1. ЖБ перекрытия (много споров о том, что лучше, что хуже, но от себя могу сказать одно: ЖБ лучше потому что не подвержено процессу гниения, не провисают потолки и не обваливаются перекрытия. При пожаре и первое, и второе опасно при длительном воздействии, но пожарка потушит и то и то до того как оно обвалится. Если конечно это не 5-ый этаж в доме с деревянными перекрытиями и если не горит крыша)
2. Год постройки и Износ по БТИ и тех.паспорту (Лучше всего дома поновее 1950-1960 годов, а ещё у нас в городе есть серия домов, которые строили для больших шишек, вот в таком доме вообще идеал брать квартиру). Если по данным
http://www.n-s-k.net/fix/info износ здания не превышает 30-40%, то совсем грустно, если 20-30%, то уже не плохо, но всё равно не фонтан, если 15-20%, то это уже хорошо! Если 10-15%, то совсем здорово, а вот если 5-7%, то вам несказанно повезло! Про 1-5% вообще молчу, в таких домах квартиры если и продают, то по случайности или по глупости, потому что простоят они ещё как минимум лет 100-150, а то и все 200...
Как негативный пример:
Квартира на Красном 13 (http://homes.ngs.ru/view/39116807/?dv=20130503)
Износ здания 50%!!! Я бы такую квартиру сам не взял и другим бы не предложил. Но в объявлении чётко сказано "престижное место", видимо рассчитано на совсем уж полных идиотов, либо на людей совершенно не разбирающихся в недвижимости.
Есть и получше варинаты: (http://homes.ngs.ru/view/41642427/?dv=20130503)
Но, опять же смотрим % износа:
Процент износа по оценке БТИ: 39.00%
Процент износа по техпаспорту: 0.39%
Чуть лучше, но всёравно грустно...
3. Когда был капитальный ремонт (ВАЖНО! Если хотя-бы в течение последних 10 лет, то замечательно, если 5-7, то вообще круто, а вот если 2-3 то нужно смотреть, кто был подрядчиком, можно нарваться.) и во всём доме или в некоторых подъездах (Нужно обязательно уточнять)! И самое главное, чтобы был кап. ремонт крыши!
3. Планировка и расположение несущих колонн
4. Район и инфраструктура (очень важно, многие на самом деле не понимают на сколько ценны квартиры в сталинках и это к лучшему, иначе цены на недвижимость в этих домах поднялись бы ещё выше! те кто реально понимают - выставляют продажную цену высокую, но всегда есть дураки, которые продают сталинки по дешёвке, из-за незнания вопроса)
5. Ни в коем случае нельзя брать квартиры в домах НАД МЕТРО (Такие дома простоят ГОРАЗДО меньше и это постоянный дискомфорт из-за вибраций. В идеале, чтобы дом стоял в 3-5 минутах ходьбы от Метро, это где-то 400-500 метров)
6. Не советую брать квартиры с выходом окон на центральные улицы (например на Кр. Проспект), особенно если все окна в квартире выходят на одну сторону и только на Красный например! Квартиры в таком доме только по глупости покупателей имеют высокую цену за квадрат из-за их мифической крутизны ("Ну, типа, на красном же"), в реальности, те кто шарят, никогда такую квартиру не купят, они предпочтут тихие зелёные дворики, но при этом в центре (те же несколько тихих центров города).
Самый идеальный вариант - это когда окна с двух сторон и большее количество окон во двор, а меньшее на тихую улицу. В тихих центрах такие дома есть. Хуже, когда на три стороны, бывает прохладно в таких домах из-за промерзания.
7. Ещё огромный плюс сталинок, что нет мусоропровода в подъездах! А значит нет вонищи, крыс, тараканов и инфекции. Большинство домов с центральным мусоропроводом - это просто адов ад какой-то, особенно в жару летом.
8. Толщина внешних стен в таких домах колеблется в среднем от 65 до 7 см, внутренних капитальных от 35 до 45. Это очень надёжно и реально на века. Ни одна новостройка не может похвастаться такими стенами, кроме пожалуй нескольких домов на подобии Некрасова 12, но там квартиры 30 млн и выше стоят. :-)
9. Балкон в сталинках по уровню чуть ниже, а поэтому есть возможность положить сверху плиту и существенно увеличить площадь балкона, застеклить его или и вовсе сделать частью квартиры. Многие именно так и делают, правда необходимо согласовывать фасад и перепланировку на случай продажи, но обычно те, кто разбираются в этом, после покупки и ремонта ТАКИЕ квартиры не продают. Многих знаю, ни один ещё не продал.
10. Ещё хорошо, если квартира не крайняя, а расположена в доме между другими стояками.
11. Если в квартире есть ТЕЛЕФОН и присутствует Интернет-провайдер, то это тоже огромный плюс, т.к. есть ещё дома без интернета, увы и с телефонией тоже проблемы в таких домах бывают.
12. Касательно высоты потоков, в новых квартирах сталинского типа (В основном после 1950гг.) при фактической высоте этажа 3,2 метра в квартире от пола до потолка всего 3 метра, всё из-за того, что пол поднят на 20 см. Поэтому при проведении ремонтных работ обычно вскрывают нафиг старые полы, всё вычищают и делают качественную шумоизоляцию - получается конфетка!
13. Цена за квадрат: в среднем вне центрального района Сталинки с ЖБ перекрытиями стоят от 40-45 до 50-55 т.р. за квадрат, в Центральном районе цена составляет уже 65-85 т.р. за квадрат, если же речь идёт о "тихих центрах" города, то здесь ценник может колебаться от 70 до 100 т.р. за квадрат, при условии площади квартиры от 60 кв.м и выше и прочих сопутствующих параметров влияющих на повышение стоимости квартиры: телефон, трубы, кап. ремонт, инфраструктура и т.п.
14. Также идеальный вариант, если квартира не была испорчена внутренним ремонтом, да-да. Если не трогали капитальные стены и колонны, и если нет нужды сносить кучу городушек сделанных на совесть, во первых жалко, т.к. это всё включается в цену при покупке, а во вторых свой ремонт всегда сделаешь лучше! Это 100%. Поэтому считайте вам повезло, если вы нашли предложение о продажи такой квартиры, где ни разу не делался евро-ремонт!
15. Важно, чтобы в доме не был проведён газ! Кому приятно сидеть на пороховой бочке.
16. Также ценится этажность: Идеал - это 3-4 этаж, 2 - уже так себе, а вот 1 и 5 совсем плохо. На 1-ом сыро и может тянуть из подвала, а на 5-ом может заливать, если перекрытия деревянные и не было ремонта крыши! Ведь именно на 5-ых этажах таких домов часто делали все перекрытия из дерева, даже если во всём остальном доме они были ЖБ, в то время когда их строили не было высокотехнологичных пропиток и покрытий, а потому велика вероятность, что дерево там сгнило, тем более, если это не лиственница!
17. Инфраструктура:
а) Главная проблема домов в центре - это отсутствие парковочных мест и подземных гаражей о которых в то время никто и подумать не мог. С парковкой реально проблема, поэтому если рядом в достаточном кол-ве есть парковочные места или охраняемая автостоянка, то это просто идеальный вариант! Во дворе машины не наставлены и в то же время всегда за машиной закреплено место и есть присмотр.
б) Транспортная развязка... Это беда всех домов, стоящих по Красному проспекту, здесь часто пробки и куда-то выехать бывает весьма проблематично, приходится оставлять свой BMW во дворе и спускаться в метро. Увы.
в) ТЦ, магазины, центры развлечений, клубы, детские сады, школы, поликлиники и т.п. Как это не парадоксально, но в самом Центре с этим не всё так гладко (за исключением кафе, ресторанов и клубов, а также бессмысленных бутиков со столь же бессмысленными ценниками), но чем дальше от центральных пробок, тем лучше! Опять же тихие центры города рулят!
18. Если сравнивать с новостройками, то увы и ах, ни одна строительная компания не строит сейчас достойное жильё в городе. В основном это скорострой с нарушением всех мыслимых и немыслимых норм. Так, как строили сталинки в советские времена сейчас пожалуй никто не строит, за очень редким исключением, вот только ценник за квадрат в таких квартирах от 200т.р. и ВЫШЕ.
Из основных минусов новостроек:
- Усадка! дом новый и будет постепенно просаживаться, а если учесть при этом качество почвы, на которой дом мог быть запросто поставлен с нарушениями (за взятку), то дом может прийти в аварийное состояние в течение первого же года! Таких случаев очень много на сегодняшний день. Для вторички такой проблемы нет вовсе, там уже всё просело что могло.
- Низкие давящие потолки (2,5-2,8м). Те, кто жил в Сталинках ни за что не заедут в квартиру с давящими 2,5 потолками.
- Тонкие "картонные" стены 4-5см, в лучшем случае 8-10см (когда вы знаете о чём спорят ваши соседи и когда они храпят или ходят в туалет). В Сталинках такой проблемы нет. Толщина стен там составляет от 35 до 70см.
- Чаще всего новостройки - это панельные дома, в которых душно, которые вредны для здоровья, подвержены плесени из-за промерзания и сырости, имеют ограниченный срок службы. Это вам не сталинский кирпич! Если брать новые кирпичные дома, то да - они по качеству лучше панельных, но усадка и разгельдяйство нивелируют этот плюс новостроек. Увы.
- Могут возникнуть проблемы с собственностью, когда завтройщик перепродаёт право на землю, которая находится под домом и начинаются длительные тяжбы и проблемы. От этого ни одна новостройка не застрахована.
- При низком качестве - цена порой безумно завышена на новостройки.
- Перепланировка в новостройках это реально проблема, если конечно вы изначально не брали студию, т.к. несущие стены в новых домах могут проходить в середине квартиры, так, что переделать толком ничего не получится, а усилить каркасом и получить на это разрешение - целый геморрой и куча денег. В сталинках всё проще, там обычно 2-3 несущие колонны, вокруг которых в подавляющем большинстве можно сделать что угодно.
- Новостройки - это всегда минус в инфраструктуре, всегда круглосуточные ремонт первые два-три, а то и 4 года, соответственно пыль, грязь и шум... В Сталинках такой высокой активности нет, там либо старики доживают тихо спокойно, либо все уже всё сделали, кто хотел. Ну, кроме вас конечно.
, чтобы меньше негативило.
или дом посреди чистого поля, или лэп рядом, или еще какой нибудь глобальный косяк, который не обьехать.
), на Сибирской, 33, и по-моему, на Омской, 89 ещё. Причём в этих домах ванных комнат нет не во всех подъездах, а только в тех, которые "для рабочих", ибо там ещё и "для начальства" подъезды есть. Кстати, все эти дома были в ведении РЖД - может в этом причина?. Да, ещё в военном доме КрПр 59 ванные комнаты, судя по всему, были отгорожены позднее. Всё остальные дома, что я видел, даже очень старые (а наш дом -1934 года), ванные комнаты имели. Знаю, что на том берегу у Монумента Славы есть много трёхэтажек без ванных комнат (потому как, опять же - для рабочих), но это не совсем то жильё, о котором мы тут говорим.
Зато ВСЕ окна в квартирах этого подъезда пластиковые, т.е. явно это не коммуналки и уж точно не нищие пенсионеры. Вот уж воистину, "своя рубашка ближе к телу".
Дом до революционных времён , следовательно это Николаевка второвка 
.
