Ранее большинство строительных организаций работало по 214 закону, где «дольщики» получали квартиры по договорам «ДДУ», и хотя квартиры там были дороже на 18% , чем предлагают «современные» ЖСК ( потому что они коммерческие и платят НДС, а кооперативы потребительские), зато у этих организаций чётко указаны сроки сдачи дома в эксплуатацию, невозможна «двойная» продажа одних и тех же квартир ( регистрация в юстиции). Через суд можно было легко и просто возвратить себе все вложенные средства, а иногда и ущерб. В 214 законе чётко было определено понятие «нецелевого» использования денежных средств «дольщиков» и.т.п.
В последние несколько лет, когда на «дворе замаячил» кризис многие строительные организации начали «сдуваться» по объективным причинам (нехватка собственных денежных средств, удорожание строительства и.т.д) так и субъективные (выгодное банкротство, увод денег за границу и.т.д.) Появилось большое число «обманутых дольщиков» по всей стране.
Придумали институт «антикризисных управляющих», которые бы контролировали деятельность строительных организаций. В каких-то случаях они смогли оградить фирмы от преднамеренного банкротства. Другие «антикризисные управляющие», а это как правило, квалифицированные юридические фирмы, вошли в сговор со строительными фирмами и ещё больше усугубили их положение, помогли им « почиститься от дольщиков», вывести средства со счетов, а затем пользуясь «определёнными связями» с местными органами, которым порядком надоели обманутые дольщики, «канализовали» их деятельность в форму ЖСК.
ЖСК, как это трактует «Законодатель», это потребительский кооператив, это понятие пришло из « лихих 90-х» в годы неконтролируемого передела собственности. Фактически законодательная база осталась прежней, как и 20 лет назад. Председатель кооператива (царь и бог ), сам для себя пишет «прописи жизни по понятиям» так называемый устав, создаётся впечатление, что Законодатель намеренно создал такую «юридическую мусорку» в которую загоняются все обанкротившиеся строительные организации. Прокуратура, суды, как правило, становятся на сторону правления ЖСК, председателя, но рядовых членов ЖСК и в этом есть определённый «смысл» резко разгружаются судебные органы.
Высшим органом управления ЖСК, как принято по уставу, является общее собрание, но если внимательно изучить устав ( а кто из обычных членов ЖСК до «наступления проблем» когда видит его?) то собранием регламентируются лишь несущественные «правила жизни » ЖСК : утверждаются проекты ,размеры фондов, сметы на строительство и благоустройство. Единственным существенным ограничением является «сумма сделки».
Зато правлению и председателю даются практически неограниченные полномочия и при этом по Законодательству он не является « должностным лицом» т.е. выполняет командно - административные и хозяйственно-распорядительные функции , это же прописано и в уставах , однако применить к нему ст201УК невозможно даже если кооперативу нанесён финансовый ущерб, порой даже преднамеренный, единственно его можно переизбрать или применить к нему меры административного воздействия по КоАП в пределах установленной зарплаты и это при возможных миллионных убытках. При этом правление не несёт по Законодательству ответственности за нарушение сроков строительства дома и сдачи его в эксплуатацию
Внося денежные средства член кооператива становится собственником внесённого им пая, а не квартиры, как многие думают, любые другие платы вносимые в ЖСК являются собственностью жск и по суду не возвращаются.
После сдачи дома ЖСК в эксплуатацию собственность на квартиру наступает только после получения от правления СПРАВКИ о выплате пая, договора ДДУ и АКТа приёма –передачи жилья недостаточно. В принципе по уставу ЖСК можно жить строить и развиваться. Но даже в Законодательстве употребляются такие формулировки как «добросовестность», « бережное и направленное на цели создания ЖСК расходование денежных средств, членам ЖСК «рекомендуется» внимательно изучать устав, внутренние документы регламентирующие деятельность кооператива. В практической деятельности кооператива эти принципы нарушаются. Часто под предлогом конфиденциальности невозможно получить не только внутренние документы жизнедеятельности кооператива простым членам, но и ревизионные комиссии часто не могут получить исчерпывающие сведения для составление отчётов.
В последнее время «успешные менеджеры» просекли слабость и несогласованность законодательства в сфере жилищного строительства многоквартирных домов. Приходят уже готовые «команды» управленцев ЖСК, которые как-бы не являясь «должностными лицами» смело «подгребают» под себя активы кооперативов, допуская при этом и «превышение полномочий» и «нецелевое использование денежных средств» ,но ведь 201УК по отношению к ним не действует.
Сейчас Законодатель пытается оградить ЖСК от различных правонарушений особенно в системе управления ЖСК.
В Госдуму внесён проект №138098-6 об изменении в.ч.2ст201УК, предполагается дополнить новым квалификационным составом преступления «злоупотребление полномочиями, сопряженными с нецелевым использованием денежных средств»
Кредитование заведомо несостоятельного партнёра.
Сокрытие недостач товарной материальных ценностей
Заключение заведомо невыгодных договоров
Вступление в заведомо не выгодные отношения с фирмами банкротом или с фирмами однодневками. Нужно немного подождать!