Надо сравнивать конкретные объекты с их условиями. Сдача через 3 года - одно, сдача в этом или начале следующего - другое. Ремонт тоже можно зашить в тело льготного кредита.
И с конкретными цифрами уже сравнивать. Стоимость аренды, пока строится, тоже можно учесть. Есть соответствующие программы у застройщиков, с более низким ипотечным платежом до сдачи дома.
Не берусь судить, умеют ли считать большинство людей, берущих ипотеку, или нет. Но логика в более низком ипотечном платеже безусловно есть. Если цель проживание, а не инвестиция. Тело кредита больше, платёж меньше. А жить где-то надо :-)