и в Новосибирске, скорее всего, господдержку ипотеки будут держать до последнего».