Погода: 4 °C
29.031...3пасмурно, снег с дождем
30.031...3пасмурно, без осадков
НГС.Форум /Недвижимость / Недвижимость в Новосибирске /

Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 13)

  • Я как раз изложил свое видение на этот счет в предыдущем сообщении.
    Подробнее:
    Я вообще не вижу роста реальных издержек.
    Да, можно сказать, что муниципалитет повышает аренду (у кого земля в аренде), подорожал металл, подорожали ресурсы (электроэнергия) и стоимость подключения к инженерным сетям. Все это теоретически так!
    На практике, у опытных застройщиков есть целый арсенал способов как с этим бороться. И через индивидуальные тарифы на подключение и через закупки по демпинговым ценам. Самые крупные застройщики имеют почти полный цикл, связанный с собственным производством стройматериалов.
    Не забываем, что у нас почти все крупные застройщики заседают в местных законотворческих собраниях различного уровня. А это сами понимаете...
    И получается, что условное соотношение реального роста издержек к потенциалу снижения цены составляет 1:3

  • Кстати, цены могли бы расти, в том числе и на ожиданиях.
    И если бы застройщики почувствовали, что при таком обвальном снижении спроса и повышении себестоимости им становиться невыгодно строить (неизвестно для кого), они бы перестали строить. Это бы подстегнуло со временем рост цен, связанный с уменьшением предложения.
    А что происходит по факту? Продолжают строить. Самые крупные продолжаю строить и покупают новые участки. Идет борьба за рынок. А конкуренция и избыток предложения всегда дают снижение цены для конечного потребителя.

    Исправлено пользователем херсон (08.06.16 09:49)

  • такси не дорожает ибо рынок высококонкурентный, практически без порога для тех кто обладает корочками водителя кобылы. Если сойти с ума и официально разрешить строить МКД на землях ИЖС в городе, то на пару лет и цены за метр в городе не то что не вырастут. а еще и упадут.

  • Так у нас не проблема назначение земли поменять, если только в этом затык.

  • Сегодня затык скорее всего в том. что люди сидят на остатках наличности и думают, чтобы наподольше эту кольчужку растянуть

  • Я писал это раньше и повторю снова - это миф про сокращение издержек в национальной валюте. Понимаю, что экономику в ВУЗах преподают не ахти как. Но влияние постоянных и переменных издержек то объяснить должны были.
    Демпинговать можно, но не долго. А "кризисные явления" в экономике уже почти 2 года.
    И если у вас сокращение производства измеряется десятками процентов, то рост стоимости вы не остановите простым сокращением з.п. и давлением на смежников.
    Рост стоимости э.э. особо не может повлиять на стоимость продукции. Самый высокий уровень издержек на э.э. был у алюминиевого производства- порядка 30%. А в остальных областях эти значения прилично меньше - 5-6%, в среднем по экономике. То есть, если вы на 10% увеличили тариф на э.э., то стоимость у предприятия выросла на 0,5%.
    А вот куда деть ремонт техники? Краны, окна, лифты, раскроечные станы, перфораторы, буры, бетононасосы, двигатели, компрессоры, аккумуляторы, запорная арматура, системы конторля и управления, прокатные комплексы - ведь там запчасти произведены не в РФ. Да даже те же покрышки - производят тут, а резиновую смесь везут из-за границы.
    И как в этих условиях не будут расти реальные издержки?

  • В ответ на: И как в этих условиях не будут расти реальные издержки?
    Будут.
    И в какое-то время они встретятся с движущейся им на встречу ценой.
    Цена остановится на почтительном расстоянии, возможно они даже прикоснуться друг к другу на какой-то момент (это и будет мифическим "дном").
    У меня к вам убедительная просьба, если будем продолжать дискуссию на этой ветке, читайте внимательно сообщения, что бы по сути...
    Оплата за электроэнергию, которая тратится на электроснабжение строймеханизмов это мизер, о котором и говорить не стоит. Я говорил о стоимости подключения объекта (дома) к электрическим сетям. По тарифам, утверждаемым местным департаментом, в зависимости от класса напряжения, например мощность 1500 кВт будет стоить 30-40млн. руб. Есть способы как снизить эту цену.... мягко говоря кратно. Это и есть "индивидуальные тарифы" на подключение. Это только один из примеров к доводу о том, что потенциал снижения цены еще есть!
    Куда деть ремонт техники.... Куда, куда - в себестоимость, правильно вы говорите. Но только сам ремонт это тоже незначительные траты. А новой строительной техники и механизмов в последние годы было куплено очень много (строительные краны, экскаваторы, самосвалы и др...). Многие (строители-подрядчики и фирмы по спецтехнике) сделали это спасая деньги от девальвации. Этой техники хватит еще на долго, особенно в условиях ее низкой загруженности сейчас.
    Безусловно, цена на недвижимость в долгосрочной перспективе будет расти в силу объективных причин (восстановление платежеспособного спроса, снижение ставки по ипотеке, рост себестоимости строительства).
    В краткосрочной перспективе рост издержек в строительстве катализатором роста цен не станет.

  • В ответ на: Так у нас не проблема назначение земли поменять, если только в этом затык.
    И назначение земли поменять, и ставку по аренде снизить в пару раз, и получить разрешение на отклонение от максимально-разрешенных параметров строительства, обосновывая это например наличием на участке инженерных сетей, которые потом выносятся.
    Да у нас вообще проблем нет, строй не хочу)

  • Через год это кратко или долго срочная перспектива по вашему?

  • В ответ на: Через год это кратко или долго срочная перспектива по вашему?
    О чем вы?

  • О росте цен на недвижимость

  • Думаю, что дело не только в % ставках по ипотеке, дело в размерах тела ипотечного кредита.
    Загнали спекулятивной политикой "недвижимость будет только дорожать" цены туда, где они сейчас, и столкнулись с проблемой снижения платежеспособного спроса.

    И что делать, предлагаете дальше цены увеличивать? Застройщику не разовая акция нужна для нормальной работы, а стабильный денежный поток, его взять - откуда ?

  • В ответ на: Через год это кратко или долго срочная перспектива по вашему?
    год - по идее это среднесрочная перспектива, а краткосрочная 3-6 месяцев.
    Но в нынешних реалиях мыслить нужно другими ритмами.

  • В ответ на: Безусловно, цена на недвижимость в долгосрочной перспективе будет расти в силу объективных причин (восстановление платежеспособного спроса, снижение ставки по ипотеке, рост себестоимости строительства).
    В краткосрочной перспективе рост издержек в строительстве катализатором роста цен не станет.
    Рост издержек уже сегодня привел к росту стоимости и цены новых проектов. Другое дело, что проектов этих сегодня значительно меньше, нежели пару лет назад.
    Не буду вдаваться в дебри спора о взяткоемкости процесса строительства. Отрицать такие факты глупо. Но и говорить, что это ключевой фактор снижения стоимости - недальновидно. Доля коммуникаций и земли в стоимости строительства порядка 20%. При этом в массовых застройках, эта доля еще меньше, что и отражается на ценах. А это уже сопоставимо с затратами на обслуживание кредитной задолженности.
    На мой взгляд, "краткосрочная перспектива" была зимой 2014- летом 2015 года. Тогда был и демпинг. И с расходами ужимались, как могли.

  • В ответ на: Не буду вдаваться в дебри спора о взяткоемкости процесса строительства. Отрицать такие факты глупо. Но и говорить, что это ключевой фактор снижения стоимости - недальновидно.
    А кто такое говорит?

  • Рост издержек приведет к росту себестоимости. а вот удастся или нет продать по цене. которая вернет хотя бы издержки - это большой вопрос. Ибо никто не обещал дать денег электорату на квадратные метры, даже на еду и лекарства не обещали. Поэтому растут издержки у строителей или нет - это не проблема покупателей, это скорее билет на свалку истории бЮзнеса для многих девелоперов если у них там что-то сильно растет.

  • К вопросу о влиянии издержек строительства на стоимость квадратного метра. Посмотрите график изменения цены на стройматериалы и стоимость квадрата с начала двухтысячных.
    Увидите кто потерял связь с реальностью и при чем тут издержки. Это просто пузырь.
    Цена на кирпич например с 2007 года вообще падает.
    ссылка

    Исправлено пользователем херсон (08.06.16 17:58)

  • В ответ на: К вопросу о влиянии издержек строительства на стоимость квадратного метра. Посмотрите график изменения цены на стройматериалы и стоимость квадрата с начала двухтысячных.
    Увидите кто потерял связь с реальностью и при чем тут издержки. Это просто пузырь.
    Говорить о том, что лишь стоимость диктует цену не верно. Но при этом нельзя игнорировать факт того, что застройщик не будет работать в минус более нескольких месяцев.
    Да было время когда цены были оторваны от реальности. И это спровоцировало взрывной рост количества застройщиков в Новосибирске. Но это явно не сегодняшняя ситуация.

  • Опаньчки! Доллар к 63 руб. скатывается! А кто-то же и по 81 купил, уверовав, что это лучше, чем хорошая квартира по хорошей цене.

    P.S. а нефть уже за 52 переползла, видимо ещё рубль укрепится, если Наибулина не начнёт с ним борьбу.

    Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
    Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.

  • Уже пообещали (Силуанов) лечь костьми но не допустить самого страшного - укрепления рубля, шоп он был здоров

  • Демуру какогонить что ли посмотреть. Что-то никак их прогнозы на доллар за 150 руб. не сбываются. Я уже месяца три никаких аналитиков не смотрел, нервы берёг. Интересно, как они сейчас выкручиваются, что пессимистические прогнозы для рубля пока не сбываются...

    Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
    Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.

  • Выкручиваются?))) Они же, демуры всякие, ясно сказали, нефть на 60, рубь на 55-65 временно, потома первая цель 125))) Верить или нет, дело каждого. Тока вот опять рецессия:

  • Причин для стабилизации цен на РН сейчас нет. Только падение.
    Во-первых тут отметили, что растет себестоимость, но это не так. Доля металла в затратах несущественная. Да и не дорожает он. Кирпич, цемент, песок , раб.сила - дешевеют. Услуги механизмов не дорожают. Дорожает только инженерка, общестрой дешевеет.
    Во-вторых по плану Минфина сокращать расходы на 5% в 17 и 18-х годах. Ну вроде понятно как это может сказаться на спросе.
    В-третьих ЦБ вот вот начнет снижать ключевую ставку, чуть ли на ближайшем заседании могут снизить на 0,5п.п.
    Значит кредиты будут дешеветь.
    В четверных можно снижать коррупционную составляющую.
    В пятых земля уже дешевеет и продолжит дешеветь ,т.к. девелоперы начнут от нее избавляться.
    Но главное, как тут правильно отметили, снижение спроса. Это абсолютно ключевой фактор

  • Результаты есть, просто денег нет

    Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
    Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.

  • В ответ на: Хотелось бы уточнить - а когда это можно было бакс по 81 слить? Я вот по 77 это сделал и то на межбанке.
    И под 20% где и когда можно было положить рубли? Под 19.5 сам это делал, но там не более 9 месяцев срок был.
    Читайте я раньше все написал...

  • /п.9/
    Обмен сейчас рулит...

    Исправлено пользователем Alippa (10.06.16 02:03)

  • В ответ на: адрес объекта укажем или так и будем воздух сотрясать?
    Товарищ как то ушел от ответа... :biggrin:

  • В ответ на: а как вы думаете, поведет себя РН в конце 16 года?
    Читайте на НГС статья про Стрижи, то что мы здесь мусолим уже третий год...

  • В ответ на: /п.9/
    Самые крупные продолжаю строить и покупают новые участки. Идет борьба за рынок. А конкуренция и избыток предложения всегда дают снижение цены для конечного потребителя.
    Участки уже не пакупают т.к. их купили минумум на 3 года вперед, а теперь уже можно сказать на 5 лет...

    Исправлено пользователем Alippa (10.06.16 02:04)

  • В ответ на: Сегодня затык скорее всего в том. что люди сидят на остатках наличности и думают, чтобы наподольше эту кольчужку растянуть
    Точно...

  • /п.9/
    Так может Вы пойдете преподавать экономику, а для нас лучше, если Вы наконец скажите. что н...р за объект, который принес Вам 20%...

    Исправлено пользователем Alippa (10.06.16 02:05)

  • /п.9/
    Рост издержек уже сегодня привел к росту стоимости и цены новых проектов. Другое дело, что проектов этих сегодня значительно меньше, нежели пару лет назад.
    Не буду вдаваться в дебри спора о взяткоемкости процесса строительства. Отрицать такие факты глупо. Но и говорить, что это ключевой фактор снижения стоимости - недальновидно. Доля коммуникаций и земли в стоимости строительства порядка 20%. При этом в массовых застройках, эта доля еще меньше, что и отражается на ценах. А это уже сопоставимо с затратами на обслуживание кредитной задолженности.
    На мой взгляд, "краткосрочная перспектива" была зимой 2014- летом 2015 года. Тогда был и демпинг. И с расходами ужимались, как могли.
    А сколько надо денег, чтобы сдать объект... Вот где расходы... Но было все красиво, даже покупателей выводили, когда шла сдача, как сейчас?

    Исправлено пользователем Alippa (10.06.16 02:05)

  • В ответ на: Опаньчки! Доллар к 63 руб. скатывается! А кто-то же и по 81 купил, уверовав, что это лучше, чем хорошая квартира по хорошей цене.

    P.S. а нефть уже за 52 переползла, видимо ещё рубль укрепится, если Наибулина не начнёт с ним борьбу.
    По Недвижимости можете чего то сказать? Я задавал вопрос, может удалили (ответ)? Бакс падает, продажи растут? Или ну ее Недвижимость?

  • В ответ на: может Вы пойдете преподавать экономику, а для нас лучше, если Вы наконец скажите. что н...р за объект, который принес Вам 20%...
    Голодно преподавать в нынешнее время. Вот стану седым и старым и вернусь к этому делу.

  • Понятно... А что за объект Вы купили? Можете озвучить? Обсудим...

  • В ответ на: По Недвижимости можете чего то сказать? Я задавал вопрос, может удалили (ответ)? Бакс падает, продажи растут? Или ну ее Недвижимость?
    С середины марта 2016 наблюдается приличное оживление. Правда у нас сделки идут, в основном, по объектам с приличными дисконтами от среднерыночных (и покупка и продажа) но всё-таки пошли заметно веселее. Завтра вот задаток планируем, так вроде уторговали коллег и их продавца 2х.к. хруща на 130 т.р. от первоначально заявленной цены. Раньше как-то и выгодность цены не всегда была аргументом - просто люди сидели, ждали "когда рак свистнет". Обмены зашевелились. Например, упомянутым клиентам комнату продаём и с ипотекой этого хруща забираем (по сути - обмен с доплатой, только не прямой, а цепочкой). Про ещё показательный пример обмена 1к на 3х.к. Здесь писал, думаем как разрулить. Ипотеки начали опять сравнительно активно брать. При том, у нас клиенты больше на вторичку берут кредиты, видимо новостроек побаиваются сейчас больше чем до кризиса. Мат.капиталы используют, в т.ч. в счёт частичного расчёта за новостройки. Благо сейчас и подрядчики и застройщики лояльны к любым клиентам/расчётам.
    Куда-то пропали "военные ипотеки", может только до нас не доходят, а может денег им пока перестали давать.

    Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
    Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.

  • Ну дык это и предсказывали, что рынок оживят тем кому на ПМЖ, жисть жеж не остановить: свадьба. развод. рождение детей. Даже если у людей вовсе деньги отобрать, то они как в том анекдоте будут менять верхние нары на нижние, это тоже можно будет быть за движуху при желании

  • В ответ на: Читайте на НГС статья про Стрижи, то что мы здесь мусолим уже третий год...
    Они хоть в свою маршрутку пока не принудительно сажают? :biggrin:
    З.Ы. посмотрим, что у них начнется осенью, когда "студенты" в очередной раз рынок не вытащат.

    Но как всегда - земная неустроенность
    Диктует свой безжалостный закон.
    Когда одним - прибавочная стоимость,
    Тогда другим - с крутых яиц бульон(С)

  • В ответ на: менять верхние нары на нижние, это тоже можно будет быть за движуху при желании
    Да, уровень явно упал, раньше про "миллионные приходы" рассказывали, теперь про обмен "трешки на однешку" разгоовор идет, сейчас месяц будем этой "сделке века" радоваться. :biggrin:

    Но как всегда - земная неустроенность
    Диктует свой безжалостный закон.
    Когда одним - прибавочная стоимость,
    Тогда другим - с крутых яиц бульон(С)

  • ну ВОТ ... в ход идут уже любые уловки, совесть, культура и уважение - удел прошлых лет ..

    Пора забыть о слове "кризис" - это новая реальность !

  • Я вообще не понимаю зачем наши девелоперы уперлись рогом в эти МКД в пригороде? Ну строили бы домики 100-120 квадратов класса эконом с 2-мя сотками земли на нос, зачем плодить будущие трущобы?

  • Так вроде есть под Толмачёво "Пригородный простор" с эконом-таунами под 140 квадратов с двумя сотками под дверью.

  • страшненькие и три этажа это лишнее. Два - максимум. Типа этого:

    Показательно, что читаешь комменты и там через одного все стремятся жить в домике на почве, но мы их запихиваем в пенал и предлагаем снчала оплатить девелоперам ЭТИ заблуждения. Зачем?

  • Домики симпатичные, спора нет, но если всех в такие переселять, то Новосибирск присоединит в свой состав Барабинск, Искитим, Мошково и т.п. агломерации. А ещё, в н.в. и обозримом будущем, Локоть и Ко финансово не потянут дороги, коммуникации их обслуживание. А за счёт "стремящихся" не получится всё это делать, по той же причине.

    Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
    Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.

  • Жилье «20 квадратных метров, кажется смешным, но....»: посещение Шуваловым квартир эконом-класса в Казани стало новым интернет-мемом
    Показать скрытый текст
    Визит вице-премьера Игоря Шувалова в Казань, который состоялся накануне, стал поводом для шуток. Так как одной из тем визита стала реализация жилищных программ, Шувалову продемонстрировали дом, который возводится в Казани в рамках программы переселения горожан из ветхого жилья.

    Позже на совещании в кабмине Шувалов заявил следующее:

    «Нам показали сегодня квартиры — 20 квадратных метров, кажется смешным, но люди приобретают такое жилье и оно очень популярно, и на рынке есть ниша для такого жилья» — так вице-премьера процитировало издание «События».

    Короткий спич Шувалова моментально стал новым мемом российского блогосферы, вице-премьера процитировали федеральные СМИ.
    Подробнее
    Скрыть текст

  • У Тузика г-на Шувалова будка больше, наверняка, чем насмешившие его студии. Но "популярность" этих квартир связана не с их достоинствами, а с недостатками экономики, внутренней политики и доходом сограждан в РФ. Хорошо бы их всем правительством, каб.министров и ВВП тоже - хоть на месяц поселить в эти "смешные" студии, чтобы ещё больше повеселились.

    Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
    Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.

  • В ответ на: Я вообще не понимаю зачем наши девелоперы уперлись рогом в эти МКД в пригороде? Ну строили бы домики 100-120 квадратов класса эконом с 2-мя сотками земли на нос, зачем плодить будущие трущобы?
    Вот здесь девелоперы-землевладельцы, со скудным словарным запасом великого и могучего на название, пиарят "город сад" с иностранным топонимом и пытаясь подтянуть его ауру к курортам Доминиканы: тынц
    "Нью Васюки" напомнила статья. Жаль комментарии не разрешены, интересно было бы народ почитать.
    Не совсем представляю, чтобы житель МКД, который должен ежедневно в 9-00 быть на работе в Новосибирске, дети в школе/детсаде/ВУЗе... продаст квартирку и переселится за 30 км. от пл. Калинина (наверняка ещё приврали в км. немного). Это для фрилансеров, пенсионеров, эксплуататоров пролетариата... скорее всего формат.

    Переехали в Краснодар на ПМЖ ㋛ ♡ ☼
    Если будут вопросы, то в профиле есть контакты - пишите, всем отвечу.

  • В ответ на: Это для фрилансеров, пенсионеров, эксплуататоров пролетариата... скорее всего формат.
    Пенсионеры почти все сразу отпадают, туда "Скорая" не "скоро" будет приезжать. А также проблема с поликлиниками, дешевыми магазинами, прочими пенсионерскими радостями. Лично я туда бы ни ногой, безусловно лучше в МКД.

  • Это всё-таки формат дачи. Дорогой дачи.
    В субботу, воскресенье на природу. А к понедельнику обратно в город.

  • а долгосрочная, по вашему это сколько?
    3, 5 или 10 лет?

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: