Заметки постороннего…. или, что творится с «долевым строительством»…
Вечер, 30 апреля, завтра выходных 3 дня и можно «расслабиться». Сижу дома. За окном жуткий ветер и настроения заняться чем-то «полезным» для себя и общества – полный «ноль». Наливаю стакан чаю и сажусь за компьютер просмотреть, что же там, в «мире» твориться. Захожу на «любимый» новостной сайт и вижу статью «Дольщики вышли на митинг к зданию правительства..» и комментарии к ней. Читаю, и во мне возникает какое-то внезапное желание поделиться своими «соображениями» (вспоминается собственное «журналистское прошлое», как один из элементов моей трудовой биографии) по осуждаемой проблеме. Замечу сразу, что я не отношусь ни к одной из сторон обсуждаемого там конфликта «дольщик-застройщик», поскольку если что-то и строю, то исключительно «сам для себя» и никуда ничего никогда не «вкладывал»… То есть, это скорее похоже на «размышления постороннего», что позволяет их считать более объективным взглядом на ситуацию, сложившуюся в Новосибирске (да и в других городах России она не сильно отличается от «столицы Сибири») со строительством жилья за счет привлеченных средств «инвесторов» (читай – «дольщиков»). Это попытка разобраться, почему у нас в Новосибирске на настоящий момент стоят «замороженными» более 200 объектов жилищного строительства и перспектив возобновления деятельности по их достройке не наблюдается даже в самой отдаленной перспективе (регулярно по делам передвигаюсь на своем автомобиле практически по всем районам города и наблюдаю из окна за их «унылым» состоянием)?
"Кто виноват" и "Что делать"
Чтобы выяснить и решить два исконно русских вопроса в любой сфере российской действительности: «Кто виноват?» и «Что делать?», попробуем для начала разобраться, а как же вообще появилось в нашей жизни такое явление, как «обман дольщиков»? Строительство жилья в «этой» стране – России (а до 1991г. – СССР) велось всегда и в больших объемах, но как свидетельствует история, подобной ситуации до 90-ых годов практически не возникало. Были в то время конечно хищения при строительстве жилья (никто этого и не отрицает, такое уж оно – «строительство»), но доблестное «государево око» ОБХСС очень успешно их пресекало так, что «виновник происшествия» мог потерять не только свою должность и работу, но и способность свободно передвигаться за пространство, ограниченное стенами, полом и потолком, на несколько лет. Но стоит заметить, что и таких понятий, как «долевое строительство» и «инвестирование средств частными лицами» тогда тоже не существовало. Все жилищное строительство тогда велось государственными предприятиями и в подавляющем большинстве за счет средств государственного бюджета. Существовавшие тогда «жилищно-строительные кооперативы» (ЖСК) граждан большой роли в объемах жилищного строительства практически не играли в силу своей малочисленности, да и реально строительство в них велось опять же государственными подрядчиками на средства бюджета, которые затем в течение длительного периода возвращались «пайщиками» тому же государству. Почему же так происходило и что изменилось при переходе от «развитого социализма» на рельсы «рыночной экономики»? Попробуем разобраться пристально и досконально…
Прежде всего, следует понять, как же все-таки происходит процесс строительства. Но не его «технологическая» часть, а именно – процесс «осваивания» выделяемых на него средств (финансирования). Автор отнюдь не большой поклонник «элементов» эпохи социалистического пути развития государства, но все же считает, что кое-что там было «очень-очень» полезным и отказ от этих «догм» сильно повлиял на ситуацию. Прежде всего, это касается системы контроля над выделяемыми для строительства денежными средствами. Как вспоминается, в СССР для финансирования капитального строительства в стране существовало всего два банка: «Промстройбанк» и «Жилстройбанк» (полагаю, что не надо читателю объяснять на что ими тратились бюджетные средства – см. название). Оставим в покое «первый» и займемся «вторым». В функции ЖСБ входило не только распределение средств по объектам, включенным в годовой план строительства, но и пристальный «контроль» за расходованием средств подрядными организациями («заказчик» тогда был только один – «родное» государство). Как же осуществлялся этот «контроль»? Интересно будет вспомнить…
А все было не так уж «плохо» тогда …
Чтобы получить финансирование объекта подрядная организация (естественно – государственная, так как «частных» тогда просто не существовало) была обязана открыть в ЖСБ (для «промышленного» строительства – в ПСБ) два счета, так называемых – «инвестиционных». Точные их «номера» автор уже не упомнит (потому и приводить не буду, что не особо важно, но тогда еще существовала «трехзначная» нумерация банковских счетов). Один из них был предназначен для аккумулирования денежных средств поступающих из бюджета (а он у нас тогда был только один – государственный). А вот другой – для расходования этих самых «накопленных средств» на нужды возведения конкретного объекта строительства, включенного в план годового финансирования. И поверьте автору на слово, осуществить их расход было вовсе не очень легко. Подрядчик, для получения денег должен был предоставить в банк пакет соответствующих документов, подтверждающих обоснованность расходования этих средств, как то – счета на оплату строительных материалов, эксплуатационных затрат строительных машин и оборудования, а также зарплату административному персоналу и рабочим. При этом все эти «затраты» не могли превышать цифр, заложенных в «сводном сметном расчете» объекта строительства. Для тех, кто не в курсе, что такое «смета для строительства», поясню – это основной документ для определения стоимости строительства каждого конкретного объекта с приведение в ней не только стоимостных, но и «натуральных» показателей затрат. То есть, если на строительство объекта (согласно разработанному и утвержденному всеми заинтересованными сторонами проекту) положено потратить n-ое количество «кирпичей», то это количество и указывается в сметном расчете c привидением стоимости единицы измерения (для «кирпича» - куб.метры). Тем самым создавалась ситуация, когда подрядчик (тот, кто собственно и строит) не мог самостоятельно распоряжаться выделяемыми для строительства деньгами и должен был «обосновывать» каждый свой расходный платеж (который проводился банком только после его проверки и определения на соответствие «расходной» смете – сколько «заложено» на это в смете, столько и можно потратить и не более того). Все это позволяло очень эффективно контролировать расходование средств, отпускаемых на жилищное строительство, и не давало возможности подрядчику на их «нецелевое» расходование. Но пришли «иные времена»….
Почему мы имеем тех «застройщиков», которые «имеют» нас
А что же изменилось с «тех пор»? Да очень и очень многое. Прежде всего, это то, что российская банковская система стала негосударственной структурой, и появилось огромное количество коммерческих банков, открывающих расчетные счета любому желающему начать собственный бизнес. Естественно изменился и план счетов банков и оттуда как-то «исчезли» те самые «инвестиционные» счета, о которых повествовалось выше. Да и строительство стало уже не «государственным» делом, а - коммерческим, хотя государство и пыталось его как-то «контролировать» с помощью создания института лицензирования деятельности в проектировании и строительстве. Вот только как у нас чаще всего бывает, вышло: «…хотели как лучше, а получилось, как всегда…».
В этой ситуации (и если кто помнит, то началась она не «вчера», и даже не «позавчера», а еще в начале 90-ых годов) стали появляться различные «организации» в сфере строительства, которые начали осваивать бескрайние просторы «инвестиций в недвижимость». Наши сограждане, напуганные аферами типа «МММ» и прочих «рогов и копыт», а также банкротством ряда банков (которое зачастую оказывалось просто «умышленным»), когда их вклады просто «сгорали» в массе кредитных убытков, попытались вложиться во что-то более реальное. Например, в «недвижимость». Казалось поначалу, что все не так уж и плохо, если свои капиталы вложить в «риал эстейт» (стоимость, которой по началу периода даже очень неплохо росла), да и заодно решить, имеющиеся у большинства наших сограждан, «жилищные» проблемы. Если у тебя нет средств, чтобы сразу купить «готовую» квартиру, и нет постоянных реальных (а не «нарисованных» в липовых справках 2-НДФЛ) доходов, чтобы погасить вовремя «ипотечный» банковский кредит (который при существовавших тогда, да и сегодняшних ставках просто недоступен для большинства населения) взятый на покупку жилья, то самое лучшее решение, как казалось – вложиться в «долевое строительство», осуществлявшееся по принципу: «…деньги – сегодня (лучше сразу, но можно и частями), квартиры – завтра (а может и «никогда»?)…». Вот только никто как-то при этом не задумался над тем, что «ситуация» в стране очень сильно изменилась с переходом на «рыночные отношения» по всем направлениям и «родному» государству своих насущных проблем стало хватать, чтобы еще отвлекаться на ставшие несвойственными ему функции по контролю деятельности субъектов рынка строительства и недвижимости. И стали в 90-е годы и позднее в Новосибирске появляться самые разные фирмы и «фирмочки», ОАО, ЗАО и ООО, с рекламирующими и «обнадеживающими» названиями (на память (за абсолютную точность названия не поручусь, так как всех их уже не помню) попробую некоторые привести: СК «Красный проспект», ОАО «Финансы и недвижимость», ИСК «Держава», ИК «Социальная Инициатива», ООО «НовосибирскЖилИнвест», ООО «СибЖилСтройИнвест-Н» и прочее-прочее…). При этом, несмотря на разные названия и формы собственности суть их деятельности была у всех одинаковой: под красиво оформленные «проекты» и «макеты будущих новостроек», с фантастическими характеристиками по площадям и планировкам с «элитной» отделкой под евростандарт, собрать с «частных инвесторов» (сейчас, в связи с принятием соответствующего ФЗ – «дольщиков») как можно более этих самых «инвестиций». Способов «сравнительно честного отъема денег» было использовано огромное количество: и продажа «акций», и операции с векселями «застройщика» или вообще третьих фирм, или банальное внесение денежных средств на расчетный счет «застройщика» в каком-нибудь коммерческом банке, а за неимением такого (счета) – напрямую в кассу фирмы-застройщика. И здесь уже было начало «будущих проблем» инвесторов. Ведь как только такие «инвестиции» оказывались у застройщика, инвестор практически утрачивал право на требование получения их обратно, так как действующее тогда законодательство гарантировало возврат только займов (и то с большими ограничениями) и банковских вкладов. Увы, такие «инвестиции» можно было и не возвращать, а право собственности у инвестора на результат деятельности «застройщика» могло возникнуть только после государственной регистрации «проинвестированного» объекта недвижимости (читай – после постройки жилья и принятия его в эксплуатацию соответствующей «приемной» комиссией).
И все-таки, а что же дальше происходило с полученными «застройщиком» инвестициями дольщиков? Тут у каждого отдельного «застройщика» был собственный путь. Кто-то реально пытался начать процесс строительства объекта (как правило, заканчивающийся на уровне разрытии котлована и монтажа бетонных блоков фундамента – так называемого «нулевого цикла»), но иногда даже этот процесс доходил до 1-2 этажа здания. Ведь надо же было «имитировать» хоть какую-то деятельность для успокоения нервов «инвесторов». Но даже таких «застройщиков» было не так много из их общего числа. Чаще всего денежные средства в своем большинстве выводились в другие компании, аффилированные с «застройщиком», под каким-нибудь придуманным предлогом.
А далее их «путь» вообще терялся
Нередки были случаи, когда строительство вообще не начиналось, так как у компании «застройщика» вообще не было никаких прав собирать средства на постройку объекта, так как ни официально оформленного земельного участка, ни разрешения на строительство, да зачастую и лицензии на право производства строительных работ просто не существовало. Проверять все это, как правило, «инвесторы» не удосуживались, доверяя «обещаниям» таких вот «лже-застройщиков». В общем, как понятно из выше сказанного, «застройщик» мог распоряжаться полученными средствами как ему будет угодно, так как фактически никакой ответственности по возврату инвестиций он не нес. И что самое главное, его «деятельность» никто не мог контролировать. Не было таких прав ни у инвесторов, ни у государственных органов, ни у финансовых институтов (банков). А теперь подумайте сами, в стране, где «кидание» контрагента стало нормой ведения бизнеса (а в случае «инвестирования» вы вообще не можете обвинить «застройщика» в мошеннических действиях, если нет весомых доказательств этого), неужели получив чужие средства фактически в неконтролируемое пользование, такой вот «застройщик» готов вам что-то вернуть назад? Наивно полагаться на его порядочность, что и было неоднократно подтверждено многочисленными примерами (автор выше приводил некоторые из них, а «современные» вы можете сами прочитать в разделе «Новостройки» форума НГС.РУ). Да и сами посудите, что можно «взять назад» с фирмы с уставным капиталом в 10 т.р. (минимальная сумма для ООО), которая отвечает по своим обязательством только этой суммой? А если «не повезет», то и этих денег не увидите. Как говорится: все что было, «украдено» до вас….
Конечно, мне могут возразить, что не надо всех «застройщиков» смешивать в одну кучу и наклеивать на всех ярлык «мошенников». Согласен, что не все они такие. Есть вполне порядочные люди среди них, с которыми я лично знаком и сам бы мог доверить им свои накопления. Но однажды, когда мой друг попросил перечислить их, работающих в Новосибирске, поименно, я понял, что мне для этого хватит пальцев одной руки (кстати, регулярно пополняю при этом свой «негласный список» тех новосибирских «строителей», с кем бы даже на одном гектаре «приседать» не стал). Увы, но мой «жизненный опыт», позволяет сделать вывод, что как только дело начинает идти о суммах, измеряющихся шестью нулями, на «порядочность и благородство» застройщика рассчитывать, как правило, не приходится, а законодательно подтвердить свои права на возврат вложений «инвесторам» будет очень и очень трудно (увы, пока законодательство не в их пользу, несмотря даже на подвижки в этой теме, связанные с принятием 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве»).
Все же, посмею выразить свое мнение, как можно «оценить» порядочность застройщика. Предполагаю, что лучше всего для этого подойдет его «профессиональная» репутация. Лично я бы поступил так: перед тем, как доверять кому-то свои средства собрал бы как можно больше информации о контрагенте еще перед заключением договорных отношений. Ведь если этот человек «реально» что-то построил в Новосибирске (что можно визуально посмотреть) и при этом не получил серьезных нареканий по «качеству» строительства и срокам ввода объекта в эксплуатацию (что легко можно при желании пробить в интернете), то и отношение к нему будет совершенно иное. Но здесь каждый должен сам решать для себя, как ему поступать.
А что же наши «власти»?
А власти занимаются «своими» привычными делами, что им и положено по статусу, и как понимаю, проблемы «обманутых дольщиков» их волнуют не слишком сильно. Реально наши «власти» занимаются только бюджетным финансированием жилищного строительства через распределение средств из бюджета среди нескольких «уполномоченных» и аккредитованных при них застройщиков, для которых даже было создано самое первое в Новосибирске СРО (для тех, кто не знает эту «аббревиатуру» - саморегулируемая организация в области строительства) – НП МНОС «Сибирь» (но об СРО надо рассказывать отдельно и в другой раз).
Максимум, что власти могут сделать (как автор обнаружил недавно в интернете) так это – оштрафовать «нерадивого» застройщика за нарушения своих обязательств за срыв сроков строительства и прочие нарушения в стадии производства работ (по решению соответствующей комиссии). Но суммы штрафов тут обозначаются в тысячах рублей, а вложения «инвесторов» составляют – миллионы. А это, как говорят в Одессе, «… две очень большие разницы…».
Думаю, что даже митинг перед зданием областной администрации (пардон – «правительства» НСО), власти ни к чему не подвигнет. Конечно, мне могут возразить, что я не прав, и не замечать подобных мероприятий власти не должны. Но я для себя давно уже решил не поддерживать вот такие «сотрясания воздуха». Если присмотреться, что же требуют митингующие, то становиться понятно, что все это уже немного походит на что-то из области фантастики. Требование компенсации «утраченных ими средств» по своей сути немного абсурдно. Ведь не городская же и областная администрации принуждали их заключать договора с «лже-застройщиками»? Это было решением самих «инвесторов», которые теперь требуют теперь компенсировать им вложения из средств бюджета. Но вот этот самый бюджет уже должны будут наполнить те, кто свои средства направил на развитие собственного бизнеса и заплатил налоги. И где тут «социальная справедливость», когда одни граждане должны оплачивать «не всегда обдуманные поступки» других, которые не оценили риски своих инвестиций?
А «соучастие» мэрии Новосибирска и областной администрации в деятельности некоторых «застройщиков» заключалось, как правило, в виде предоставление им для застройки земельных участков, принадлежащих муниципалитету, и декларированием ни к чему не обязывающих «гарантий» и «моральной поддержки» о порядочности такого «застройщика» (примеры – «Социальная Инициатива» или Фонд «Жилище»). Ни о какой совместной деятельности по привлечению средств инвесторов (на договорных началах, и не путать с «бюджетным финансированием») ни в мэрии, ни области речи никогда не велось (по крайней мере, автору об этом ничего неизвестно).
Так что вывод прост: требовать что-то от властных структур города или области есть ни что иное, как пустая трата времени, здоровья и нервов. Только если что еще один раз «обманутым дольщикам» напомнить им о своем существовании, так как ощутимых результатов от таких «митингов» не было, нет и не будет. Да и давно уже надо понять, как трактует классика литературы, что «… дело помощи утопающим, дело рук самих утопающих…».
Попытка ответа на вопрос Что делать?
Чтобы ответить на этот актуальный вопрос автор решил для начала разделить инвесторов на тех, кто уже «вложился» и тех, кто «еще размышляет», стоит ли делать это или нет. Итак, несколько соображений постороннего наблюдателя ситуации «долевого строительства» жилья.
Для тех, кто уже имеет проблемы с нерадивым «застройщиком», потратившим (или – похитившим) все вложенные средства инвесторов, можно рекомендовать только объединившись совместно обратить через суд взыскание на активы «застройщика», как то – недостроенный объект строительства и земельный участок под застройку. Иных «активов», как показывает опыт, к этому моменту у «застройщика» уже не наблюдается. При любом развитии событий «недостроенный объект», что-то да стоит и его всегда можно реализовать или достроить «своими силами». Но тут все будет зависеть от степени готовности объекта. Одно дело, когда вырыт только котлован под фундамент, и совершенно другое, когда объект «брошен» с возведенной «коробкой» без отделки и внутренних инженерных сетей (степень готовности в этом случае – более 50%). Пример такого «относительно удачного» решения проблем дольщиков в Новосибирске (а более нигде его в России не встречал) имеется. Это ТСЖ «Садко» (ул.Кропоткина, 104а), где «обманутые дольщики» взяли достройку здания в «свои руки» и постепенно решают проблему завершения строительства за счет, как реализации дополнительных помещений (появившихся при изменении проекта здания), так и своих «дополнительных» взносов.
Но более интересными могут быть предложения для тех, кто еще только собирается вложиться в перспективное «долевое строительство». Ведь понятно, что только за счет бюджетных средств (которых и так постоянно не хватает) жилищное строительство вести и развивать невозможно. Основную долю должны все же играть «частные инвестиции», так как именно для «частных лиц» и строится жилье. Но в сегодняшней ситуации для «частных инвесторов», наученных горьким опытом предшественников, нужны уже более «весомые» гарантии сохранности вложенных ими средств. Как же их можно получить? Считаю, что это не самая сложная в нынешней ситуации проблема с «долевым строительством».
Во-первых, необходимо в законодательном порядке (внеся изменения в федеральный закон 214-ФЗ и иные правовые акты) обеспечить «постоянный и независимый» контроль за расходованием средств «дольщиков», привлекаемых застройщиком на возведение конкретного объекта. Эту функцию следует передать банковским структурам, которые имеют все возможности для организации такого «специализированного» контроля. Ведь контролируют же они «валютные» операции и наличный денежный оборот, а еще одна дополнительная контрольная «функция» им особых проблем создать не должна. Тем более, что все это «новое», есть ни что иное, как совсем недавно забытое «старое» (см. начало статьи о контроле за «инвестиционными счетами»).
Во-вторых, запретить законодательно привлечение средств «инвесторов» любым коммерческим организациям, которые не имеют подтвержденных гарантий возможности строительства ими объектов, как то: присутствие у организации документально оформленных прав на земельный участок на застройку, наличие соответствующих допусков на право производства строительных работ, и что самое главное – наличие «инвестиционного» счета в банке и находящегося в «зоне внимания» соответствующей службы банковского контроля (расходование средств запрещено без разрешения банка).
Может все это и выглядит нереально в моих словах, так как все эти «предложения» необходимо проводить федеральными законами через Государственную Думу России, что само по себе делается не сразу и довольно сложным путем. Но ведь, как мне кажется, есть там «избранные» представители народа, в том числе тех же «обманутых вкладчиков». Для чего-то же мы выбираем своих «представителей» (депутатов) туда (в Госдуму)? Пусть хоть немного поработают на «избравший» их народ и предотвратят потенциальное продолжение развития ситуации с «обманутыми дольщиками» (пока «завершения» ее автор явно не наблюдает, как «кидали» дольщиков, так и продолжают, даже не скрывая этого). Вообще, если разобраться, то проблема «обманутых дольщиков» это в большей части и есть забота депутатов Государственной думы (где принимаются законы, защищающие непорядочных «застройщиков», а не их жертв), а не местной власти, к которой обращаются участники митингов. Или все же мои предположения «не очень верны», а депутатам Госдумы этот вопрос не интересен «в принципе», как не интересны и 15 тысяч (а возможно и – более) потенциальных их избирателей количество которых будет только увеличиваться? Или наши «избранники»-депутаты уже имеют свою часть «доли» от «лже-застройщиков»?
Вечер, 30 апреля, завтра выходных 3 дня и можно «расслабиться». Сижу дома. За окном жуткий ветер и настроения заняться чем-то «полезным» для себя и общества – полный «ноль». Наливаю стакан чаю и сажусь за компьютер просмотреть, что же там, в «мире» твориться. Захожу на «любимый» новостной сайт и вижу статью «Дольщики вышли на митинг к зданию правительства..» и комментарии к ней. Читаю, и во мне возникает какое-то внезапное желание поделиться своими «соображениями» (вспоминается собственное «журналистское прошлое», как один из элементов моей трудовой биографии) по осуждаемой проблеме. Замечу сразу, что я не отношусь ни к одной из сторон обсуждаемого там конфликта «дольщик-застройщик», поскольку если что-то и строю, то исключительно «сам для себя» и никуда ничего никогда не «вкладывал»… То есть, это скорее похоже на «размышления постороннего», что позволяет их считать более объективным взглядом на ситуацию, сложившуюся в Новосибирске (да и в других городах России она не сильно отличается от «столицы Сибири») со строительством жилья за счет привлеченных средств «инвесторов» (читай – «дольщиков»). Это попытка разобраться, почему у нас в Новосибирске на настоящий момент стоят «замороженными» более 200 объектов жилищного строительства и перспектив возобновления деятельности по их достройке не наблюдается даже в самой отдаленной перспективе (регулярно по делам передвигаюсь на своем автомобиле практически по всем районам города и наблюдаю из окна за их «унылым» состоянием)?
"Кто виноват" и "Что делать"
Чтобы выяснить и решить два исконно русских вопроса в любой сфере российской действительности: «Кто виноват?» и «Что делать?», попробуем для начала разобраться, а как же вообще появилось в нашей жизни такое явление, как «обман дольщиков»? Строительство жилья в «этой» стране – России (а до 1991г. – СССР) велось всегда и в больших объемах, но как свидетельствует история, подобной ситуации до 90-ых годов практически не возникало. Были в то время конечно хищения при строительстве жилья (никто этого и не отрицает, такое уж оно – «строительство»), но доблестное «государево око» ОБХСС очень успешно их пресекало так, что «виновник происшествия» мог потерять не только свою должность и работу, но и способность свободно передвигаться за пространство, ограниченное стенами, полом и потолком, на несколько лет. Но стоит заметить, что и таких понятий, как «долевое строительство» и «инвестирование средств частными лицами» тогда тоже не существовало. Все жилищное строительство тогда велось государственными предприятиями и в подавляющем большинстве за счет средств государственного бюджета. Существовавшие тогда «жилищно-строительные кооперативы» (ЖСК) граждан большой роли в объемах жилищного строительства практически не играли в силу своей малочисленности, да и реально строительство в них велось опять же государственными подрядчиками на средства бюджета, которые затем в течение длительного периода возвращались «пайщиками» тому же государству. Почему же так происходило и что изменилось при переходе от «развитого социализма» на рельсы «рыночной экономики»? Попробуем разобраться пристально и досконально…
Прежде всего, следует понять, как же все-таки происходит процесс строительства. Но не его «технологическая» часть, а именно – процесс «осваивания» выделяемых на него средств (финансирования). Автор отнюдь не большой поклонник «элементов» эпохи социалистического пути развития государства, но все же считает, что кое-что там было «очень-очень» полезным и отказ от этих «догм» сильно повлиял на ситуацию. Прежде всего, это касается системы контроля над выделяемыми для строительства денежными средствами. Как вспоминается, в СССР для финансирования капитального строительства в стране существовало всего два банка: «Промстройбанк» и «Жилстройбанк» (полагаю, что не надо читателю объяснять на что ими тратились бюджетные средства – см. название). Оставим в покое «первый» и займемся «вторым». В функции ЖСБ входило не только распределение средств по объектам, включенным в годовой план строительства, но и пристальный «контроль» за расходованием средств подрядными организациями («заказчик» тогда был только один – «родное» государство). Как же осуществлялся этот «контроль»? Интересно будет вспомнить…
А все было не так уж «плохо» тогда …
Чтобы получить финансирование объекта подрядная организация (естественно – государственная, так как «частных» тогда просто не существовало) была обязана открыть в ЖСБ (для «промышленного» строительства – в ПСБ) два счета, так называемых – «инвестиционных». Точные их «номера» автор уже не упомнит (потому и приводить не буду, что не особо важно, но тогда еще существовала «трехзначная» нумерация банковских счетов). Один из них был предназначен для аккумулирования денежных средств поступающих из бюджета (а он у нас тогда был только один – государственный). А вот другой – для расходования этих самых «накопленных средств» на нужды возведения конкретного объекта строительства, включенного в план годового финансирования. И поверьте автору на слово, осуществить их расход было вовсе не очень легко. Подрядчик, для получения денег должен был предоставить в банк пакет соответствующих документов, подтверждающих обоснованность расходования этих средств, как то – счета на оплату строительных материалов, эксплуатационных затрат строительных машин и оборудования, а также зарплату административному персоналу и рабочим. При этом все эти «затраты» не могли превышать цифр, заложенных в «сводном сметном расчете» объекта строительства. Для тех, кто не в курсе, что такое «смета для строительства», поясню – это основной документ для определения стоимости строительства каждого конкретного объекта с приведение в ней не только стоимостных, но и «натуральных» показателей затрат. То есть, если на строительство объекта (согласно разработанному и утвержденному всеми заинтересованными сторонами проекту) положено потратить n-ое количество «кирпичей», то это количество и указывается в сметном расчете c привидением стоимости единицы измерения (для «кирпича» - куб.метры). Тем самым создавалась ситуация, когда подрядчик (тот, кто собственно и строит) не мог самостоятельно распоряжаться выделяемыми для строительства деньгами и должен был «обосновывать» каждый свой расходный платеж (который проводился банком только после его проверки и определения на соответствие «расходной» смете – сколько «заложено» на это в смете, столько и можно потратить и не более того). Все это позволяло очень эффективно контролировать расходование средств, отпускаемых на жилищное строительство, и не давало возможности подрядчику на их «нецелевое» расходование. Но пришли «иные времена»….
