Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4)

Мобилизационная экономика (https://t.me/wareconomic/1919)

◾️ Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП), который объединяет крупнейшие корпорации РФ. Они прогнозируют стагнацию бизнеса и замораживание инвестиционной активности из-за повышения ставки ЦБ. Президент "профсоюза олигархов" Александр Шохин считает, что из-за высокой ставки российские компании откладывают запуск инвестпроектов на срок после 2025 года. По его словам, ключевая ставка не может быть единственным способом подавления инфляции, а в условиях западных санкций и мощной конкуренции со стороны других стран при повороте экспорта на Восток Центробанк не должен душить российский бизнес. Шохин предложил обязать Банк России согласовывать ДКП с правительством, но регулятор вскоре отверг предложение РСПП.

◾️ Игорь Сeчин как руководитель крупнейшей государственной нефтяной компании на протяжении последних лет считается одним из главных противников повышения ставки ЦБ. Нефтяная отрасль РФ, по словам главы "Роснефти", не может привлекать финансирование на рынке из-за запретительной процентной ставки и ограничения доступа к ликвидности. Высокая эффективность депозитов снижает стимулы для инвестиций в реальный сектор, необходимые для устойчивого развития, говорил он. Сейчас именно нефтяники представляют главную оппозицию ЦБ и ее денежно-кредитной политике, так как повышение ключевой ставки в совокупности с чрезмерным налогообложением нефтяной отрасли приводит к сокращению ее прибыльности и в конечном счете упадку.

◾️ Схожей риторики придерживается председатель Счетной палаты РФ Борис Ковальчук. Он считает, что сохранение ключевой ставки на уровне 21% ограничивает инвестиционные возможности бизнеса и приводит к росту расходов федерального бюджета. Если такую точку зрения выразил Борис Ковальчук, можно предположить, что и все семейство придерживается такого мнения. Учитывая колоссальный уровень влияния на президента Михаила Ковальчука, который приходится дядей главе Счетной палаты, мнение Ковальчуков о политике ЦБ может оказать серьезное влияние на смену курса регулятора в следующем году и приблизить уход Набиуллиной с должности главы Банка России.

◾️ Глава "Ростeха" Сергей Чeмезов считает текущие высокие ставки ЦБ тормозом роста промышленности. По его словам, даже у торговли оружием нет рентабельности, достаточной для обслуживания долгов при этих ставках. Госкорпорация в этих условиях вынуждена сокращать экспорт высокотехнологичной продукции, а в целом в экономике нынешняя стоимость денег создает риски стагфляции, отмечал он. Это может сказаться на эффективности выпуска продукции на нужды СВО, что неприемлемо в текущих условиях. Как справедливо отмечали коллеги, Чeмезов может подключить к борьбе с ЦБ своих союзников с мощными аппаратными ресурсами: первого запреда правительства Дениса Мантурова, главу Минпромторга Антона Алиханова и курирующего ВПК секретаря Госсовета и помощника президента Алексея Дюмина.

◾️ К числу противников политики регулятора присоединился и глава Сбербанка Герман Греф. Он заявил, что из-за высокой ставки ЦБ экономика России замедляется, есть риск стагфляции. Греф раскритиковал действия ЦБ на платежном рынке, назвав их заходящими "за все красные линии и буйки". Как отмечали коллеги, критика ЦБ со стороны Грефа означает, что уровень внутриэлитной поддержки у монетаристов снижается.

◾️ В игру против ЦБ активно включился руководитель ВТБ Андрей Костин. Он спрогнозировал повышение ключевой ставки к концу года до 23%, что может замедлить рост экономики в 2025 году. В условиях, когда треть федерального бюджета идет на нужды СВО (такую оценку привел сам Костин) и против РФ введены жесткие финансовые западные санкции, действия Набиуллиной ставят под угрозу будущее страны. По словам главы ВТБ, ключевая ставка не должна быть в три раза выше уровня инфляции (21% против 8,5%). Первый зампред главы ВТБ Дмитрий Пьянов позже предложил Набиуллиной проводить валютные интервенции, которые, по мнению топ-менеджмента ВТБ, позволят стабилизировать курс рубля и снизить инфляцию. Но ЦБ посчитал такие предложения сомнительными.

◾️ Глава РФПИ Кирилл Дмитриев вошел в лагерь противников ЦБ относительно недавно. Он возглавляет суверенный инвестиционный фонд России, который занимается финансированием ключевых проектов, определяющих будущее российской экономики. По словам Дмитриева, высокая ставка ЦБ заставляет инвесторов размещать капитал на депозитах вместо инвестиций в реальный сектор, что лишает экономику важнейшего источника роста и инноваций. Сигнал Набиуллиной о возможности повышения ставки в декабре заставит инвесторов перейти к фиксации высоких ставок на депозитах, что оставит реальный сектор в условиях дефицита инвестиций в ближайшие пару лет.

◾️ Председатель правления Сбера Герман Греф заявил, что спрос на кредиты со стороны корпоративных заемщиков банка в ноябре снизился на 2,4%. Замедление темпов роста кредитования сохраняется под влиянием высоких ставок в экономике и усиления регулирования, подчеркнул Греф.
Корпоративное кредитование - важнейший инструмент для пополнения компаниями оборотного капитала, инвестиций, расширения производства, реализации новых проектов или улучшения финансовых условий. От кредитных линий Сбербанка зависят крупнейшие российские промышленные предприятия, в том числе оборонка и, например, металлургия.
Если в условиях СВО такие компании не смогут выполнять свои контрактные обязательства, армия недополучит технику и боеприпасы. Как это может повлиять на довольно успешную для РФ ситуацию на поле боя говорить не стоит.


Российская промышленность остро ощущает на себе последствия жесткой денежно-кредитной политики ЦБ. В конце II квартала Центробанк начал повышать ключевую ставку, и именно в этот период произошел резкий рост совокупного долга промышленных предприятий РФ - на 14,3% с 9,8 трлн до 11,2 трлн руб.

Такая ситуация наблюдается и в строительной сфере, где застройщики не могут отдавать долги по кредитам из-за заградительной ставки по ним, а спрос на недвижимость у населения снижается из-за таких же высоких ипотечных ставок. Именно так высокие ставки ЦБ становятся тормозом роста промышленности и развития целых отраслей в РФ.

Рост долговой нагрузки российских промышленных предприятий может привести к массовому банкротству компаний в 2025 году в случае сохранения нынешней ДКП или ее ужесточения в будущем. Наряду со снижением инвестиций в реальный сектор из-за высокой ставки (инвесторам легче положить деньги на депозит, чем вкладывать в предприятия) и усилением санкционного давления Запада перспективы дальнейшего роста российской экономики становятся не такими радужными, какими их бы хотели видеть российские чиновники.

Снижение объема продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, а также нестабильность спроса — такие прогнозы дали «Известиям» девелоперы на 2025 год. В строительной отрасли допускают слияние и поглощение компаний, стабилизацию и даже рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья после незначительного, но всё же падения. При этом эксперты относятся к ситуации более критично, допуская непредсказуемость рынка в случае нового повышения ЦБ ключевой ставки.

Что будет происходить с рынком недвижимости

Осень и зима 2024 года стали одними из самых сложных периодов для строительной отрасли. После отмены льготных ипотечных программ, нехватки лимитов цены на первичном рынке жилья начали снижаться. Причина в том, что именно ипотека обеспечивала доступность квадратных метров для большинства россиян и подогревала ценообразование. Однако покупательная способность резко снизилась после отмены ряда ипотечных программ, а спрос на новостройки начал падать. Поэтому цены поползли вниз.


Плюс ЦБ повысил ключевую ставку до 21%, и кредиты застройщиков, значительная часть которых строила в долг, сильно подорожали. На этом фоне Минстрой начал готовить план мер по поддержке отрасли, среди которых оказались мораторий на банкротство, компенсация затрат по кредитам. Несмотря на то, что Банк России не стал повышать ставку в декабре, настроения у девелоперов, с которыми пообщались «Известия», не самые оптимистичные.

— По нашим прогнозам, в 2025 году объем продаж снизится на 15%. При этом спрос на рынке останется активным за счет программ государственного субсидирования, в первую очередь — семейной ипотеки, на которую недавно выделили дополнительные бюджетные средства, а также дальневосточной и арктической ипотек, — рассказала «Известиям» руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба.

По ее словам, наибольшие объемы продаж придутся на крупные промышленные центры России. Для сохранения баланса девелоперы будут выводить на рынок меньше новых объемов, однако к неизбежному росту цен на 5–6% приведет не это, а повышение себестоимости строительства и рост финансовых расходов среди девелоперов, считает представитель отрасли.


Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев считает, что в начале 2025 года усилится отток клиентов с первичного рынка.

— Вместе с тем велика вероятность, что ключевая ставка уже вышла на плато. Об этом говорит сохранение показателя в декабре. Возможно, под давлением исполнительной власти ЦБ переключится на другие инструменты таргетирования инфляции. В результате, уже в ближайшие месяцы может начаться процесс снижения ключевой ставки и восстановления покупательской активности, — полагает девелопер.



Продажи квартир снизились во всех сегментах, кроме премиума
По его словам, ведущие застройщики страны обладают внушительным запасом прочности, чтобы избежать банкротств в 2025 году. Но сделки — M&A (mergers and acquisitions) — по слиянию и поглощению — не исключены. С их помощью гиганты отрасли будут диверсифицировать деятельность и пополнять земельный банк, считает представитель бизнеса.

— Слияния будут происходить, но не в связи с рекордным значением ключевой ставки. Мы наблюдаем соответствующий процесс уже на протяжении двух лет. Крупные игроки стремятся к коллаборациям, так как сейчас в приоритете в сфере девелопмента — проекты комплексного развития территорий, которые ввиду существенного масштаба проще реализовывать совместными усилиями, — заявила, в свою очередь, гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева.

По ее словам, возможно, в начале 2025 года рынок столкнется с определенной «ямой» потребительской активности, однако эта ситуация не окажется долгосрочной.


Более оптимистичен в своих оценках сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

— В 2025 году мы не ожидаем резкого снижения объема ввода новых проектов. Это связано с длительностью девелоперского цикла: от начала работы над комплексом до момента покупки квартиры проходит около трех лет. Проекты, которые находятся на высокой стадии готовности, будут выходить на рынок, — пояснил он «Известиям».

По его мнению, девелоперы будут стимулировать спрос на жилье, применяя разнообразные инструменты. Среди них — различные программы рассрочек. При этом для устойчивого роста спроса необходимо, чтобы макроэкономическая ситуация была благоприятной, подчеркнул девелопер.

Он также не видит оснований для снижения цен. Вероятно, стоимость квадратного метра на первичном рынке останется на прежнем уровне или немного увеличится, предположил он, отметив, что при нестабильности экономики возможны слияния, поглощения, банкротства строительных компаний.

В Минстрое на запрос «Известий» на момент публикации не ответили. Но ранее в ведомстве сообщали о стагнации в отрасли. Так, замглавы Минстроя Никита Стасишин заявлял, что по итогам 2024 года будет введено на 16% меньше жилья, а «тихий» период по продажам может продлиться до марта 2025 года.


Согласно прогнозу «Дом.РФ», который имеется у «Известий», в 2025 году выдача ипотеки и запуски новых проектов сократятся в условиях слабого спроса и высоких ставок.

«Выдача ипотеки сократится до 1–1,2 млн кредитов на сумму 3,8–4 трлн рублей. Восстановление начнется с 2026 года при условии снижения ключевой ставки», — говорится в документе.

При этом, как считают в «Дом.РФ», накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить проекты с вводом в 2025 году, но слабый спрос приведет к снижению запусков — как следствие, увеличатся риски падения ввода жилья в эксплуатацию с 2027 года.

Как будет развиваться рынок недвижимости в 2025 году
При этом представители не строительного бизнеса в сфере недвижимости оценивают развитие ситуации более критически. По их мнению, пока нет стопроцентной уверенности в том, что ЦБ больше не будет повышать ставку, которая негативно отражается на стоимости кредитов и ипотеки.

— Всё зависит от того, с чем именно решит бороться правительство, — с инфляцией или стагнацией. В первом случае подъем цен будет минимальным, строительная активность продолжит замедляться, возрождение ипотеки сдвигается на неопределенный срок. Во втором — нас ждет заметное подорожание квартир, оживление рынка заемных средств и нарастание разрыва между уровнем цен и доходами населения, — полагает гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова.

По ее словам, в целом характерная особенность наблюдаемого кризиса заключается в полной непредсказуемости. При этом представитель бизнеса отмечает, что цены на первичном и вторичном рынках начали выравниваться. На это повлияло замедление цен на новостройки и сокращение предложений на вторичном рынке, считает эксперт.

В 2025 году ситуация в строительной отрасли наверняка не будет простой, согласен гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.



Общая стоимость реализованной недвижимости премиум-класса за год составила почти 300 млрд рублей
— Экономика проектов сейчас достаточно сложная. Всё дорожает: строительные материалы, инженерные системы, отделочные материалы, повышается оплата труда и т. д., и всё это происходит в условиях очень высокой ставки по кредитам. В таких условиях надо приложить титанические усилия, чтобы не только окупить проект, но и получить прибыль, а без прибыли ни один здравомыслящий инвестор и девелопер реализовывать проект не будет, — пояснил он «Известиям».

При этом эксперт считает, что даже если стабилизация наступит, то россияне не увидят сразу больших объемов строительства и масштабных проектов, выходящих на рынок, как это было ранее. По его словам, на первичном рынке импульсом для роста цен может стать улучшение условий по приобретению недвижимости в рассрочку, но на вторичном рынке такой импульс пока не просматривается.


Основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова считает, что весь 2025 год строительная отрасль, скорее всего, будет жить в сложных условиях конца 2024-го, пока ЦБ не снизит ключевую ставку. При этом, по ее словам, в Москве и в городах, где представлено дорогое жилье, ситуация будет отличаться. Чем дороже сегмент, тем меньше он зависит от ипотеки, тем выше там доля продаж со 100-процентной оплатой и тем меньше падение спроса, подчеркнула эксперт.

— Ситуация с ценами также будет отличаться в зависимости от сегмента. Уже сейчас в массовом сегменте мы наблюдаем некоторую стагнацию: где-то с августа цены либо стоят на месте, либо точечно показывают небольшое снижение. При этом в дорогих сегментах мы по-прежнему видим рост. А в целом по Москве в силу особой структуры предложения мы также видим небольшой рост за год, — пояснила она.


Конъюнктура на рынке недвижимости в 2025 году будет зависеть от политики Центрального банка, уровня ключевой ставки и государственных мер поддержки спроса, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

— В настоящий момент можно с определенной уверенностью предполагать, что ключевая ставка и, соответственно, ипотечные кредиты в 2025 году останутся для многих потенциальных покупателей малодоступными. Дальнейшая динамика рынка будет определяться совокупностью факторов, включая общую макроэкономическую ситуацию, уровень инфляции и доходы населения, — пояснил представитель бизнеса.


По его словам, рост цен на первичном рынке стимулируют, прежде всего, существенная инфляция на строительные материалы, оборудование и услуги, дефицит рабочей силы, удорожание проектного финансирования и бридж-кредитов, участков и процедуры смены ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Однако влияние этих факторов серьезно нивелируется высокой ключевой ставкой, недоступными рыночными кредитами, отменой льготной ипотеки, что ведет к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса.

— Исследования показывают, что клиентам психологически некомфортно оформлять ипотеку выше 16% годовых. Снижение ключевой ставки в следующем году возможно, но всё еще не до комфортных значений, — отметил представитель бизнеса.


Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, в свою очередь, заявил, что основной риск для отрасли в 2025 году заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузки на девелоперов и владельцев недвижимости.

— Результаты июля – ноября 2024-го подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке 25% и выше и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны. Поддержку спросу должны будут оказать новые управленческие вводные — о расширении семейной ипотеки на вторичный рынок и о «безлимитном» характере выделения средств на нее на протяжении следующего года, — пояснил он «Известиям».

По его словам, позитивным фактором для рынка остается сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби, высокая прозрачность отрасли. Как считает эксперт, это позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений.

"Начало дешеветь" - министр строительства Ирек Файзуллин заявил , что около 60% строящегося жилья в России сейчас не продается, поэтому застройщики вынуждены снижать цены на новостройки и давать скидки. Иначе у них не хватает денег на обслуживание долгов и ведение деятельности.

Такое признание довольно сильно дискредитирует все прошлые заявления и Файзуллина, и вице-премьера Марата Хуснуллина, которые уверяли, что нет никакой связи между программой льготной ипотеки и рекордными темпами роста на недвижимость в РФ. Оказывается, есть .

Спасибо за это можно сказать Центробанку, который сперва продавил отмену льготной ипотеки, а сейчас своей ключевой ставкой буквально убил рынок ипотечного кредитования.

Начало распродаж на первичном рынке жилой недвижимости может быть не за горами, особенно с учетом тяжелой ситуации, в которой сейчас оказались крупнейшие застройщики (в том числе ГК "Самолет"). И если дальнейшее развитие событий будет проходить по негативному сценарию, то российский строительный сектор может повторить траекторию китайского .

Вероятный сценарий для строительной отрасли в России. В Китае продолжается затяжной кризис на рынке недвижимости. За год площадь нераспроданного жилья выросла на 20% - и не потому, что строят много нового жилья, а потому, что никто не покупает уже построенное. В итоге девелоперы сворачивают проекты, сокращают инвестиции и по цепочке убивают спрос во всей строительной отрасли (в качестве побочного эффекта растет экспорт стали из КНР, что бьет по экспорту стали из РФ).

Кризис на рынке недвижимости в Китае тянется уже четвертый год и в последнее время застройщики перешли к резкому снижению цен (ранее скидки законодательно были ограничены лимитом в 10%). Потому что без скидок не продавалось вообще ничего. Но и скидки особо не помогают, продается только самое новое жилье, а площади, построенные в предыдущие годы, не могут найти покупателей, что ведет к банкротству риэлторов и застройщиков.

В России застройщики пока не готовы к распродажам, надеясь, что спрос все равно их догонит даже после отмены льготной ипотеки. Потребуется пара лет без продаж, чтобы они "потекли".

Примечательно, что и в Китае, и в России проблемам на рынке недвижимости предшествовал неконтролируемый рост цен, из-за чего предложение жилья росло, а его доступность лишь снижалась. При этом в России есть еще большой потенциал спроса на жилье - в стране много аварийного жилья, бараков, низкие нормы обеспечения жилплощадью. Но это в большинстве своем неплатежеспособный спрос. А у государства сейчас совсем другие приоритеты и на то, чтобы обеспечить население жильем по низким ценам, ресурсов нет. Могут разве что обеспечить земельными участками площадью два на полтора метра.