Переуступка новостройки

Интересно как это застройшик может предлагать квартиры которые у него уже купили? Может все-таки инвестор предлагает? или было расторжение договора и застройщик вновь продает квартирку чтобы вернуть инвестору его деньги а навар от новой цены забрать себе, либо квартира заложена в банке и потому возможна только переуступка договора. Побольше данных можно.

В ответ на: Интересно как это застройшик может предлагать квартиры которые у него уже купили?

Так же, как и риэлтеры.

Денег берет за переуступку вот и торгует...

не точно выразилась. Человек пришел к застройщику , купил квартиру. Через некоторое время захотел ее продать и переуступку решил сделать через застройщика. Застройщик берет комиссию за переуступку.

В ответ на: Застройщик предлагает квартиру по переуступке. Дом еще не сдан. Квартира была куплена у застройщика в 2006. Оформлен договор долевого участия.
Какие подводные камни могут быть?

Если просветите что за застройщик - можт подскажу...

В личку написала

либо квартира заложена в банке

Интересно, как можно заложить квартиру в банк, если она еще не сдена и не оформлена в собственность?

А можно ли "переуступить" квартиру в обход застройщика? Мне нужен очень срочный совет, необходимо срочно сдать 1-ку по переуступке, а рыночная стоимость кв.м. очень сильно отличается от той, что предлагается застройщиком при переуступке

А можно ли "переуступить" квартиру в обход застройщика?
Да никак! Договор переуступки - он трехсторонний. подписывается покупателем, продавцом, и застройщиком.
Теоретически, думаю, обойти застройщика можно, составив двухсторонний договор. Но вот кто тогда помешает продавцу составить три таких договора? Или кто подтвердит, что свои обязательство по договору продавец выполнил (т.е. оплатил положенную сумму)? Не, я бы не рискнул.

а рыночная стоимость кв.м. очень сильно отличается от той, что предлагается застройщиком при переуступке
Вы чего-то не понимаете, видимо... ЗАСТРОЙЩИК НЕ МОЖЕТ ПРОДАВАТЬ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ!!!!
Сама идея переуступки. Инвестор заключил инвестиционный договор с застройщиком на конкретную квартиру, оплатил положенную сумму по договору, и приобрел при этом право требования от застройщика обещанной квартиры. А теперь квартира ему не нужна, а нужны деньги. Составляется договор переуступки прав требования по договору. При этом инвестор, он же продавец - теряет право требования, покупатель приобретает право требования, а застройщик подтверждает, что на данный момент продавец квартиру еще никому не переуступал, свои обязательства по договру выполнил (квартиру оплатил), застройщик уведомлен о том, что теперь право требования от продавца перешло покупателю, и продавцу уже картиру не отдаст. Поэтому договор и трехсторонний!
Но - после того, как на квартиру заключен инвестиционный договор - застройщик уже не имеет никакого права продавать эту квартиру еще кому-то! Продать квартиру по переуступке может только инвестор, но никак не застройщик!
С этой точки зрения вообще не понятно, что вы имели в виду, говоря "предлагается застройщиком при переуступке "

В ответ на: А можно ли "переуступить" квартиру в обход застройщика? Мне нужен очень срочный совет, необходимо срочно сдать 1-ку по переуступке, а рыночная стоимость кв.м. очень сильно отличается от той, что предлагается застройщиком при переуступке

1. Теоретически можно - уведомив официально письмом застройщика о намерении переуступить такого-то числа такому-то... Но реально получим один головняк...
2. Цену при переуступке диктуете Вы а не застройщик...

Ситуация следующая. Есть две однешки в разных домах одного застройщика, обе - по предварительному договору, один из домов уже построен, проплачены квартиры полностью. Хочу их перевложить в трешку (будет построена через год). Застройщик в счет этой трешки принимает мои однешки и переуступает их третьему лицу. Такая схема мне предложена

и что не устраивает?

Не устраивает, что на рынке две однешки - новостройки стоят почти в 1,5 раза дороже трешки (почти на нулевом цикле)

а заказчик как то вам противодействует в переуступке третьим лицам?

Точную схему не раскожу, но уверяю Вас такие случаи были, лично сталкивался, застройщик предлогал квартиру только по 100% расчету, на поверку оказалась что условия продиктованы тем что квартиру сначало нужно было выкупить из банка, она реально была заложена!

А почему застройщик их переуступает, а не вы? Почему бы вам сначала не выставить на продажу (переуступить право требования третьему лицу) эти две однешки, а потом заключить новый договор на трешку. За сколько хотите, за столько и продавайте свои однешки, естественно, руководствуясь здравым смыслом.

В ответ на: Договор переуступки - он трехсторонний. подписывается покупателем, продавцом, и застройщиком.
Теоретически, думаю, обойти застройщика можно, составив двухсторонний договор. Но вот кто тогда помешает продавцу составить три таких договора? Или кто подтвердит, что свои обязательство по договору продавец выполнил (т.е. оплатил положенную сумму)?

Позволю себе не согласиться относительно трехстороннего характера соглашения об уступке прав из договора об участии в долевом строительстве. После исполнения обязательства об уплате договорной цены дольщик получает статус кредитора по отношению к застройщику (должнику). Для уступки права (требования) третьему лицу российское гражданское законодательство не предусматривает обязанности кредитора получить у должника его согласие на уступку. Кредитор лишь должен УВЕДОМИТЬ должника о состоявшейся уступке любым доступным способом, позволяющим впоследствии доказать факт уведомления именно кредитором.

С учетом изложенного представляется незаконной практика включения в договоры об участии в долевом строительстве условий об обязательном получении согласия застройщика на уступку прав (требований). Это было бы оправдано только в случае существенного значения личности кредитора для должника. А поскольку доказать данный факт не представляется возможным, указанные ограничения посягают на один из принципов гражданского права - свободу договора.

Ситуация в корне меняется, если договорная цена уплачена дольщиком не в полном объеме. В этом случае его личность имеет существенное значение для застройщика, а по отношению друг к другу они выступают и как должник, и как кредитор в зависимости от неисполненного обязательства. Таким образом, в данных обстоятельствах необходимо составить трехстороннее (с участием застройщика) соглашение о замене лица (дольщика) в договоре об участии в долевом строительстве, предусматривающее как передачу новому дольщику прав, так и возложение на него обязанностей в части, не исполненной первоначальным дольщиком.

С введением обязательной регистрации указанных сделок в УФРС все риски, связанные с недобросовестностью застройщиков и дольщиков, устраняются.

застройщик предлогал квартиру только по 100% расчету, на поверку оказалась что условия продиктованы тем что квартиру сначало нужно было выкупить из банка, она реально была заложена
И что? В чем проблема?

Для уступки права (требования) третьему лицу российское гражданское законодательство не предусматривает обязанности кредитора получить у должника его согласие на уступку.
Ну да... А чем схема с трехсторонним договором противоречит этому?

Кредитор лишь должен УВЕДОМИТЬ должника о состоявшейся уступке любым доступным способом, позволяющим впоследствии доказать факт уведомления именно кредитором.

Как уведомить? Ну вот конкретный способ предложите! Только, чтобы покупатель был уверен, что это первое подобное уведомление, анправленное застройщику от данного Кредитора...
Писмо отправить? А как я узнаю, что этот же товарисчь час незад не отправил еше одно такое же письмо о переуступке еще кому-то? И аперед этим еще за час не отправл третье? А через час после встречи не отправит цчетвертое? И кто потом станет собственником квартиры - то, чье имя будет в письме, пришедшем к застройщику первым? А где потом остальные трое будут искать продавца? И как вытрясать из него деньги, если он их уже в казино спустил?

Да в принципе проблем то небыло, просто в место прямого договора (Долевого), оформлялся договор переуступки.

В ответ на: [цвет:blue] Писмо отправить? А как я узнаю, что этот же товарисчь час незад не отправил еше одно такое же письмо о переуступке еще кому-то? И аперед этим еще за час не отправл третье? А через час после встречи не отправит цчетвертое? И кто потом станет собственником квартиры - то, чье имя будет в письме, пришедшем к застройщику первым? А где потом остальные трое будут искать продавца? И как вытрясать из него деньги, если он их уже в казино спустил?

Это геморой № раз... причем реальный и нехилый... Геморой № 2 - с застройщиком потом хрен акт подпишет новый собственник - сталкивался...

Полагаю, Вам знакомо понятие "разумной" осмотрительности? Перед сделкой необходимо уточнить у застройщика, получал ли он ранее от дольщика уведомление об уступке. Если нет, то не вижу риска. Замечу: к уведомлению об уступке прав (требований) должны быть приложены документы или их надлежащим образом удостоверенные копии, подтверждающие состоявшуюся уступку. Также перед подписанием соглашения об уступке необходимо получить от застройщика документ (справку), подтверждающий уплату дольщиком договорной цены.
Вновь напоминаю - с введением процедуры обязательной регистрации договоров об участии в долевом строительстве такой регистрации подлежат и соглашения об уступке прав из этих договоров. В этом случае риск нарваться на мошенника такой же, как при покупке "вторички".

И последнее. Я пытаюсь разъяснить гражданско-правовые аспекты упомянутых сделок. От мошенников же защищает уголовно-правовое законодательство. Весьма объемный Гражданский кодекс никогда и никого еще не спасал от обмана. Просто нужно быть осмотрительным и не рисковать безоглядно.

В ответ на: Как уведомить? Ну вот конкретный способ предложите! Только, чтобы покупатель был уверен, что это первое подобное уведомление, анправленное застройщику от данного Кредитора...

Нет ничего проще: берете первоначального дольщика за шкирку и идете к застройщику со всеми интересующими Вас вопросами, бланком соглашения об уступке и деньгами. Если застройщик в письменном виде подтверждает, что уступок со стороны первоначального дольщика не было, а деньги им уплачены полностью - подписываете соглашение об уступке, уведомление об уступке с приложеннной копией соглашения вручаете застройщику под расписку, расплачиваетесь с первоначальным дольщиком и идете обмывать приобретение.
Если застройщик не желает с Вами разговаривать - отправляете дольщика по известному пешему сексуальному маршруту и опять идете потреблять алкоголь, радуясь тому, что Вас не швырнули на серьезные деньги.

В ответ на: Нет ничего проще: берете первоначального дольщика за шкирку и идете к застройщику со всеми интересующими Вас вопросами, бланком соглашения об уступке и деньгами. Если застройщик в письменном виде подтверждает, что уступок со стороны первоначального дольщика не было, а деньги им уплачены полностью - подписываете соглашение об уступке, уведомление об уступке с приложеннной копией соглашения вручаете застройщику под расписку, расплачиваетесь с первоначальным дольщиком и идете обмывать приобретение.
Если застройщик не желает с Вами разговаривать - отправляете дольщика по известному пешему сексуальному маршруту и опять идете потреблять алкоголь, радуясь тому, что Вас не швырнули на серьезные деньги.

Вариант 1 - смысл в уведомлении??? - ведь застройщик и так лоялен - верняк подпишет переуступку...
Вариант 2 - в этом случае как раз и необходимо уведомление - Вам не кажется?...

В ответ на: Вариант 1 - смысл в уведомлении??? - ведь застройщик и так лоялен - верняк подпишет переуступку...

А если не лоялен и не подпишет? Получится - дольщик хочет денег, новый дольщик хочет права. А застройщику ничего не надо и начхать на обоих - захочет, подпишет, а ежели не понравились ему Ваши лица - отправит по известному адресу. Не понимаю я Вас - зачем давать возможность лицу, не имеющему НИКАКОГО интереса в сделке, влиять на ее судьбу? Оно Вам надо?

В ответ на: Вариант 2 - в этом случае как раз и необходимо уведомление - Вам не кажется?...

В этом случае застройщик демонстрирует ту самую нелояльность, а первоначальный дольщик - желание повесить эту проблему на Вас. Повторно вопрошаю - оно Вам надо?
Мое твердое убеждение: лояльный застройщик - тот, который неукоснительно придерживается положений закона, а не идиотских безосновательных условий о даче согласия на сделку между третьими лицами.

В ответ на:

В ответ на: Вариант 1 - смысл в уведомлении??? - ведь застройщик и так лоялен - верняк подпишет переуступку...

А если не лоялен и не подпишет? Получится - дольщик хочет денег, новый дольщик хочет права. А застройщику ничего не надо и начхать на обоих - захочет, подпишет, а ежели не понравились ему Ваши лица - отправит по известному адресу. Не понимаю я Вас - зачем давать возможность лицу, не имеющему НИКАКОГО интереса в сделке, влиять на ее судьбу? Оно Вам надо?

В ответ на: Вариант 2 - в этом случае как раз и необходимо уведомление - Вам не кажется?...

В этом случае застройщик демонстрирует ту самую нелояльность, а первоначальный дольщик - желание повесить эту проблему на Вас. Повторно вопрошаю - оно Вам надо?
Мое твердое убеждение: лояльный застройщик - тот, который неукоснительно придерживается положений закона, а не идиотских безосновательных условий о даче согласия на сделку между третьими лицами.

Если застройщик согласен дать подвержадющий документ о выполнении Вами всех обязательств в полном объеме - это уже значит что он готов сотрудничать... Мпло кто из строителей вообще этим замарачивается... И как правило дал документ - подписал переуступку... Все между Вами полный мир и согласи - и в последующем Вы с полной уверенностью к нему придете за следующей квартирой... Не любят строители тех кто черезчур занимается юридическим ликбезом... Ну а коли строитель говорит "нет" при переуступке - то тут все от Вас зависит... Хотите в дальнейшем никогда с ним не работать - бодайтесь, шлите уведомления и т.д., хотите "дружить" пытайтесь договриться... А если все переводить буквально все на букву закона и пытаться "пальцы гнуть за юриста" то Вам, если Вы работете на этом рынке как инвестор, очень осложнят жизнь... Это легко... Поверте...

Думаю, не буду оригинален, если скажу, что уплатив деньги, я получаю все права, предусмотренные ФЗ "О защите прав потребителей" и "О долевом участии в строительстве..." Единственной моей обязанностью после данного события остается явка в назначенное застройщиком время для приемки жилого помещения по акту. И все. Больше НИКАКИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. За все уплочено!
Далее, вплоть до истечения гарантийного срока эксплуатации жилья застройщик несет передо мной одни лишь обязанности. И НИ ОДНОГО ПРАВА. За все уплочено!
А продемонстрированное стремление лебезить и заигрывать с застройщиком на практике приведет к следующему: сначала Вы уступите его самодурскому условию об обязательном согласии на уступку прав, потом - подпишете акт о приемке квартиры без дверей и окон, потом - заключите договор об обслуживании дома с компанией, возглавляемой сыном директора фирмы-застройщика и так далее до бесконечности.

Вероятность получить пинка под зад увеличивается на несколько порядков, если просто нагнуться.

В ответ на: Думаю, не буду оригинален, если скажу, что уплатив деньги, я получаю все права, предусмотренные ФЗ "О защите прав потребителей" и "О долевом участии в строительстве..." Единственной моей обязанностью после данного события остается явка в назначенное застройщиком время для приемки жилого помещения по акту. И все. Больше НИКАКИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. За все уплочено!
Далее, вплоть до истечения гарантийного срока эксплуатации жилья застройщик несет передо мной одни лишь обязанности. И НИ ОДНОГО ПРАВА. За все уплочено!
А продемонстрированное стремление лебезить и заигрывать с застройщиком на практике приведет к следующему: сначала Вы уступите его самодурскому условию об обязательном согласии на уступку прав, потом - подпишете акт о приемке квартиры без дверей и окон, потом - заключите договор об обслуживании дома с компанией, возглавляемой сыном директора фирмы-застройщика и так далее до бесконечности.

Вероятность получить пинка под зад увеличивается на несколько порядков, если просто нагнуться.

Интересно измышляете...Только - "гладко было на бумаге, да забыли про овраги"... М ы ж и в е м в Р О С С И И... Со все ее действительностью... Я это проходил уже много много раз - так что теорию Вашу я не принимаю, увы и ах...

В ответ на: [Интересно измышляете...Только - "гладко было на бумаге, да забыли про овраги"... М ы ж и в е м в Р О С С И И... Со все ее действительностью... Я это проходил уже много много раз - так что теорию Вашу я не принимаю, увы и ах...

А знаете что... Давайте-ка поконкретнее: чего Вы там проходили много раз? доходили ли Ваши ноги до суда? Если закон для Вас не авторитет, следовательно, с застройщиками Вы "по понятиям" договариваетесь? Побольше фактов, плиз.
Судя по уверениям в многоопытности, Вы на риэлторском поприще подвизаетесь? Если мое предположение верно, то при таком подходе не вижу смысла платить за Ваши услуги - зачем платить тому, кто изначально настроен против плательщика? Простите за суждение.

И последнее. Россию сделали ТАКОЙ не те, кто пишет законы, а те, кто плюет на них или попустительствует оным. В последнем случае это как раз Вы. Еще раз простите за суждение.

И последнее. Россию сделали ТАКОЙ не те, кто пишет законы

Да вы что?

Ближе к телу, товарисчи!
Вопрос на злобу дня: Может ли каким либо образом противодействовать застройщик в продаже квартиры по договору долевого участия (переуступка) третьей стороне?

В ответ на: Может ли каким либо образом противодействовать застройщик в продаже квартиры по договору долевого участия (переуступка) третьей стороне?

может, если договором предусмотрено, что уступка возможна только с его согласия ...

Как бы понятно, ну а есть законное основание не учитывать данный пункт. Или так: как *правильно* можно продать квартиру если в договоре такой пункт (см.выше)? Чем грозит - сроками на сделку, уменьшением стоимости, отношением .. ?

В ответ на:

В ответ на: Может ли каким либо образом противодействовать застройщик в продаже квартиры по договору долевого участия (переуступка) третьей стороне?

может, если договором предусмотрено, что уступка возможна только с его согласия ...

Представьте себе ситуацию: не спросили у застройщика согласия на "переуступку". Последний, зело огорчившись, обратился в суд с иском о признании сделки "переуступки" недействительной. Внимание - вопрос! Назовите норму закона, на которую будет ссылаться застройщик как на основание своего требования. Обращаю внимание "традиционалистов-консерваторов": апелляции к тому, что, мол, живем-то в Р О С С И И ! - судом будут отклонены как несостоятельные.

В ответ на: И последнее. Россию сделали ТАКОЙ не те, кто пишет законы

Да вы что?

Приведете пример "плохого" закона с обстоятельным юридическим анализом его "плохости" - милости просим поучаствовать в обсуждении. Нет - тогда не флудите.

В ответ на:

В ответ на: Может ли каким либо образом противодействовать застройщик в продаже квартиры по договору долевого участия (переуступка) третьей стороне?

может, если договором предусмотрено, что уступка возможна только с его согласия ...

По новому 214-ФЗ об участии в долевом строительстве такое условие договора ничтожно.
Если дольщик полностью рассчитался по договору - застройщик не может препятствовать переуступке.(ст. 11 упомянутого закона).
Естественно, речь идет о договорах, зарегистрированных в УФРС.
Про старые договоры точно не знаю, но должно быть то же самое.

В ответ на: По новому ФЗ об участии в долевом строительстве такое условие договора ничтожно.
Если дольщик полностью рассчитался по договору - застройщик не может препятствовать переуступке.
Естественно, речь идет о договорах, зарегистрированных в УФРС.

Жму руку единомышленнику.

Я, кстати не понял, зачем вообще нужно застройщика сразу УВЕДОМЛЯТЬ о переуступке (планируемой или состоявшейся). Мне кажется, достаточно перед сдачей дома в эксплуатацию прийти к нему в офис, показать ему зарегистрированный договор переуступки, оставить необходимую информацию для составления акта приема-передачи и контактный телефон.

Интернет-общественность переживает, что по новостройкам, строительство которых начато до вступления в силу ФЗ №214, а договоры об участии в долевом строительстве, соответственно, не подлежали регистрации в УФРС (УЮ), в случае неуведомления застройщика возможны мошеннические схемы уступки прав на одно жилое помещение двум и более лицам одновременно.

К сожалению, прецеденты есть, хотя и редкие.

Sorry - ошибся фигурально.

Прошу прощения за увечное чувство юмора, но благо - это для кого?

См. выше. Видимо, для мошенников

В ответ на: Интернет-общественность переживает, что по новостройкам, строительство которых начато до вступления в силу ФЗ №214, а договоры об участии в долевом строительстве, соответственно, не подлежали регистрации в УФРС (УЮ), в случае неуведомления застройщика возможны мошеннические схемы уступки прав на одно жилое помещение двум и более лицам одновременно.

Это понятно. Но я имел в виду зарегистрированные в УФРС договоры и переуступки. Здесь-то двойных продаж не будет.

В ответ на: По новому 214-ФЗ об участии в долевом строительстве такое условие договора ничтожно.

хм. как интересно ...

Будете возражать?

может, если договором предусмотрено, что уступка возможна только с его согласия ...

Только нафига бы ему это надо было? Он же денюжки берет за переустурпку... Не такие, как за квартиру, но все же паре-тройке каменщиков на месячную зарплату хватит...

Вот реально... Были ли такие случаи, счтоюб застройщик отказывался оформлять переуступку полностью проплаченной квартиры?

Про старые договоры точно не знаю, но должно быть то же самое.
Закон обратной силы не имеет...
Боюсь, что если в старом договоре написано, что требуется согласие застройщика - придется его добиваться. При этом (для VVSector) застройщик будет ссылаться не на закон, а на соответствующий пункт договора.

Интернет-общественность переживает,
А вы бы - не переживали?
Не уверен, что регистрация в УФРС спасает ситуацию...
Насколько я понимаю, в УФРС регистрируется сам договор, а не факт оплаты.
Т.О. я могу заключить договор с рассрочкой платежа, внести некий первоначальный платеж, зарегистрировать инвестиционник в УФРС, найти покупателя, зарегистрировать в том же УФРС переуступку, получить денюжки за переуступку и свалить к черту на рога... А через месяц вылезить недовольный застройщик, которому перестали поступать платежи по договору.
Как будет развиваться ситуация? Ой, не знаю. Болюсь, что покупатель будет недоволен в любом случае. Сильно недоволен.

В ответ на: Он же денюжки берет за переустурпку... Не такие, как за квартиру, но все же паре-тройке каменщиков на месячную зарплату хватит...

Сообщите, пожалуйста, данные застройщика, который подобным незаконным образом навязывает свои возмездные (sic!) услуги. А я, со своей стороны, постараюсь донести эту информацию до сведения территориального управления Роспотребнадзора, если Вам влом отстаивать свои права.