Погода: 8 °C
18.044...13пасмурно, без осадков
19.049...11облачно, без осадков
НГС.Форум /Недвижимость / Новостройки /

Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 4)

  • В ответ на: Надо на котловане начислять начинать.
    Не подсказывайте :1:

    Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
    Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

  • :ха-ха!:

  • В первое високосное полнолуние только такие мысли и приходят...

    ...что "абидно слюшай" принята указивка была в тайне от народа и без всякого резонанса в отличие от того же Твикса...
    --------------------------------------------------------------------------------
    капремонт, как капгараж - дорожает и дорожая ветшает (с)

  • В ответ на: возвращение недвижимости в собственность государства...
    за счет экономических стимулов) деприватизировать часть квартир, создать сегмент арендного субсидированного жилья...
    ну, часть да
    потому что жильё раздали в 90-х, а ответственность нет
    и теперь у некоторых задолженность по коммуналке - сотни тысяч, а выселить их не могут по закону
    но это лишь часть, всё это будет хоть и громко (со скандалами в прессе и голодовками у мэрий), но незаметно в общей массе - доли процентов
    массовым это точно не будет просто потому, что значительная доля приватизированного жилья уже давно продана-перепродана, завещана-перезавещана, дарена-передарена

    а вот то, что государство задумывается о создании фонда арендного субсидированного жилья - это важная часть интервью
    учитывая грядущий пузырь на рынке недвижимости, государство будет массово выкупать квартиры в новостройках у девелоперов и сдавать их бюджетникам (по цене коммуналки), и всем желающим (по спекулятивной цене)
    тем самым решит сразу несколько проблем:
    - поддержит рынок недвижимости в условиях падения спроса
    - создаст регулируемый рынок арендного жилья, который сейчас абсолютно дикий и неподконтрольный
    - поддержит интерес к работе на государство (военка и бюджетники) и важные для гос-ва отрасли (оборонка, наука, градообразующие предприятия, предприятия национальных проектов)

  • С доходными домами уже (же) был эксперимент.
    Один из них точно превратился в островок одной из диаспор.

    А вот выкуп в честь льготников , переселенцев и прочих очередников может получиться.

    ...а цены растууут

  • ну а куда деваться? придётся государству выкупать, чтобы рынок недвижимости не схлопнулся

    "Объем нераспроданного жилья в российских новостройках вырос за год на 7% - до рекордных 72,5 миллионов квадратных метров на 1 января 2024 года, в том числе прирост за декабрь составил более 1%, сообщается в материалах Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
    ...
    В новостройках, где продажи квартир открыты, объем нераспроданного жилья составил 43,6 миллиона "квадратов", увеличившись за год почти на 8%."

  • ну вот выкупят и создадут фонд арендного жилья, но нужно наконец завершить приватизацию, как и планировалось. Иначе никак. Ну и долги есть и у тех кто покупал жилье или наследовал - с ними как? Потом когда-если вздернут ЖКХ в 5-10 раз, то в долгах окажутся - миллионы.

  • Недвижимость - это такая часть имущества , с которой не сбежишь. Даже с нищих можно драть по полной. А если ты монополист , то сам бог велел всё в заработную плату и пресс-службу для жалоб на тяжёлую жизнь вкладывать все все средства.

  • В ответ на: государство будет массово выкупать квартиры в новостройках у девелоперов
    эта идея могла быть реализована в прежние времена. Сейчас даже и начинать обсуждать не надо. У государства нет на это денег. Даже чтобы по условной себестоимости выкупить.

    В ответ на: сдавать их бюджетникам (по цене коммуналки), и всем желающим (по спекулятивной цене)
    вы же помните, что каждая квартира - это налог на недвижимость. Так что этого тоже не будет, казна пуста, и от налогов никто не откажется.

    Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
    Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

  • В принципе , сейчас государство (в Нске , например, Муниципалитет) уже давно выкупает кирпичи. Льготные "люди" от всех госслужащих до аварийщиков и сирот. Даже вроде был громкий долгоиграющий скандал, когда меняли высокий средний уровень кирпичей на низкий эконом с оседанием разницы деревянных денег у посредников.

    Сейчас категория льготников расширяется на 300-400 тысяч человек по России.
    А деньги всегда можно напечатать или заменить на другие бумаги (сертификаты, долговые обязательства, договоры...)

    А цены растут на первичку. Студии в 20-30 метров можно прикупить уже и за 6млн и за 8млн (и за 4млн тоже можно , но ехать не переехать всю жизнь в ипотеке и без машины туда).

    Вторичка - тренд?

  • Выкупают местами и немного. Застройщикам никакой выгоды от этого. Чиновники два года назад пытались найти квартиры под выкуп по 49 тыров за квадрат, по 49 Карл :facepalm: если память не изменяет, под это даже Дискус не подходил.

    В ответ на: Вторичка - тренд?
    с процентом по ипотеке 18%+ ну таксе тренд, скорее трендец :agree:

    Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
    Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

  • Да, кстати , помнится и по 20тр пробовали найти в пригороде под выкуп. Потом был опять скандал про выкуп кирпичей из "как и палок" - в ремонт через год...

    Разрыв цен первички и вторички может дойти и до 40-50%.
    Лучше хрущёбка в руках , чем хрустальный замок в облаках...

