Ответ на сообщение Капитальный ремонт МКД ::: 2014—2043 годы (5) пользователя Автоинформатор
О системе капремонта в целом и о кредитах на ремонт (эту тему снова подняли глава Минстроя Якушев и Степашин из ГК – Фонда ЖКХ) — в докладе Центра стратегических разработок (ЦСР) «Жилищно-коммунальный комплекс: между политикой и экономикой»:
Показать скрытый текст
Автор Сиваев Сергей Борисович, эксперт направления «Пространственное развитие» Центра стратегических разработок, профессор Высшей школы урбанистики Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», кандидат технических наук
2.4. ОБЕСПЕЧЕНИЕ МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
<...>
Программа со сроками в 30 лет и более объективно выглядит малообоснованной. Уже сейчас текущих доходов регионального оператора едва хватает для выполнения текущих обязательств при существующем минимальном наборе работ по капитальному ремонту.
Программы не предусматривают модернизацию и повышение энергоэффективности МКД. С одной стороны, такие программы не позволяют справиться с серьезными вызовами, стоящими перед жилищным сектором, и ориентированы на решение наиболее острых проблем. С другой стороны, они формируют высокие финансовые риски региональной власти, поскольку в соответствии с законодательством органы региональной власти несут субсидиарную ответственность по обязательствам регионального оператора по выполнению программы капитальных ремонтов МКД. То есть бюджеты субъектов РФ несут серьезные риски в связи с недостатком доходов региональных операторов для выполнения в срок обязательств по капитальному ремонту конкретных домов.
Поскольку в рамках существующих программ капитального ремонта практически невозможно решить задачу повышения энергоэффективности МКД, то речь должна идти о постепенном смещении центра тяжести в выполнении этих программ с регионального оператора и региональной власти на сособственников общего имущества в МКД. Для этого государство должно сформировать соответствующие стимулы и популяризировать лучшие практики. Постсоциалистические страны Центральной и Восточной Европы показали, что для этого надо делать. От схем накопления на специальных счетах и региональных операторов как касс взаимопомощи надо переходить к цивилизованным механизмам долгового финансирования. Для того чтобы банковские кредиты были доступны, задача государства — создать институт качественного заемщика (изменение института ТСЖ) и разделить с частным финансовым сектором на 1-м этапе риски кредитования путем создания специального государственного финансового института развития (ГФИР), который может предоставлять платные гарантии по обязательствам объединений собственников.
Цель такого ГФИР — сформировать новый финансовый продукт и на этапе запуска его на рынок разделить с финансовым сектором риски финансирования.
Ключевые параметры
• Обязательное формирование фонда ремонта дома в минимальном размере, установленном субъектом РФ.
• Обязательная ежемесячная плата только в пределах формирования фонда ремонта дома.
• Собственники на общем собрании имеют право увеличить размер фонда ремонта дома.
• Средства фонда ремонта дома являются общими средствами собственников помещений в МКД, хранятся на специальном банковском счете ТСЖ или УО.
• Если состояние здания угрожает безопасности, суд может понудить собственников к проведению капитального ремонта.
Возможности привлечения заемных средств:
— заемщик кредита — ТСЖ или УК;
— обеспечение кредита — средства фонда ремонта дома, а также обязательства собственников по внесению платежей за ремонт;
— дополнительное обеспечение — поручительство гарантийного агентства, созданного при поддержке государства.
Меры господдержки для стимулирования масштабного проведения капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции МКД:
— субсидии на проведение комплексных ремонтов;
— субсидии гражданам с низкими доходами.
Задачами ГФИР при такой постановке задачи должны стать:
1. Разработка стандартов кредитного (заемного) продукта для финансирования модернизации МКД.
2. Предоставление платных гарантий, обеспеченных собственными активами, финансовым организациям по кредитам (займам), которые соответствуют разработанному стандарту.
ГФИР должны обеспечивать обратную связь с федеральными органами власти для совершенствования нормативной правовой базы с целью снижения инвестиционных рисков в модернизации МКД. На следующем этапе развития деятельности ГФИР возможен выпуск вторичных ценных бумаг по стандартизованным кредитам на модернизацию МКД с целью привлечения в этот сектор дополнительных финансовых ресурсов.
Крайне важно предоставлять бюджетные гранты на энергоэффективную модернизацию, размер которых будет зависеть от эффекта энергосбережения. В этой ситуации с большой вероятностью большие гранты будут получать те дома, которые сейчас в худшем состоянии. Представляется, что инициирование предоставления таких грантов должно произойти на федеральном уровне с обязательным долевым участием региональных и (или) местных бюджетов. Можно это делать через ГФИР при условии, что эта деятельность выполняется в пределах выделенных для этих целей бюджетных средств.
<...>
Модернизация (капитальный ремонт), повышение энергоэффективности МКД — важный фактор улучшения качества жизни и оптимизации расходов на коммунальные услуги. Европейский союз в постсоциалистических странах со структурой жилья, аналогичной российской, успешно реализовал программу модернизации МКД, основанную на — следующих принципах:
— добровольность;
— привлечение банковского сектора к кредитованию объединений собственников жилья;
— бюджетные гранты, зависящие от эффекта энергосбережения.
Российская система капитальных ремонтов МКД основа на обязательных платежах, накопительном принципе и субсидиарной ответственности региональных властей за сроки проведения капитальных ремонтов (выборочных — по практике). Финансовая устойчивость региональных программ капитального ремонта вызывает большие сомнения, что рождает не только бюджетные, но и политические риски.
Скрыть текст2.4. ОБЕСПЕЧЕНИЕ МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
<...>
Программа со сроками в 30 лет и более объективно выглядит малообоснованной. Уже сейчас текущих доходов регионального оператора едва хватает для выполнения текущих обязательств при существующем минимальном наборе работ по капитальному ремонту.
Программы не предусматривают модернизацию и повышение энергоэффективности МКД. С одной стороны, такие программы не позволяют справиться с серьезными вызовами, стоящими перед жилищным сектором, и ориентированы на решение наиболее острых проблем. С другой стороны, они формируют высокие финансовые риски региональной власти, поскольку в соответствии с законодательством органы региональной власти несут субсидиарную ответственность по обязательствам регионального оператора по выполнению программы капитальных ремонтов МКД. То есть бюджеты субъектов РФ несут серьезные риски в связи с недостатком доходов региональных операторов для выполнения в срок обязательств по капитальному ремонту конкретных домов.
Поскольку в рамках существующих программ капитального ремонта практически невозможно решить задачу повышения энергоэффективности МКД, то речь должна идти о постепенном смещении центра тяжести в выполнении этих программ с регионального оператора и региональной власти на сособственников общего имущества в МКД. Для этого государство должно сформировать соответствующие стимулы и популяризировать лучшие практики. Постсоциалистические страны Центральной и Восточной Европы показали, что для этого надо делать. От схем накопления на специальных счетах и региональных операторов как касс взаимопомощи надо переходить к цивилизованным механизмам долгового финансирования. Для того чтобы банковские кредиты были доступны, задача государства — создать институт качественного заемщика (изменение института ТСЖ) и разделить с частным финансовым сектором на 1-м этапе риски кредитования путем создания специального государственного финансового института развития (ГФИР), который может предоставлять платные гарантии по обязательствам объединений собственников.
Цель такого ГФИР — сформировать новый финансовый продукт и на этапе запуска его на рынок разделить с финансовым сектором риски финансирования.
Ключевые параметры
• Обязательное формирование фонда ремонта дома в минимальном размере, установленном субъектом РФ.
• Обязательная ежемесячная плата только в пределах формирования фонда ремонта дома.
• Собственники на общем собрании имеют право увеличить размер фонда ремонта дома.
• Средства фонда ремонта дома являются общими средствами собственников помещений в МКД, хранятся на специальном банковском счете ТСЖ или УО.
• Если состояние здания угрожает безопасности, суд может понудить собственников к проведению капитального ремонта.
Возможности привлечения заемных средств:
— заемщик кредита — ТСЖ или УК;
— обеспечение кредита — средства фонда ремонта дома, а также обязательства собственников по внесению платежей за ремонт;
— дополнительное обеспечение — поручительство гарантийного агентства, созданного при поддержке государства.
Меры господдержки для стимулирования масштабного проведения капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции МКД:
— субсидии на проведение комплексных ремонтов;
— субсидии гражданам с низкими доходами.
Задачами ГФИР при такой постановке задачи должны стать:
1. Разработка стандартов кредитного (заемного) продукта для финансирования модернизации МКД.
2. Предоставление платных гарантий, обеспеченных собственными активами, финансовым организациям по кредитам (займам), которые соответствуют разработанному стандарту.
ГФИР должны обеспечивать обратную связь с федеральными органами власти для совершенствования нормативной правовой базы с целью снижения инвестиционных рисков в модернизации МКД. На следующем этапе развития деятельности ГФИР возможен выпуск вторичных ценных бумаг по стандартизованным кредитам на модернизацию МКД с целью привлечения в этот сектор дополнительных финансовых ресурсов.
Крайне важно предоставлять бюджетные гранты на энергоэффективную модернизацию, размер которых будет зависеть от эффекта энергосбережения. В этой ситуации с большой вероятностью большие гранты будут получать те дома, которые сейчас в худшем состоянии. Представляется, что инициирование предоставления таких грантов должно произойти на федеральном уровне с обязательным долевым участием региональных и (или) местных бюджетов. Можно это делать через ГФИР при условии, что эта деятельность выполняется в пределах выделенных для этих целей бюджетных средств.
<...>
Модернизация (капитальный ремонт), повышение энергоэффективности МКД — важный фактор улучшения качества жизни и оптимизации расходов на коммунальные услуги. Европейский союз в постсоциалистических странах со структурой жилья, аналогичной российской, успешно реализовал программу модернизации МКД, основанную на — следующих принципах:
— добровольность;
— привлечение банковского сектора к кредитованию объединений собственников жилья;
— бюджетные гранты, зависящие от эффекта энергосбережения.
Российская система капитальных ремонтов МКД основа на обязательных платежах, накопительном принципе и субсидиарной ответственности региональных властей за сроки проведения капитальных ремонтов (выборочных — по практике). Финансовая устойчивость региональных программ капитального ремонта вызывает большие сомнения, что рождает не только бюджетные, но и политические риски.
Главное — погладить КОТА.
потому что:
