Решил изложить свое мнение о сложившейся ситуации на рынке новостроек на фоне финансового кризиса. Мнение во многом, обывательское, основанное на собственных недавних метаниях в поисках надежного застройщика, отчасти полупрофессиональное, т.к. считаю, что немного разбираюсь в экономических процессах и слежу за состоянием экономики как страны, так и нашего региона.
Прошу прощения, что много получилось и не все осилят весь текст, но так уж получилось :). Хотел бы услышать Ваши отзывы, мнения о прочитанном.
Итак, мировой финансовый кризис привел к кризису ликвидности на российском межбанковском рынке, т.к. на международном рынке капиталов деньги получить стало сложно. По времени мировой кризис совпал с конфликтом России с Грузией – что «подпитало» кризис на внутреннем межбанковском рынке – акции российских компаний стали падать, иностранные инвесторы стали выводить свои средства из России.
Как кризис повлиял на строителей?
- Во первых, к началу кризиса многие строители уже были не в лучшем положении – из-за инфляционных процессов, роста стоимости стройматериалов, ГСМ и т.д. у строителей катастрофически снижается прибыль.
- Продажи к этому времени тоже падают – в погоне за сверхприбылями строители подняли цены на непристойно высокий уровень, нуждающиеся в жилье этот уровень не тянут уже даже по ипотеке, большинство желавших проинвестировать в строительство жилья либо уже проинвестировали либо в ожидании снижения цен на недвижимость (а то и обвала как в Казахстане) решили подождать с вложением своих средств.
- В такой ситуации строители осознают, что продолжать поднимать цены значит затягивать петлю на своей шее и вместо того, чтобы проводить целенаправленную и выверенную политику по снижению своих издержек, начинают жесткую конкурентную борьбу за потенциальных клиентов (коих осталось не так уж и много) – проводят маркетинговые акции, которые в основном сводятся к скидкам, снижающим норму прибыли. До определенного момента эта политика оправдывает себя – средства на продолжение строительства продолжают приходить, но рост издержек приводит к тому, что этих средств хватает тютелька в тютельку, прибыль снижается, денег не хватает.
- Где брать деньги, когда продаж нет, а строить надо? Ответ очевиден – в банке. А тут, бах – финансовый кризис! В банках денег НЕТ! Да еще и ипотечные программы сворачиваются, окончательно обрезав поток покупателей-ипотечников и остановив продажи!
- Без вмешательства государства ситуацию не разрешить! Правительство принимает решение покрыть кризис ликвидности из мегазаначки, сформированной за счет продажи нефти. И «вливает» нехилые средства в государственные банки – Сбербанк, Внешторгбанк, Россельхозбанк – чтобы те в свою очередь прокредитовали коммерческие банки.
- У банков появляются деньги. Решит ли это проблемы строителей? Далеко не всех! Потому что банки кредиты будут давать теперь очень аккуратно, потому что им бы хотелось эти деньги вернуть, и с процентами, в банкротстве строителей они не заинтересованы.
- Кому будут давать кредиты? Наиболее платежеспособным строителям. Во-первых, тем, кто строит в первую очередь за счет собственных средств и на волне общего финансового кризиса испытывает некоторые затруднения, решить которые как раз возможно за счет кредитования! Во-вторых, тем, у кого есть сильные конкурентные преимущества, позволяющие поддерживать стабильные продажи. Например, низкая себестоимость строительства, достигнутая за счет снижения издержек, применения новых технологий и т.д.
- Что будет с теми строителями, кому кредиты будут давать с трудом? Два варианта – либо они выкарабкаются, существенно понизив норму прибыли, а то и ради репутации работая в убыток и смогут привлечь необходимые средства, либо – они обанкротятся!
Ситуация для этих компаний усугубится еще тем, что банки, получив гос.поддержку, потихоньку восстановят ипотечные программы (понятно, что к ипотечникам будут предъявляться жесткие требования – высокие белые доходы в стабильной, не находящейся в кризисной ситуации компании) и выдавать ипотечные кредиты на стройку будут только в домах платежеспособных строителей, стимулируя у них продажи и «топя» компании, стоящие не на собственные средства и не желающие снижать издержки и цены.
- К чему приведет банкротство ряда строительных фирм? Сначала, их стройки будут заморожены, но они рано или поздно отойдут к оставшимся на плаву застройщикам и объекты будут достроены с существенной задержкой. Пострадают инвесторы, вложившиеся по кривым схемам, не имеющих зарегистрированного ДДУ и т.д. – могут остаться вообще с носом.
- Что делать желающим купить себе жилье или инвестировать в строительство? Во-первых, тщательно проанализировать застройщиков. К сожалению, достоверной и надежной информации о них маловато. Однако, если у покупателя будет надежный источник информации, что у застройщика достаточно своих собственных средств для строительства объекта (понятно, таких застройщиков очень мало), то можно смело вкладывать средства прямо сейчас. Потому что не думаю, что цены существенно упадут.
Также можно рискнуть вложить в застройщиков, имеющих сильные конкурентные преимущества, связанные с политикой снижения издержек и доступных цен (впрочем, на слуху у меня только одна такая компания).
Ну и остается еще один верный вариант, к которому в условиях информационного вакуума я думаю будут склоняться большинство потенциальных инвесторов, – переждать кризис и вложиться в оставшиеся на плаву компании.
Вроде все.
Прошу прощения, что много получилось и не все осилят весь текст, но так уж получилось :). Хотел бы услышать Ваши отзывы, мнения о прочитанном.
Итак, мировой финансовый кризис привел к кризису ликвидности на российском межбанковском рынке, т.к. на международном рынке капиталов деньги получить стало сложно. По времени мировой кризис совпал с конфликтом России с Грузией – что «подпитало» кризис на внутреннем межбанковском рынке – акции российских компаний стали падать, иностранные инвесторы стали выводить свои средства из России.
Как кризис повлиял на строителей?
- Во первых, к началу кризиса многие строители уже были не в лучшем положении – из-за инфляционных процессов, роста стоимости стройматериалов, ГСМ и т.д. у строителей катастрофически снижается прибыль.
- Продажи к этому времени тоже падают – в погоне за сверхприбылями строители подняли цены на непристойно высокий уровень, нуждающиеся в жилье этот уровень не тянут уже даже по ипотеке, большинство желавших проинвестировать в строительство жилья либо уже проинвестировали либо в ожидании снижения цен на недвижимость (а то и обвала как в Казахстане) решили подождать с вложением своих средств.
- В такой ситуации строители осознают, что продолжать поднимать цены значит затягивать петлю на своей шее и вместо того, чтобы проводить целенаправленную и выверенную политику по снижению своих издержек, начинают жесткую конкурентную борьбу за потенциальных клиентов (коих осталось не так уж и много) – проводят маркетинговые акции, которые в основном сводятся к скидкам, снижающим норму прибыли. До определенного момента эта политика оправдывает себя – средства на продолжение строительства продолжают приходить, но рост издержек приводит к тому, что этих средств хватает тютелька в тютельку, прибыль снижается, денег не хватает.
- Где брать деньги, когда продаж нет, а строить надо? Ответ очевиден – в банке. А тут, бах – финансовый кризис! В банках денег НЕТ! Да еще и ипотечные программы сворачиваются, окончательно обрезав поток покупателей-ипотечников и остановив продажи!
- Без вмешательства государства ситуацию не разрешить! Правительство принимает решение покрыть кризис ликвидности из мегазаначки, сформированной за счет продажи нефти. И «вливает» нехилые средства в государственные банки – Сбербанк, Внешторгбанк, Россельхозбанк – чтобы те в свою очередь прокредитовали коммерческие банки.
- У банков появляются деньги. Решит ли это проблемы строителей? Далеко не всех! Потому что банки кредиты будут давать теперь очень аккуратно, потому что им бы хотелось эти деньги вернуть, и с процентами, в банкротстве строителей они не заинтересованы.
- Кому будут давать кредиты? Наиболее платежеспособным строителям. Во-первых, тем, кто строит в первую очередь за счет собственных средств и на волне общего финансового кризиса испытывает некоторые затруднения, решить которые как раз возможно за счет кредитования! Во-вторых, тем, у кого есть сильные конкурентные преимущества, позволяющие поддерживать стабильные продажи. Например, низкая себестоимость строительства, достигнутая за счет снижения издержек, применения новых технологий и т.д.
- Что будет с теми строителями, кому кредиты будут давать с трудом? Два варианта – либо они выкарабкаются, существенно понизив норму прибыли, а то и ради репутации работая в убыток и смогут привлечь необходимые средства, либо – они обанкротятся!
Ситуация для этих компаний усугубится еще тем, что банки, получив гос.поддержку, потихоньку восстановят ипотечные программы (понятно, что к ипотечникам будут предъявляться жесткие требования – высокие белые доходы в стабильной, не находящейся в кризисной ситуации компании) и выдавать ипотечные кредиты на стройку будут только в домах платежеспособных строителей, стимулируя у них продажи и «топя» компании, стоящие не на собственные средства и не желающие снижать издержки и цены.
- К чему приведет банкротство ряда строительных фирм? Сначала, их стройки будут заморожены, но они рано или поздно отойдут к оставшимся на плаву застройщикам и объекты будут достроены с существенной задержкой. Пострадают инвесторы, вложившиеся по кривым схемам, не имеющих зарегистрированного ДДУ и т.д. – могут остаться вообще с носом.
- Что делать желающим купить себе жилье или инвестировать в строительство? Во-первых, тщательно проанализировать застройщиков. К сожалению, достоверной и надежной информации о них маловато. Однако, если у покупателя будет надежный источник информации, что у застройщика достаточно своих собственных средств для строительства объекта (понятно, таких застройщиков очень мало), то можно смело вкладывать средства прямо сейчас. Потому что не думаю, что цены существенно упадут.
Также можно рискнуть вложить в застройщиков, имеющих сильные конкурентные преимущества, связанные с политикой снижения издержек и доступных цен (впрочем, на слуху у меня только одна такая компания).
Ну и остается еще один верный вариант, к которому в условиях информационного вакуума я думаю будут склоняться большинство потенциальных инвесторов, – переждать кризис и вложиться в оставшиеся на плаву компании.
Вроде все.
Но все эти вздохи - это чтобы пар выпустить - сам знал куда лезу.
