Re: Поселок таунхаусов "Пригородный простор"
[Re: BroneviG] #1908762677 04.04.12 06:52
Здравствуйте все! Наконец-то на нашем сайте пригородный.рф в разделе КАК КУПИТЬ выложено предложение по ипотеке для наших покупателей от "Юникредит банка", с документами о предоставлении ипотеки, можно обратиться как к нам, так и напрямую в банк.
Так же на сайте выложены типовые договоры на покупку домов, земельных участков и коммунальном обслуживании с приложениями. Для детального обсуждения и подписания необходимо созвониться и встретиться у нас в офисе при въезде в поселок. На договоры пошли отзывы, буду выкладывать самые информативные из них.
Алексей Владимирович, в этом письме сформированы ряд вопросов, возникшие по первому прочтению документов, которые Вы мне прислали:
В... В...вич, отвечать буду красным цветом для наглядности, ок?
В договорах проставлены номера земельного участка и блока жилого дома для примера или которые Вы мне предлагаете? Можно ли привязать хотя бы для первых домов соответствующие номера жилых блоков (относительно генплана или его части)? Для примера, конечно, все двести два участка размежеваны и отрегистрированы под первую очередь. Номера домов однозначно «бьют» с кадастровым номером земельного участка. Есть сводный кадастровый план с указанием номеров и расположением участков. Приезжаете, выбираете дом «на месте», смотрите на сводный план, мы при вас вбиваем номер земельного участка и номер дома в договоры, оплачиваете и выбранный дом Ваш.
Договор купли-продажи земельного участка
- В этом договоре приводится ссылка на «Нотариальное согласие Кузнецовой М.В.». Что это, можно ли привести отсканированный текст? Это обычная формальность при продаже имущества приобретенного в браке, которая защищает прежде всего Ваши интересы.
- По договору № 2.9 от 11.01.2012 г. на безвозмездное срочное пользование земельным участком он передается Потребительскому кооперативу …… от Вас как физ.лица на 99 лет. Понятно, что такой договор на стадии до оформления прав собственности нужен. Но он будет перезаключаться на нового владельца или как? Нет данный договор сохраняет силу при смене владельца земельного участка. Почему в договоре купли продажи земельного участка Вы являетесь Индивидуальным предпринимателем, а в договоре на безвозмездное срочное пользование земельным участком Вы указаны как физ.лицо? Я и в свидетельстве на право собственности земли являюсь простым физическим лицом. В договоре купли-продажи я являюсь физическим лицом-индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица, так как продажа такого количества земельных участков однозначно трактуется налоговыми органами как предпринимательская деятельность. Для Вас это не будет иметь никаких юридических или дополнительных налоговых последствий.
Договор по инвестированию денежных средств в строительство индивидуального жилого дома.
- объектом инвестирования является строительство и передача автономного жилого блока («объект») Инвестору. В качестве обязательств является сам блок и подведенные к «Земельному участку» .. «коммуникации: водопровод, канализация, электроэнергия, газ». А разве установка газового отопителя, водосчетчиков, электропроводки, электрического щита, кабельных проводок для телевидения, проводок водо и теплоснабжения, канализации не входит в передачу? Может привести пример Акта приема-передачи? Все это находится в приложениях 2 и 5 к договору на коммунальное обслуживание. Хотя я наверное соглашусь, что это существенные условия договора инвестирования, мы это учтем при составлении финальной версии и внесем в нее. На подключение указанных инженерных систем будут требоваться дополнительные деньги, которые надо будет платить Потребительскому кооперативу на основании договора о предоставлении коммунальных услуг и ….? Если платить, то сколько? Нет, по «договору на коммунальные услуги» оплачивается только обеспечительный взнос 10 тыс. рублей
- канализация будет запускаться (Вы об этом говорили также на экскурсии) только при заселении 20 объектов. Но пока имеется только 10 объектов. Вы понимаете, мы просто обязаны были включить этот пункт в договор, так как уклоны, заполнение и скорость потока и диаметр трубы рассчитывались исходя из одновременного проживания хотя бы 20 домов. Мы точно не знаем будет ли забиваться канализация при наполнении от меньшего объема стоков.. Сейчас мы уже подбираем промывочную машинку для нашей канализации, она нам точно пригодится первое время..:)) Остальные объекты в стадии «нулевого цикла», т.е окончания подготовки фундамента. Можно ли уточнить хотя бы ориентировочные даты их готовности? Все будет зависеть от спроса, а он есть! Наберем заказов на тридцать домов построим тридцать к 01.04.13 на берем на 56 выстроим всю улицу. Ведь на сданный объект будет гарантия только год. Или гарантия будет считаться с момента подключения всех инженерных систем, а не с момента подписания Акта приема-передачи? С момента подписания акта приема передачи, в который входят только внутренние сети. Сети наружние находятся в собственности ПК Толмачевский, а по факту забиваться могут только они, так как сети в домах рассчитаны на то количество домов, которое строится одновременно. Можно ли на стадии подписания указанного Акта передавать и Акты разграничения и техническую документацию (может даже провести обучение, может даже платное. Это будет правильно, т.к. должен быть журнал обучения обязательно пользования газовым отопителем, правил пож.безопасности ну и т.п.). вся техническая документация будет передаваться по акту приемки передачи при передачи документов на землю и дом. И вообще это была моя ошибка, что я сразу не выслал приложения 2 и 5, сегодня вечером исправлю.
4. Договор предоставления коммунальных услуг …..
- самое основное, что нет информации о приложениях 2 и 5 указанного договора. Учитывая, что в п.1.1 и 2.2.1 под коммунальными ресурсами понимается только: «электроснабжение, питьевое водоснабжение, водоотведение для снабжения Домовладения», встает вопрос о газоснабжении. Он, наверное, входит в коммунальные услуги, т.к. при определении инженерных сетей о газе упомянуто, предполагаю, что этот вид коммунальной услуги был просто упущен. Или я не прав? На газ будет отдельный договор о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования (ВДГО), с кем я пока не готов сказать.
- желательно было бы увидеть проект тарифов на обслуживание 2000 рублей, в договоре есть (учитывая налог на землю).
Налог на землю не входит в коммунальные платежи, ИФНС присылает уведомления по почте об уплате налога. Цифры там такие смешные (т.к. земля в «сельской местности»), что мне они отказываются их считать, даже на все 202 участка, хоть я и настаиваю на этом:)) Может имеет смысл концентрировать все платежи через Потребительский кооператив?
Так и будет, кроме расчетов за газ и обслуживание ВДГО
- относительно Перечня работ по техническому обслуживанию (прил.1) предлагаю более четко определить места проведения технического обслуживания и ремонта согласно получаемых Актов разграничения (или упомянуть о них) Фактически не реально, т.к. объем огромный, но упомянуть Акты об определении границ балансовой принадлежности стоит
- предлагаю расширить обязанности Потребительского кооператива в прил.1 по части содержания общих территорий работой по уборке снега с крыш. Иначе, по моему мнению, это будет чревато травмами или порчей покрытия крыш. Даже пускай эта услуга будет платная. На самом деле, договор позволяет делать платные заявки, техника для уборки снега с крыши и дорог у нас есть, вы ее должны были видеть. Эта зима показала, что проблема со снегом возникает два раза весной, когда нагревается коричневая кровля от солнца и в ливневый лоток собирается и сразу намерзает талая водичка. Мы выбивали лед оттуда два раза, один раз с южной стороны, второй раз, через неделю, с северной, когда закапало там.
5. Общая информация.
Следует заметить, что в блоках проводка для телевизоров сделана коаксиальным кабелем, т.к. предполагается, что будет кабельное телевидение. Но при встрече на экскурсии Вы упомянули о трех провайдерах, которые предлагают только IP-TV, за исключением ОАО «Сибирьтелекома» (сечас ОАО «Ростелеком»). Поэтому при выборе провайдера (оператора связи) придется более внимательно просмотреть их услуги, тарифы и их требования. В принципе, принято, что Вы выдаете тех.условия на размещение узла связи (она Вам все равно потребуется для реализации Центра обслуживания сигнализации) и прокладку трасс. Может имеет смысл сеть связи по территории до блоков таунхаусов отнести на затраты по инженерным сетям. Зато при оказании услуг связи операторами Вы можете требовать с них агентские отчисления (не менее 10-15%). В принципе возможна проработка типовых решений для блоков по предоставлению услуг доступа в Интернет, местной телефонной связи и телевидения в них. Этот раздел в договоре на коммунальное обслуживание находится в разработке
Мы так и сделаем (в смысле предложим типовое решение по Интернету и ТВ) на основе нашей СКС, единственная проблема, что магистральные операторы, они на то и магистральные - тарифы низкие, но отвечают ооочень доооолго..:)
Так же на сайте выложены типовые договоры на покупку домов, земельных участков и коммунальном обслуживании с приложениями. Для детального обсуждения и подписания необходимо созвониться и встретиться у нас в офисе при въезде в поселок. На договоры пошли отзывы, буду выкладывать самые информативные из них.
Алексей Владимирович, в этом письме сформированы ряд вопросов, возникшие по первому прочтению документов, которые Вы мне прислали:
В... В...вич, отвечать буду красным цветом для наглядности, ок?
В договорах проставлены номера земельного участка и блока жилого дома для примера или которые Вы мне предлагаете? Можно ли привязать хотя бы для первых домов соответствующие номера жилых блоков (относительно генплана или его части)? Для примера, конечно, все двести два участка размежеваны и отрегистрированы под первую очередь. Номера домов однозначно «бьют» с кадастровым номером земельного участка. Есть сводный кадастровый план с указанием номеров и расположением участков. Приезжаете, выбираете дом «на месте», смотрите на сводный план, мы при вас вбиваем номер земельного участка и номер дома в договоры, оплачиваете и выбранный дом Ваш.
Договор купли-продажи земельного участка
- В этом договоре приводится ссылка на «Нотариальное согласие Кузнецовой М.В.». Что это, можно ли привести отсканированный текст? Это обычная формальность при продаже имущества приобретенного в браке, которая защищает прежде всего Ваши интересы.
- По договору № 2.9 от 11.01.2012 г. на безвозмездное срочное пользование земельным участком он передается Потребительскому кооперативу …… от Вас как физ.лица на 99 лет. Понятно, что такой договор на стадии до оформления прав собственности нужен. Но он будет перезаключаться на нового владельца или как? Нет данный договор сохраняет силу при смене владельца земельного участка. Почему в договоре купли продажи земельного участка Вы являетесь Индивидуальным предпринимателем, а в договоре на безвозмездное срочное пользование земельным участком Вы указаны как физ.лицо? Я и в свидетельстве на право собственности земли являюсь простым физическим лицом. В договоре купли-продажи я являюсь физическим лицом-индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица, так как продажа такого количества земельных участков однозначно трактуется налоговыми органами как предпринимательская деятельность. Для Вас это не будет иметь никаких юридических или дополнительных налоговых последствий.
Договор по инвестированию денежных средств в строительство индивидуального жилого дома.
- объектом инвестирования является строительство и передача автономного жилого блока («объект») Инвестору. В качестве обязательств является сам блок и подведенные к «Земельному участку» .. «коммуникации: водопровод, канализация, электроэнергия, газ». А разве установка газового отопителя, водосчетчиков, электропроводки, электрического щита, кабельных проводок для телевидения, проводок водо и теплоснабжения, канализации не входит в передачу? Может привести пример Акта приема-передачи? Все это находится в приложениях 2 и 5 к договору на коммунальное обслуживание. Хотя я наверное соглашусь, что это существенные условия договора инвестирования, мы это учтем при составлении финальной версии и внесем в нее. На подключение указанных инженерных систем будут требоваться дополнительные деньги, которые надо будет платить Потребительскому кооперативу на основании договора о предоставлении коммунальных услуг и ….? Если платить, то сколько? Нет, по «договору на коммунальные услуги» оплачивается только обеспечительный взнос 10 тыс. рублей
- канализация будет запускаться (Вы об этом говорили также на экскурсии) только при заселении 20 объектов. Но пока имеется только 10 объектов. Вы понимаете, мы просто обязаны были включить этот пункт в договор, так как уклоны, заполнение и скорость потока и диаметр трубы рассчитывались исходя из одновременного проживания хотя бы 20 домов. Мы точно не знаем будет ли забиваться канализация при наполнении от меньшего объема стоков.. Сейчас мы уже подбираем промывочную машинку для нашей канализации, она нам точно пригодится первое время..:)) Остальные объекты в стадии «нулевого цикла», т.е окончания подготовки фундамента. Можно ли уточнить хотя бы ориентировочные даты их готовности? Все будет зависеть от спроса, а он есть! Наберем заказов на тридцать домов построим тридцать к 01.04.13 на берем на 56 выстроим всю улицу. Ведь на сданный объект будет гарантия только год. Или гарантия будет считаться с момента подключения всех инженерных систем, а не с момента подписания Акта приема-передачи? С момента подписания акта приема передачи, в который входят только внутренние сети. Сети наружние находятся в собственности ПК Толмачевский, а по факту забиваться могут только они, так как сети в домах рассчитаны на то количество домов, которое строится одновременно. Можно ли на стадии подписания указанного Акта передавать и Акты разграничения и техническую документацию (может даже провести обучение, может даже платное. Это будет правильно, т.к. должен быть журнал обучения обязательно пользования газовым отопителем, правил пож.безопасности ну и т.п.). вся техническая документация будет передаваться по акту приемки передачи при передачи документов на землю и дом. И вообще это была моя ошибка, что я сразу не выслал приложения 2 и 5, сегодня вечером исправлю.
4. Договор предоставления коммунальных услуг …..
- самое основное, что нет информации о приложениях 2 и 5 указанного договора. Учитывая, что в п.1.1 и 2.2.1 под коммунальными ресурсами понимается только: «электроснабжение, питьевое водоснабжение, водоотведение для снабжения Домовладения», встает вопрос о газоснабжении. Он, наверное, входит в коммунальные услуги, т.к. при определении инженерных сетей о газе упомянуто, предполагаю, что этот вид коммунальной услуги был просто упущен. Или я не прав? На газ будет отдельный договор о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования (ВДГО), с кем я пока не готов сказать.
- желательно было бы увидеть проект тарифов на обслуживание 2000 рублей, в договоре есть (учитывая налог на землю).
Налог на землю не входит в коммунальные платежи, ИФНС присылает уведомления по почте об уплате налога. Цифры там такие смешные (т.к. земля в «сельской местности»), что мне они отказываются их считать, даже на все 202 участка, хоть я и настаиваю на этом:)) Может имеет смысл концентрировать все платежи через Потребительский кооператив?
Так и будет, кроме расчетов за газ и обслуживание ВДГО
- относительно Перечня работ по техническому обслуживанию (прил.1) предлагаю более четко определить места проведения технического обслуживания и ремонта согласно получаемых Актов разграничения (или упомянуть о них) Фактически не реально, т.к. объем огромный, но упомянуть Акты об определении границ балансовой принадлежности стоит
- предлагаю расширить обязанности Потребительского кооператива в прил.1 по части содержания общих территорий работой по уборке снега с крыш. Иначе, по моему мнению, это будет чревато травмами или порчей покрытия крыш. Даже пускай эта услуга будет платная. На самом деле, договор позволяет делать платные заявки, техника для уборки снега с крыши и дорог у нас есть, вы ее должны были видеть. Эта зима показала, что проблема со снегом возникает два раза весной, когда нагревается коричневая кровля от солнца и в ливневый лоток собирается и сразу намерзает талая водичка. Мы выбивали лед оттуда два раза, один раз с южной стороны, второй раз, через неделю, с северной, когда закапало там.
5. Общая информация.
Следует заметить, что в блоках проводка для телевизоров сделана коаксиальным кабелем, т.к. предполагается, что будет кабельное телевидение. Но при встрече на экскурсии Вы упомянули о трех провайдерах, которые предлагают только IP-TV, за исключением ОАО «Сибирьтелекома» (сечас ОАО «Ростелеком»). Поэтому при выборе провайдера (оператора связи) придется более внимательно просмотреть их услуги, тарифы и их требования. В принципе, принято, что Вы выдаете тех.условия на размещение узла связи (она Вам все равно потребуется для реализации Центра обслуживания сигнализации) и прокладку трасс. Может имеет смысл сеть связи по территории до блоков таунхаусов отнести на затраты по инженерным сетям. Зато при оказании услуг связи операторами Вы можете требовать с них агентские отчисления (не менее 10-15%). В принципе возможна проработка типовых решений для блоков по предоставлению услуг доступа в Интернет, местной телефонной связи и телевидения в них. Этот раздел в договоре на коммунальное обслуживание находится в разработке
Мы так и сделаем (в смысле предложим типовое решение по Интернету и ТВ) на основе нашей СКС, единственная проблема, что магистральные операторы, они на то и магистральные - тарифы низкие, но отвечают ооочень доооолго..:)
Быстро - это медленно, но без остановки