  • когда прижмёт, застройщики продадут и по 49 тр
    это просто сейчас ещё сало не растрясли, нагулянное за предыдущую пятилетку

  • :dnknow: ну наверно, если поставить в известную позицию и сказать, либо национализируем, либо купим по 35, то скорее всего продадут.

    Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
    Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

  • жизнь поставит в известную позицию - продаж нет, счета в банках пусты, а кредиты и зарплату платить нужно
    проходили это уже в середине 2010-х

  • На 1 квартал 2024г. стоимость выкупа жилья для бюджета НСО установлена на уровне 107 180 рубле за м2.

  • Учитывая , что всё построено по старым ценам с давно заключёнными контрактами и если верна цена выкупа, то процентов 80-95 всего жилья и кирпича можно "покупать" и прибыль будет у Застройщиков (в принципе будет).

  • В ответ на: На 1 квартал 2024г. стоимость выкупа жилья для бюджета НСО установлена на уровне 107 180 рубле за м2.
    а откат сколько?

  • Для ответа на этот вопрос можете обратиться в МинстройРФ

  • В ответ на: На 1 квартал 2024г. стоимость выкупа жилья для бюджета НСО установлена на уровне 107 180 рубле за м2.
    да-да, поэтом за эту сумму выкупают дрова, про которые потом пишут на НГС, что дескать семью с ребёнком инвалидом заселили в квартиру, в которой жить нельзя.

    Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
    Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

  • ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИИ: ПРОДАЖИ РАЗВОРАЧИВАЮТСЯ ВНИЗ

    По данным ДОМ.рф на конец декабря в процессе строительства в РФ находилось 106.0 млн м2 жилой площади в МКД, что на 7.4% гг vs 6.6% гг и 5.2% гг двумя месяцами ранее. Это максимальные темпы за весь 2023 год.

    Но, в то же время, в номинале показатели общей и жилой площади многоквартирных домов по сравнению с ноябрем сократились. Очевидно, рынок уже “наелся”, хотя, конечно, высокие объемы уже сданного жилья в декабре тоже надо иметь ввиду. Довольно примечательным выглядит доля проданного жилья, которая опустилась в декабре до 31.6% vs 33.3% в ноябре. (цифры 2021 года – порядка 45%). Дело также – за ценами, в том числе из-за неадекватности которых количество проданного жилья уже начало снижаться.

  • Как только новостройка продаётся - она уже вторичка, с актуальной ценой минус 15-20% от первички. Вот и начало "ломать" людей с квартирами , в цену которых включены льготы по ипотеке, субсидирование, комиссии банкам и маркетинговые "шутихи-завиральки".

    У многих ипотека начинает платится за кратно дорогую квартиру в сравнении с тем, что продают в этих же домах продавцы без банковского "навара"...и количество им - в рост и всё больше...
    -----------------------------------------------------------------------------
    банк - это как банка. только руку запустить в неё и вытащить с огурцом могут не у всех выходит (с)

  • "Покупай на слухах, продавай на фактах"©)))

    Рынок новостроек на переломе: От 20% до 40% строящегося жилья могут не продать
    Дмитрий Холявченко:January 27, 2024

    Показать скрытый текст
    Рынок новостроек на переломе: От 20% до 40% строящегося жилья могут не продать
    Дмитрий Холявченко:January 27, 2024

    Конкуренция за сбережения россиян может привести к падению цен на недвижимость, а огромные объёмы строительства новых квартир уже в ближайшее время приведут к тому, что значительную их часть никто не купит, рассуждает новосибирский аналитик рынка недвижимости Дмитрий Холявченко. Куда катится рынок новостроек и что будет с ценами?

    Конкуренция за деньги: инвестиции и сбережения в современной России
    Главная конкуренция в экономике происходит не внутри какой-то отрасли, между её участниками, а между разными отраслями за доступ к инвестициям. В современной России потенциальное напряжение из-за конкуренции за свободные денежные ресурсы — особенно населения — очень велика. На счетах людей лежит больше 10 трлн рублей, и всем очевидно, что концентрация таких объёмов на депозитах — это временно, а затянулась она из-за повышения ключевой ставки.

    Основная задача для неквалифицированного инвестора — это сберечь свой капитал. И при мысли о 10–15 трлн средств физических лиц на банковских счетах, первым приходит в голову, что эти деньги придут на рынок недвижимости, потому что в голове у большинства людей нет иных безопасных вариантов сохранить деньги.

    Но всё не так просто. Только за третий квартал 2023 года более 1 трлн рублей пришло в пенсионные инвестиционные фонды (ПИФ), а почти 0,5 трлн — на фондовый рынок. Кроме того, крайне привлекательным остаётся покупка валюты, а финансовый блок правительства нормализует доступные простому человеку новые варианты для инвестиций, начиная от накопительного страхования и заканчивая различными облигациями. Да и банки не сидят на месте, пытаясь задержать средства населения на вкладах.

    Если год назад казалось очевидным, что цены на недвижимость вряд ли просядут из-за огромного потенциального спроса со стороны сбережений, то сейчас за деньги населения разворачивается неслабая конкуренция со стороны разных секторов. Продавцам квартир ещё придётся объяснять, почему вообще покупать жильё выгодно.

    Когда додавят льготную ипотеку
    При этом в случае с недвижимостью не стоит забывать, что в большей части регионов локальные рынки купли-продажи жилья в основном базируются на ипотеке. В Новосибирске не много людей, которые могут достать из кармана деньги, достаточные для покупки квартиры. Да и в большинстве случаев, когда эти деньги и приходят на рынок, то они, скорее, становятся первоначальным взносом, и ипотека всё равно используется. Без неё не будет двигаться ничего, и главным вопросом становится доступность жилищных кредитов. Она определяется не только величиной процентной ставки.

    Зачастую (особенно в период кризиса) главные лимитирующие моменты доступности лежат в правовой сфере или экономическом регулировании: требования к заёмщику, требования к предмету залога, размер первоначального взноса, макропруденциальные лимиты и макропруденциаяльные надбавки. Сейчас, когда совпали политики Банка России и Минфина РФ, давление на льготную ипотеку приобретает системные формы.

    Однако, как видно из последних интервью председателя Центробанка, регулятор всё-таки пошёл на определенный компромисс. Во-первых, ЦБ начинает считать семейную ипотеку (по которой сейчас выдается до половины льготных кредитов на новостройки) адресной программой. Во-вторых, Банк России готов смириться с тем, что выравнивание перекоса цен на первичном и вторичном рынке (а они уверены, что эта разница составляет 42% и вызвана исключительно субсидируемой ипотекой) это не шоковый удар, а задача нескольких следующих лет.

    Главными ограничителями льготной ипотеки в ближайшие полгода будет не денежно-кредитная политика ЦБ, а пакет мер от Минфина: льготная ипотека по принципу «один кредит в одни руки», повышение первоначального взноса до 30% по ипотеке с господдержкой, уменьшение объемов субсидирования и т. д. Поэтому ближайшее будущее рынка первичного жилья зависит о того, насколько упадут теперь продажи новостроек и насколько хорошо застройщики продались в году ушедшем.
    Как идут продажи. Эскроу-счета и проектное финансирование
    Несколько лет назад схема продаж на первичном рынке претерпела кардинальные изменения. Для расчётов по покупке имущественных прав требования («квартира в новостройке») стали использоваться эскроу-счета, а для финансирования строительства жилья — проектное финансирование. Дело в том, что закон о долевом участии в строительстве защищает покупателя только от ряда рисков (например, от двойных продаж), но не бережёт от рисков экономических. Главные из которых — банкротство застройщика и несдача дома. Важным всегда был и риск нецелевого использования средств по мошенническим и полумошенническим схемам.

    Формат, при котором средства дольщика блокируются на эскроу-счете, и застройщик может ими воспользоваться только после сдачи дома, защищает внесенные деньги от потерь. Понятно, что, в случае чего, дольщик вернёт только внесенные им средства, а цены на жилье за это время уйдут, и он на эти деньги уже ничего не купит, но всё-таки — это защита номинальной суммы. Эскроу-счета никак не защищают покупателя от рисков банкротства застройщика, а, наоборот, эти риски увеличивает, потому что себестоимость строительства заметно растёт. Но расчёт через эксроу-счета и проектное финансирование, особенно в сочетании с льготной ипотекой, чрезвычайно выгодно банкам. Поэтому эта система сейчас и преобладает. Вне её дома многоквартирные дома строятся только через кооперативы, апартаменты и по небольшому количеству старых договоров, которые были начаты еще до закона о ДДУ.

    С ноября 2022 и по август—сентябрь 2023-го главной интригой рынка новостроек был постоянно нарастающий разрыв между долгом по проектному финансированию и объёмом средств, замороженных на эскроу-счетах. Говоря проще, в каждый момент времени застройщики были должны банку сумму бОльшую, чем ту, которую они в тот же момент времени могли рассчитывать получить за проданные права. Со временем это расхождение в зависимости от региона стало достигать 20–30%. Понятно, что часть расхождения объяснялась тем, что застройщики в 2023 году начинали огромное количество новых проектов, кредит на строительство которых они уже брали, а продажи ещё не были открыты. Но, тем не менее, этот разрыв беспокоил всех.

    Все поменялось в третьем квартале 2023-го, когда, испуганные рывком курса доллара и резким ужесточение денежно-кредитной политики, покупатели ринулись на рынок строящегося и жилья и обеспечили девелоперам фантастические объёмы продаж. Они были настолько высоки, что объём средств на эскроу-счетах практически сравнялся с фактическим долгом по проектному финансированию. Именно благодаря этому никакого коллапса рынка строящегося жилья и массовых банкротств застройщиков уже точно не будет. Хотя большие сложности в виду фактического сворачивания льготной ипотеки ещё до её официальной отмены всё-таки обеспечены для строителей. И проблема в том, что эти сложности в перспективе уже 2–3 лет лягут ещё и на глубинную базу, с которой уже ничего нельзя будет поделать — демографию России.

    Демографический фактор
    В последние годы в РФ особенно бурно увеличивалась обеспеченность населения квадратными метрами жилья. В 2000 году на каждого жителя приходилось 19,2 кв. метров жилья, к 2010 году показатель вырос до 22,6 «квадратов» на человека, а к началу 2023-го достиг 28,2 кв. метров. Европейский опыт показывает, что удовлетворительный уровень — это около 35 кв.м. на человека. При этом по ряду моделей поведения, ценностей потребления и представлений об идеальном жилье россияне во многом тяготеют к формату американской субурбии, где обеспеченность жильем составляет уже около 60 «квадратов» на человека.

    То есть потребности пока далеко не закрыты и новое строительство будет востребовано ещё очень долго, хоть и не во всех форматах. Именно поэтому сейчас в России бурно развивается индивидуальное жилищное строительство, а некоторые типы и планировки жилья постепенно уходят из пространства актуального спроса.

    Но надо учитывать, что пик численности населения (146,9 млн) был преодолен в 2018 год, а на 1 января 2023 года даже с учётом беженцев, связанных со «спецоперацией», на территории РФ проживает уже меньше. По прогнозам Росстата, численность населения на конец 2025 года составит не более 145,2 млн человек, а к началу следующего десятилетия упадет до 142,8 млн. При этом заметно увеличится доля пожилых и сильно упадёт доля людей в том возрасте, в котором обычно впервые берут ипотеку и покупают жильё.
    Подобная демографическая ситуация по данным аналитиков Банка России, что одного ипотечного спроса будет недостаточно для сохранения прежних объемов строительства жилья. Ипотечный спрос на новостройки в 2024–2028 годы может составить всего 22–35 млн кв. метров жилья, причём это — оценка сверху, предполагающая, что жильё купили все, кто задумывал это сделать и имел для этого возможности. В то же время последние годы ни разу не сдавали в год менее 42 млн кв. метров жилья.

    Более того, даже сохранение нынешнего количества ипотечных заёмщиков на первичном рынке будет возможно в ближайшие пять лет только в том случае, если доля семей с ипотекой в возрастном диапазоне 25–35 лет вырастет с 14% до 17%, а для тех, кому 35–45 лет — с 17% до 18%. Увеличение же количества заёмщиков на 10–20%, что является минимум для поддержания объёмов ввода жилья на текущем уровне, потребует проникновения ипотеки в эти возрастные категории до 20% и 25% соответственно. Это не представляется возможным.

    Уже в перспективе двух лет необходимо учитывать демографический фактор, который должен привести как минимум к существенному увеличению конкуренции между застройщиками. А как максимум приведет к тому, что, при отсутствии инвестиционного спроса, от 20% до 40% строящегося жилья может не быть продано.

    Фактор развития агломераций
    Вторая сторона процессов, влияющих на потенциальные масштабы строительства многоквартирных жилых домов в крупных городах, упирается в проблему субурбанизации и нехватки земли для строительства в административных границах городов. Например, в Новосибирской области значительная часть населения концентрируется в пределах Новосибирской агломерации. Если в 2002 году в ней проживало 69% населения региона, в 2010 уже 72%, на начало 2023 года — более 77%.

    В последние 15 лет тренд сменился. Если в начале XXI века Новосибирск рос быстрее, чем его пригороды, то с 2010 по 2023 год население Новосибирска выросло примерно на 10%, а пригородной зоны — почти на 17%. В некоторых муниципальных образованиях Новосибирского и Мошковского районов области население выросло в 2–3,3 раза.
    В значительной степени, это последствия массового ввода в оборот земельных участков для строительства многоквартирных домов на территории ближайших к Новосибирску муниципалитетов. Они расположены на территории Мичуринского, Станционного и Каменского сельсоветов Новосибирского района и в Барлакском сельсовете Мошковского района.
    Опыт показывает, что потенциальные покупатели не видят серьёзной разницы между жильем, расположенным на территории города и многоквартирными многоэтажными домами, находящимися формально на сельской земле (за исключением тех случаев, когда принципиальными становятся привязка к поликлинике или другим объектам социальной инфраструктуры). Однако тренд расширения границ застройки за черту города усиливается с постоянным ускорением, и через 2–3 года его значимость только вырастет. И не исключено, что, в первую очередь, за счёт коттеджных поселков. Что, при учете демографического фактора, всерьёз ставит вопрос о существовании рынка строительства многоквартирных домов в прежних масштабах и прежнем формате уже буквально в ближайшие годы.

    Ценовые ожидания и иллюзии бизнеса
    Еще одна сторона, осложняющая функционирование рынка недвижимости, в целом, характерна для российского бизнеса вообще. В регулярной статистике и аналитике Центробанка важное место обосновано уделяется не только эконометрической стороне процессов, но и настроениям потребителей и бизнеса. Современная экономика это на 90% рынки, а не производство. Произвести, за редкими исключениями легко — продать сложнее. И большую часть прибавочного продукта для любой производящей корпорации создают отделы продаж, рекламщики, маркетологи, дизайнеры, а вовсе не конструкторы или рабочие у станка. Такова суть современной экономики.

    Поэтому важнее всего именно рыночные процессы. А рыночные процессы зависят лишь в малой степени от самого продукта или каких-то объективных измеримых процессов. Рынок — это настроение. А цена товара зависит не от его объективной полезности или себестоимости, а от ценности этого товара в массовом сознании потребителя. Это пространство манипулятивно, но оно абсолютно реально. И эта проблема касается не только потребителя, но и бизнеса.

    Сейчас в России сложилась удивительная ситуация, когда, во-первых, бизнес не просто настроен очень оптимистично в оценке объёмов будущих продаж и цен на свою продукцию, но и активно принимает решения об объёмах кредитования, начале нового производства, перспективах продаж на основании этого оптимизма. А, во-вторых, он очень сильно рассчитывает на государство, на стабильность политики, на перспективы госзакупок в масштабах, в разы превышающих любые прогнозы любых госорганов. И вот со строительством жилья всё обстоит ровно также.

    Девелоперы начинают столько новых проектов, что это, казалось бы, превышает любые перспективные объёмы продаж. Проблема в том, что эти перспективы базируются на рассчитываемых показателях, экстраполяции существующих экономических трендов в будущее и здравом смысле. А реальность базируется на настроении и иллюзиях. Поэтому комплекс главных вопросов строительства жилья в России сейчас может звучать так:

    Насколько позже объективных ожиданий может встать рынок?
    Какой запас прочности могут получить его участники?
    Кто понесёт издержки подобного пролонгированного эффекта?
    Эти вопросы в итоге сведутся на вопросе о цене.

    Цены на рынке недвижимости
    Ключевой вопрос цены — это исключительно проблема рыночной балансировки. И, если рассматривать рынок недвижимости, то системные вводные данные не изменятся никогда. Единственный базовый рынок недвижимости — это рынок купли-продажи квартир на вторичном рынке, всё остальное — аренда, новостройки, загородное жилье, дачи, парковки, коммерческая недвижимости — отдельные узкие рынки, которые могут повлиять на базовый, но никогда не смогут его определять. Любое искажение этого явления будет временным. Но чем больше времени продлится это искажение — тем болезненнее будет встряска нормализации.

    Льготная ипотека невероятно исказила рынок недвижимости, переключив платёжеспособный спрос на строящееся жилье. Так можно определять всё, что угодно. Но тогда возникает вопрос о том, какая же разница в ценах между первичкой и вторичкой «нормальна». И, казалось бы, с точки зрения здравого смысла, любая квартира на вторичном рынке должна быть немного дороже будущей квартиры на первичном. Потому что там больше рисков, потому что там будут ещё год делать ремонт, потому что там необжитая территория вокруг — так, кстати, во всём мире.

    Но, на самом деле это неверно. Хотя бы потому, что на вторичном рынке довольно большую долю составляет советский жилой фонд с очень плохим качеством — маленькие кухни, плохие планировки. К качеству строительства и качеству планировок нового жилья тоже может быть много претензий, но в целом они лучше. Именно поэтому в качестве адекватной разницы в ценах между квартирами на первичном и на вторичном рынке следует признать разницу примерно в 10% в пользу строящегося жилья.

    На практике, «благодаря» льготной ипотеке, эта разница, по данным ЦБ, достигла 42%, что не только не может сохраниться в будущем, но и точно предполагает лишь кризисный выход из ситуации
    Скрыть текст

  • всё так
    покупать нужно было в 2017-2020 годах, когда я говорил - по 50-70 тр за кв.м, с ипотечной ставкой 5-7%
    а теперь поздняк метаться
    нужно ждать, когда рынок устаканится

  • В Китае на фоне острого кризиса в крайне важном для экономики строительно-риэлторском секторе на конец 2023 года стояли нераспроданными жилые дома общей площадью около 5 миллиардов квадратных метров. Пять миллиардов! Об этом, как сообщает токийская печать, свидетельствуют официальные данные Государственного статистического управления КНР.

    В пустующем жилье, в целых пустующих городах, можно расселить 150 миллионов человек, это больше населения России, если предположить, что каждой семье из трех человек достанется квартира в 100 кв. метров. Однако, вот беда, счастливые новоселы вовсе не спешат обзаводиться этим жильем.

    Продажи идут с большим скрипом, несмотря на то, что прогорающие риэлторы идут на приличные скидки. В 2023 году жители Китая купили жилья общей площадью 940 миллионов кв. метров. Это на 40 процентов меньше показателя 2021 года, когда был зафиксирован максимальный размах риэлторских сделок. При таком падении спроса потребуется минимум 62,7 месяца, чтобы продать пустующее сейчас новое жилье. Более пяти лет!

    Однако и такие темпы многим кажутся чрезмерно ударными – в Китае на продажах серьезно сказывается крах мифа о вечной инвестиционной ценности квартир. В то, что жилье будет всегда дорожать, теперь никто не верит. Сокращается численность людей в возрасте между 30 и 40 годами, а это главные в Китае покупатели квартир. В 2020 году их было 220 миллионов, а в 2035 году при нынешних темпах уменьшения населения Китая в эту категорию попадут лишь 160 миллионов жителей страны. Темпы сокращения, согласитесь, серьезные.

    Вялость продаж связана и с тем, что в больших городах КНР, как полагают эксперты, острота жилищного вопроса заметно спала. В 1978 году на одного человека там приходилось лишь 8 кв. метров жилплощади. Сейчас, как утверждается, этот показатель вырос в разы. Кстати, надо напомнить, что переживающий сейчас кризис строительно-риэлторский сектор еще недавно был главным мотором экономики Китая, там формировалась примерно треть валового внутреннего продукта страны.©Головнин из Токио

  • В ответ на: всё так
    покупать нужно было в 2017-2020 годах, когда я говорил - по 50-70 тр за кв.м, с ипотечной ставкой 5-7%
    а теперь поздняк метаться
    нужно ждать, когда рынок устаканится
    что то не припомню таких ставок в указанных годах,цены да,ставки нет.Разве что очень короткое окно в 3-5 месяцев с лета 20го,затем цены полетели

  • Китай влияет на весь мир и мы не исключение.
    Это просто картинка, как может быть у нас.

    Цб и сателлиты должны сейчас отработать "на тормозах" примерно год-два,
    чтобы не строилось, не сдавалось, не ипотекизировалось лишнее количество
    кирпичей и рынок пришёл в "лёгкий голод" и ситуацию , когда риэлтерам опять
    потекут деньги в нужном количестве без дорогих подтасовок информации и
    ещё более дорого искривления статистики )

  • Ханьцы сейчас будут впрыскива себе в вену 1 трюлик юаней (139 лярдов дохлых мериканских президентов). Фондовый рынок благодарно их скушает и падать подождет, но это нее более чем передышка перед приходом еще более крупного пушного зверька.

    Крупнейший застройщик Китая China Evergrande Group будет ликвидирован

    Показать скрытый текст
    29.01.2024,



    Крупнейший застройщик Китая China Evergrande Group будет ликвидирован

    Крупнейший девелопер Китая China Evergrande Group, испытывавший серьезные финансовые проблемы с осени 2021 года, все же будет ликвидирован. Такое решение принял суд Гонконга, сославшись на то, что компания, несколько раз допустившая дефолт, так и не смогла предоставить четкий план реструктуризации, сообщило Reuters. Еще до оглашения решения суда акции Evergrande и других подразделений группы рухнули более чем на 20%. Гонконгская биржа остановила торги ими.

    Слушания по делу переносились семь раз. Все это время руководство Evergrande пыталось убедить кредиторов в необходимости сохранения компании и отзыва иска. Судья Линда Чан, вынося вердикт, заявила, что «суду пора сказать, что с него хватит». Сегодня же суд назначит ликвидаторов застройщика.

    Еще в конце августа прошлого года Evergrande была близка к восстановлению и началу процесса реструктуризации бизнеса. Компания восстановила торги своими акциями после 17-месячного перерыва. Однако в конце сентября стало известно, что основатель и председатель совета директоров группы Сюй Цзяинь был задержан полицией и находится под следствием. Evergrande заявляла, что расследование не позволяет ей выпускать новые долговые обязательства и тем самым мешает реализации плана реструктуризации долга.

    Как отмечают аналитики, сам процесс ликвидации может занять годы, так как решение выносил суд Гонконга, а не Китая. Энн Стивенсон-Янг, основательница J Capital research, отмечает, что «на самом деле не существует упорядоченного юридического процесса» для таких случаев. А Редмонд Вонг, главный стратег Saxo Markets по Китаю, сказал: вероятность того, что акционеры Evergrande в Гонконге получат что-либо в результате процесса ликвидации, «очень мала». «Для зарубежных кредиторов основное внимание будет сосредоточено на том, удастся ли ликвидатору успешно подать заявления о помощи в суды материковой части Китая в Шанхае, Шэньчжэне и Сямыне в рамках механизма сотрудничества, восстановленного в 2021 году, и завладеть активами на материке»,— цитирует аналитика The Guardian.

    Evergrande Group — гигант рынка недвижимости с активами на $240 млрд. Кризис вокруг компании продолжается с 2021 года, когда стало известно о серьезных финансовых проблемах холдинга. Долги одного из крупнейших застройщиков Китая превышают $300 млрд. В июне 2022 года гонконгская инвестфирма Top Shine подала иск о принудительной ликвидации Evergrande, так как девелопер нарушил условия соглашения между двумя компаниями, не став выкупать обратно акции одного из своих подразделений — Fangchebao. Позднее к иску присоединились и другие кредиторы Evergrande.

    Кирилл Сарханянц (Ведомости)
    Скрыть текст

  • ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РФ: ОБЪЁМЫ СДАННОГО ЖИЛЬЯ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ УВЕЛИЧИЛИСЬ ЗА ГОД НА 13.7%

    По данным Росстата , в декабре ввод многоквартирного жилья в РФ составил 10.805 млн м2 (31.0% гг) vs 4.886 млн м2 (32.6% гг) в ноябре.

    За весь 2023 было сдано 51.8 млн м2 (13.7% гг) vs 45.5 млн м2 (4.6% гг) в 2022г.

    Объёмы сдачи в декабре заметно превысили показатели декабря 2022/21 гг. Это может говорить о том, что Минстрой решил не размазывать эти объёмы на декабрь-январь, а отразил их все в декабре. Это значит, что по январю будет показан сильный провал. "Слабость стройки" может быть использована как аргумент в попытках отстоять льготную ипотеку хоть в каком-то варианте. На самом деле, никакой слабости стройки нет. Наиболее объективный показатель - объёмы строящегося жилья - они очень высокие и, по-видимому, такими останутся даже при сворачивании льготных программ. Маржа строителей сейчас такова, что они без проблем могут поддержать продажи и объёмы строительства за счёт скидок на жильё.

  • Решение родилось в муках

    Посмотрим, как поведёт себя новорожденный. Сделали таки шаг по нагрузке застройщиков коммуналкой.

    Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
    Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

  • Вот это да!
    Половина от половины!
    Там даже индексации не предусмотрено на эти 5 000р.
    При средней цене 150тр, это как чихнуть и забыть!
    Рекламный бюджет 5-10-15% от этой цены. (10-15-20тр)
    Социалка - это тоже реклама, тем более за такие копейки!

    В кирпичи в гетто намного быстрее заедут люди ,
    если из каждого утюга будут прославлять социалку от
    имени Застройщика , который её оплатит её
    частично и потом когда-нибудь и по твёрдой таксе...
    ---------------------------------------------------
    халявчик , плиссс! (с)

  • Построить не значит продать! – рынок новостроек, как зеркало экономики России. За чей счёт банкет?

  • В ответ на: Сделали таки шаг по нагрузке застройщиков коммуналкой.
    в обычное время это даже выгодно застройщику - наличие рядом школы (или даже проекта школы) или детского сада повышает цены на жилые квадратные метры
    но сейчас не(совсем)обычное время - суровые для девелоперов годы приходят

  • Вот сейчас куча апартов с урезанной инфраструктурой и социалкой втыкают куда не попадя. И эти 20-30 метров (или трёшка-двушка-евро в 40 метров) не предназначены для постоянного проживания человека, его размножения и обслуживания своего тела. По цене эти минимум-миниморум студии близки к нормальным 2-3 комнатным квартирам на вторичке.

    ...ещё будет интереснее , когда все студии , наконец-концов, сдадут и продадут - арендаторов на всех не хватит и реклама-обманка от строителей клетушек превратится в "тыкву"...

  • я удивляюсь, откуда еще на сегодняшний день находится столько долгосрочных (от месяца) арендаторов?

  • куча приезжих, студентов, гастарбайтеров...им не нужно здесь жильё своё, а общаги на любителей... вот и снимают на долгосрок по цене , не похожей на рекламируемые продаванами и посредниками уровню...дорого-эксклюзивно на месяц-три, дёшево-массово дешевле и на год-два...

  • В ответ на: откуда еще на сегодняшний день находится столько долгосрочных арендаторов?
    вероятно, сбывается мой прогноз от 2019 года (здесь на форуме можно поискать) про грядущую массовую миграцию - люди из небольших населённых пунктов перебираются в города побольше, из областных центров в региональные столицы, дальше в москвупитер, а из Москвы и Питера - в Нью Йорк и Пекин

    этому причиной экономический, культурный и цивилизационный кризисы - жить по старому не получается, а новое в родном городке не проклёвывается
    но скажу по чеснаку - новое пока нигде не проклёвывается, ни в Нью Йорке, ни в Москве, ни в Большом Кукуеве Томской области... пока нигде - новое человечество ещё не вылупилось из яйца традиционного мира...
    но мужики то не знают!
    и вот жить по старому уже не получается, а по новому пока не умеется, что рождает всеобщую попаболь, шило_в_заднице и всемирную миграцию, стремление расширять горизонты и искать новые смыслы и возможности...
    и это только начало большого тренда

    вот потому Новосибирск ожидает рост населения в ближайшие десятилетия - в Сибири проживает около 30 млн человек, многие из них включатся в это великое переселение народов и часть из них попадут в Новосибирск (на мой взгляд - 2-3 млн в ближайшие 20 лет)...
    а где рост населения, там и спрос на аренду

  • люди едут за работой. А если трудишься удаленно, то к теплому морю. Если в Новосибирске будет где работать, то сюда приедут, а если нет, то проедут мимо. Пока такое ощущение, что Новосибирск - это финансово-строительная пирамида типа МММ или Хопра. Пока есть вкладчики, понаехавшие ипотечники с деньгами на первый взнос - всё хорошо. Но стоит только представить что будет этой деревней если кубокилометры воздух в человейниках перестанут покупать/платить ипотеку... но лучше верить, что именно в Нью-Сибирске пройдёт межгалактический шахматный конгресс

  • Пост посольства США о жирафах собрал тысячи жалоб на обвал фондового рынка КНР

    Китайский фондовый рынок продолжил падение, но власти и госСМИ не признают масштаб проблем и закрывают комментарии под своими публикациями. Китайцы используют не
    Публикация посольства США о защите жирафов собрала тысячи комментариев от китайцев с жалобами на состояние экономики Китая, передает Bloomberg.

    В публикации, размещенной в китайской соцсети Weibo вечером 2 февраля, говорилось об использовании спутниковых данных для сохранения среды обитания жирафов и наблюдения за ними. Ученые задействовали искусственный интеллект, чтобы определить, когда животные могут выйти за пределы охраняемых территорий либо перестают двигаться и нуждаются в помощи.

    Спустя сутки, к вечеру 3 февраля, количество комментариев под постом превышало 53 тыс. В основном китайские пользователи выражали недовольство состоянием китайской экономики и недавним обвалом фондового рынка Китая. Наибольшее количество лайков получил комментарий «Если критика запрещена, то похвала бессмысленна». Другие пользователи охарактеризовали фондовый рынок как «казино» и «место казни», один из них заявил, что «гнев достиг крайнего уровня».

    Такое количество комментариев, не связанных с темой публикации, появилось из-за попыток китайцев обойти ограничения на публичное высказывание своих мнений о политике властей, объясняет Bloomberg. Официальные аккаунты госведомств или изданий Китая, как правило, отключают функцию комментирования либо показывают только выбранные комментарии, а блогеров просят не критиковать экономику. К примеру, под пятничной публикацией Комиссии по регулированию ценных бумаг Китая в Weibo о заседании Госсовета не было никаких комментариев.


    При этом власти Китая не признают существование недовольства среди населения. Официальное издание компартии People's Daily в начале февраля опубликовало статью о распространении оптимизма среди китайцев, значительном повышении «счастья и безопасности у людей» и сообщало об усилиях правительства по увеличению «благосостояния народа».

    Как отмечает агентство, содержание статьи вызвало насмешки в соцсетях со стороны китайцев, в особенности — инвесторов. Они публиковали скриншоты заметки вместе с графиком падения фондового рынка в Шанхае.


    «Снижение фондового рынка за последний год, очевидно, является приговором китайской экономике. Китайские фондовые рынки имеют тенденцию расти, когда номинальный экономический рост ускоряется, и как китайские, так и иностранные инвесторы пришли к выводу, что сейчас это вряд ли произойдет», — отметил Кристофер Беддор, заместитель директора по исследованиям Китая в гонконгской компании Gavekal Dragonomics.web-страница

  • ну пока что по индексу пром.производства и по уровню инвестиций в производственный сектор наша деревня опережает соседние деревни - это создает позитивный фон, влияющий на миграцию
    плюс исторически сложившийся логистический хаб
    плюс какой-никакой научный потенциал

    так что в Новосибирске не всё так плохо - постепенно Нск теряет флёр оптового торгаша 90-х и довольно гармонично развивается

  • В ответ на: суровые для девелоперов годы приходят
    не только им, но и тем, кто строил свой бизнес на обслуживании девелоперов. Мне недавно позвонили из крупной консалтинговой компании, которая в последние лет восемь не промышляла холодными звонками от слова совсем, и вот тебе бабушка и Юрьев день, звонят спрашивают нет ли каких предложений по работе

    Он немного был ошарашен, но как будто бы знал ответ,
    Отложил газету на стол и сказал: «Почему бы нет».

  • В ответ на: так что в Новосибирске не всё так плохо - постепенно Нск теряет флёр оптового торгаша 90-х и довольно гармонично развивается
    видимо в рамках этой гармонии меня заваливают спамом на мобилу: "купи новостройку")))

    Логистический хаб, тот который исторический - это пересечение водного пути и чугуниевого. Не думаю, что сегодня кого-то сильно волнуют достоинства Оби как транспортной артерии. ну пролетают мимо нас контейнеры по Транссибу и пролетают. Вот и вся наша логистика. Другое дело, что тем же маркетплейсам нужны иногда склады в регионах, но не факт, что тут наша деревне предпочтительней красноярской или иркутской

  • .)

  • Нас "обгоняют" по разным статьям и Кемерово и Иркутск и Красноярск.
    Центр - это не только сидеть и кричать "с горки" про Центр.
    История и центр делаются сейчас , прямо здесь и делами...
    ...не один блогер или мастер дыхания маткой не сделал ничего для родного "центра" , где бы он не был(

  • Насчёт перевода нищих собственников в арендаторы неясно, хотя вряд ли это одно лишь обострение и шиза. А вот понабравшие ипотек по грабежному курсу за квадрат, спустя несколько лет вполне могут стать арендаторами в "своих" апартаментах. Когда/если через 2-3-4 года на рынок массово хлынут подобные объекты - наверняка найдутся структуры, задёшево скупающие их, а ипотечнику- скажут, чувак, квартира наша. Можешь переехать в коробку из под холодильника. А можем подписать договор аренды и живи себе спокойно. Пока потянешь. Но коробку далеко не выбрасывай, вдруг сгодится.

  • В Москве приостанавливают регистрационные действия в апартах , связанных с перестройкой промышленных помещений, их переделкой и регистрацией. Уже почти 200 адресов в явно зависшем состоянии. Пока гадают, как сумели эти неразрешёнки построить и как зарегистрировать. А уж как продать сумели - то ещё вопрос. Ловят Замкадышей на оставшиеся "серые" апарты, давая небольшие скидки в 10-20% от сравнимых цен. Перспектива - признание недостроем и снос.

  • А не хило так "капремонт" подрос. Два рубля за январь содрали(((. А в 2025, если доживу к трёшке приближусь. Я всегда говорил: собственность - ОТЯГОЩАЕТ!)))

    Показать скрытый текст
    Новосибирский губернатор поднял сборы с жителей на капремонт на 24%

    Жители Новосибирской области начали получать квитанции за коммуналку с резко выросшим сбором за капитальный ремонт многоквартирных домов. Ещё в 2022 году губернатор-единоросс Андрей Травников подписал (http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/5400202210050012) постановление регионального правительства о повышении тарифа сразу на 2023–2025 годы.

    В 2023-м сборы с населения выросли до 12,35 рубля за квадратный метр. В 2024 году обязательный взнос увеличился с 12,35 до 15,52 рубля (почти на 24%).

    Ещё в 2021-м взнос был 8,03 рубля за квадратный метр. Таким образом, региональные власти во главе с Травниковым за несколько лет увеличили сбор почти вдвое.

    В 2025-м тариф вырастет сразу до 19,29 рубля.
    Скрыть текст

  • Очень смахивает на экстенсивное развитие капремонтной отрасли. Не за счёт эффективного управления, а за счёт новых писем "счастья" продолжать "дотировать" отрасль ремонта...

  • ну мне хоть не обидно, моя сталинка прошла за три года через капремонт и выжила (ттт)))) Так что я увидел кто и как мои капремонтные денежки тратит За это шоу стОило заплатить

  • Как состояние дома сейчас? Многие не задумываются, что после ремонта дом должен отстоять "гарантию" минимум. Трубы, стояки в квартирах, электрику общую меняли? Или обошлись крышеподваломподъездом?

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: