IRN: НАСЕЛЕНИЕ ВЫБИРАЕТ ВТОРИЧКУ – ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК И ДОРОЖЕ, И КВАРТИРЫ ИЗМЕЛЬЧАЛИ В РАЗМЕРАХ

Начиная с середины прошлого года спрос (хоть и поступательно снижающийся) на московское жилье начал заметно дрейфовать в сторону вторичного жилья. Почему, же так происходит? Соображения IRN по этой теме:

• Итоговые цены на первичку из-за “ипотек за 0.001% и прочих полезных субсидий" сильно задран вверх для конечного покупателя. квартира на «вторичке» в «старой» Москве стоит в среднем 253К руб. за кв. м, а цены на новостройки давно превысили 400К руб. за кв. м

• Столичные застройщики последние 10 лет планомерно уменьшают средние площади квартир в новых проектах. Если во 2кв2013 г. средняя площадь лота на рынке новостроек Москвы составляла 77.3 кв. м, то к настоящему времени средний метраж лота в столичной новостройке снизился до 54.4 кв. м. Таким образом, за 10 лет среднестатистическая квартира потеряла 22.9 кв. м – это площадь не самой маленькой квартиры-студии.

• Цены росли значительно быстрее и себестоимости, и доходов населения (см. п.1). В Москве прирост строительной себестоимости (СМР) с середины 2020 по середину 2022 гг. составил примерно 10-30К. с кв. м, а цены за тот же период увеличились на 100К – 200К руб. за кв. И это при том, что стоимость СМР в столице формирует лишь около 25% от цены квартиры для покупателей.

• Доходы покупателей таких темпов роста цен не выдерживают даже с учетом ипотечных субсидий. Поэтому застройщики интенсивно сокращают площадь лотов и проектируют все больше маленьких квартир – это позволяет снизить темпы роста бюджета покупки относительно темпов роста стоимости метра. То есть продавать квартиры беднеющим покупателям, не теряя при этом в прибыли

комменты:

- С арендой беда. Все купленное выходит на рынок. На некоторых станциях метро более 200 объявлений о сдаче студий и однушек.