Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов)

Печать RSS Деревом

adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
02.12.19 18:31Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя Kravec29
В ответ на: ЖК Ломоносов возле Сибмолла
а давайте оценим локацию, где строится ЖК "Ломоносов", и может быть поймём интересны ли будут квартиры в этом доме

сейчас место всерьёз пессимизировано окружающими долгостроями и недостроями
сам дом втиснут между Закаменским недостроем и Фрунзенскими 10-этажками, за домом пустырь, частник и мусорная свалка
сейчас реально дом находится не в выигрышном месте

можно ожидать, что через несколько лет все недострои, наконец, завершатся, вокруг домов обустроят тротуарчики и газончики и обстановка не будет вызывать такого негатива, как сейчас

если заглянуть на лет пять вперёд, мы увидим, что:
- будет достроен региональный волейбольный центр на ипподромке (сдаётя в марте 2020 года),
- в ожидании чемпионата мира по волейболу в 2022 году (Новосибирск заявлен на проведение ряда игр) областные власти планируют построить гостиницу для спортсменов и развить спортивную инфраструктуру в русле реки Каменка и вокруг озера
- к этому же времени планируется зачистить территорию вдоль ул. Фрунзе от частного сектора, городские планы, озвученные в начале 2010 годов предполагали строительство делового центра на Ипподромке, жилого комплекса из 5 домов на Фрунзе и торгового центра рядом с развязкой на Фрунзе/Ипподромская
- если всё это реализуется, территория оживёт и преобразится, что окажет влияние на дома вокруг, в том числе на ЖК Ломоносов
спрос на жильё может вырасти, и цены тоже

с приходом нового главного архитектора в мэрию планы могут поменяться - будем ждать новостей
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
02.12.19 18:45Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на:
В ответ на: ЖК Ломоносов возле Сибмолла
через несколько лет все недострои, наконец, завершатся, вокруг домов обустроят тротуарчики и газончики и обстановка не будет вызывать такого негатива

если заглянуть на лет пять вперёд
спрос на жильё может вырасти, и цены тоже
сейчас у застройщика двушки продаются по 4,1 млн за 55 кв.м
это 75 тр за кв.м
ну подрастут выше 80 тыс. за кв.м к концу строительства
в Пифагоре, например, сейчас стоят квартиры без ремонта за 85 тр, но этот же Пифагор и будет конкурентом - там реально больше 50 предложений по продаже квартир, пока они все не распродадутся конкурировать соседним домам будет сложно
так что продать через год - нужно будет ставить дешевле Пифагора
а это реально всего около 5% выигрыш

.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
vad200
member
Сообщений: 43
02.12.19 19:27Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя Kravec29
Вы задумывались почему она должна вырасти до 5 ?
Раньше росло вроде есть объяснение. Был котлован по 45 тыс, бабки собирали, строили, получали по 60 тыс. взяв на себя риски. Цикл начинали заново.
Теперь считайте нет котлована, у застройщика есть деньги, застройщик сразу с уровня котлована ценник задирает выше чем раньше в расчете на таких инвесторов как вы.
Стрижи дак вообще молодцы, уже по 100 и более за квадрат выставляют в доме Булгаковкупите у них, может до 130 подорожаетВыглядит красиво с наружи, качество ужас. Межквартирные перегородки и пазогребня в 2 слоя по 7 см.
Выше уже писал, себестоимость всего этого барахла не более 30 тыс. м2. С хорошей прибылью 50 тыс. м2.
Цена на квартиры это мне кажется больше отображение благосостояния жителей. Например цены в москве и регионы. Но ведь понятно что себестоимость в москве такая же.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
02.12.19 19:31Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя vad200
В ответ на: Но ведь понятно что себестоимость в москве такая же.
ну не совсем такая же - земля, подключение к сетям, разрешительная документация, неформальные договорённости с чиновниками, всё это стоит денег
а в крупных городах больших денег
и всё это - себестоимость квадратного метра
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
vad200
member
Сообщений: 43
02.12.19 19:35Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
А с чего эти цены должны отличаться в разных городах ? Они почему то везде одинаковы а вот москва вдруг особенная. Так же как и сочи стал особенным. Ведь до олимпиады захолустьем был, а тут вдруг по 150 за квадрат стало
Вы наверно про корупционную составляющюю имеете в виду :)?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
02.12.19 19:41Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя vad200
В ответ на: Вы наверно про корупционную составляющюю имеете в виду :)?
ну и это тоже - в Москве коррупционные аппетиты больше, чем в Нске и намного больше, чем в Искитиме
но и про землю - чистых участков под строительство остаётся всё меньше, чтобы начать строить чаще всего нужно расселять, санировать, рекультивировать, сносить... так что нередко недостаточно просто купить или взять в аренду землю под строительство, очень часто есть обременения и осложнения...
нередко город накладывает обязательства на застройщика по инфраструктуре, иногда застройщик сам берёт на себя такие обязательства в маркетинговых целях
иногда, чтобы построить дом необходимо обновить или провести инженерные коммуникации
и т.д.

было бы легко, не разорялись бы застройщики пачками
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
02.12.19 20:06Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на: себестоимость квадратного метра
в 2009 году, я как издатель и главред отраслевых СМИ участвовал в нескольких круглых столах со строителями, федеральными и московскими чиновниками
тогда для поддержки строительной отрасли (а она ведь, типа, считается локомотивом экономики, тянущим за собой множество сопутствующих отраслей) рассматривалось отменить или значительно снизить пресс, который оказывают городские структуры на застройщика, чтобы можно было снизить цену строящегося жилья для бюджетников и сотрудников госорганов - называли цену квадратного метра в 35 тыс. руб. за кв.м в панельных домах одной из популярной в Москве и подмосковье серии
это была себестоимость, плюс минимальный доход застройщика
сейчас не знаю сколько - за десять лет рубль подешевел вдвое всё-таки
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
02.12.19 20:10Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя vad200
В ответ на: Так же как и сочи стал особенным. Ведь до олимпиады захолустьем был, а тут вдруг по 150 за квадрат стало
про Сочи согласен, что там и коррупционные аппетиты очень высокие и застройщики получают сверхдоходы
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
andrei4444
v.i.p.
Сообщений: 4992
02.12.19 20:34Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на: называли цену квадратного метра в 35 тыс. руб. за кв.м в панельных домах одной из популярной в Москве и подмосковье серии
это была себестоимость, плюс минимальный доход застройщика
сейчас не знаю сколько - за десять лет рубль подешевел вдвое всё-таки
Мы же песок и бетон не импортируем , из импортного на стройплощадке видел только экскаваторы и рабочих
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
02.12.19 21:02Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя andrei4444
В ответ на: Мы же песок и бетон не импортируем , из импортного на стройплощадке видел только экскаваторы и рабочих
даже песок дорожает - меняется налоговая система, НДС вырос, деньги стали дороже (российские банки с 2014 года обломились с перекредитованием за рубежом), зарплаты выросли, что-то ещё, наверное...
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
vad200
member
Сообщений: 43
02.12.19 21:32Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на:
В ответ на: Вы наверно про корупционную составляющюю имеете в виду :)?
было бы легко, не разорялись бы застройщики пачками
Тут вы конечно застройщиков очень несчастными выставилиНаверно все забыли истории типа -
Закеменский который почти построен и при этом 2 млрд. вроде было выведенно только которые нашли
А когда хозяин, директор просто приезжает и с кассы снимает бабки и едет покупает очередной джипарь и даже не себе а ребенку.
Поэтому и банкротятся пачками. Даже если посадят на пару лет. Отсидят и выйдут с сотнями миллионов в кармане от обманутых дольщиков. Да и не садят особо за это.
От всего этого фз214 не спасает. Экскроу как раз это все должно затруднить.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Developer
guru
Сообщений: 6140
03.12.19 00:06Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на: называли цену квадратного метра в 35 тыс. руб. за кв.м в панельных домах одной из популярной в Москве и подмосковье серии
это была себестоимость, плюс минимальный доход застройщика
сейчас не знаю сколько - за десять лет рубль подешевел вдвое всё-таки
Ну все мы знаем цену МЖК, поэтому ясно и 35 тр цена завышенная во много раз, так что себестоимость материалов и стройки особо не влияет на конечную цену.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
wiza
больше хорошего
Сообщений: 16791
03.12.19 09:38Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
Вот это просто сказка...
https://ngs.ru/more/66379243/
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
AlexandrGrais
activist
Сообщений: 111
03.12.19 10:06Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на: ну это если у вас до 1,4 млн рублей, страхуемые государством
а если больше? возникают дополнительные риски
Нет никаких рисков - раскидайте по нескольким банкам из ТОП-5. Вот и всё. К тому же буквально вчера Правительство одобрило увеличение страховки на вклады до 10 млн рублей в 1 банке.

В ответ на: вот мы сейчас гадаем - будет девальвация или нет
а если будет, как тут пишут 50%? ваш вклад ровно во столько же обесценится
Для этого есть валютные вклады и валютные евроблигации высочайшей надежности (Газпром, Роснефть). Только безумец всё хранит в 1 валюте.

В ответ на: в чём тогда сохранять?
я много раз задавал этот вопрос
СКВ? золото? акции? облигации?
У меня 50% во вкладах, все банки из ТОП-10, ставки 7% в рублях (открыты давно), 3,5% в долларах (давно открыт, к сожалению скоро закончится), 45% облигации эмитентов высокого уровня (половина в рублях, половина в долларах), 3% акции, 2% металл, крипта. В недвижимость не верю, в случае глобального кризиса - она просядет или как минимум будет стагнировать на месте долгие годы, а вклады и облигации будут всё равно приносить доход. Чтобы ВТБ, Альфа, Газпром и Роснефть обанкротились - ну я не знаю, что за кризис должен быть. Новая многолетняя "Великая Депрессия" разве что. Но при совсем плохом раскладе можно будет успеть вывести деньги, за 1 неделю такие гиганты не умирают.

К тому же после падения рынка, нужны свободные деньги для скупки подешевевших активов, а квартира - низколиквидный актив. Не вывести деньги быстро.
Исправлено пользователем AlexandrGrais (03.12.19 10:12)
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
03.12.19 10:27Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя wiza
В ответ на: Вот это просто сказка...
https://ngs.ru/more/66379243/
статью ключница писала...

КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
03.12.19 10:32Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя Developer
В ответ на: 35 тр цена завышенная во много раз
во много раз - это во сколько?
можете привести реальные цифры, или это ваши домыслы?

мне нравятся люди, который заявляют - "на порядок меньше", "завышена во много раз", не осознавая какие цифры получаются, просто, чтобы ляпнуть
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Рустам80
activist
Сообщений: 398
03.12.19 10:32Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на: статью ключница писала...
Точно. Старая песня "бери сейчас, а то потом подорожает".
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Рустам80
activist
Сообщений: 398
03.12.19 10:36Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на: во много раз - это во сколько?
можете привести реальные цифры, или это ваши домыслы?

мне нравятся люди, который заявляют - "на порядок меньше", "завышена во много раз", не осознавая какие цифры получаются, просто, чтобы ляпнуть
Я бы не сказал, что во много раз, но что завышена, это точно. Если Дискус продает свои квартиры по стоимости 20+ за квадрат и в эту стоимость уже заложена прибыль, то гадать о точной себестоимости можно долго, но она явно ниже 20 тыщ за метр. Думаю, в центре, с учетом стоимости земли и прочего, себестоимость 40 тыщ за метр за глаза.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
03.12.19 10:42Ответ на сообщение Re: Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя Рустам80
В ответ на: Если Дискус продает свои квартиры по стоимости 20+ за квадрат и в эту стоимость уже заложена прибыль
ну цены у Дискуса в Просторном сейчас 32 тыс. за кв.м
и это в болоте на окраине Новосибирска, где земля, видимо, ничего не стоила для города
это первое

второе, что можно заподозревать, что Дискус - финансовая пирамида
и это не мои выводы - я Дискусом не занимаюсь в принципе и не рассматриваю недвижимость там
такие мнения я встречал неоднократно, в том числе в ветке про Дискус на этом форуме
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
03.12.19 10:47Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на: ну цены у Дискуса в Просторном сейчас 32 тыс. за кв.м
и это в болоте на окраине Новосибирска, где земля, видимо, ничего не стоила для города
но вот теперь мы можем сравнить - цена в Просторном (Южно-Чемской микрорайон) на окраине с, предположим, нулевой стоимостью земли, разрешений от города и коммуникаций 32 тыс. за квадрат
цена в центре Северо-Чемского микрорайона 65 тыс. за кв.м (где уже задёшево землю не получить и строить не начать без забашлять городу)
получается стоимость земли, разрешительной документации и подключения к инженерных сетям - 30 тыс. за кв.м

так может не застройщикам снижать цену квадрата (полагаю, если б могли продавать дешевле - продавали бы), а городским властям уменьшить аппетиты?

я не пытаюсь оправдать застройщиков
я просто считаю, что у них нет сверхдоходов, а цена квадратных метров - это цена оправданная всеми затратами, которые несут они при строительстве

.
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Рустам80
activist
Сообщений: 398
03.12.19 10:51Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
Про стоимость земли на Вашем примере за участок 3 га за 110 миллионов я говорил уже. Стоимость данного участка увеличила бы квадрат тыщи на 3. Или у нас в центре земля миллиарды стоит?
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
andrei4444
v.i.p.
Сообщений: 4992
03.12.19 10:52Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
А я уверен, что если бы могли продавать дороже- продавали бы.
Строительство высокорентабельный бизнес, кто бы как не плакался.
Отсюда и владелец швейного цеха статвший строителем и много подобных вариантов.
В первой половине двухтысячных один чел работавший и являвшийся другом застройщика говорил себестоимость в районе 200$ , ну пусть сегодня она 300 с учётом инфляции $
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Рустам80
activist
Сообщений: 398
03.12.19 10:52Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на: но вот теперь мы можем сравнить - цена в Просторном (Южно-Чемской микрорайон) на окраине с, предположим, нулевой стоимостью земли, разрешений от города и коммуникаций 32 тыс. за квадрат
Слишком много предположений у Вас. Фактов нет )
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
adambereg1
v.i.p.
Сообщений: 3664
03.12.19 10:55Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя AlexandrGrais
В ответ на: буквально вчера Правительство одобрило увеличение страховки на вклады до 10 млн рублей в 1 банке
действительно!
это хорошая новость!

Правительство РФ вынесло положительное заключение на законопроект о повышении предельного уровня возмещения по банковским вкладам для граждан в ряде случаев с 1,4 миллиона до 10 миллионов рублей. Документ опубликован в базе законодательных инициатив Государственной Думы.
rg.ru
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям
Рустам80
activist
Сообщений: 398
03.12.19 10:55Ответ на сообщение Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) пользователя adambereg1
В ответ на: ну цены у Дискуса в Просторном сейчас 32 тыс. за кв.м
Там даже у инвесторов цена меньше. Смысл Дискусу больше делать? )
КопироватьСсылка
Рассказать друзьям

НГС.Форум /Недвижимость / Новостройки /

Перейти в форум

открыть в новом окне

Модераторы: