НГС.Форум /Бизнес / Бухгалтерам и юристам /

Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы?

Печать RSS Деревом

Учитель54
member
Сообщений: 43
20.04.17 22:35
Доброго дня, юристы и не только!

Предлагают купить долю в квартире.
Физически 3-комнатная квартира была разделена на 4 комнате с отдельными входными дверьми, коммуникациями (вода, канализация) и общим коридором.

Владеют ими 4 разных собственника. Продается 154/566 доли (так и записано в свидетельстве о регистрации прав собственности). Собственник один, без обременений.

Все 4 комнате имеют счетчики на воду и свет. А также имеют разные лицевые счета в управляющей компании.

Какие могут быть сложности с подобным объектом? Интересует и эксплуатация и потенциальная продажа в будущем.

Знаю, что в будущем при продаже остальные владельцы имеют право приоритетной покупки (вопрос - по какой стоимости?). И от них нужно нотариальное согласие на сделку. Какие еще бывают нюансы?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
mariiaizolotova
junior
Сообщений: 3
20.04.17 23:11Ответ на сообщение Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Учитель54
Особенных проблем нет при эксплуатации (смотря какие соседи :-) При продаже преимущественное право покупки имеют другие сособственники по той цене, которую определите Вы (но доля по документам должна быть продана по такой цене третьему лицу, если сособственники откажутся).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Любите жизнь
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Учитель54
member
Сообщений: 43
20.04.17 23:15Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя mariiaizolotova
Спасибо!

Почитал статьи в инете, оказывается, это вполне нормальные сделки.

Есть ли здесь юристы, которые проверят чистоту документов собственника и оценят возможные риски/проблемы?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
седов
guru
Сообщений: 6192
21.04.17 11:49Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Учитель54
Можно же в ипотеку взять, банк сам все проверит
Если вы столкнулись с тем, что задачу выполнить невозможно, то давайте её тем, кто об этом не знает
Чем проще,тем эффективней
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Sky
guru
Сообщений: 8737
21.04.17 15:43Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя седов
на 30 лет в ипотеку
Прошу мои посты заумным юристам-"библиотекарям" не читать, так сказать... игнорировать. Вумнее покажетесь.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Sky
guru
Сообщений: 8737
21.04.17 15:49Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Учитель54
к чему такая комната "на подселении"? жить негде? нужна прописка?
сдавать её сложно. потом будут проблемы точно также продать, проще малосемейку купить
или хотите туда тёщу заселить? ))
Прошу мои посты заумным юристам-"библиотекарям" не читать, так сказать... игнорировать. Вумнее покажетесь.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Солярис
guru
Сообщений: 6982
21.04.17 20:24Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Учитель54
В ответ на: Спасибо!

Почитал статьи в инете, оказывается, это вполне нормальные сделки.

Есть ли здесь юристы, которые проверят чистоту документов собственника и оценят возможные риски/проблемы?
Напишите в личку,расскажу что и как;при необходимости вместе сформируем пакет на сделку.
"При покупке квартиры главное занавески. Если за ними море -квартира хорошая!"
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
atarin
guru
Сообщений: 2423
22.04.17 09:18Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Учитель54
Такие сделки в настоящее время подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Я бы на Вашем месте выбрал нотариуса, через которого будете оформляться. Он и озвучит всё необходимое для проведения сделки и "проверит на чистоту". Особой необходимости в привлечении третьих лиц лично я пока не наблюдаю.
Начните с нотариуса, не ошибётесь.
Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©
Исправлено пользователем atarin (22.04.17 09:23)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Sky
guru
Сообщений: 8737
22.04.17 13:04Ответ на сообщение Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя atarin
договор нужно заключить от мая 2016 г.
Прошу мои посты заумным юристам-"библиотекарям" не читать, так сказать... игнорировать. Вумнее покажетесь.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
atarin
guru
Сообщений: 2423
22.04.17 18:49Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Sky
К Вам естественный вопрос: а кому это нужно?
И почему от мая? Может лучше от марта или даже февраля?
(Чтобы никто не догадался) (с).
Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Учитель54
member
Сообщений: 43
22.04.17 20:10Ответ на сообщение Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя atarin
Спасибо!

Так и поступлю - оформлю сделку через нотариуса.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Солярис
guru
Сообщений: 6982
22.04.17 20:48Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Учитель54
Если не трудно-отпишитесь потом,какой нотариус (или его помощник) соберёт Вам пакет и сколько будет стоить сама сделка. Собираем информацию по лояльным нотариусам города.
"При покупке квартиры главное занавески. Если за ними море -квартира хорошая!"
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
ЮКа_Нск
activist
Сообщений: 184
23.04.17 10:27Ответ на сообщение Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Учитель54
В первую очередь поинтересуйтесь у продавца - узаконена ли эта реконструкция
Если нет - то засада полная
Сейчас уже это не узаканивается. И все собственники этой квартиры имеют возможность получить судебное решение о "приведении квартиры в первоначальное состояние" - за свой счет.

ОБычно когда делают такие студийки - их делают максимально дешево, для продажи. И с соблюдением каких либо санитарно-строительных норм никто не заморачивается

Купить, чисто технически, такое можно
Покупать для себя - не нужно
кто не спрашивает - тому не отвечают
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Sky
guru
Сообщений: 8737
25.04.17 01:22Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя atarin
это не вам совет был
Прошу мои посты заумным юристам-"библиотекарям" не читать, так сказать... игнорировать. Вумнее покажетесь.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Sky
guru
Сообщений: 8737
25.04.17 01:23Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Учитель54
В ответ на: Так и поступлю - оформлю сделку через нотариуса.
лишние деньги есть?
Прошу мои посты заумным юристам-"библиотекарям" не читать, так сказать... игнорировать. Вумнее покажетесь.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Солярис
guru
Сообщений: 6982
25.04.17 07:22Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Sky
...другие варианты есть?
"При покупке квартиры главное занавески. Если за ними море -квартира хорошая!"
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
atarin
guru
Сообщений: 2423
25.04.17 08:28Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Sky
В ответ на: это не вам совет был
А вопрос - Вам.

Каким образом в предлагаемом Вами варианте проведения сделки без нотариуса будет решаться вопрос с преимущественным правом покупки соседей-дольщиков?
Конкретно - какие документы будут представлены в росреестр и какие на этих документах будут стоять даты.
Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Sky
guru
Сообщений: 8737
25.04.17 11:24Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя atarin
я про даты уже сказал относительно договора к-п.
соседи? если цену "нужную" показать - они отвалятся.
отсутствие "согласия/несогласия" соседей при заключении договора - не делает договор к-п. недействительным. имеется только право соседа перевести этот договор на себя.
как я уже сказал, "невкусная цена" для соседа - отваливает соседа от дог. к-п.

мы проводили такие сделки в 4 кв.2016 (2 шт.)
Прошу мои посты заумным юристам-"библиотекарям" не читать, так сказать... игнорировать. Вумнее покажетесь.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Sky
guru
Сообщений: 8737
25.04.17 11:27Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Sky
и кстати, этот "способ" нам рекомендовали специалисты из Росреестра, когда мы приволокли им документы на регистрацию
Прошу мои посты заумным юристам-"библиотекарям" не читать, так сказать... игнорировать. Вумнее покажетесь.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
atarin
guru
Сообщений: 2423
25.04.17 12:33Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Sky
В ответ на: я про даты уже сказал относительно договора к-п.
Я спрашивал не про дату в договоре, а вот про это (Вы не ответили):

Статья 42 закона о госрегистрации недвижимости, пункт 4:

" При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности."

Что будете прилагать и с какими датами?
Если ничего не приложите - получите отказ в регистрации.
Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Alekc2008
member
Сообщений: 40
25.04.17 12:50Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя atarin
По таким основаниям в Росреестре не отказывают. Сделка действительная, оснований для отказа нет
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
atarin
guru
Сообщений: 2423
25.04.17 16:35Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Alekc2008
Считаю, что основания для отказа есть.

Если сделка действительна, то для росреестра этого не всегда достаточно для регистрации перехода права.
Непредставление указанных в ФЗ документов вполне может служить основанием для отказа. (ИМХО)

В качестве примера приведу письмо управления росреестра по НСО от 23.09.2013г. №01-16-4735/13, в котором говорится об отказе в регистрации переходов прав на основании оспоримых сделок.
Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Пышка
veteran
Сообщений: 2767
25.04.17 18:53Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя atarin
Поддерживаю. Когда в законе прямо указана необходимость представления документов, а они не представлены - отказ будет абсолютно правомерен.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Realtor
guru
Сообщений: 6589
25.04.17 21:38Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя atarin
Могу для справки поделиться информацией. Сегодня забрали документы по квартире, с ДКП и расписками - май 2016, 1/2 + 1/2 доли продавали одним общим ДКП. Переход права собственности зарегистрировали, без отдельных уведомлений. Но, касаемо покупки не всего объекта (всех долей) а части - на практике не экспериментировали с датами и старыми/новыми уведомлениями. Ничего не стану советовать. Как думаете, насколько законным и достаточным будет отказ от покупки, оформленный в простой форме, старой датой?
Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
atarin
guru
Сообщений: 2423
25.04.17 21:54Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Realtor
Общий ДКП - это совсем другая песня, там нет преимущественного права покупки (хотя некоторые нотариусы считают, что есть, по крайней мере в ДКП упоминание об отказах встречал).

Отказ в простой письменной форме со старой датой? Зависит от регистратора, но думаю, не пропустит.
Да и кому нужны эти эксперименты?
Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Пышка
veteran
Сообщений: 2767
25.04.17 22:26Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Realtor
Естественно, при купле-продаже всеми участниками долевой собственности в уведомлении нет необходимости. Кого уведомлять-то, если все участвуют в этой сделке. А экспериментировать действительно не стоит - может выйти боком.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Realtor
guru
Сообщений: 6589
25.04.17 22:31Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя atarin
Возможно, эксперименты нужны желающим сэкономить или принципиальным борцам с навязанной монополией нотариусов - это уже лирика.
Но, действительно, на теоретические размышления про уведомления друг друга, при продаже одним ДКП всех долей, натолкнула пятничная сделка с долями, с участием нотар. конторы Кузьменок Л.В. (Академ) . Они в ДКП внесли правку, что собственники уведомили друг друга и отказались от покупки. Т.е. подстраховываются, чтобы один из собственников потом НЕ пошёл в суд и не сказал, что он бы и сам выкупил вторую долю, но ему не предложили и поэтому он согласился на продажу своей? Какое то масло масляное, имхо.
Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Sky
guru
Сообщений: 8737
27.04.17 02:04Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя atarin
В ответ на: " При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся со-собственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности."
приложена бумажка от продавца: "я известил"
могут <> обязаны
по срокам: на вопрос: пропустят? мне ответили: пропускают.
Прошу мои посты заумным юристам-"библиотекарям" не читать, так сказать... игнорировать. Вумнее покажетесь.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Sky
guru
Сообщений: 8737
27.04.17 02:08Ответ на сообщение Re: Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы? пользователя Sky
на сегодня: оспорить сделку может любой (супруг, со-собственники).
но сделку совершившуюся!!!
Росреестр оспаривать или отказывать в сделке не будет, если представлен весь (минимальный) пакет документов.
Росреестр ни за что не отвечает. Подаст со-сосед в суд, Росреестр просто отпишется: какое решение суд вынесет, так мы у себя в реестре и отразим право собственности.
Прошу мои посты заумным юристам-"библиотекарям" не читать, так сказать... игнорировать. Вумнее покажетесь.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям

НГС.Форум /Бизнес / Бухгалтерам и юристам /

Перейти в форум

открыть в новом окне

Модераторы: