Погода: −20 °C
05.12−10...−5пасмурно, снег
06.12−8...−3пасмурно, снег
НГС.Форум /Недвижимость / Недвижимость в Новосибирске /

Покупка квартиры для сдачи ее в аренду ...

  • Хочу прикупить однокомнатную квартиру для последующей сдачи ее в аренду. Подскажите может у кого есть подобный опыт, в каком районе лучше купить квартиру и лучше сдавать ее самостоятельно или через агенство.

    спасибо.

  • Не забудьте про налоги, кторые надо платить от сдачи квартиры в наем. Плюс налог на квартиру. Плюс коммунальные платежи. Плюс вопросы временой регистрации проживающих в вашей квартире.
    Добавте сюда то, что она будет загажена, что снимающие особо ухаживать за ней не будут. Добавте прочие риски, например, необходимость выселять жильцов через суд, елси они вам не будут платит за наем.
    И вам это надо? Невыгодный это бизнес, абсолютно невыгодный. Подумайте еще раз.

  • Исходя из Вашего ответа складывается впечатление, что Вы сами сдаете квартиру в наем и не хотите усиления конкуренции. :улыб:
    В ответ на: Не забудьте про налоги, кторые надо платить от сдачи квартиры в наем. Плюс налог на квартиру. Плюс коммунальные платежи.
    Какой процент наймодателей по-Вашему платит налог с дохода, полученного от сдачи квартиры?
    Максимальная ставка налога на квартиру в целом по РФ составляет 2% от инвентаризационной стоимости квартиры в год! И это для квартир, у которых стоимость (инвентаризационная!) больше 500 т.р. - в такую сумму БТИ оценивает только элитные новостройки. Т.е. максимум налога для элитной квартиры - 10.000 руб. в год. А для обычной "двушки" он составит не больше 1.000 руб.
    Сравните с доходами, которые получит наймодатель за год.
    В ответ на: Плюс вопросы временой регистрации проживающих в вашей квартире.
    Вот это вообще не понял?? :а\?: Это проблема не для наймодателя, а для нанимателя - как найти квартиру, в которой хозяин согласился бы тебя "прописать". А для наймодателя найти людей, которые бы согласились снять квартиру без регистрации в ней, вообще не вопрос.

    В ответ на: Добавте сюда то, что она будет загажена, что снимающие особо ухаживать за ней не будут. Добавте прочие риски, например, необходимость выселять жильцов через суд, елси они вам не будут платит за наем.
    Для это достаточно элементарно смотреть кому ты сдаешь квартиру. Хотя конечно, риск всегда есть. Но он не такой большой.
    В ответ на: И вам это надо? Невыгодный это бизнес, абсолютно невыгодный. Подумайте еще раз.
    Если он такой не выгодный, чего ж так много народу сдает квартиры?:миг:

  • Насчет невыгодности - как сказать.
    Тетка одна имеет "лишнюю" однокомнатную на ГБШ, рядом с вещевым рынком. Сдает ее, причем койко-местами. Про загажена - верно подметили.
    Но вот только тетка эта, таким бизнесом эту однешку на двушку уже сменяла, и дальше сдает, планирует "бизнес расширять", да и сама не бедствует.

    Каждый ... свое ... хвалит.

  • Средний срок окупаемости - 8 лет.
    Лучше в бизнес вложитесь.

  • кроме окупаемости, за счет аренды есть еще постоянный рост цены самой квартиры. Так что вполне приемлемое вложение. А брать лучше поблизости от крупных ВУЗов, в которых учаться иногородние студенты

  • > Исходя из Вашего ответа складывается впечатление, что Вы сами сдаете квартиру в наем и не хотите усиления конкуренции.

    Не смешите :-) Мне подобное не нужно. Просто предлагаю подумать.

    > Какой процент наймодателей по-Вашему платит налог с дохода, полученного от сдачи квартиры?

    Сейчас наказание ужесточено, вплоть до тюремного, в Новосибирске только до тюрьмы дело может не дойти - суммы не те, но проблемы могут быть приличными.

    > И это для квартир, у которых стоимость (инвентаризационная!) больше 500 т.р. - в такую сумму БТИ оценивает только элитные новостройки.

    А вы не слышали, что планируют взямать этот налог, исходя из рыночной стоимости квартиры. Не сразу сейчас, но в ближайшем будушем можно ожидать.

    > Вот это вообще не понял?? Это проблема не для наймодателя, а для нанимателя - как найти квартиру, в которой хозяин согласился бы тебя "прописать". А для наймодателя найти людей, которые бы согласились снять квартиру без регистрации в ней, вообще не вопрос.

    Вы абсолютно так уверены? Сейчас же ужесточено наказание за отсутствие регистрации - 2500 для того, у кого нет этой самой регистрации, и 1500 для вас, как не зарегистрировавшему его. причем этот штраф с вас могут брать хоть каждый день.

    > Если он такой не выгодный, чего ж так много народу сдает квартиры?

    Чаще всего сдают бабули.

  • > Тетка одна имеет "лишнюю" однокомнатную на ГБШ, рядом с вещевым рынком. Сдает ее, причем койко-местами. Про загажена - верно подметили.

    У меня двоюродная сестра так сдавала однушку рядом с трамвайным кольцом на барахолке. Загадилась эта квартира конкретно, сантехника вся пришла в упадок. Последенй каплей были два пожара в квартирах этого подъезда - так и продали ее. Решили что лучше будет продать.

  • > кроме окупаемости, за счет аренды есть еще постоянный рост цены самой квартиры. Так что вполне приемлемое вложение. А брать лучше поблизости от крупных ВУЗов, в которых учаться иногородние студенты

    А вы уверены, что они так же и будут дальше расти?
    А вот иногородних студентов вам точно придется регистрировать.

  • ну по поводу того будут расти цены на квартиры или нет, не стоит сильно задумываться:улыб:
    вон в москве уже второй год обещают обвал рынка недвижимости, а воз и ныне там, цены только прут.

  • По поводу загаженности квартиры.

    Ну во первых сдача квартиры у барахолки и в центре это две большие разницы. Тоже наслышан как люди сдавали квартиры у барахолки различным торгошам (в основном таджики и казахи). Если не ходить не смотреть квартиру говорили, что через неделю их набегало человек 10 в эту квартиру, всякие братья, сестры, родственники.

    С центральныим районами я думаю дела обстоят по другому. Видел объявления о сдаче квартир в центре по 300-400 у.е. с евро ремонтом и гипсокартоновыми потолками.

  • >Видел объявления о сдаче квартир в центре по
    >300-400 у.е. с евро ремонтом и гипсокартоновыми
    > потолками.

    что-то сильно дешево.

    i see no changes wake up in the morning and i ask myself is life worth living should i blast myself?

  • В ответ на: вон в москве уже второй год обещают обвал рынка недвижимости, а воз и ныне там, цены только прут.
    эх... у нас тоже обещают обвал. то на старые квартиры, то на новостройки... а цены упорно растут и на те и на другие :хммм:

  • 300-400 у.е в центре - это ДАРОМ.
    Хорошая небольшая 2-3 комнатная квартира - метров 70, с качественным ремонтом, наличием мебели и бытовой техники - в Новосибирске без больших проблем сдается по ценам не менее 1 000 у.е. (реально ближе к 2 000)
    А если еще организовать домработницу, то.....

    И люди, которые могут себе позволить снимать такое жильё - обычно уже умеют не гадить мимо унитаза и не рисуют на стенах.

    Хотя это и требует достаточно приличных первоначальных вложений

    Кто не спрашивает - тому не отвечают

  • > вон в москве уже второй год обещают обвал рынка недвижимости, а воз и ныне там, цены только прут.

    Прут ли? На месте топчатся с осени прошлого года.

  • > И люди, которые могут себе позволить снимать такое жильё - обычно уже умеют не гадить мимо унитаза и не рисуют на стенах.

    Согласен, но автор имел в виду скорее не такие квартиры.

  • Имхо, покупать лучше все-таки по линии метро, а может, поближе к центру.
    Вопрос еще в том - за какие деньги, сумму имею ввиду. Ведь за цену однешки в центре можно купить двушку - "не в центре"...
    И исходя из того какая квартира будет, думать, кому потенциально ее можно сдать.

    Каждый ... свое ... хвалит.

  • Вы вроде считаете себя специалистом на рынке недвижимости, так назовите хоть одну причину для остановки роста цен

  • В ответ на: Имхо, покупать лучше все-таки по линии метро, а может, поближе к центру.
    Вопрос еще в том - за какие деньги, сумму имею ввиду.
    Да без разницы - арендная ставка, обычно, будет составлять порядка 1% от стоимости квартиры.

  • > Вы вроде считаете себя специалистом на рынке недвижимости

    Я себя таковым не считаю :-)
    Ну, надо понять, чем определяется данный рост цен - только ростом благосостояния, доходов или все же недостатком предложения (конечно, при наличии желания и возможностей). Я думаю, что причина в недостатке предложения. В случае увеличения объемов строительства рост цен будет примерно равен инфляции.
    Москву отбросим. Сейчас рост цен на вторичке большей частью вызван тем, что в первичку опасно вкладываться из-за кидалова, которое сплошь и рядом, а объем вторички ведь неизменен - вот спрос и начинает превышать предложение, отсюда запредельный рост цен на вторичке.
    Если изчезнет элемент кидалова в строительсве жилья, люди по большей части будут вкладываться именно туда - там будет рост цен, а гнилые хрушебы будут дешеветь. Да и дороже станут последние в текущем обслуживании, которое целиком и полностью ляжет на жильцов. Весьма дороже.
    Вот кратко мое мнение. Но будет ли этот рост строительсва - большой вопрос.

  • Прут ли? На месте топчатся с осени прошлого года.

    ____________________________________________________________________________________
    Поправка: не с осени, а с июня.

    Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©

  • ктати, а кто должен платить коммунальные услуги?
    тот кто снимает или я?

  • В ответ на: ктати, а кто должен платить коммунальные услуги?
    тот кто снимает или я?
    ____________________________________________________________________________________

    Как договоритесь, так и будет.

    Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©

  • > Поправка: не с осени, а с июня.

    Ну если в июне-июле отсутствие роста цен можно было объяснить сезонным фактором, то начиная с сентября такое объяснение было бы уже неверным. Кстати, и банковский кризис не увеличил спроса на недвижимость.

  • > ктати, а кто должен платить коммунальные услуги?

    А какая вам разница с точки зрения доходности? Будут наниматели платить, так тогда с вами они договариваться будут на меньшую сумму.

  • Я цели телодвижений в итоге не понял - денег заработать, или НАТРАХАТЬСЯ ВДОВОЛЬ?

    Какой смысл держать таких арендаторов, которых пасти нужно все время??? Ведь смотри-не смотри, а гондурасов все равно не по внешнему виду, а по поступкам только оценить можно...

    Тогда уж просто держать квартиру - живых денег не принесет, зато не обесценится...

    Скоро 15 year on board. Да - я чуточку странный.

  • > Тогда уж просто держать квартиру - живых денег не принесет, зато не обесценится...

    Наоборот, будет потреблять она деньги - минимум это услуги ЖКХ :-) И если при этом ее не сдавать, то зачем это надо?

  • > И если при этом ее не сдавать, то зачем это надо?

    Однеха 33 м2 у Сибири в 08.2004 по 16 тыр/квадрат, сегодня - по 19,5 тыр...
    Прикольно!

    Скоро 15 year on board. Да - я чуточку странный.

  • > Однеха 33 м2 у Сибири в 08.2004 по 16 тыр/квадрат, сегодня - по 19,5 тыр...
    > Прикольно!

    А вы разве можете быть абсолютно увереннми, что подобный рост на хрущебы будет, например, хотя бы еще два года?

  • кстати, а кто должен платить за ком. услуги, тот кто сдает квартиру или тот кто снимает?

    по поводу того что квартиры засирают и портят мебель и т.д., сделать можно так, перед заселением берем с человека к примеру 10 000 рублей (страховой депозит) если что то в квартире будет испорчено, то вычитаем из этого депозита.

  • В ответ на: > А вы разве можете быть абсолютно увереннми, что подобный рост на хрущебы будет, например, хотя бы еще два года?
    За десять лет что работаю в недвижимости, квартиры НИКОГДА не дешевели.

  • Если дом не развалится от старости, то точно подорожает.

    Меня все время умиляла ситуация с двухэтажками шлаковыми - дерьмо-дерьмом, а некоторые считают за счастье в их цены по деньгам вписаться...
    Вот.

    Скоро 15 year on board. Да - я чуточку странный.

  • В ответ на: по поводу того что квартиры засирают и портят мебель и т.д., сделать можно так, перед заселением берем с человека к примеру 10 000 рублей (страховой депозит) если что то в квартире будет испорчено, то вычитаем из этого депозита
    Сроду бы не стала снимать на таких условиях квартиру, потму как научена горьким опытам смотерть не только на квартиру, но и на хозяев. Если тебе сразу такое заявляют, то значит скупой, жадный осторожный тип, еще и с ключами в твое отсутствие вламываться начнет, проверять. На фига мне такие деньги платить за такой гемморой? И потом - 10т сейчас и через год или два (а на меньший срок снимать невыгодно) разне деньги. Он что, каждый раз с меня еще по 10 шт. брать брать Будет?

  • Как договоритесь, так и будет. Хотя, принципиальной разницы нет. Вы можете договориться, что он платит 5000 вам и 1000 в ЖЭУ, можете - что 6000 вам, а вы сами 1000 в ЖЭУ. В любом случае, затраты нанимателя составт 6000, а вам на рукиосядет 5000. Понятно, что цифры зависят от ситауции, но смысл - тот же...

    Кто к нам с мечом придет - тот в орало и получит.

  • Если изчезнет элемент кидалова в строительсве жилья, люди по большей части будут вкладываться именно туда - там будет рост цен, а гнилые хрушебы будут дешеветь. Да и дороже станут последние в текущем обслуживании, которое целиком и полностью ляжет на жильцов. Весьма дороже.
    Вот кратко мое мнение. Но будет ли этот рост строительсва - большой вопрос.


    С другой стороны, развиваются ипотечные программы, ЖСК всякие, мэрия какие-то кредиты выдавала... Да и просто благосостояние граждан растет. Тем самым повышается палтежеспособный спрос, что опятть же приводит к росту цен...

    Кто к нам с мечом придет - тот в орало и получит.

  • В ответ на: Сроду бы не стала снимать на таких условиях квартиру
    Согласен. Я бы сразу отклонил такой вариант. Тем более, с учетом того, что деньги находились бы у хозяина, на 99% именно мне пришлось бы доказывать, что я ничего не попортил, а не наоборот (хозяину, что я что-то попортил). И маяться потом по судам и т.п. возвращая свои деньги.
    Дохлый вариант. :death:

  • В ответ на: Меня все время умиляла ситуация с двухэтажками шлаковыми - дерьмо-дерьмом, а некоторые считают за счастье в их цены по деньгам вписаться...
    Вот.
    А что двухэтажки? Да, шлакоблок - не самый лучший стройматериал, но панель - еще хуже. К тому же 2-этажки, как правило, имеют кирпичный фундамент и, зачастую, первый этаж частично или полностью тоже кирпич. А цена на них вполне адекватна, т.е. двухкомнатная в заельцовском стоит как 1-комнатная панельная хрущеба на окраине кировского или объгэсе. Если руки из правильного места растут - можно сделать нормальный ремонт и жить спокойно. Единственный минус - деревянные перекрытия, но зато и потолки 3 метра:улыб:Вот уж на что цены действительно поражают - на панельные хрущобы в центре и по линии метро - до 40 тыс. за метр!

  • > по поводу того что квартиры засирают и портят мебель и т.д., сделать можно так, перед заселением берем с человека к примеру 10 000 рублей (страховой депозит) если что то в квартире будет испорчено, то вычитаем из этого депозита.

    И кто-то будет снимать на этих условиях? Да и нагадить можно существенно больше, чем на 10 тыс., например, устроить пожар в квартире.

  • > За десять лет что работаю в недвижимости, квартиры НИКОГДА не дешевели.

    На одиннадцатый год работы всякое может случиться, не говоря уже про двенадцатый :-)
    Например, подобное.

  • > С другой стороны, развиваются ипотечные программы, ЖСК всякие, мэрия какие-то кредиты выдавала... Да и просто благосостояние граждан растет. Тем самым повышается палтежеспособный спрос, что опятть же приводит к росту цен...

    Без адекватного предложения на первичном рынке - да.

  • > А что двухэтажки? Да, шлакоблок - не самый лучший стройматериал, но панель - еще хуже.

    А чем панель-то хуже шлакоблоков? Несоглашусь.

    > Единственный минус - деревянные перекрытия, но зато и потолки 3 метра

    Зато какой это минус - все плюсы перечеркивает.

  • Нам, конечно, до цивилизованного рынка далеко, тем не менее, мы потихоньку к нему идем, поэтому возможно участникам форума интересно узнать, как сдают и снимают квартиры ТАМ. Поэтому ниже мой рассказ об этом.

    Я снимал в свое время почти два года одну маленькую двушку в пригороде Парижа. Нашел ее через агенство, хотя при желании можно обойтись без них - еженедельник "Из рук в руки" ("De particulier a particulier") представляет собой толстый том (несколько сот страниц) формата А4, набранный мелким шрифтом. Сотни предложений ежедневно в каждом районе. Причем, именно частных предложений. Просто ни одно из них не подошло, поэтому обратился в агенство. Агенства тоже по-разному работают. Многие предлагают заплатить деньги вперед, а они обязуются найти подходящую квартиру. Я не рискнул воспользоваться их услугами. Вместо этого нашел агенство, работающее по обычным правилам - сначала они показывают тебе квартиру (одну или несколько), а потом уже - если она тебе понравилась - платишь им за услуги. Гонорар стандартный - месячная плата. Еще две месячные платы надо отдать вперед - обязательный залог, который возвращают после освобождения квартиры. Еще надо обязательно застраховать квартиру на свое имя (от пожара, потопа, гражданская ответственность и т.п.) Здесь строго - у них есть закон, по которому в незастрахованной квартире нельзя проживать. Страховка на год стоит что-то в районе 30-50% от месячной платы. Чтобы арендовать квартиру надо доказать свою финансовую состоятельность - принести выписку с банковского счета, без нее никто не будет с тобой разговаривать. И еще нужен один поручитель (впрочем, если бы у меня была постоянная работа - а я там был просто в командировке - то, возможно, обошлось бы и без поручителя).
    Но и этого мало - перед заселением в квартиру необходимо тщательно обойти все комнаты со специалистом-оценщиком (он независимое лицо, не имеющее отношения к агенству), тщательно отмечая в специальной форме (в ней предусмотрено абсолютно все) каждую трещинку на потолке, пятнышко на полу, царапину на стене. При освобождении квартиры совершаетися еще один обход с той же бумажкой. Сумма нанесенного ущерба (новые пятнышки и трещинки) вычитается из того самого залога, что вносится при заселении.
    Имея на руках договор с агенством и страховку, необходимо заключить договора с EDF/GDF (тамошняя РАО ЕЭС и Газпром в одном флаконе) и France Telecom (т.е. эти договора, как и страховка, заключаются именно с квартиросъемщиком, а не с владельцем квартиры).
    Наконец, в квартире есть электроэнергия, телефон, и в нее можно въезжать. Дальше все происходит автоматически - ежемесячно из агенства недвижимости, EDF/GDF и France Telecom приходят квитанции об оплате за оказанные услуги. При этом агенство просит оговоренную ежемесячную плату, в которую входит полное обслуживание дома - уборка подъезда, вывоз мусора, водопровод и канализация (отопление и нагрев воды в моем случае были электрические, т.е. я платил за них непосредственно в EDF/GDF). При желании все это дело (оплату всех ежемесячных счетов) можно автоматизировать, и деньги будут автоматически списываться с твого банковского счета.

    По истечение календарного года агенство производит небольшой перерасчет (обычно выясняется, что ты переплатил или недоплатил какую-нибудь незначительную сумму, т.к. в ТСЖ что-то не сошлось в годовом бюджете, и все недостачи или перерасходы поровну делят на всех жильцов).
    Плюс агенство автоматически (т.е. по закону!) увеличивает арендную плату в соответствии с национальным индексом роста цен на недвижимость (который правительство высчитывает по окончании каждого календарного года). Как кто-то говорил в этой ветке выше, цены на квартиры в принципе не могут падать, поэтому и арендная плата автоматически увеличивается каждый год на 5-7%.

    Вот собственно и все. Ах да, забыл сказать - за эти два года (ни при аренде квартиры, ни при ее освобождении, ни в промежутке между ними) я не видел хозяина квартиры ни разу. Представители агенства тоже меня ни разу не потревожили. Залог (за вычетом ущерба) вернули через пару месяцев после особождения квартиры. А еще через полтора года мне (уже в Россию) пришла бумажка из французской налоговой, с просьбой оплатить налог на проживание (есть у них такой, и его тоже платит квартиросъемщик).

  • > Сроду бы не стала снимать на таких условиях квартиру

    так ничего особенного в этом нет, обычный Российски менталитет - как бы все засрать и чтобы мне за это ничего не было.

    Радует что не все такие.

    По моему для владельца квартиры в которой хорошая мебель, электро приборы и достойный ремонт это единственный вариант сдачи квартиры,
    чтобы она осталась в боле менее хорошем состоянии.

  • Угу, действительно менталитет - как бы не рсикуя сколотить бабко как можно больше. Уверя вас, вы квартиру конечно сдадите, но далеко не сразу, и она долго простоит пустая. Несмотря на большой спрос на рынке - сдается далеко не все! И многие выезжают именно из-за жмотсва хозяев.

  • обратная сторона российского менталитета - желание сдать говно по цене конфетки, причем ладно бы, говно это было куплено, а то ведь бесплатно от государства получено

  • да....к сожалению таких людей довольно много

  • > Нам, конечно, до цивилизованного рынка далеко

    Прочитал с удовольствием, спасибо за информацию. Да, далеко нам еще до подобного.
    Да и вряд ли вообще будет. вот, например, страховка та же - введут у нас ее на жилье в обязательном порядке, и будет она стоить далеко не 30-50% от месячной платы, а в разы или на порядки больше, да еще и выбивать ее придется. Благо опыт ОСАГО у всех на глазах.
    А вообще грамотно у них все продумано, до мелочей...

  • > По моему для владельца квартиры в которой хорошая мебель, электро приборы и достойный ремонт это единственный вариант сдачи квартиры, чтобы она осталась в боле менее хорошем состоянии.

    Чушь это, а не вариант - вы что будете залогом брать стоимость всего барахла которое есть в этой квартире? может он вынессет или попортит все это, что вам тогда дадут эти 10 тыс. рублей? А может и вообще квартиру спалит - так давайте в качестве залога брать ее полную стоимость.

  • что то вы очень категоричны в своих суждениях, одни крайности (либо вообще не сдавать либо брать залог равный стоимости квартиры).

    по вашему если я возьму залог то мою квартиру обязательно сожгут или все вынесут.
    а как же в таких случаях сдаются квартиры с мебелью и быт техникой без залога?

  • Вот мы, например, сколько снимали квартиры и с мебелью и с быт. техникой - ниразу небыло никакого залога. Да я бы и связываться не стала с такой квартирой - еще залог платить какой-то. Потом пойди докажи хозяину что ты ничего не портил!

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: