Погода: 27 °C
24.0724...29переменная облачность, без осадков
25.0723...29небольшая облачность, небольшие дожди
НГС.Форум /Недвижимость / Недвижимость в Новосибирске /

Посоветуйте что лучше: погасить ипотеку или купить еще одну квартиру?

  • В ответ на: Может я что-то не понимаю) Попробую посчитать.
    1. За 13 лет...
    При условии неизменности цифр в будущие годы на уровне указанных ниже три варианта показывают следующие картинки.
    Вариант 1 - Продолжаете сдавать ипотечную студию и размещаете новые средства 1,2 млн. на депозите под 8% годовых.
    1) депозит за 13 лет увеличит исходную сумму в 2,72 раза, до 3,26 млн, при этом прибыль за 13 лет составит около 2,06 млн;
    2) Ипотечные платежи по имеющейся студии Вы, как минимум, закрываете платежами от найма;
    3) Если же учесть коммунальные платежи (по Вашим данным-это 1,5-2 тыс в месяц), то за 13 лет расходы составят около 250-260.000;
    4) Платежи за содержание квартиры и ремонт - 200.000 (цифра - дискуссионная);
    5) Итого по данному варианту общий доход за 13 лет составит: 2,06-0,26-0,2=1,6 млн.

    Вариант 2 - Новыми средствами гасите остатки ипотеки и продолжаете сдавать "чистую" студию в найм.
    Судя по Вашей информации, доход от найма составляет около 8.000/месяц или около 100.000 в год.
    При размещении собранных за каждый текущий год средств на депозите и капитализации средств за предыдущие годы прибыль составит около 1,15 млн.
    Коммунальные платежи составят около 250-260.000, платежи за содержание квартиры и ремонт - 200.000 (цифра - дискуссионная), всего расходы равны примерно 450.000.
    Итого общий доход по данному варианту равен: 1,15-0,45=0,7 млн.

    Вариант 3 - Новые средства инвестируете в указанную Вами новостройку в полном объеме, берете кредит 250.000 на 5 лет под 18% на ремонт и мебель и сдаете, получая доход 11.000/мес (цифра - дискуссионная).
    2-2,5 года - ожидание постройки дома, 0,5 года - ремонт и подготовка к сдаче. Итого - 3 года без дохода с этой квартиры.
    1) Рост цены инвестиций за счет изменения статуса объекта - 50%, доход - 600.000;
    2) Доход от найма - 130.000 в год или 1,3 млн. за 10 лет;
    3) При размещении собранных за каждый текущий год средств от найма на депозите и капитализации средств за предыдущие годы прибыль составит около 0,85 млн.
    4) Платежи за содержание квартиры и ремонт - 170.000 (цифра - дискуссионная);
    5) По кредиту за 5 лет Вы заплатите всего около 380.000 (примерно 6,4 тыс/мес), при этом переплата (расходы) составит около 130.000;
    6) Расходы по содержанию ипотечной студии равны (см. вариант 1): 0,25+0,2=0,45 млн.
    7) Итого по данному варианту доход за 13 лет составит: 0,6+1,3+0,85-0,17-0,13-0,45=2,0 млн.

    Т.е., вариант №3 немного, но "красивее", чем №1 и значительно привлекательнее, чем №2.

    Слабое место расчетов - отсутствие цифры по увеличению стоимости второй квартиры за 13 лет (либо ежегодному, либо в целом за 13 лет, либо среднегодовому на отрезке 13 лет).
    Но если Вы предполагаете ежегодный депозит под 8%, значит можно предполагать и рост цен на недвижимость (непрерывный или дискретный - это другой вопрос).

    Если обозначить этот рост в 5% годовых, то по варианту №3 цена квартиры после ремонта (1,2+0,6+0,2=2,0 млн.) за 10 лет вырастет в цене примерно в 1,6 раза, составив около 3,2 млн., при этом дополнительная прибыль вырастет на: 3,2-2,0-0,2 (вложения в ремонт) = 1,0 млн. и составит уже около 3,0 млн.

    При таком подходе, как Вы видите, вариант №3 имеет неоспоримое преимущество.

    Главный вопрос - как Вы видите экономику России в эти 13 лет? Особенно в свете последних политических событий.
    Так как при разных сценариях их развития приведенные цифры могут сильно меняться.

  • Мне больше интересно где там водятся хрущи за 1500, а про дискус новых квартир там пока не продают вроде, а перекупать у инвесторов так не хватит 1100-1200 на однушку то, опять же начнут продавать еще надо умудриться попасть в эту очередь.

  • В ответ на: Про водку как раз и не надо, тут есть КОНКРЕТНЫЙ вопрос и тема обсуждения, зачем приводить в пример депозиты и водку, я не понимаю
    Что же тут не понятного, Вам прозрачно намекают, что "схемы вчерашнего дня"(приносившие хороший профит "вчера") совершенно не факт что будут кормить ЗАВТРА. В лихие 90-ые на паленой водке делали состояния, а попробуйте на ней сейчас заработать?
    Вот и с Дискусами и иже с ними ЗАВТРА может быть тоже самое, вот о чем Вам говорят.

    Но как всегда - земная неустроенность
    Диктует свой безжалостный закон.
    Когда одним - прибавочная стоимость,
    Тогда другим - с крутых яиц бульон(С)

  • Благодарю за помощь и более точные расчеты! (Правда в варианте №2 "доход" от сдачи за вычетом коммуналки 14-14,5 т.р. в месяц). Думаю, что всей предоставленной в ответах информации, достаточно для принятия решения.
    По поводу экономики России - я не берусь судить) Стараюсь думать в позитивном ключе, как и обо всём остальном)

  • В ответ на: Правда в варианте №2 "доход" от сдачи за вычетом коммуналки 14-14,5 т.р. в месяц
    Я исходил из Ваших данных:"Задолженность для досрочного погашения около 1200 тр. Платить еще почти 13 лет. Она сдаётся, доплачиваем на комм. услуги 1,5-2 тр. в месяц".
    1200000:13лет:12 месяцев в году=7,7тыс.
    Округлил до 8.000.
    При доходе от найма 14.000 цифры вырисовываются другие...

    Выбирать, конечно же, Вам.
    Удачи! :хехе:

  • Про хрущ он писал 500 налом + 1500 ипотеку взял.
    А про меня и Дискус, если выбираем этот вариант: будем ждать начала продаж на Плющихинском, с очередью у нас проблемы не будет;)

  • В ответ на: Да, вариант второй ипотеки для покупки более конурентоспособного в плане сдачи в аренду жилья тоже рассматривался, но, признаюсь, страшно)
    ВАРИАНТ № 4.
    Страхи можно свести к минимуму :yes.gif:
    Из ожидаемой суммы оставляете тысяч 150 налом, остатком практически полностью гасите ипотеку в студии и продолжаете ее сдавать и перекрывать остаток ПЕРВОЙ ипотеки.
    Имеющихся 150 тыс вполне хватит на ВТОРУЮ ипотеку и первоначальный взнос на покупку комнаты в общежитии по линии метро, которую так же сдаете, при этом данный объект (комната) в плане аренды будет востребована даже в кризис, так как в любом случае будет в самом дешевом сегменте аренды, а совсем снимать уж точно не перестанут. На выходе будете иметь два объекта недвижимости, полный платеж по ипотеке за комнату и небольшие остатки по ипотеке студии. С учетом сдачи в аренду двух объектов вполне реально все это платить, а при возможности добавлять на досрочное гашение. Ну а уж как погасите, продаете все и покупаете себе домик в деревне :biggrin: И никаких опасных инвестиций в стройку.

    Своё счастье я узнаю из тысячи…Оно смотрит на меня моими глазами! :wub1.gif:

    Исправлено пользователем Lazura (29.04.14 04:49)

  • Итого, при условии что цены не упадут или вновь вырастут до сегодняшних за время гашения, на выходе будет 2 млн. с квартиры и 1 млн. с комнаты итого 3 000 000 на домик.

    Своё счастье я узнаю из тысячи…Оно смотрит на меня моими глазами! :wub1.gif:

  • Еще подсказка, в четвертом варианте студию лучше перевести полностью на самоокупаемость, чтобы даже на квартплату уже не добавлять. При досрочном гашении можно разбить сумму на две части, большей частью уменьшить ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ПЛАТЕЖИ, а потом меньшей подсократить СРОК.

    Своё счастье я узнаю из тысячи…Оно смотрит на меня моими глазами! :wub1.gif:

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: