Погода: −19 °C
22.01−15...−13пасмурно, без осадков
23.01−16...−14пасмурно, снег
НГС.Форум /Недвижимость / Ипотека /

Помогите просчитать выгодность по ипотечному кредиту

  • Имею ипотечный кредит. Тело долга 1,2 млн рублей. Срок кредитования 25 лет. Процентная ставка 11,5. Досрочное погашение возможно, но платежом не менее 15000 рублей. Выгодно ли досрочно гасить тело долга, взятым в другом банке потребительским кредитом. Допустим 300000 берем на 5 лет под 16%. Я никак не могу сообразить. Вроде как за счет того, что ипотека на целых 25 лет, получается и переплата бешеная. Если тело долга будет меньше, то и переплата по потреби.кредиту окупится за этот счет. Верно?

    «Ты лучше голодай, чем что попало ешь, и лучше будь один, чем вместе с кем попало...» (с)

  • Платежи везде ануитентные? Каков размер платежа в 1 и 2 кредитах?
    А вообще это зависит от Ваших доходов. Сможете оба кредита выплачивать?
    На мой взгляд удобнее иметь небольшой размер платежа по кредиту и периодически дополнительно гасить основной долг.

  • Платежи у меня иннуитентные. Т.е. сейчас платежом я гашу минимум основного долга и максимум процентов. А через 20 лет уже будет больше тело долга гаситься и немного процентов. А как бы математически высчитать выгодно / невыгодно гасить потребительским кредитом? Мне бы точно. Размер платежа меня не волнует абсолютно. Грубо получается по ипотеке я переплачиваю если по графику плачу что то в районе 2-3 млн (точно не помню) а по потребу переплата 140 тысяч будет.

    «Ты лучше голодай, чем что попало ешь, и лучше будь один, чем вместе с кем попало...» (с)

  • Он-лайн-калькулятор на сайте банка, в котором кредит взяли, есть?
    В Сбере я прикинула - если взять 1'200'000р. по их ставке (15,25%) на 300 месяцев и 900'000р. на тех же условиях - разница в переплате порядка 800-900т.р. (при Вашем проценте будет меньше).
    А так Вы берёте 300'000 и переплачиваете за 5 лет 140000р. Т.е. за 25 лет экономия существенная.
    НО, есть такое, что "деньги сейчас дороже, чем деньги потом", т.е. за счет инфляции платежи будут "худеть"...
    В общем, считать всё равно Вам.

    Мало кто знает, что Шрёдингер обожал русские сказки. Особенно радовали его фразы "долго ли, коротко ли", "видимо-невидимо" и, конечно же, "ни жив, ни мёртв".

  • Вам переплату что ли надо посчитать в том и другом случае? Или как выгодность мерять собрались?

    Татьяны Снежиной 29/2, 3-ка... Продаем

  • Если вас не волнует размер платежа, то самая выгодная стратегия будет все-таки не брать дополнительный кредит, а просто гасить по 15тыр дополнительно каждый месяц. Эти 15 тыр будут уходить именно и только на погашение основного долга. Ну если задолженностей нет. Т.о, за год и 8 месяцев вы выплатите те же самые 300 тыс и 16% годовых платить не надо. Тело кредита уменьшится на 300 тыр + та часть которую вы выплатите за это время.

    Татьяны Снежиной 29/2, 3-ка... Продаем

  • В ответ на: НО, есть такое, что "деньги сейчас дороже, чем деньги потом", т.е. за счет инфляции платежи будут "худеть"...
    Распространенное заблуждение, однако - "худеть" платежи будут в том только случае, если доходы заемщика будут постоянно индексироваться с процентом, который будет выше процента реальной (а не официальной) инфляции. Если же оного не будет, то остальные расходы заемщика будут испытывать давление, т.е. придется их сокращать, от чего-то отказываться...

    С уважением,
    madmax

  • Согласен с madmax, все верно. Но нужно учитывать возраст и квалификацию заёмщика, если это молодой специалист в ИТ то его реальные (с поправкой на инфляцию) доходы будут расти, если 35-40 летний каменщик то наоборот скорее...но это к слову.

    Судя по тому что пишет ТС, кредитоспособность взять ещё 300 без залога имеется, из чего я делаю вывод что итоговый платёж в примерно 20 тыс ТС не смущает.

    Тогда существуют такие варианты:

    1. Ипотека + потреб.
    берётся 300 тыс без залога под 16% и сразу гасится тело ипотечного кредита. Итоговый платёж , накопленный процент 680 + 138 = 818 тыс. за все время.

    2. Ипотека + платеж
    Логика такая что если ТС имеет возможность дополнительно платить 7,3 тыс , то пусть это делает в лоб - т.е. вносит по 15 тыс каждые 2 мес в течение 5 лет. В итоге - проценты 703,5 тыс.

    2. Ипотека 2

    Если ТС имеет возможность платить 20 тыс. То какой смысл кредитоватсья на 25 лет при таком (относительно не большом теле) .... меняем срок кредита так, что бы платёж был 20 тыс, выходит что даже если ставка не изменится, хотя короткий кредит априори должен быть дешевле, получаем 8-и летний кредит с итоговым процентом в 641 тыс.

    Расчёты в файле, без учёта временнОй стоимости денег, ибо в РФ % ставки и стоимость активов весело скачут за ценой барреля Brent.

  • Раз есть возможность дополнительно платить 7 500 руб. (ежемесячный платеж по потребу), то скорее всего выгоднее будет производить досрочное гашение раз в два месяца по 15 000 руб. Но чтобы рассчитать точно, нужны еще данные:
    1) потреб - дифференцированные или аннуитентные платежи?
    2) каков был первоначальный размер кредита?
    3) сколько времени уже платите по кредиту?

    Уникальное готовое решение для развития Вашего бизнеса!

  • Спасибо всем за помощь! Вникать буду чуть позже, но вижу что конструктив уже имеется. Потреб с дифференцированными платежами. Ипотека 1,2 млн на 25 лет. Выплачивается 3 года, пока без переплат.

    «Ты лучше голодай, чем что попало ешь, и лучше будь один, чем вместе с кем попало...» (с)

  • Исходные данные:
    Остаток основного долга ~ 1 170 000 руб.
    Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту - 12 212 руб.
    Срок кредитования - 25 лет

    Потребительский кредит в размере 300 000 руб. по 16% годовых (дифференцированные платежи)

    Выплата процентов за 5 лет по потребу (300 тыс. руб. под 16% годовых) составит - 122 тыс. руб.
    Выплата процентов за 5 лет по ипотечному кредиту составит ~ 652 тыс. руб.

    Выплата процентов за 5 лет после частичного гашения в 300 тыс. руб. составит ~ 421 тыс. руб.

    652 - 421 - 122 = 109 тыс. руб. - это экономия по выплаченным процентам

    Выплата процентов за 5 лет после 20 частичных гашений по 15 тыс. руб. (один раз в 2 месяца), составит ~ 506 тыс. руб.

    652 - 506 = 146 тыс. руб. - это экономия по выплаченным процентам

    Если подсчеты верны, то частичное досрочное гашение (20 платежей по 15 тыс. руб. один раз в 2 месяца) выгоднее, чем разовое досрочное гашение (единовременно 300 тыс. руб.) за счет потребительского кредита:улыб:

    Уникальное готовое решение для развития Вашего бизнеса!

  • В связи с тем, что экономия рассчитывалась для конкретного варианта, не следует ее принимать как аксиому :улыб:

    Уникальное готовое решение для развития Вашего бизнеса!

  • Не забудьте прибавить к расчету то, что вам не нужно платить страховые взносы за счет сокращения срока кредита по ипотеке.

    Те, кто говорят, что так не бывает, пусть не мешают тем, кто так делает.

  • В ответ на: Досрочное погашение возможно, но платежом не менее 15000 рублей.
    Выгоднее досрочно гасить своими, а не кредитными деньгами, накопленными за 2 месяца.

    Чем быстрее будете гасить тело кредита, тем меньше окажется итоговая переплата.

    Кредит, для частичнодосрочного погашения выгоден будет, только если % за него будет меньше.

  • В ответ на: Кредит, для частичнодосрочного погашения выгоден будет, только если % за него будет меньше
    Не факт, тут надо учитывать два параметра: процентная ставка и срок кредитования

    Уникальное готовое решение для развития Вашего бизнеса!

  • Молодец :respect:

    Уникальное готовое решение для развития Вашего бизнеса!

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: