Разьяснение Минстроя РФ о содержании и ремонте, в случаях, когда нет кворума собрания и управляющая компания назначена, а не выбрана.
Вкратце суть вопроса такая: есть ч. 7
ст. 156 ЖК РФ, в соответствии с которой нужен кворум (то есть большинство голосов собственников МКД) собрания, чтобы брать за содержание и (текущий) ремонт жилья. Но что делать, если кворума собрать невозможно и управляющая компания назначена (а не выбрана) в результате конкурса, объявленного ОМСУ (или просто муниципальная, назначенная приказом ОМСУ, если конкурс не состоялся)? Должна ли управляющая компания брать деньги за содержание и ремонт, и выполнять их в подобных случаях, без кворума собрания?
В п. 34 пост. пр. РФ № 491, являющегося обяз прил. к ст. 159 ЖК РФ - на эту тему сказано:
"В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации".
Таким образом две статьи одного и того же ФЗ (ЖК РФ) противоречат друг другу, что требует, как минимум - разьяснение тем органом гос. власти, который осуществляет правовую экспертизу законов и НПА в данной сфере. В данном случае это Минстрой РФ.
Из ответа Минстроя РФ от 02.04.2015 № 9056-ОГ/04 следует, что п. 34 пост. пр. РФ № 491 приоритетней и УО всё равно должна брать за содержание (и текущий ремонт в том числе) с тех, кто платит.
Далее я приведу текст письма Минстроя РФ (максимум, что смог распознать из картинки):
Показать скрытый текст"Уважаемый ...!
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел Ваше обращение, направленное письмом Министерства юстиции Российской Федерации от 29.01.2015 № 09-8681/15 (вх.Минстроя России от 04.02.2015 № 2696-ОГ) о разъяснении отдельных положений жилищного законодательства и сообщает следующее.
Выбор одного из способов управления многоквартирным домом является, согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ), обязанностью собственников помещений многоквартирного дома.
Если собственниками многоквартирного дома по каким-либо причинам не выбран способ управления, то управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления по результатам открытого конкурса.
ЖК РФ установлено право собственников помещений многоквартирного дома на обращение в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в установленном порядке.
Основания для проведения конкурса установлены пунктом 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 60 февраля 2006 г. № 75. Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Следует отметить, что цена договора управления, заключенного по результатам проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации равна размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, рассчитанному организатором конкурса и указанному в извещении о проведении конкурса. Такая цена договора управления остается неизменной в течение срока действия договора управления, который заключается в данном случае на срок от одного до трех лет.
Размер платы должен быть установлен с учетом требований части 1 статьи 156 ЖК РФ и быть достаточным для обеспечения содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В иных случаях размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается собственниками помещений
самостоятельно в порядке, установленном частями 7 и 8 статьи 156 ЖК РФ, с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год.
В соответствии с частью 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской федерации (далее - ЖК РФ) надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного
дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правил содержания), надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Перечень услуг и работ формируется из состава работ, включенных в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее - Минимальный перечень услуг и работ).
Обязанность управляющей организации по осуществлению подготовки предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доведение их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации, установлена подпунктом «г» пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290.
Таким образом, в соответствии с законодательством управляющая организация обязана предложить собственникам для утверждения на общем собрании перечень работ и услуг, обеспечивающих надлежащее содержание имущества собственников. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по предложению управляющей организации должен быть установлен достаточным для обеспечения финансирования такого перечня работ и услуг.
Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Такая управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статей 153-160 ЖК РФ, плата за жилое помещение вносится управляющей организации. Также управляющей организации вносится плата за коммунальные услуги, если собственниками на общем собрании не принято решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (частью 1 статьи 158 ЖК РФ)
Затраты на содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме входят в состав платы за жилое помещение. Данные затраты должны быть достаточными для поддержания общего имущества собственников в надлежащем состоянии и распределяются между собственниками помещений многоквартирного дома соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество, то есть соразмерно площади помещения, находящегося в собственности.
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) к общему собранию собственников помещений многоквартирного дома. Такие решения принимаются с учетом предложений управляющей организации, учитывающих степень физического износа и технического состояния общего имущества.
Вместе с тем, затраты на проведение текущего ремонта общего имущества включаются, в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖКРФ в состав платы за жилое помещение.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному на общем собрании собственников перечню, объемам и качеству услуг и работ.
В обязанности управляющей организации, в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290, входит организация работы по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений и взысканию задолженности по оплате жилых помещений.
Таким образом, управляющая организация обязана предложить собственникам для утверждения на общем собрании такой перечень работ и услуг, при выполнении которого обеспечивалось бы надлежащее содержание общего имущества. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен включать все расходы управляющей организации, связанные с выполнением такого перечня работ и услуг и услуг по управлению многоквартирным домом, в том числе по организации взысканию задолженности по оплате жилых помещений.
Следовательно, доводы управляющей организации о наличии причин, препятствующих выполнению ею своих обязательств, не соответствует требованиям жилищного законодательства и является поводом для Вашего обращения в органы государственного жилищного надзора.
Директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства...".
Скрыть текст {Исправлено. Пункт 9.}Русский текст способен guru превратить в простую дуру если вместо буквы "g" прописью поставить "д".
Читать региональные нормативные документы его видимо не учили. Например в городе Новосибирске имеется нормативный документ.
