Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 8)

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 71, 72, 74, 75, 78,
79 и 100 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде
Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации
постановил:
1. Признать статью 19 Федерального закона "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" не соответствующей Конституции
Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 - 3), 40
(часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой на основании
содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения
права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного
кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его
предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение
как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в
системе сохраняющего неопределенность правового регулирования
препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов
собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении
договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права
пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего
собственника.
2. Федеральному законодателю надлежит - в силу требований
Конституции Российской Федерации и основанных на них правовых позиций
Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем
Постановлении, в том числе с учетом возможности введения государственной
регистрации соответствующих прав и обременений, - внести в действующее
правовое регулирование изменения, направленные на создание механизма,
обеспечивающего при соблюдении баланса прав и законных интересов членов
семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения и собственника
(приобретателя) данного жилого помещения их эффективную реализацию и
защиту.
3. Исходя из необходимости обеспечения баланса интересов членов
семьи прежнего собственника жилого помещения в доме жилищно-строительного
кооператива и его собственника (приобретателя), в том числе при его
реализации как заложенного имущества с публичных торгов, впредь до
внесения в действующее правовое регулирование надлежащих изменений,
вытекающих из настоящего Постановления, судам при разрешении вопроса о
возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами
семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в
соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать
фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов
семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением,
разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и
суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность
использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в
собственность или его найма и т.д.
4. Судебные постановления по делу гражданина Богатырева Адама
Магомедовича, основанные на статье 19 Федерального закона "О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в той мере, в какой она
признана настоящим Постановлением не соответствующей Конституции
Российской Федерации, подлежат пересмотру, если для этого нет иных
препятствий.
5. Настоящее Постановление окончательно, не подлежит обжалованию,
вступает в силу немедленно после провозглашения, действует
непосредственно и не требует подтверждения другими органами и
должностными лицами.
6. Настоящее Постановление подлежит незамедлительному опубликованию
в "Российской газете", "Собрании законодательства Российской Федерации" и
на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru).
Постановление должно быть опубликовано также в "Вестнике Конституционного
Суда Российской Федерации".

Конституционный Суд
Российской Федерации
Обзор документа

Торги по продаже заложенного жилья в доме ЖСК: покупатель может и не знать о правах третьих лиц на помещение!
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования данным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется.
Это правило действует, если соглашением между упомянутыми лицами не установлено иное.
Одно из исключений предусмотрено положениями Закона о введении в действие ЖК РФ.
Согласно этим нормам действие приведенного правила не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья.
Условие - в момент приватизации данного помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Иное может быть установлено законом или договором.
Нормы о таком исключении и стали предметом проверки КС РФ.
Как указал заявитель, эти положения позволяют сохранять право пользования жильем в доме ЖСК, на которое как на предмет залога было обращено взыскание.
Речь идет о сохранении данного права за лицами, которое получили его на основании ордера на предоставление этого жилья. Т. к. их правовое положение не определено, к ним по аналогии применяются нормы об исключении.
КС РФ признал нормы неконституционными.
Они являются таковыми в той мере, в какой позволяют сохранять право пользования жильем в доме ЖСК за лицами, которые были включены в ордер, в упомянутом случае.
Т. е. это ситуации, когда на жилье было обращено взыскание как на заложенное имущество и оно продано с публичных торгов.
Причина - сохранение такого права препятствует эффективной судебной защите прав и интересов собственника (приобретателя) жилья, который при заключении договора не знал (не должен был) о том, что у членов семьи прежнего собственника есть право пользования помещением.
Законодатель должен принять необходимые поправки (в т. ч. с учетом возможности введения госрегистрации соответствующих прав и обременений).
Надо урегулировать правовое положение таких членов семьи прежнего собственника. Также нужно создать механизм, обеспечивающий эффективную реализацию и защиту (при соблюдении баланса) прав и интересов таких членов семьи прежнего собственника жилья и его покупателя.
Необходимо обеспечить максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые помещения.
До того, как будут приняты такие поправки, судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования жильем за указанными членами семьи, надо учитывать фактические обстоятельства конкретного дела.
В частности, это такие обстоятельства, как наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жильем; разница между суммой, вырученной в ходе реализации помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом; возможность использования этих средств для приобретения иного жилья в собственность или его найма