Почему мы имеем тех «застройщиков», которые «имеют» нас
А что же изменилось с «тех пор»? Да очень и очень многое. Прежде всего, это то, что российская банковская система стала негосударственной структурой, и появилось огромное количество коммерческих банков, открывающих расчетные счета любому желающему начать собственный бизнес. Естественно изменился и план счетов банков и оттуда как-то «исчезли» те самые «инвестиционные» счета, о которых повествовалось выше. Да и строительство стало уже не «государственным» делом, а - коммерческим, хотя государство и пыталось его как-то «контролировать» с помощью создания института лицензирования деятельности в проектировании и строительстве. Вот только как у нас чаще всего бывает, вышло: «…хотели как лучше, а получилось, как всегда…».
В этой ситуации (и если кто помнит, то началась она не «вчера», и даже не «позавчера», а еще в начале 90-ых годов) стали появляться различные «организации» в сфере строительства, которые начали осваивать бескрайние просторы «инвестиций в недвижимость». Наши сограждане, напуганные аферами типа «МММ» и прочих «рогов и копыт», а также банкротством ряда банков (которое зачастую оказывалось просто «умышленным»), когда их вклады просто «сгорали» в массе кредитных убытков, попытались вложиться во что-то более реальное. Например, в «недвижимость». Казалось поначалу, что все не так уж и плохо, если свои капиталы вложить в «риал эстейт» (стоимость, которой по началу периода даже очень неплохо росла), да и заодно решить, имеющиеся у большинства наших сограждан, «жилищные» проблемы. Если у тебя нет средств, чтобы сразу купить «готовую» квартиру, и нет постоянных реальных (а не «нарисованных» в липовых справках 2-НДФЛ) доходов, чтобы погасить вовремя «ипотечный» банковский кредит (который при существовавших тогда, да и сегодняшних ставках просто недоступен для большинства населения) взятый на покупку жилья, то самое лучшее решение, как казалось – вложиться в «долевое строительство», осуществлявшееся по принципу: «…деньги – сегодня (лучше сразу, но можно и частями), квартиры – завтра (а может и «никогда»?)…». Вот только никто как-то при этом не задумался над тем, что «ситуация» в стране очень сильно изменилась с переходом на «рыночные отношения» по всем направлениям и «родному» государству своих насущных проблем стало хватать, чтобы еще отвлекаться на ставшие несвойственными ему функции по контролю деятельности субъектов рынка строительства и недвижимости. И стали в 90-е годы и позднее в Новосибирске появляться самые разные фирмы и «фирмочки», ОАО, ЗАО и ООО, с рекламирующими и «обнадеживающими» названиями (на память (за абсолютную точность названия не поручусь, так как всех их уже не помню) попробую некоторые привести: СК «Красный проспект», ОАО «Финансы и недвижимость», ИСК «Держава», ИК «Социальная Инициатива», ООО «НовосибирскЖилИнвест», ООО «СибЖилСтройИнвест-Н» и прочее-прочее…). При этом, несмотря на разные названия и формы собственности суть их деятельности была у всех одинаковой: под красиво оформленные «проекты» и «макеты будущих новостроек», с фантастическими характеристиками по площадям и планировкам с «элитной» отделкой под евростандарт, собрать с «частных инвесторов» (сейчас, в связи с принятием соответствующего ФЗ – «дольщиков») как можно более этих самых «инвестиций». Способов «сравнительно честного отъема денег» было использовано огромное количество: и продажа «акций», и операции с векселями «застройщика» или вообще третьих фирм, или банальное внесение денежных средств на расчетный счет «застройщика» в каком-нибудь коммерческом банке, а за неимением такого (счета) – напрямую в кассу фирмы-застройщика. И здесь уже было начало «будущих проблем» инвесторов. Ведь как только такие «инвестиции» оказывались у застройщика, инвестор практически утрачивал право на требование получения их обратно, так как действующее тогда законодательство гарантировало возврат только займов (и то с большими ограничениями) и банковских вкладов. Увы, такие «инвестиции» можно было и не возвращать, а право собственности у инвестора на результат деятельности «застройщика» могло возникнуть только после государственной регистрации «проинвестированного» объекта недвижимости (читай – после постройки жилья и принятия его в эксплуатацию соответствующей «приемной» комиссией).
И все-таки, а что же дальше происходило с полученными «застройщиком» инвестициями дольщиков? Тут у каждого отдельного «застройщика» был собственный путь. Кто-то реально пытался начать процесс строительства объекта (как правило, заканчивающийся на уровне разрытии котлована и монтажа бетонных блоков фундамента – так называемого «нулевого цикла»), но иногда даже этот процесс доходил до 1-2 этажа здания. Ведь надо же было «имитировать» хоть какую-то деятельность для успокоения нервов «инвесторов». Но даже таких «застройщиков» было не так много из их общего числа. Чаще всего денежные средства в своем большинстве выводились в другие компании, аффилированные с «застройщиком», под каким-нибудь придуманным предлогом.
А далее их «путь» вообще терялся
Нередки были случаи, когда строительство вообще не начиналось, так как у компании «застройщика» вообще не было никаких прав собирать средства на постройку объекта, так как ни официально оформленного земельного участка, ни разрешения на строительство, да зачастую и лицензии на право производства строительных работ просто не существовало. Проверять все это, как правило, «инвесторы» не удосуживались, доверяя «обещаниям» таких вот «лже-застройщиков». В общем, как понятно из выше сказанного, «застройщик» мог распоряжаться полученными средствами как ему будет угодно, так как фактически никакой ответственности по возврату инвестиций он не нес. И что самое главное, его «деятельность» никто не мог контролировать. Не было таких прав ни у инвесторов, ни у государственных органов, ни у финансовых институтов (банков). А теперь подумайте сами, в стране, где «кидание» контрагента стало нормой ведения бизнеса (а в случае «инвестирования» вы вообще не можете обвинить «застройщика» в мошеннических действиях, если нет весомых доказательств этого), неужели получив чужие средства фактически в неконтролируемое пользование, такой вот «застройщик» готов вам что-то вернуть назад? Наивно полагаться на его порядочность, что и было неоднократно подтверждено многочисленными примерами (автор выше приводил некоторые из них, а «современные» вы можете сами прочитать в разделе «Новостройки» форума НГС.РУ). Да и сами посудите, что можно «взять назад» с фирмы с уставным капиталом в 10 т.р. (минимальная сумма для ООО), которая отвечает по своим обязательством только этой суммой? А если «не повезет», то и этих денег не увидите. Как говорится: все что было, «украдено» до вас….
Конечно, мне могут возразить, что не надо всех «застройщиков» смешивать в одну кучу и наклеивать на всех ярлык «мошенников». Согласен, что не все они такие. Есть вполне порядочные люди среди них, с которыми я лично знаком и сам бы мог доверить им свои накопления. Но однажды, когда мой друг попросил перечислить их, работающих в Новосибирске, поименно, я понял, что мне для этого хватит пальцев одной руки (кстати, регулярно пополняю при этом свой «негласный список» тех новосибирских «строителей», с кем бы даже на одном гектаре «приседать» не стал). Увы, но мой «жизненный опыт», позволяет сделать вывод, что как только дело начинает идти о суммах, измеряющихся шестью нулями, на «порядочность и благородство» застройщика рассчитывать, как правило, не приходится, а законодательно подтвердить свои права на возврат вложений «инвесторам» будет очень и очень трудно (увы, пока законодательство не в их пользу, несмотря даже на подвижки в этой теме, связанные с принятием 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве»).
Все же, посмею выразить свое мнение, как можно «оценить» порядочность застройщика. Предполагаю, что лучше всего для этого подойдет его «профессиональная» репутация. Лично я бы поступил так: перед тем, как доверять кому-то свои средства собрал бы как можно больше информации о контрагенте еще перед заключением договорных отношений. Ведь если этот человек «реально» что-то построил в Новосибирске (что можно визуально посмотреть) и при этом не получил серьезных нареканий по «качеству» строительства и срокам ввода объекта в эксплуатацию (что легко можно при желании пробить в интернете), то и отношение к нему будет совершенно иное. Но здесь каждый должен сам решать для себя, как ему поступать.
А что же наши «власти»?
А власти занимаются «своими» привычными делами, что им и положено по статусу, и как понимаю, проблемы «обманутых дольщиков» их волнуют не слишком сильно. Реально наши «власти» занимаются только бюджетным финансированием жилищного строительства через распределение средств из бюджета среди нескольких «уполномоченных» и аккредитованных при них застройщиков, для которых даже было создано самое первое в Новосибирске СРО (для тех, кто не знает эту «аббревиатуру» - саморегулируемая организация в области строительства) – НП МНОС «Сибирь» (но об СРО надо рассказывать отдельно и в другой раз).
Максимум, что власти могут сделать (как автор обнаружил недавно в интернете) так это – оштрафовать «нерадивого» застройщика за нарушения своих обязательств за срыв сроков строительства и прочие нарушения в стадии производства работ (по решению соответствующей комиссии). Но суммы штрафов тут обозначаются в тысячах рублей, а вложения «инвесторов» составляют – миллионы. А это, как говорят в Одессе, «… две очень большие разницы…».
Думаю, что даже митинг перед зданием областной администрации (пардон – «правительства» НСО), власти ни к чему не подвигнет. Конечно, мне могут возразить, что я не прав, и не замечать подобных мероприятий власти не должны. Но я для себя давно уже решил не поддерживать вот такие «сотрясания воздуха». Если присмотреться, что же требуют митингующие, то становиться понятно, что все это уже немного походит на что-то из области фантастики. Требование компенсации «утраченных ими средств» по своей сути немного абсурдно. Ведь не городская же и областная администрации принуждали их заключать договора с «лже-застройщиками»? Это было решением самих «инвесторов», которые теперь требуют теперь компенсировать им вложения из средств бюджета. Но вот этот самый бюджет уже должны будут наполнить те, кто свои средства направил на развитие собственного бизнеса и заплатил налоги. И где тут «социальная справедливость», когда одни граждане должны оплачивать «не всегда обдуманные поступки» других, которые не оценили риски своих инвестиций?
А «соучастие» мэрии Новосибирска и областной администрации в деятельности некоторых «застройщиков» заключалось, как правило, в виде предоставление им для застройки земельных участков, принадлежащих муниципалитету, и декларированием ни к чему не обязывающих «гарантий» и «моральной поддержки» о порядочности такого «застройщика» (примеры – «Социальная Инициатива» или Фонд «Жилище»). Ни о какой совместной деятельности по привлечению средств инвесторов (на договорных началах, и не путать с «бюджетным финансированием») ни в мэрии, ни области речи никогда не велось (по крайней мере, автору об этом ничего неизвестно).
Так что вывод прост: требовать что-то от властных структур города или области есть ни что иное, как пустая трата времени, здоровья и нервов. Только если что еще один раз «обманутым дольщикам» напомнить им о своем существовании, так как ощутимых результатов от таких «митингов» не было, нет и не будет. Да и давно уже надо понять, как трактует классика литературы, что «… дело помощи утопающим, дело рук самих утопающих…».
Попытка ответа на вопрос Что делать?
Чтобы ответить на этот актуальный вопрос автор решил для начала разделить инвесторов на тех, кто уже «вложился» и тех, кто «еще размышляет», стоит ли делать это или нет. Итак, несколько соображений постороннего наблюдателя ситуации «долевого строительства» жилья.
Для тех, кто уже имеет проблемы с нерадивым «застройщиком», потратившим (или – похитившим) все вложенные средства инвесторов, можно рекомендовать только объединившись совместно обратить через суд взыскание на активы «застройщика», как то – недостроенный объект строительства и земельный участок под застройку. Иных «активов», как показывает опыт, к этому моменту у «застройщика» уже не наблюдается. При любом развитии событий «недостроенный объект», что-то да стоит и его всегда можно реализовать или достроить «своими силами». Но тут все будет зависеть от степени готовности объекта. Одно дело, когда вырыт только котлован под фундамент, и совершенно другое, когда объект «брошен» с возведенной «коробкой» без отделки и внутренних инженерных сетей (степень готовности в этом случае – более 50%). Пример такого «относительно удачного» решения проблем дольщиков в Новосибирске (а более нигде его в России не встречал) имеется. Это ТСЖ «Садко» (ул.Кропоткина, 104а), где «обманутые дольщики» взяли достройку здания в «свои руки» и постепенно решают проблему завершения строительства за счет, как реализации дополнительных помещений (появившихся при изменении проекта здания), так и своих «дополнительных» взносов.
Но более интересными могут быть предложения для тех, кто еще только собирается вложиться в перспективное «долевое строительство». Ведь понятно, что только за счет бюджетных средств (которых и так постоянно не хватает) жилищное строительство вести и развивать невозможно. Основную долю должны все же играть «частные инвестиции», так как именно для «частных лиц» и строится жилье. Но в сегодняшней ситуации для «частных инвесторов», наученных горьким опытом предшественников, нужны уже более «весомые» гарантии сохранности вложенных ими средств. Как же их можно получить? Считаю, что это не самая сложная в нынешней ситуации проблема с «долевым строительством».
Во-первых, необходимо в законодательном порядке (внеся изменения в федеральный закон 214-ФЗ и иные правовые акты) обеспечить «постоянный и независимый» контроль за расходованием средств «дольщиков», привлекаемых застройщиком на возведение конкретного объекта. Эту функцию следует передать банковским структурам, которые имеют все возможности для организации такого «специализированного» контроля. Ведь контролируют же они «валютные» операции и наличный денежный оборот, а еще одна дополнительная контрольная «функция» им особых проблем создать не должна. Тем более, что все это «новое», есть ни что иное, как совсем недавно забытое «старое» (см. начало статьи о контроле за «инвестиционными счетами»).
Во-вторых, запретить законодательно привлечение средств «инвесторов» любым коммерческим организациям, которые не имеют подтвержденных гарантий возможности строительства ими объектов, как то: присутствие у организации документально оформленных прав на земельный участок на застройку, наличие соответствующих допусков на право производства строительных работ, и что самое главное – наличие «инвестиционного» счета в банке и находящегося в «зоне внимания» соответствующей службы банковского контроля (расходование средств запрещено без разрешения банка).
Может все это и выглядит нереально в моих словах, так как все эти «предложения» необходимо проводить федеральными законами через Государственную Думу России, что само по себе делается не сразу и довольно сложным путем. Но ведь, как мне кажется, есть там «избранные» представители народа, в том числе тех же «обманутых вкладчиков». Для чего-то же мы выбираем своих «представителей» (депутатов) туда (в Госдуму)? Пусть хоть немного поработают на «избравший» их народ и предотвратят потенциальное продолжение развития ситуации с «обманутыми дольщиками» (пока «завершения» ее автор явно не наблюдает, как «кидали» дольщиков, так и продолжают, даже не скрывая этого). Вообще, если разобраться, то проблема «обманутых дольщиков» это в большей части и есть забота депутатов Государственной думы (где принимаются законы, защищающие непорядочных «застройщиков», а не их жертв), а не местной власти, к которой обращаются участники митингов. Или все же мои предположения «не очень верны», а депутатам Госдумы этот вопрос не интересен «в принципе», как не интересны и 15 тысяч (а возможно и – более) потенциальных их избирателей количество которых будет только увеличиваться? Или наши «избранники»-депутаты уже имеют свою часть «доли» от «лже-застройщиков»?
"Тёмная личность"... Я - Каждый, и Я - Никто... Я - Всюду, и Я - Нигде...
.
