Сити-квартал "Инские холмы", ул. Большевистская, 29

19 ноября замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на заседании Совета Федерации заявил, что Минстрой намерен утвердить законодательно жилой статус строящихся и уже построенных апартаментов, но запретить их возведение в дальнейшем.

«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, нецелесообразно в будущем строить всё, что не подходит под жилое. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все - эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», - цитирует Стасишина РИА «Новости».

Как уточнил чиновник, легализовать планируется только те объекты, в которых «созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами».

По его словам, после уточнения статуса уже построенных апартаментов появится возможность зарегистрироваться в них и обращаться в госучреждения за различными видами социальных услуг по месту прописки – в поликлинику, записать ребенка в детский сад или оформить в школу.

Мотивы Минстроя очевидны – ведомство испытывает проблемы с выполнением главной цели жилищного нацпроекта – увеличением объемов строительства до 120 млн кв. м в год. В 2019 г., по данным Росстата, в РФ было введено в эксплуатацию 82 млн кв. м жилья. По итогам 2020 г., на фоне коронакризиса, Минстрой прогнозирует падение объемов ввода примерно на 10% до 75-77 млн кв. м. Признание апартаментов жильем позволит улучшить эти цифры. В Минстрое, в общем-то, и не скрывают, что апартаменты легализуют прежде всего для того, чтобы можно было «учитывать те кв. метры, которые строятся, как жилье, для выполнения указа президента по строительству 120 млн кв. м», — цитирует Стасишина ИА «Интерфакс».

Впрочем, легализация существующих (строящихся и уже построенных) апартаментов кардинально ситуацию не изменит. Апартаменты строятся почти исключительно в мегаполисах, прежде всего в Москве, и не сказать, чтобы в больших количествах. Например, в 2019 г., по данным Est-a-tet, в столице сдали 478 тыс. кв. м апартаментов, а годом ранее – 233 тыс. Для сравнения: объем ввода жилья в Москве в 2019 г. составил 4,96 млн кв. м.

Трудно поверить, что Минстрой запустит трудоемкий процесс легализации апартаментов ради столь небольшой прибавки. Другое дело, если под соусом придания апартаментам жилого статуса будут смягчены требования к строительству жилой недвижимости. Например, исчезнут так раздражающие застройщиков нормативы по инсоляции. Такой маневр действительно позволит существенно нарастить объемы ввода жилья за счет резкого увеличения количества площадок, пригодных для жилищного строительства.

Сейчас на участках, не подходящих для строительства жилья, в городах с высоким спросом на жилую недвижимость возводят апартаменты. Но строительство апартаментов сдерживает их туманный юридический статус – покупатели предпочитают официальное жилье, несмотря на то, что апартаменты дешевле (см. «Людей отпугивает не отсутствие прописки в апартаментах, а сам их непрозрачный статус»). Признание апартаментов жильем – пусть и «пониженной комфортности» - снимет эту проблему.

Собственно, узаконить апартаменты в качестве жилья без пересмотра нормативов просто не получится, потому что ныне существующие проекты с апартаментами не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости. А если бы соответствовали, то и назвались бы не апартаментами, а квартирами.

Именно на такой исход рассчитывают и в Совете Федерации. «Нами сейчас разрабатывается концепция законопроекта, распространяющего на апартаменты статус жилых помещений. Мы предлагаем принципиально распространить на будущее, что это будет особый вид жилых помещений без возможности льгот по налогам, ЖКХ и так далее», - цитирует РИА «Новости» председателя профильного комитета СФ по федеративному устройству и региональной политике Олега Мельниченко.

Фактически, речь идет о том, что апартаменты продолжат строить, но уже как жилье «второй категории». Напомним, именно такой вариант предусматривал законопроект о легализации апартаментов, разработанный в 2015 г. Фондом «Институт экономики города» по заказу Москвы – см. «Апартаменты могут сделать жильем, но второго сорта».

Надо отметить, что примеры запрета строительства с его последующим увеличением и смягчением норм тоже есть – и тоже в Москве. Весной 2011 г. новоназначенный мэр Сергей Собянин заявил о полном запрете на новое строительство в центре города – см. «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?». Однако разработанные новой администрацией правила землепользования и строительства предполагали уже не запрет, а увеличение плотности застройки центральных районов – см. «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре». А в 2017 г. Москва запустила масштабную программу реновации, которая стала возможной в том числе благодаря отказу от соблюдения ряда градостроительных норм. Теперь ее планируют распространить на всю территорию страны.

По стечению обстоятельств, строительную отрасль в федеральном правительстве в настоящее время курирует Марат Хуснуллин, который имеет самое непосредственное отношение к команде Собянина: с конца 2010 г. и до самого назначения вице-премьером он работал заместителем столичного мэра по вопросам градостроительной политики и строительства.

...

«Пока это инициатива одного из чиновников Минстроя, никакого документа на этот счет не существует, поэтому анализировать это с правовой точки зрения преждевременно, — оценивает заявление Стасишина гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. — Это некий месседж в адрес девелоперского сообщества: «Вы скоро перестанете строить апартаменты. А как перестанете — мы еще придумаем»».

«Расцениваем высказывание как риторическую интервенцию, на основе которой сложно делать какие-то реальные прогнозы», — заявила гендиректор строительной группы PLG (петербургская компания братьев Зингаревичей) Марина Павлюкевич. При этом подчеркнула: такие высказывания дискредитируют отрасль, тормозят формирование рынка и, в конце концов, сказываются на продажах в моменте.

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management уверен: в случае «бездумного» и тотального запрета строительства апартаментов мы увидим временный всплеск активности на рынке, сопровождающийся повышением цен. «Затем отрасль ждет кризис», — прогнозирует он.

...

Зачастую с целью обхода градостроительных ограничений к апартаментам себя приписывает «псевдожилье» — обычный жилой дом там, где не разрешено жилое строительство, в котором нет гостиничных сервисов, не запроектированы помещения и инженерия, уточняет Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апартаментам РГУД, генеральный директор УК VALO Service.

«Под апарт-отелями многие понимали и отели, продаваемые в розницу частным инвесторам, и жилье, которое отдельные девелоперы реализовывали на участках, к этому не предназначенных, — считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. — Отчасти это вина бизнеса, который за последние 5 лет так и не сумел донести и предложить власти и людям понятную классификацию, типы и виды апартаментов и отделить одно от другого».

...

По крайней мере, более 85% проектов, выходивших в 2019–2020 годах, — сервисные апартаменты или апарт-отели, подчеркивает он: «Они проходят гостиничную сертификацию, получают «звезды»».

«У нас все апарты в последнее время строятся только с обременением по социальной инфраструктуре. На территории города это требование уже реализовано, — отмечает гендиректор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Тут больше вопросов возникает, что делать со старыми объектами: переводить их в рамки жилых помещений — это серьезные затраты. По ним надо вводить амнистию».

Апартаменты за последние годы стали пользоваться большой популярностью у инвесторов. Присвоение несервисным объектам «жилого» статуса может увеличить их стоимость на 10–15%, уверена Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

«Лавочка закрывается»

Выступая 19 ноября в Совете Федерации, замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что в последние полгода в ведомстве звучали разные мнения по вопросу регулирования апартаментов, но теперь Минстрой вроде бы пришел к единому мнению: уже построенным апартаментам дадут статус жилья, а новые строить запретят.

— Пока наша позиция — что, наверное, это нецелесообразно в будущем, строить всё, что не подходит под жилое. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье, — цитирует Никиту Стасишина РИА «Новости».

Сообщение сильно взбудоражило рынок. Позднее Никита Стасишин отметил, что получить статус полноценного жилья смогут лишь те апартаменты, где есть для этого необходимые условия, включая инфраструктуру. К тем комплексам, которые строят по всей России сегодня, разработают перечень требований, а в законодательство Минстрой предложил внести понятие «многофункциональное здание».

Но и это предложение вызвало критику. Глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская заметила, что признавать жильем часть многофункционального комплекса нельзя: в жилых и нежилых зданиях предусмотрены разные правила регулирования и управления. Такая мера, считает депутат, приведет к коррупции.

Хотя в целом Галина Хованская этот формат недвижимости раскритиковала — правда, в первую очередь из-за недобросовестных застройщиков, которые не предупреждают покупателей об особенности апартаментов. В частности, такое жилье не пригодно для постоянного проживания просто потому, что жильем формально не является, на него выше налоги, а муниципалитет не обязан обеспечивать апартаменты социальной инфраструктурой.

Эта проблема за последние годы достаточно остро проявилась и в Новосибирске: в начале года ее даже обсуждали местные депутаты, но ни к чему, впрочем, не пришли.

Лазейка для застройщиков

Основная причина появления апартаментов и в Москве, и в Новосибирске — не столько стремление дать рынку новый формат недвижимости, сколько желание построить и продать жилье там, где этого делать по нормативам нельзя.

— Почему апартаменты начали строить — меньше требований было к строительству по детским площадкам, по всем этим историям, — говорит владелец компании Nazarov&Partners Александр Назаров. — И что теперь, в срочном порядке застройщик должен будет всё пересмотреть под статус жилых комплексов? Скорее всего, нет, просто переведут условно, и застройщик будет в шоколаде: он построил жилье за меньший геморрой.

Но запрет на апартаменты не решит проблему глобально, считает координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев. В частности, потому что это только один из способов обойти нормативы. Кроме того, всегда найдутся те, кто купит такую недвижимость для постоянного проживания.

— У нас в городе ввели для гостиниц минимальные размеры участков, как для жилых домов, и погасили эту тенденцию. Поэтому их построили не очень много, — говорит Михаил Рязанцев. — Застройщики всегда ищут и находят разные варианты, как обойти закон. У нас согласовывали часть жилого комплекса как здание НИИ или, как лет 5 назад, массово строили многоквартирные дома в частном секторе. Возможно, власти пойдут по пути смягчения требований к самим жилым домам.

Невозможно запретить то, чего нет

Эксперты считают, что заявление Никиты Стасишина больше похоже на некий популизм. Формально такого понятия, как апартаменты, в законодательстве не существует — их строят либо как гостиницы, либо как административные здания. Запрет на строительство того или другого маловероятен, считают эксперты.

Перевод уже построенных апартаментов в жилье, по мнению Александра Назарова, в первую очередь нужен властям: так можно будет неплохо поправить статистику по объему введенного жилья. Выиграют помимо застройщиков и недобросовестные покупатели апартаментов, которые приобрели их для собственного постоянного проживания, проигнорировав то, что они как формат для этого не предназначены.

— Сама концепция не предусматривала, что там будут постоянно жить семейные люди, — поясняет Александр Назаров. — Предполагалось, что это будет некий бизнес-продукт, инвестиционный продукт. Если девелопер грамотно позиционировал проект, а не втюхивал его, и все его покупали осознанно, зная, что это именно апартаменты, что будет выше налог и стоимость содержания, что, возможно, там будут офисы, сложности с регистрацией, садиками и школами, то, по логике, никакая возня там возникать не должна.

В Москве апартаменты привлекают покупателей ценой: по разным оценкам, их стоимость может быть от 5 до 15% ниже, чем жилье в той же локации. Но в Новосибирске это работает иначе: по информации RID Analytics, цены различаются несильно и примерно соответствуют средним в районе, а большую часть апартаментов построили или строят близко к центру, в Центральном или Октябрьском районах. При этом спрос на жилье в Новосибирске всё еще выше, чем на апартаменты.

Но если какой-то закон всё же будет принят, подвисает вопрос о начатых, но еще не введенных комплексах апартаментов.

— Переформатировать их в жилье невозможно, только достраивать как коммерческую недвижимость. Продавать частями можно будет и дальше, тут ничего незаконного нет. Но то, что подобный закон просто обвалит девелоперам продажи, — это точно, — говорит Елена Ермолаева. — Пострадают при этом и девелоперы, и их покупатели, которые уже приобрели апартаменты и теперь будут ждать, пока будут проданы остальные лоты и объект будет сдан в эксплуатацию.

Что думают застройщики

Сегодня в Новосибирске есть как уже реализованные, так и строящиеся проекты с апартаментами. Среди первых самые известные — Park Residence группы «ВербаКапитал-Девеломпент» и JET Apartments от ГК «Строитель». На этапе строительства сегодня проект ГК «НМК» BonApart, «Инские холмы» — новый проект «ВербыКапитал-Девелопмент», Apart-River группы «СМСС», проект группы «Мета».

Уже реализованные проекты — это фактически те самые многофункциональные комплексы. В Park Residence офисы и жилые помещения разделены по этажам, в JET могут быть соседями по площадке. Директор компании «ВКД-2» (входит в группу «ВербаКапитал-Девелопмент» и выступает застройщиком проекта «Инские холмы») Юрий Ильченко, примеряя ситуацию на свои проекты, высказывается осторожно.

— Пока слишком мало информации для того, чтобы прогнозировать развитие ситуации. Мы законопослушная компания, и если министерством будут приняты подобные меры — будем подстраиваться под новую реальность и корректировать проект, — говорит Юрий Ильченко. — Но в любом случае концепция «Инских холмов» будет сохранена: это комплексная застройка с большим набором возможностей для жителей комплекса, бизнеса и города в целом.

— Запрет на строительство может налагаться только на этапе получения разрешения на строительство, а мы уже выходим на ввод в эксплуатацию, — заметил в свою очередь руководитель проекта BonApart Евгений Павловец. — Есть еще одна сторона этого вопроса — это не наша позиция, а попытка смотреть с разных сторон: почему вообще это нужно регулировать? Ведь это рынок, и он сам регулируется прекрасно. Если бы не было спроса на апартаменты, их бы и не предлагали. Те, кто их приобретает, в большинстве своем отдают себе отчет, что они делают, какие плюсы и минусы покупают. Значит, их это устраивает. Зачем им статус жилых помещений?

По мнению Евгения Павловца, апартаменты в их изначальном замысле — исключительно для краткосрочного рентного бизнеса — наоборот, необходимы: если удастся вывести этот бизнес из жилых домов, все только выиграют, считает он.

Юрий Ильченко отметил, что от властей очень долго ждали закрепления за апартаментами какого-то официального, юридического статуса, который бы позволил выделить этот тип жилья и вывести его из тени. Но даже после заявления Никиты Стасишина серьезных перемен в этом сегменте рынка застройщик не ждет.

— Да, возможно, изменят некие правила, которые в любом случае позволят строить гостиницы, а значит, будет возможность законно продавать и покупать отдельные номера или доли в гостиницах. Поэтому радикальных перемен в этом сегменте строительного рынка мы не предвидим, — подытожил он.

— Вадим Николаевич, 2020 год для многих отраслей стал испытанием на прочность. Каким он был для строительных компаний Новосибирска и вашей в частности?

— У строителей, несмотря ни на что, год получился хорошим, особенно у тех, кто создает необычные проекты. Дешевая ипотека позволила продавать квадратные метры очень быстро. Плюс валютные скачки, снижение ставок по депозитам. Люди, стремясь сохранить деньги, шли на фондовый рынок и инвестировали в недвижимость.

В частности, наш сити-квартал «Инские холмы» показал хорошие результаты и по продажам, и по темпам строительства. Первая очередь сейчас на сдаче. Вторая активно строится.

Из значимых для нас событий: в этом году впервые у нас на стройплощадке побывал мэр Новосибирска. Анатолий Евгеньевич высоко оценил наши усилия по расселению ветхого жилья. И даже приводил нас в пример как компанию, которая на практике занимается реновацией города.

— Да, территория от улицы Сакко и Ванцетти до Ипподромской всегда производила угнетающее впечатление. А это ведь в пяти минутах езды до центра.

— Этот район вообще-то место силы Новосибирска. Новосибирск отсюда начинался. Когда-то улица Инская была центром города, здесь расположены несколько объектов культурного наследия. В ноябре наша компания выкупила земельный участок, на котором стоит заброшенный хлебозавод. Мы подготовили проект, в котором попытались комплексно осмыслить территорию, встроить ее в городскую ткань, сохранив памятники архитектуры. Презентация проекта прошла 9 декабря на Президиуме градостроительного совета и получила высокую оценку.

По проекту мы превратим Инскую в пешеходную зону без перекрытия движения. Сделаем широкие тротуары, поставим фонари и проведем озеленение. Кроме того, и внутри сити-квартала возникнет сквозной бульвар, который будет идти от улицы Шевченко до улицы Сакко и Ванцетти.

28 октября Советом депутатов Новосибирска было принято решение о включении этой территории в зону комплексного устойчивого развития, так называемый КУРТ. Об этом мы сейчас готовим соглашение с мэрией.

По сути, мы вернем Новосибирску большую и важную часть города.

— Наверное, приятно оставить в своем городе такой заметный след. Реализовать проект, который простоит не одну сотню лет и станет еще одной визитной карточкой города. Причем не где-то на выезде, а практически в центре.

— Не буду скрывать, нам приятно, что то, что мы делаем, высоко оценивается профессиональным сообществом. Хотя чаще бывает страшно. Очень не хочется опозориться. Работая над созданием сити-квартала, мы продумывали не только архитектурное решение. Архитектор Валерий Филиппов использовал узнаваемые для новосибирцев стилистические приемы — лаконичность форм, огромные окна, витражи, — характерные для конструктивизма. Этот стиль — ключевой для Новосибирска и прослеживается в архитектуре центральных исторических районов города.

Мы задумывались о том, как квартал будет жить, как будут работать малые предприятия на этой территории. Это будет современная деловая среда для активных и предприимчивых людей.

«Инские холмы» разделены на несколько функциональных зон. Первая линия вдоль улицы Большевистская отдана под коммерческие и офисные помещения. Жилая часть — это апартаменты, они расположены в высотках. Чтобы усилить защиту от шума, мы отдалили жилую часть зданий от дорог и сделали два ряда остекления. Замеры показали достаточно низкий уровень шума.

— Не превратятся ли апартаменты в «муравейник» в центре города?

— Это некорректное сравнение. Апартаменты — это своеобразная среда для работы, для интенсивной жизни. Мы стараемся, чтобы апартаменты у нас купили те люди, которые на самом деле хотят оказаться в центре такой жизни.

Сама атмосфера сити-квартала формирует запрос на деятельных, мобильных и инициативных людей. В такой среде, с такой плотностью, с таким функционалом неизбежно возникнет коммерческая жизнь. Здесь будут работать сo-working, появляться детские центры, кафе и бары. С этой целью уже приобретаются помещения. Это такая альтернатива государственному, патерналистскому отношению к жизни. Люди самоорганизуются и строят свою жизнь.

— Какая площадь апартаментов? Какие планировки? Есть ли люксовые предложения?

— Во второй очереди разнообразие планировок очень большое, от 28 до 90 квадратных метров. Своего покупателя нашли четырехкомнатные апартаменты. Семьи с детьми охотно их берут. Оказалось, что обеспеченные люди покупают современную резиденцию в центре, несмотря на имеющееся жилье за городом.

В высотной части здания специально отзонировали несколько этажей со свободными увеличенными планировками апартаментов. Там потрясающие виды на город, может быть, лучшие в Новосибирске. Причем как на центр — оперный театр, здание правительства области, музей, — так и на реку, на Бугринский мост.

— Одной из достопримечательностей сити-квартала будет пешеходный мост, который соединит его с набережной. Изначально вы проектировали его открытым, он таким и останется?

— Да. В этом году получили разрешение на строительство и вплотную приступили к его постройке. Одну опору моста сделали еще летом, а сейчас начались работы со стороны набережной. Выбран подрядчик по пролетному строению. С каждой стороны будут пандусы, лестницы и лифты, в том числе и для маломобильных граждан. Я надеюсь, что к маю проведем установку.

Мост останется в нашей собственности (это будет такая добровольная социальная нагрузка для нашей компании), и эксплуатировать его будет наша УК. Опыт управления объектами у нас приличный.

— Какие еще проекты ваша компания реализует в Новосибирске?

— Помимо «Инских холмов», совместно с ГК «СМСС» Анатолия Павлова строим ЖК «Бирюзовая жемчужина». Первую очередь уже построили. Рядом расселили частный сектор на площади почти 2 га, это где-то 30 домов. Будем строить новый квартал. И это место около Заельцовского бора заиграет совсем по-другому. Проект очень достойный со всех точек зрения.

Есть еще ряд проектов, которые мы будем презентовать в начале следующего года. Для них мы также расселяем ветхий частный сектор. Стараемся, чтобы наши проекты как минимум не роняли эстетическую планку в городе.

— Вы работаете по проектному финансированию?

— Первое проектное финансирование, которое нам одобрил банк, не подразумевало открытие эскроу-счетов. Мы строили на собственные средства. Но мы использовали этот инструмент, чтобы набить, как говорится, руку.

Текущие проекты уже реализуются полностью с эскроу. У этого способа финансирования строительства есть свои плюсы и свои минусы.

— С какими банками работаете?

— У нас сложились хорошие отношения со Сбером. Он оказался клиентоориентированным, а команда — по-предпринимательски настроенной.

— В Новосибирске в последние годы активизировались различные общественные движения, которые вступают в противостояние с застройщиками. Были ли у вас противоречия с общественниками?

— Нет, у нас не было столкновений. Наши проекты обычно находят поддержку и одобрение в обществе. Правда, надо отметить, если наши проекты и не подвергаются критике общественности, внутри компании мы устраиваем им серьезную «чистку».

В принципе, мы не против всестороннего обсуждения. Застройщик выходит к городскому сообществу со своими проектами, с желанием сделать что-то неординарное для города. Город вправе высказывать свое мнение насчет строящихся объектов, и если застройщики и город друг друга слышат, то качество проектов становится только выше.

Я считаю, что и застройщики, и город заинтересованы в одном и том же. Общий интерес в том, чтобы люди не уезжали из города, а жили здесь комфортно и с удовольствием.

— Мэр Новосибирска Анатолий Локоть отозвал с сессии генплан города. Многие застройщики, с которыми разговаривал «Континент Сибирь», сочли это чуть ли не катастрофой для строительной отрасли. Что вы думаете по этому поводу?

— Я думаю, что это может быть катастрофой для каких-то конкретных проектов. Я же не вижу в этом особой драмы. В генплан, сколько я помню, вносили изменения каждый год. Этот процесс не остановлен и сейчас.

Генплан превратился из стратегического инструмента для развития города в тактический инструмент политики. Поэтому проблемы в отзыве не вижу. Хотя, конечно, жаль, что реализация ряда интересных городских проектов будет отложена.

Землеустроительные работы в Новосибирске действительно одна из самых сложных сфер для застройщиков. Генплан мог бы снять многие вопросы. Но, как говорится, на нет и суда нет.

— Думаете, Новосибирску чего-то не хватает, чтобы быть более притягательным местом для жизни?

— Нужно больше думать о среде, благоустройстве и об архитектурном образе города. Архитектурный образ города и благоустройство — это мощный фактор конкуренции. У меня половина друзей, которые уехали из Новосибирска, уехали не потому, что у них плохо шли дела. Они уехали, потому что устали от грязи, пыли и неблагоустроенности. Понимая, что достаточных усилий, чтобы сделать город чище, современнее, не делается, ситуация не меняется, они сделали выбор в пользу более благоустроенных городов. А это активные люди, тот самый креативный класс, который служит опорой для любого мегаполиса.

Новосибирск реально отстал даже от Екатеринбурга, не говоря уже про Москву, в качестве городской среды, в магнитах, которые держат человеческий капитал.

Я бы изменил приоритеты в формировании городской среды. Сейчас средства размазываются на всю территорию города. А на мой взгляд, нужно благоустраивать центр — скупать развалюхи и строить на их месте современный город. Зачем множить микрорайоны без дорог, без транспорта, без инфраструктуры, какой смысл? Даже пусть 500 садиков на периферии построят, люди хотят приехать в оперный, в Lukse, Marriott, они поедут на работу в центр, в конце концов.

— Да, только стоимость жилья в центре намного выше, чем на окраине города.

— Спросите человека, что для него лучше: чуть выше ипотечный платеж или ежедневное стояние в пробках по 2–3 часа?

Посмотрите на города с высокой стоимостью недвижимости: Москва, Чикаго, Торонто, и на города с низкой: Мариинск или Ачинск. Где бы вы хотели жить? Мне кажется, ответ очевиден.

Надо доходы людей повышать. Это лучше, чем бороться за низкую стоимость квадратного метра. Дешевую недвижимость никто не ценит, не тратит денег на ее содержание, она быстрее ветшает и приходит в упадок.

Нам нужно честно ответить на вопрос, какой мы хотим город создать — успешный или нет? Коэффициент плотности застройки в Екатеринбурге 4, у нас — 2,2–2,5. Они что, враги своему городу? Нет. В крупнейших мегаполисах этот коэффициент до 8 может доходить. И надо отметить, что все успешные города похожи друг на друга. Так же, как и неуспешные. Пока мы больше похожи на вторые.

— Есть какой-то определенный порядок действий для реальных, видимых перемен?

— Конечно! Например, в Екатеринбурге, Тюмени приняты регламенты на уровне города, которые формируют некий набор табу, который архитектор не может использовать в своем проекте. Прописаны определенные архитектурные решения, которые гармонизируют облик города. Условно говоря, что на центральных улицах переплеты на окнах должны быть одного цвета, входы в здания нельзя делать иначе, как с уровня земли, и так далее. Такой регламент нужен и Новосибирску. Тогда мэрия города при согласовании проекта будет руководствоваться не вкусом, понятием достаточно субъективным, а регламентом.

Сегодня необходимо концентрировать бюджет и в первую очередь приводить в порядок центр города. Инвестиционный климат, условно, не Затулинка создает. Пока в центре города у нас грязь в парковочных карманах, разбитые тротуары и ямы на дорогах, ни о какой инвестиционной привлекательности города говорить нельзя.

Мы все должны понимать, что города конкурируют друг с другом за людей. Качество городской среды — это мощный фактор довольно жесткой конкуренции.

— Думаете, что руководство города этого не видит?

— Вообще, создается впечатление, что Новосибирск развивается по инерции. И обычно после этих слов принято ругать мэрию. Но я бы не стал валить все «шишки» на одну голову. На мой взгляд, причины в бедности. Очевидно, что муниципалитетам не хватает денег на развитие и во многом это следствие бюджетных правил, существующих в нашей стране. Но, как говорится, нет денег, так хоть правила создайте. И тут уже вопрос к народным депутатам.

Можно было бы, например, увеличить налоговую нагрузку на ветхую недвижимость, ухудшающую вид города. Можно было бы перераспределить затраты по уборке и содержанию части городских улиц на владельцев недвижимости на этих улицах, ввести ответственность за внешний вид зданий и придомовой территории. Но, увы, эти меры непопулярны, и депутатам неинтересно этим заниматься.

Остается надеяться только на себя. (Смеется.)

Девелоперы не могут повлиять в целом на налоговую и инвестиционную политику, не могут повлиять на ситуацию с уборкой снега или мусора. Но мы можем в рамках своих проектов создавать среду, которая будет продуцировать определенное качество жизни, производительности труда и человеческого капитала. Многие застройщики пытаются об этом думать и делать. Тот же Александр Бойко (президент TS Group. — «КС») построил отель «Марриотт». Восприятие Новосибирска изменилось. Можно сказать, что из-за одного «Марриотта» вся недвижимость Новосибирска подорожала.

Когда сити-квартал «Инские холмы» будет полностью завершен, когда люди увидят его с вечерней подсветкой, со светящимися окнами, на мой взгляд, это тоже задаст положительный тренд восприятия города. Его новый образ.

Мы на своем месте пытаемся делать то, что нам кажется правильным, чтобы город был конкурентным, оставался интересным, чтобы люди успешно и достойно жили здесь.