Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 18)

Коротко и по делу — где читать и что важно знать, если смотреть на рынок недвижимости России в горизонте 30–40 лет с учётом демографии, и какие страны уже шли по этому пути раньше.

# РЕСУРСЫ (публичные исследования и базы данных)

1. **UN — World Population Prospects (WPP, 2024)** — официальные демографические проекции по странам до середины и конца века (базовая отправная точка для сценариев населения и старения). ([population.un.org])
2. **Росстат — официальные прогнозы населения (варианты: базовый/пессимистичный/оптимистичный)** — ключ к сценарию спроса на жильё в России; в СМИ доступны пересказы и разборы прогноза (Rosstat/репортажи 2024–2025). ([The Moscow Times][2])
3. **World Bank / региональные исследования по России** — отчёты по региональной урбанистике, инфраструктуре и жилищному обеспечению (важно для региональной дифференциации спроса). ([World Bank][3])
4. **McKinsey Global Institute — доклад (2025) о депопуляции и её последствиях** — макроэкономический взгляд на риски старения/убыли и варианты адаптации экономики и рынков (полезен для оценки воздействия на рынок недвижимости). ([McKinsey & Company][4])
5. **Академические исследования на тему «старение → цены на жильё» (например, исследования по Японии, IMF/университетские работы, Saita et al.)** — дают эмпирические оценки эффектов старения и сокращения населения на цены и на региональные различия. ([Elibrary IMF][5])
6. **Отчёты консалтинговых агентств по рынку (JLL, Knight Frank, Savills и пр.)** — регулярно публикуют обзоры по сегментам (prime, жилое, коммерческое) и дают практическую картину спроса/инвестиций в РФ. (см. обзоры JLL/Knight Frank). ([jll.com][6])

# Краткий аналитический «срез» — уроки стран, которые шли раньше (и что это значит для России)

1. **Япония — классический прецедент.**
— Что случилось: длительная демографическая стагнация + урбанизация привели к сохранению высокого предложения жилья, долгой стагнации цен в регионах и сильной концентрации спроса в крупных мегаполисах (Токио, Осака). Регионы столкнулись с перепроизводством и вымиранием отдельных городов. Эффекты видны в снижении цен на региональную недвижимость и росте числа «пустующих домов». ([aof.org.hk][7])
— Для России: риск «регионального перепроизводства» и ценового давления вне крупных центров; это значит — внимательно смотреть на демографию по регионам, а не на страну в целом.

2. **Италия / Испания — демографическая слабость + отток молодёжи.**
— Что случилось: очень низкая рождаемость + эмиграция молодых усилили старение и привели к длительному сокращению внутренних рынков жилья в некоторых регионах; крупные города держатся лучше, но периферия деградирует. ([Financial Times][8])
— Для России: если молодёжь уезжает из провинции в Москву/за границу — слабость спроса в третьем по величине городе может усилиться. Политика удержания и миграционная политика — ключевые факторы.

3. **Германия — старение, но компенсируется миграцией и урбанизацией.**
— Что показало: старение не обязательно ведёт к коллапсу цен, если есть приток мигрантов и устойчивый спрос в экономически сильных городах (Берлин, Мюнхен). Модели адаптации жилья (реновация, сжатие предложения) помогают снизить негатив. ([population.un.org][9])

# Какие эффекты ожидаем в РФ на 30–40 лет (с точки зрения недвижимости)

* **Сильная региональная дивергенция** — Москва/Питер и несколько центров (высокооплачиваемые сегменты, деловая недвижимость, элитка) вероятно останутся относительно устойчивы; остальные регионы — риск стагнации спроса и роста вакантности. ([EECFA - Buildecon][10])
* **Снижение общей потребности в массовом новом строительстве**, но рост спроса на адаптированные / многофункциональные форматы (переоборудование пустующих зданий, компактные квартиры для пожилых). ([McKinsey & Company][4])
* **Ценовой полюс: премиум/стратегические активы vs «вторичка» в депопулируемых городах** — возможна растрескивание рынка по сегментам; также возможны шоки от макро (инфляция, санкции, процентные ставки). ([Reuters][11])
* **Влияние демографии на аренду/покупку**: старение снижает долю домохозяйств «образующегося» спроса (первичное жильё), но одновременно растёт потребность в жилье/услугах для пожилых.

# Что смотреть в данных и отчётах (чтобы построить сценарии)

1. **Возрастные пирамиды по регионам (Rosstat, UN WPP)** — особенно доля 20–39 лет. ([population.un.org])
2. **Миграционные потоки (внутренние/внешние)** — компенсируют ли города отток населения. ([population.un.org][9])
3. **Темпы ввода жилья vs. численность домохозяйств** — мерить «производство жилья на домохозяйство» по регионам (World Bank / локальные исследования). ([World Bank][12])
4. **Экономика рабочих мест / заработные платы** — где останется спрос платежеспособный. (отчёты JLL/Knight Frank/местные мониторинги). ([jll.com][6])

# Практические выводы / рекомендации (коротко)

* **Не смотреть на Россию как на единое «рынок = спрос»** — моделируйте по регионам и возрастным когортам.
* **Готовиться к сценарию «концентрации + периферийной стагнации»**: инвестиции в качественные центральные активы, лёгкая осторожность в массовой жилой застройке в депопулируемых городах. ([EECFA - Buildecon][10])
* **Политика миграции / удержания молодёжи решает многое** — сценарии с активной репатриацией/миграцией — кардинально отличаются от «изоляционистских» сценариев. ([population.un.org][9])
* **Разработать сценарии 3×(оптимистичный/базовый/пессимистичный)** на 30–40 лет, основываясь на: WPP (население), Rosstat (варианты), экономических прогнозах (World Bank, McKinsey), и местных рынках (JLL, Knight Frank).

---

Если хотите, могу прямо сейчас:

1. составить **короткий (2–3 стр.) синтез** по России с конкретными ссылками на Rosstat/UN/WB/McKinsey и ключевыми графиками (по регионам: доля 20–39, прогнозное население 2035/2045); **или**
2. подготовить **сравнительную мини-кейс-цепочку** (Япония, Италия, Испания, Германия) с уроками и количественными примерами (вакансии, динамика цен в регионах).

Что предпочитаете — синтез по России или сравнительный кейс? (я начну выполнять сразу по вашему выбору и пришлю готовый анализ).

: https://population.un.org/wpp?utm_source=chatgpt.com "World Population Prospects 2024"
[2]: https://www.themoscowtimes.com/2024/01/10/russias-population-could-fall-to-130mln-by-2046-rosstat-a83687?utm_source=chatgpt.com "Russia's Population Could Fall to 130Mln by 2046 – Rosstat"
[3]: https://documents.worldbank.org/curated/en/863281468107678371/pdf/629050ESW0box30g0Economic0Geography.pdf?utm_source=chatgpt.com "russia"
[4]: https://www.mckinsey.com/mgi/our-research/dependency-and-depopulation-confronting-the-consequences-of-a-new-demographic-reality?utm_source=chatgpt.com "Confronting the consequences of a new demographic reality"
[5]: https://www.elibrary.imf.org/view/journals/001/2020/200/article-A001-en.xml?utm_source=chatgpt.com "Demographics and the Housing Market: Japan's ..."
[6]: https://www.jll.com/en-us/insights/market-outlook/global-real-estate?utm_source=chatgpt.com "Global Real Estate Outlook 2025"
[7]: https://www.aof.org.hk/uploads/conference_detail/465/con_paper_0_559_kawaguchi.pdf?utm_source=chatgpt.com "“Japan's Real Estate Crisis”"
[8]: https://www.ft.com/content/68ecbd04-76df-4a14-9f2f-151ed545ee79?utm_source=chatgpt.com "Italy's births hit record low as Giorgia Meloni struggles to halt population decline"
[9]: https://population.un.org/wpp/assets/Files/WPP2024_Summary-of-Results.pdf?utm_source=chatgpt.com "World Population Prospects 2024: Summary of Results"
[10]: https://buildecon.blog/category/eecfa/russian-construction/?utm_source=chatgpt.com "Construction: Russia"
[11]: https://www.reuters.com/markets/europe/high-interest-rates-russia-could-prompt-distressed-asset-ma-surge-study-shows-2025-07-16/?utm_source=chatgpt.com "High interest rates in Russia could prompt distressed asset M&A surge, study shows"
[12]: https://documents1.worldbank.org/curated/en/358551468777557943/pdf/413390RU0ENGLISH0Housing1Rostov01PUBLIC1.pdf?utm_source=chatgpt.com "housing production challenges in rostov oblast"

Отлично — делаю компактный сравнительный мини-кейс по четырём странам (Япония, Италия, Испания, Германия) с числами, механизмами и уроками, которые полезно перенести на Россию. Каждый блок — что произошло, ключевые цифры и практические выводы.

---

# 1) Япония — классический прецедент «демографическая стагнация → региональная депопуляция»

**Что произошло (кратко)**
Длительное падение рождаемости и старение населения + миграция в несколько мегаполисов привели к крупной массе пустующих домов (akiya) и сильной региональной дифференциации цен: в Токио и крупнейших ОА рынки остаются ликвидными, в провинции — переизбыток предложения и падение цен. ([hospitalityinsights.ehl.edu])

**Ключевые числа**

* Около **8–9 млн пустующих домов (akiya)** — ~13% от жилого фонда (оценки конца 2023 — 2024). ([hospitalityinsights.ehl.edu])
* Ценовая картина: **рост цен в Токио** за последние годы, но *региональная стагнация/снижение* — эффект «сдвига спроса» в пользу мегаполисов. ([Global Property Guide][2])

**Механизмы и уроки**

* Низкая рождаемость + распределение населения существенно меняют спрос: массовый портфель вторичных домов в провинции теряет ценность.
* Налогово-правовые и культурные факторы (наследование, высокие издержки сноса) усиливают проблему пустующих домов.
* **Урок для России:** ожидайте сильную региональную дивергенцию — неравномерное давление на цены и высокий риск «безвозвратных» пустых запасов жилья вне нескольких центров. ([hospitalityinsights.ehl.edu])

---

# 2) Италия — старение + отток молодёжи → депрессивные регионы

**Что произошло**
Очень низкая рождаемость, сильное старение и значительная эмиграция молодых в силу экономических причин сделали многие провинции нежизнеспособными: падает спрос на покупку, растёт вакантность, деградирует локальная инфраструктура. ([IMF][3])

**Ключевые числа / факты**

* Рождаемость в Италии одна из самых низких в Европе (уровни около **~1.2 ребёнка на женщину** в последние годы). ([eurasiareview.com][4])
* OECD/региональные отчёты показывают явные примеры региональной деградации (комплексные кейсы по Кампании и др.). ([OECD][5])

**Механизмы и уроки**

* Эмиграция молодых приводит к «ломке» внутреннего спроса (меньше первых покупок жилья, падает спрос на большие квартиры/семейные дома).
* **Урок для России:** экономические драйверы миграции молодых (работа, образование, мобильность) критичнее демографии — если регионы не сохранят/создадут рабочие места, спрос упадёт гораздо сильнее, чем показывает национальная демография.

---

# 3) Испания — региональные проблемы, но рост цен в целом (пример того, как миграция/туризм/политика меняют картину)

**Что произошло**
Испания испытала демографические вызовы (низкая рождаемость, внутренние различия), но в целом в 2014–2024 гг. рынок восстановился: рост цен, приток инвестиций и миграция в города/туристические регионы. При этом периферия всё ещё теряет население. ([Global Property Guide][6])

**Ключевые числа**

* По данным обзоров, **цены на жильё в Испании выросли в 2023–24 на порядка 10–15% суммарно** (разные оценки по годам и регионам). ([Global Property Guide][6])

**Механизмы и уроки**

* Миграция (включая международную), восстановление экономики и туризм помогли компенсировать демографию — но преимущественно в концентрированных точках.
* **Урок:** депопуляция не обязательно автоматически ведёт к падению национальных цен — многое зависит от миграционных и экономических шоков/политики. Для России это означает: **миграция (внутренняя и внешняя) и секторальный рост** (туризм, IT, образование) могут смягчить падение в целом, но не выравнивают судьбу периферии.

---

# 4) Германия — старение, но крупный приток мигрантов и урбанизация как «подушка»

**Что произошло**
Германия показала, что при значительном притоке мигрантов и концентрированном росте в крупных городах демографические риски можно частично компенсировать: спрос на жильё в больших городах остаётся высоким, а на национальном уровне — сильный спрос на аренду. ([CBRE Investment Management][7])

**Ключевые числа**

* Население ФРГ выросло на **несколько миллионов** в последние 10 лет (высокая доля за счёт миграции), что поддержало спрос в городах (источник — обзоры индустрии 2024–2025). ([CBRE Investment Management][7])
* Исследования показывают: **рост миграции на 1% районного населения может повысить цены до ~3%** в отдельных районах — сильный локальный эффект. ([EconStor][8])

**Механизмы и уроки**

* Иммиграция и экономический рост в городах смягчают демопрессинг; в то же время требуются крупные объёмы нового строительства, чтобы удовлетворить спрос (в Германии — дефицит в сотнях тысяч квартир ежегодно). ([Reuters][9])
* **Урок для России:** миграция (внутренняя или внешняя) способна заметно смягчать давление на цены в крупных центрах; но это требует экономических стимулов и инфраструктуры — иначе дефицит жилья + рост цен в центрах сочетается с депопуляцией провинции.

---

# Короткие, практические выводы для России (30–40 лет)

1. **Главный риск — региональная дифференциация.** Москва/Петербург и несколько экономически сильных центров вероятно останутся «островами спроса», тогда как многие регионы столкнутся с избыточным жильём и ростом вакантности (уроки Японии/Италии). ([hospitalityinsights.ehl.edu])
2. **Миграция — ключевой модератор.** Активная притоковая миграция (внешняя или внутренняя) способна поддержать спрос в городах (пример Германии/Испании). Без неё региональные рынки быстрее деградируют. ([CBRE Investment Management][7])
3. **Сегментация инвестриска.** Инвестиции в качественные центральные активы (инфраструктурные/коммерческие/элитные квартиры) выглядят менее рисковыми, чем массовая жилстройка в депопулируемых территориях (урок Японии). ([Global Property Guide][2])
4. **Политика и налогообложение имеют значение.** Налог на пустующие объекты, поддержка реновации/переоборудования, стимулирование рабочих мест в регионах — могут сильно изменить сценарии (см. решения в Японии и странах EU). ([hospitalityinsights.ehl.edu])

---

# Что можно сделать дальше (если хотите — могу сделать прямо сейчас)

1. Сверстать **таблицу-сравнение** (по каждому фактору: вакантность, цена — центры vs регионы, миграция, ключевые политики) с источниками — удобно для презентации.
2. Подготовить **3 сценария для России (оптимистичный/базовый/пессимистичный)** с числовыми предположениями (на основе Rosstat + UN WPP + уроков выше).
3. Сделать **короткий pdf/слайды** (5–7 слайдов) с графиками и рекомендациями для инвестора/планировщика.

Какая задача из трёх приоритетнее — таблица сравнения, сценарии для России или слайды? Сделаю то, что выберете, прямо сейчас.

: https://hospitalityinsights.ehl.edu/japans-akiya-houses?utm_source=chatgpt.com "How Japan's Vacant Akiya Houses Are Becoming ..."
[2]: https://www.globalpropertyguide.com/asia/japan/price-history?utm_source=chatgpt.com "Japan Residential Real Estate Market Analysis 2025"
[3]: https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2025/English/1ITAEA2025002-source-pdf.ashx?utm_source=chatgpt.com "Italy: Selected Issues, IMF Country Report No. 2025/202"
[4]: https://www.eurasiareview.com/08092024-italian-demographic-decline-a-threat-to-italys-future-analysis/?utm_source=chatgpt.com "Italian Demographic Decline: A Threat To Italy's Future – Analysis"
[5]: https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2025/09/preparing-for-demographic-change-in-campania-italy_64250e2e/071b9897-en.pdf?utm_source=chatgpt.com "[PDF] Preparing for Demographic Change in Campania, Italy (EN) - OECD"
[6]: https://www.globalpropertyguide.com/europe/spain/price-history?utm_source=chatgpt.com "Spain's Residential Property Market Analysis 2025"
[7]: https://www.cbreim.com/insights/articles/why-the-german-residential-sector-remains-one-of-our-top-investment-picks?utm_source=chatgpt.com "Why the German Housing Market Remains One of Our Top ..."
[8]: https://www.econstor.eu/bitstream/10419/302431/1/vfs-2024-pid-108096.pdf?utm_source=chatgpt.com "The Effect of Immigration on the German Housing Market"
[9]: https://www.reuters.com/markets/europe/germany-must-build-320000-apartments-yearly-meet-housing-demand-study-shows-2025-03-20/?utm_source=chatgpt.com "Germany must build 320,000 apartments yearly to meet housing demand, study shows"

В Госдуме предложили передавать бесхозные квартиры государству


Законопроект, позволяющий государству изымать неиспользуемые жилые объекты, был предложен в Госдуме. Необходимые документы были внесены в базу законодательных инициатив нижней палаты парламента первого октября.

Группа парламентариев во главе с депутатом Александром Якубовским разработали проект закона, который предполагает внесение изменений в Жилищный кодекс, устанавливающих возможность определения квартиры как неиспользуемой, если владелец не выполняет обязательства по ее поддержанию в надлежащем состоянии.

Согласно пояснительной записке, решение о признании жилой площади в многоквартирном доме неиспользуемой будет принимать специальная комиссия, сформированная муниципальными властями в соответствии с установленными нормативными актами.

Авторы законопроекта объясняют необходимость его принятия тем, что владельцы все чаще пренебрегают содержанием пустующего жилья, что влечет за собой сбои в работе общедомовых коммуникаций, в частности, замерзание систем отопления, водоснабжения и канализации, особенно в холодное время года.

Кроме того, подчеркивается в пояснительной записке, несанкционированное проникновение посторонних лиц в заброшенные квартиры может привести к противоправным действиям и причинить ущерб другим жильцам.

Пополнять бюджет деньгами умерших россиян, у которых нет наследников, предложил депутат Андрей Рябоконь

Со своей идеей депутат петербургского Заксобрания обратился к председателю ЦБ Эльвире Набиуллиной и предложил (https://www.pnp.ru/social/dengi-umershikh-predlagayut-peredavat-gosudarstvu.html) разработать механизм передачи.

Рябоконь отметил, что имущество умершего россиянина и сейчас передается в бюджет страны или региона, однако оставшиеся на банковских и брокерских счетах деньги остаются невостребованными. Речь идет, по словам депутата, о триллионе рублей.

«А ведь эти деньги могли бы пойти на социальную поддержку граждан, особенно сейчас, когда бюджет испытывает серьезный дефицит средств», — отметил Рябоконь.

Ряд депутатов Госдумы уже поддержали инициативу.