Добрый день ,вопрос про 13% с дохода.
1.мнение.
что же на самом деле?
Имущественный налоговый вычет при продаже жилья
В предыдущем номере мы рассказали об особенностях предоставления имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при покупке и строительстве жилья*(1). Сегодня речь пойдет о том, как применить аналогичный вычет к доходам от продажи жилья.
Владельцы жилых домов, квартир, а также долей в них нередко продают свое имущество. Объектом продажи зачастую становится отдельная комната, а также право на квартиру в строящемся доме.
Доходы, полученные гражданами от продажи имущества или передачи имущественных прав, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Налогоплательщик может воспользоваться положениями статьи 220 Налогового кодекса и уменьшить налоговую базу по НДФЛ либо на сумму расходов, связанных с получением такого дохода, либо на величину имущественного налогового вычета.
В какой ситуации налогоплательщик имеет право воспользоваться вычетом, а в какой нет? Как определить размер вычета? Об этом и поговорим.
Квартира в строящемся доме
Еще одна распространенная ситуация. Налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора он передает определенную денежную сумму, а взамен получает право на долю в строящемся доме (право на получение в собственность конкретной квартиры). Через несколько лет инвестор уступает принадлежащее ему право требования квартиры другому лицу за сумму, превышающую размер платежа, внесенного на строительство квартиры. Налогоплательщик полагает, что он получил доход от продажи квартиры и вправе претендовать на имущественный налоговый вычет. Так ли это?
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Передачу права требования оформляют договором цессии (договором уступки права требования). Это определено в статье 382 Гражданского кодекса.
Право требования является имущественным правом. Соответственно если уступка требования осуществляется на возмездной основе, то договор цессии можно рассматривать как договор купли-продажи имущественных прав.
Имущественные права не относятся к имуществу. Это установлено в пункте 2 статьи 38 Налогового кодекса. Значит, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, к доходам от продажи имущественных прав не применяется. Поэтому гражданин, который уступил право требования квартиры другому лицу, не может претендовать на вычет.
А как в рассматриваемом случае определяется объект налогообложения?
В статье 41 Налогового кодекса сказано следующее. Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. В приведенной ситуации такой выгодой является разница между суммой дохода, которую налогоплательщик получил в соответствии с договором уступки права требования квартиры, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел. Эта выгода и будет являться объектом налогообложения по НДФЛ.
Пример 3
А.П. Вахрушева в мае 2003 года заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора она вносит 2 500 000 руб. и получает право требования квартиры общей площадью 82 кв. м на 3-м этаже по адресу: ул. Лесная, д. 2, корп. 6.
В сентябре 2006 года А.П. Вахрушева по договору цессии передала свое право требования квартиры С.К. Гаранину за 4 600 000 руб.
К доходам А.П. Вахрушевой от продажи указанного права имущественный налоговый вычет не применяется. НДФЛ облагается доход в размере 2 100 000 руб. (4 600 000 руб. - 2 500 000 руб.).
К.В. Котов,
советник РФ II класса,
Управление администрирования налогов с доходов
физических лиц ФНС России
"Российский налоговый курьер", N 17, сентябрь 2006 г.
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) См. статью "Имущественный вычет по НДФЛ при покупке жилья" // РНК, 2006, N 16. - Примеч. ред.
*(2) 27 июля 2006 года президент подписал Федеральный закон N 144-ФЗ с поправками в статью 220 НК РФ. Налогоплательщики получат право применять с 1 января 2007 года имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн. руб. и при продаже комнаты. - Примеч. ред.
-----------------------------------------------------------------------
А это ответ знкаомого юриста на предыдущее мнение:
Привет!
Вопрос интересный. Проблема в том, что позиция автора, предложенной тобой статьи ранее подтверждалась позицией фискальных органов по этому вопросу (в частности письма УМНС по г. Москве от 21.10.2003 г. № 27-11н/58862, от 30.05.2006 г. № 28-10/47422, письмо ФНС от 23.12.2005 г. № 04-2-03/205). Данная позиция выглядит вполне логично – налогоплательщик уплачивает НДФЛ не со всего размера полученного дохода, а за вычетом тех расходов, которые он произвел.
Однако в письме от 26.06.2006 г. № 03-05-01-05/121 Минфин РФ высказал иную позицию по этому вопросу.
В соответствии со ст. 210 НК налоговой базой по НДФЛ являются все доходы налогоплательщика. Единственной возможностью уменьшить налогооблагаемую базу – это применение налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-220 НК РФ. В главе 23 ничего не говорится о возможности уменьшения доходов на величину произведенных расходов, как это в частности предусмотрено для определения налоговой базы по налогу на прибыль. В связи с этим позиция о том, что налогоплательщик НДФЛ может уменьшить налоговую базу путем применения формулы «доходы – расходы» нельзя.
Сложность доказывания позиции обоснованности уменьшения доходов на произведенные расходы при расчете НДФЛ еще заключается в том, налоговым органом в качестве аргумента может выступать постановление Президиума ВАС от 03.08.2004 г. № 3009/04 в соответствии с которым можно сделать вывод, что возможность уменьшения налоговой базы по НДФЛ должно регулироваться соответствующей главой НК РФ. Поэтому применение аналогии, в частности главы 25, предусматривающей возможность уменьшения дохода на соответствующий размер понесенных расходов, при определении налоговой базы по НДФЛ недопустимо.
Т.о. я придерживаюсь позиции о том, что в Налоговой кодекс РФ содержит требование об обязанности налогоплательщика уплачивать НДФЛ со всего дохода, который не может быть уменьшен на произведенные расходы. Единственная возможность уменьшить налоговую базу по НДФЛ это реализовать свое право на налоговые вычеты, предусмотренные ст.ст. 218 – 220 НК РФ.
Но вопрос интересный и есть достаточно высокая степень вероятности выигрыша в суде спора об обоснованности уменьшения доходов на размер произведенных расходов.
1.мнение.
что же на самом деле?
Имущественный налоговый вычет при продаже жилья
В предыдущем номере мы рассказали об особенностях предоставления имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при покупке и строительстве жилья*(1). Сегодня речь пойдет о том, как применить аналогичный вычет к доходам от продажи жилья.
Владельцы жилых домов, квартир, а также долей в них нередко продают свое имущество. Объектом продажи зачастую становится отдельная комната, а также право на квартиру в строящемся доме.
Доходы, полученные гражданами от продажи имущества или передачи имущественных прав, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Налогоплательщик может воспользоваться положениями статьи 220 Налогового кодекса и уменьшить налоговую базу по НДФЛ либо на сумму расходов, связанных с получением такого дохода, либо на величину имущественного налогового вычета.
В какой ситуации налогоплательщик имеет право воспользоваться вычетом, а в какой нет? Как определить размер вычета? Об этом и поговорим.
Квартира в строящемся доме
Еще одна распространенная ситуация. Налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора он передает определенную денежную сумму, а взамен получает право на долю в строящемся доме (право на получение в собственность конкретной квартиры). Через несколько лет инвестор уступает принадлежащее ему право требования квартиры другому лицу за сумму, превышающую размер платежа, внесенного на строительство квартиры. Налогоплательщик полагает, что он получил доход от продажи квартиры и вправе претендовать на имущественный налоговый вычет. Так ли это?
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Передачу права требования оформляют договором цессии (договором уступки права требования). Это определено в статье 382 Гражданского кодекса.
Право требования является имущественным правом. Соответственно если уступка требования осуществляется на возмездной основе, то договор цессии можно рассматривать как договор купли-продажи имущественных прав.
Имущественные права не относятся к имуществу. Это установлено в пункте 2 статьи 38 Налогового кодекса. Значит, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, к доходам от продажи имущественных прав не применяется. Поэтому гражданин, который уступил право требования квартиры другому лицу, не может претендовать на вычет.
А как в рассматриваемом случае определяется объект налогообложения?
