Экономика рынка недвижимости - 2

Из тогоже форума:

"В противовес заявлению Кепко-Интеко "Мэр Москвы категорически не согласен с публикациями в СМИ, предсказывающими резкое падение цен на жилье в ближайшее время......" копирайт с сайта Авантюрист автор Не он:

Попробую высказать свои мысли по недвижимости, на истину в последней инстанции не претендую.

На мой взгляд, основное непонимание почему недвижимость так долго росла в цене, почему не могла упасть раньше, и тем не менее сейчас может упасть, причем упасть сильно и резко, кроется в игнорировании факта, что рынок недвижимости уже давно является рынком долгов, и более того, во многом он уже давно стал финансовой пирамидой. И дело тут даже не в самом факте наличия этой пирамиды и скорости ее разрастания, а в 2-х необходимых условиях для существования всех пирамид:
1. Имеется приток средств, превышающий их отток.
2. Имеется некий механизм, позволяющий постоянно демонстрировать растущую стоимость «ценности», лежащей в основе пирамиды.
То есть если суметь убедить обладателей активов, каким либо способом, что кусок дерьма, якобы стоящий сегодня 1 доллар, завтра будет стоить 2 доллара, а после завтра 3,и т.д., то большинство из них не смутит ни запах, исходящий от предмета торга, ни его истинная стоимость, и они влезут в сделку.
Для того чтобы убедить, что стоимость растет, необходимо добиться иллюзии ликвидности (легко продается и покупается и в достаточных количествах).
В МММ это делалось путем самокотирования и свободной продажи и выкупа своих бумажек сетью собственных киосков по постоянно растущим ценам . Как же это осуществляется на рынке недвижимости?
В данном случае, необходимо обеспечить проведение всего небольшого количества сделок по постоянно растущей цене на первичном рынке, и очень громко об этом раструбить. Далее отреагирует вторичка, с объемами в несколько раз большими по причине цепочности сделок. (Вторичка здесь сродни мелким спекулянтам на бирже, со всеми их особенностями, как то «деревья могут расти до небес» или «ценность золота со временем может только расти», и как следствие – постоянно являются ведомыми и обманываемыми рынком.) Найдутся и на первичку те, для кого всегда вокзал отходит или же 3 рубля завтра лучше, чем 2 рубля сегодня. Ну и уж как же тут можно обойтсь без институциональных инвесторов, если есть такой привлекательный инструмент для вложений.
В итоге, реально для житья и к тому же на «свои» первички куплено совсем мало. Основная масса новостроек куплена с целью дороже перепродать или « я не знаю как отдам, но завтра будет еще дороже, поэтому нужно сегодня брать ипотеку», или и то и другое вместе. С учетом этих сделок, и прошедших по цепочкам на вторичном рынке объемы вполне достаточны чтобы все убедились - недвижимость снова выросла в цене. То есть спектакль с индикативными сделками состоялся, и разумеется во всей красе освещен в СМИ, а так же растиражирован сарафанным радио. И вот в этом, как я полагаю, основная ошибка тех, кто ждал, что рост не может быть таким большим и долгим. Да он не может быть таким, если бы его обеспечивали только доходы конечных владельцев квартир, однако спекулятивных средств, и тем более заемных средств оказалось намного больше.
А что же бетонометры, которые настроены и не проданы? Разумеется, они настроены на заемные средства и требуют рефинансирования. Ну и кто теперь откажется дать в долг под постоянно растущий залог? Да к тому же если у них денег просто девать некуда? В итоге взяли еще больше - отдали займ и %% по нему, все чудесно – строим бетонометры и в месте с ними пирамиду дальше.
В конце концов, все сводится к одному - хорошо сыграешь спектакль - артистам принесут цветы, вернее рефинансируют долги, будет на что жить всей шоу индустрии и ставить новые спектакли и конечно же строить и строить дальше. Более того НЕ строить нельзя – иначе вся пирамида пойдет прахом. Построив на 900 или около того заемных баксов 1 кв. м, и задрав его стоимость очередным спектаклем до 6000 даже с учетом дисконта по залогу в следующий раз можно брать под него 3000 и без проблем расплатиться по %% и начинать строительство двух таких же домов. Остановка строительства равносильна признанию в собственном банкротстве или к быстрому выдавливанию с рынка.

В итоге все сошлось воедино – и строительный бизнес, перешедший с предоплаты на займы, а затем на пирамидальное финансирование, и огромная масса неприкаянных спекулятивных денег. Пузырь состоялся.

Теперь о бумц.
Итак, оптовые партии недвижимости скопились у «строителей-рыэлтеров-пирамидонщиков» и у «честных инвесторов-спекулянтов».
Откуда просвистит три зеленых свистка? А черт его знает. Ясно только одно, что свистеть будет прохудившаяся ликвидность. И тут уж кому поплохеет первыми сказать трудно - то ли «инвесторы» распродав все свои акции (естественно – ведь это легче и быстрей) примутся сбрасывать бетонометры, то ли несмотря на хороший артистизм, рыэлтерам откажут в цветах и им так же придется начать массовые продажи.
Но тут для тех и других должны обнаружиться 2 неприятные вещи: 1. Продать надо много, а это уже не спектакль сыграть. 2. Покупателей нет, поскольку граждане «инвесторы», выступавшие раньше основной массовкой в спектакле по скупке первички, не то что отказываются играть, но и норовят сами продать, а 3 безумных ипотечника, таки уболтавших банки погоды не делают.
А дальше… а дальше кто раньше встал – того и тапки, поскольку с рынка надо получить 5 рублей, а есть у него только 3. А тут еще непонятно откуда взявшиеся сволочи- ипотечники, не желающие по 10 лет платить за истинные ценности, которые как то снова стали издавать неприятный душок, посему банки все больше и больше подкидывают этого залогового дерьма на распродажи, вместе со ставшими сразу не нужными всем б/у авто. И конечно не дай бог "проснувшаяся" вторичка.
Почему именно бумц, а не слалом.
Мое мнение, причин тут несколько.
1. Жестокое разочарование и паника тех, кто уверовал, что у нас не упадет, даже если во всем мире падает, тем более, нам обещали тихую гавань. Куда падают цены во всем мире, и с какой скоростью – ориентиры есть.
2. Еще более жестокое разочарование тех, кто считал единственной возможной причиной для падения недвижимости - девальвация рубля. А тут надо же и рубль цел и последние штаны снимают.
3. Предполагаю, что в надувании российского пузыря участвовали как ихние, так и местные и не маленькие капиталы. Будь только ихние, пузырь бы и по параметрам был бы таким же и сдулся примерно в одно время с Эстонией и Казахстаном. А так, и надували его, что называется, в 2 горла, и на полгода больше, соответственно вырос гораздо больше. К тому же закрадывается мысль, что в летнее ценозатишье шло копошение, сопровождавшееся частичной передачей эстафетной палочки нашим ушехлопам.
4. Как падает российский рынок, когда ему негде перезанять мы уже знаем, тем более когда перед носом будут висеть «путеводные» графики падений недвижимости всего мира."

Вот за это авантюриста и не люблю.
Пока что все что он описал, хорошо ложиться на сценарий обычной депрессии в экономике.
Тут достаточно понять, что если потребительский рынок слаб, то излишняя ликвидность всегда будет вести к росту цен на недвижимость. Кризисы (для существуеющей кредитной экономики) будут всегда повторяться примерно раз в 10 лет.
Заслуга авантюриста в том что он хорошо изучил историю кризисов и грамотно описал их начало.

В ответ на: Тут достаточно понять, что если потребительский рынок слаб, то излишняя ликвидность всегда будет вести к росту цен на недвижимость.

Если не трудно, раскройте эту мысль.

кстати, вы сами в каком то посте (вроде это были вы) выкладвали кол-во инвестированных средств в российскую недвижимость по годам и в 2007 был нереальный максимум...

В ответ на: если потребительский рынок слаб, то излишняя ликвидность всегда будет вести к росту цен на недвижимость

???

Нет ну общая логика правильная. Интересуют детали. zeus разложите подробнее...

В ответ на: Нет ну общая логика правильная. Интересуют детали. zeus разложите подробнее...

Не думаю что вытянутые деньги из оборота сворчивающихся бизнесов будут парковаться в сдувающемся пузыре. Спекулянты уйдут туда где уже упало. А у дейсвительно нуждающихся в жильлье, ликвидностью не запахнет долго.
ЗЫ
Если Вы об этом.

В ответ на: Если не трудно, раскройте эту мысль.

Лень раскрывать, лучше зацитирую Людвига фон Мизеса)

Экономический кризис и его причины.
1931 год.

"Кредитная экспансия не в состоянии увеличить предложение реальных благ. Она, скорее, способствует их перераспределению. Она отклоняет капитальные вложения от тех направлений, которые предписываются наличным состоянием общественного богатства и рыночными условиями. В итоге экономический подъем не имеет под собой достаточно твердого основания. Он представляет собой, так сказать, иллюзорное процветание, поскольку не является следствием увеличения общественного богатства. Наоборот, подъем начинается именно вследствие того, что кредитная экспансия создала иллюзию этого увеличения. Рано или поздно становится очевидным, что небоскреб "экономического процветания" возведен на песке.

Рано или поздно, кредитная экспансия, которая осуществляется посредством дополнительной эмиссии фидуциарных денег, должна привести к депрессии. Как бы сильно банки ни хотели продолжать экспансию, они не в состоянии проводить эту политику бесконечно. Равным образом, невозможно продолжение этой политики и в ответ на оказываемое на банки политическое давление. Продолжение увеличения предложения фидуциарных денег обернется просто-напросто непрерывным ростом цен. В свою очередь, инфляция может продолжаться только до тех пор, пока общественное мнение продолжает считать, что она вот-вот прекратится. Однако, когда подозрение в том, что инфляцию не собираются останавливать, перейдет в стойкое убеждение, начнется паника. Оценивая деньги и товары, публика начинает предвосхищать увеличение цен, учитывать его, включая в цены сделок соответствующие поправки на рост цен до того, как эти цены повысятся фактически. В результате цены начинают неудержимо расти, превышая все мыслимые уровни, еще недавно считавшиеся нереальными. Люди начинают отказываться от использования денег, скомпрометированных ростом фидуциарных средств обмена. Начинается бегство от денег. Люди лихорадочно скупают иностранную валюту, металлические слитки, "реальные ценности" (читай недвижимость - примечание мое), а в обменах переходят на бартер. Это и есть, собственно говоря, разрушение денежной системы общества.

Обычно политика кредитной экспансии прекращается задолго до того, как будет достигнута эта критическая точка. Кредитная экспансия прерывается под действием двух обстоятельств - во-первых, из-за ситуации, которая складывается в сфере международной торговли, и, во-вторых, вследствие наличия опыта предыдущих кризисов. Этот опыт , как правило, рано или поздно воплощается в нормах национального законодательства, накладывающих ограничения на право центрального банка эмитировать банкноты и выдавать кредиты. В любом из этих случаев политике кредитной экспансии должен быть положен конец - если не раньше, вследствие изменения политики частных банков, то позже - вследствие того, что события приобретают катастрофический характер. Чем раньше будет прекращена кредитная экспансия, тем меньший ущерб будет нанесен стимулированием деловой активности в неверном направлении, тем более мягким является кризис и тем короче будет период общей депрессии и экономической стагнации."

Но наиболее верные причины кризиса разжеваны тут:
http://m1.sm.bmstu.ru/Mirrors/progstone.nm.ru/reciprocality/r1/index.html
Цикл Социоэкономика/Война (The Socioeconomic/Warfare Cycle)

В ответ на: Люди лихорадочно скупают иностранную валюту, металлические слитки, "реальные ценности" (читай недвижимость - примечание мое), а в обменах переходят на бартер.

На счёт валюты понятно, слитки золота можно делить и менять на нужные вещи, пищу.
Но, интересно сколько мешков картошки будет стоить крартира? Из нё же не вынешь кирпичик и не поменяешь на хлеб. Всё равно должен быть какой то эквивалент стоимости. И этот эквивалент должен иметь очень высокую ликвидность и по сути заменить собой деньги. И что бы купить что то очень дорогое (коей представляется недвижемость), надо чтобы ктото сначала набрал достаточное количество этих эквивалентов.А чтобы эти покупки стали массовыми, этих эквивалентов должно быть достаточно у каждого из этой массы, и каждый из этой массы должен ещё и в ней нуждаться.

В ответ на: А чтобы эти покупки стали массовыми, этих эквивалентов должно быть достаточно у каждого из этой массы, и каждый из этой массы должен ещё и в ней нуждаться.

Последнее вовсе не обязательно, а иллюзию ликвидности рынка недвижимости, создает иллюзия большого спроса на недвижимость.

PS Любопытно, что термин ликвидность, в переводе, и недвижимость антонимы.

Людвига фон.. я не читал и кулинарных курсов также не заканчивал, но харашо знаю простую закономерность любых рынков - рынок бывает либо развит либо недоразвит. В последнем случае товар подается в качестве эксклюзива по завышенной цене, и потребитель тем не менее находится хоть его и мало.

В ответ на: Людвига фон.. я не читал и кулинарных курсов также не заканчивал, но харашо знаю простую закономерность любых рынков - рынок бывает либо развит либо недоразвит. В последнем случае товар подается в качестве эксклюзива по завышенной цене, и потребитель тем не менее находится хоть его и мало.

В порядке общего бреда... ваш комментарий не несет никакой смысловой нагрузки. Что бы увидеть "развитость", "недоразвитость" рекомендую любую экономическую стратегию к игре. Мне, например, нравится Caeser 4.

В ответ на: В последнем случае товар подается в качестве эксклюзива по завышенной цене, и потребитель тем не менее находится хоть его и мало.

В этом, кстати, и суть развития рынка - эксклюзив должен стать обычным товаром. Потом мы опять находим эксклюзив и делаем его обычным товаром. Рынки так и развиваются. Достаточно вспомнить сотовые телефоны.

В ответ на: иллюзию ликвидности рынка недвижимости, создает иллюзия большого спроса на недвижимость

Для тех кто ещё витает в облаках( верит в эту илюзию) дорога туда заказана. У них нет денег и пока не предвидится. А у кого деньги есть, чувствует не хороший запашок пошедший от этой илюзии. Раз уж недвижка стала инструментом спекуляций, нужно понимать, что существуют точки входа(выхода) и важно их не пропустить, и не лезть с дуру ,да ещё и с кредитными плечами.

ННП... А когда-то однюху на видеодвойку "Хитачи" меняли... Диагональ конечно же такая что я поперек не влезу... Но было... Вот вам и бартер... А еще помню мерсы на станки и потом на консервы поменянные... Мдяяя... Плходу приплывем... К копитализму...

В ответ на: ННП... А когда-то однюху на видеодвойку "Хитачи" меняли... Диагональ конечно же такая что я поперек не влезу... Но было... Вот вам и бартер... А еще помню мерсы на станки и потом на консервы поменянные... Мдяяя... Плходу приплывем... К копитализму...

Вряд ли. Невидимая рука рынка)))
Спрос на товар есть, но товара нет.
Что бы разрушить стереотипы предпринимателей кризис и нужен.

В ответ на: Рынки так и развиваются.

Ну вот видите, таки через 15 минут после наезда на танк до вас таки само дошло! Я рад за ваз

В ответ на: Ну вот видите, таки через 15 минут после наезда на танк до вас таки сам
Hо дошло! Я рад за ваз

Ротобов спасать нельзя?! Вроде как сразу очевидно.

В москве цены привязали к валютной корзине, а как у нас? Кто в теме?

В ответ на: В москве цены привязали к валютной корзине, а как у нас? Кто в теме?

Точно,вот статья http://www.rbcdaily.ru/index3.shtml

у нас вроде пока все по прежнему.

http://news.ngs.ru/more/42269.php

Для желающих выгодно приобрести квартиру сообщаем, что до 25 января 2009 года при покупке квартиры в жилом комплексе «На Рябиновой», м/р «Горский», поселке «В Морском» действует «Новогоднее предложение»: вы можете купить двухкомнатную квартиру в м/р «Горский» по цене однокомнатной; воспользоваться скидкой до 15 % при покупке загородной квартиры; а также приобрести жилье в комплексе «На Рябиновой» по цене от 30 тысяч рублей за квадратный метр.

В ответ на: В москве цены привязали к валютной корзине, а как у нас? Кто в теме?

Лень писать.Воспользуюсь копирайтом с которым согласен:
"Ну эти действия вполне понятны, и логичны. Хотят раскачать хомяков, сидящих на мешке с кешем в ожидании падения. Но во-первых - количество хомяков со свободным кешем не способно покрыть предложение (оглянитесь вокруг, если вы не олигарх, то у вас с большой вероятностью есть несколько знакомых в импотеке, а вот с кешем многомилионным вряд ли кто есть, за редким исключением), а во-вторых - кеш у хомяков уже давно в валюте и рисков рублевых у них нет, будут дальше сидеть. Вобще, интересно, типо попытка контратаки последними силами со стороны девелоперов (За Родину, За Сталина!), запасаемся попкорном короче Если эта попытка провалится а 90 процентов что это так и будет), все пойдет отвесно вниз (в валюте)"

То что это бред по моему ясно всем. Я про долларовую цену неторгуемого сектора. Тогда и такси с парикмахерскими надо в долларах...

СМИ: Мэр Москвы категорически не согласен с публикациями в СМИ, предсказывающими резкое падение цен на жилье в ближайшее время. "На данный момент некоторые СМИ распространяют информацию о том, что цены на жилье в городе упадут на 50 и более процентов. Эта информация как бы говорит человеку, который хочет приобрести квартиру: "Не торопись, сейчас цены упадут, и тогда купишь", - заявил Юрий Лужков на заседании столичного правительства, сообщило агентство "Интерфакс".
...
По мнению высших московских чиновников именно из-за соответствующих сообщений в СМИ и интернете рынок жилья в столице находится в полной стагнации - квартиры перестали покупать, ожидая снижения цен.

Ответ на сообщение СМИ:
Так вот как это называется - полная стагнация! Значит там же, в стагнации, находится и небезызвестный Полонский. Возможно, что синоним и приживётся.

Интересно, что по мнению строймафиози во всём, как обычно, виноваты СМИ. Ну, им ли не знать, каким "рыночным способом" формировались цены всё прошедшее время. Теперь все эти манипуляции возвращаются к ним бумерангом.

Главный жлоб тут как-то высказался в том смысле, что граждане должны покупать квартиры, чтобы спасти московский стройкомплекс - типа, из чувства патриотизма. А не угодно ли, любезный, проследовать в стагнацию?