В статье 41 Налогового кодекса сказано следующее. Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. В приведенной ситуации такой выгодой является разница между суммой дохода, которую налогоплательщик получил в соответствии с договором уступки права требования квартиры, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел. Эта выгода и будет являться объектом налогообложения по НДФЛ.
Пример 3
А.П. Вахрушева в мае 2003 года заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора она вносит 2 500 000 руб. и получает право требования квартиры общей площадью 82 кв. м на 3-м этаже по адресу: ул. Лесная, д. 2, корп. 6.
В сентябре 2006 года А.П. Вахрушева по договору цессии передала свое право требования квартиры С.К. Гаранину за 4 600 000 руб.
К доходам А.П. Вахрушевой от продажи указанного права имущественный налоговый вычет не применяется. НДФЛ облагается доход в размере 2 100 000 руб. (4 600 000 руб. - 2 500 000 руб.).
К.В. Котов,
советник РФ II класса,
Управление администрирования налогов с доходов
физических лиц ФНС России
"Российский налоговый курьер", N 17, сентябрь 2006 г.
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) См. статью "Имущественный вычет по НДФЛ при покупке жилья" // РНК, 2006, N 16. - Примеч. ред.
*(2) 27 июля 2006 года президент подписал Федеральный закон N 144-ФЗ с поправками в статью 220 НК РФ. Налогоплательщики получат право применять с 1 января 2007 года имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн. руб. и при продаже комнаты. - Примеч. ред.
-----------------------------------------------------------------------
А это ответ знкаомого юриста на предыдущее мнение:
Привет!
Вопрос интересный. Проблема в том, что позиция автора, предложенной тобой статьи ранее подтверждалась позицией фискальных органов по этому вопросу (в частности письма УМНС по г. Москве от 21.10.2003 г. № 27-11н/58862, от 30.05.2006 г. № 28-10/47422, письмо ФНС от 23.12.2005 г. № 04-2-03/205). Данная позиция выглядит вполне логично – налогоплательщик уплачивает НДФЛ не со всего размера полученного дохода, а за вычетом тех расходов, которые он произвел.
Однако в письме от 26.06.2006 г. № 03-05-01-05/121 Минфин РФ высказал иную позицию по этому вопросу.
В соответствии со ст. 210 НК налоговой базой по НДФЛ являются все доходы налогоплательщика. Единственной возможностью уменьшить налогооблагаемую базу – это применение налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-220 НК РФ. В главе 23 ничего не говорится о возможности уменьшения доходов на величину произведенных расходов, как это в частности предусмотрено для определения налоговой базы по налогу на прибыль. В связи с этим позиция о том, что налогоплательщик НДФЛ может уменьшить налоговую базу путем применения формулы «доходы – расходы» нельзя.
Сложность доказывания позиции обоснованности уменьшения доходов на произведенные расходы при расчете НДФЛ еще заключается в том, налоговым органом в качестве аргумента может выступать постановление Президиума ВАС от 03.08.2004 г. № 3009/04 в соответствии с которым можно сделать вывод, что возможность уменьшения налоговой базы по НДФЛ должно регулироваться соответствующей главой НК РФ. Поэтому применение аналогии, в частности главы 25, предусматривающей возможность уменьшения дохода на соответствующий размер понесенных расходов, при определении налоговой базы по НДФЛ недопустимо.
Т.о. я придерживаюсь позиции о том, что в Налоговой кодекс РФ содержит требование об обязанности налогоплательщика уплачивать НДФЛ со всего дохода, который не может быть уменьшен на произведенные расходы. Единственная возможность уменьшить налоговую базу по НДФЛ это реализовать свое право на налоговые вычеты, предусмотренные ст.ст. 218 – 220 НК РФ.
Но вопрос интересный и есть достаточно высокая степень вероятности выигрыша в суде спора об обоснованности уменьшения доходов на размер произведенных расходов.
короче говоря, задавая вопрос, излагайте обстоятельства подробнее ...
