покупка апартаментов в стройке под сдачу в аренду

В ответ на: Каким образом планируете взыскивать повреждения имущества? Прожжёный сигаретой диван, разбитый экран телевизора или окно, сломанный смеситель, украденный халат, полотенца и тд? Паспорт в залог?

Росгосстрах. Полис страхования имущества. Ставки от 800 до 8000 руб. в год в зависимости от оценки имущества на студию 28 кв.м.



Вот вопрос - а с выплатами у Росгосстраха как? Оплачивают без проблем или приходится судиться?



.

В ответ на: Каким образом планируете взыскивать повреждения имущества? Прожжёный сигаретой диван, разбитый экран телевизора или окно, сломанный смеситель, украденный халат, полотенца и тд? Паспорт в залог?

страхование имущества
денежный залог
паспорт в залог

В ответ на: Ездил я недавно в европы. Через букинг арендовал апартаменты за 50 евро / ночь.

Что меня озадачило - бытовая техника, хороший ремонт, клининг: как они не боятся, что приедет условный "русский" и прожгет дыру в диване или оторвет дверь у стиральной машины, или набухается и спалит чего-нибудь

денежный залог оставляли при заказе?

В ответ на: Всё проще. У них есть данные твоей карты. Они сумму ущерба просто счарджат с карты и всё. В прокате точно такая же система. Ущерб не покрываемый страховкой они списывают с карты.

а если неправомерно спишут? потом можно это оспорить?

В ответ на: А если какой-нибудь из собственников будет приплачивать менеджеру по хабаровску ежемесячно, то его (собственника) хаты будут сдавать чуть более лучше ))

В ответ на: adambereg1
управляющий, завязанный на оклад, систему мотивации и строгий контроль от собственников

нужно придумать как контролировать и сделать деятельность прозрачной для всех участников
продвинутая CRM-система с возможностью отслеживать все заказы в реальном времени?

В ответ на: GLYA4b18R9K
В общем мне нравится идея - сдавать апартаменты бесконтактно и безнально

может менеджер вообще не сможет выбирать - какие именно апарты или квартиру отдать очередному гостю?



.

Почти нереально. Но вообще они фиксируют повреждения имущества и должны предъявлять доказательства по требованию букинга.

В ответ на: нужно придумать как контролировать и сделать деятельность прозрачной для всех участников
продвинутая CRM-система с возможностью отслеживать все заказы в реальном времени?

Т.е. опять геморрой для собственника или расходы еще и на контролера. Стоимость CRM - еще один расход и очень немалый, ибо стоимость программы, лицензия на каждого пользователя (включая собственников), обслуживание и поддержка, а еще интеграция с сайтами типа букинга. И вообще на кого покупать CRМ? На одного из собственников или создавать юрлицо? Скорее всего, иначе как делить расходы на з/п и выручку с букинга7

В ответ на: может менеджер вообще не сможет выбирать - какие именно апарты или квартиру отдать очередному гостю?

Ну. в процессе можно же предложить и заменить квартирку. Вы прям в автодилерам не ходили. Они расскажут как заманить клиента на одну комплектацию, а всучить другую дороже или какую надо по плану продать.

В ответ на: Стоимость CRM - еще один расход и очень немалый, ибо стоимость программы, лицензия на каждого пользователя (включая собственников), обслуживание и поддержка, а еще интеграция с сайтами типа букинга.

Надо поискать - может есть специализированные решения.

В ответ на: Всё проще. У них есть данные твоей карты. Они сумму ущерба просто счарджат с карты и всё. В прокате точно такая же система. Ущерб не покрываемый страховкой они списывают с карты.

100% ,просто не все читают полные условия сервиса через который бронируют, спишут только в путь
Даже если не спишут, карта пустая или ещё что -то , то сервис компенсирует весь ущерб собственникам.
Но в России это лет через 100 возможно будет и то в Москве или Питере

Что именно было за 50 евро и за 40??? Что-то не уловил связь. 40 евро со страховкой, 50 без? Или наоборот?

В ответ на: за 50 евро и за 40?

10 евро взял букинг, наверняка .)
через букинг заплатил 50, а собственнику квартиры досталось 40

Он сначала округлил до 50€ , потом забыл и округлил до 40€

Товарищи, чего вы в эти 10 евро вцепились.Суть не в них. Суть в цивилизованной сдаче апартаментов. Кстати говоря, всегда, когда мне попадались хорошие и чистые апы с рейтингом 9.0+, это был семейный бизнес, где апы держали муж и жена. Убирали их при этом специально нанятые люди. И всякий раз, когда я попадал в клоповник (а приходилось), это были апы с управляющим и вот такими же бизнесменами скорее всего в роли собственников, собирающих деньги. Поэтому апы в масштабах - это грязный бизнесв прямом смысле этого слова. У меня и ультрафиолетовый фонарик есть. Более пригодный формат для апов имхо это семейный бизнес - посадить тещу управляющей например. Как-то так. А все эти crm, управляющий, налоги сборы, страховки, управление пулом апов, юр. лицо - это уже на полноценный малый бизнес тянет, и заседать в его совете директоров как-то нет желания. Масштаб не тот. Вот если бы полностью инские холмы выкупить на троих, то дано тут уже нет возможности.

В ответ на: Вот если бы полностью инские холмы выкупить на троих, то да

на троих - это вы про кого?
или вы про семейный бизнес - муж, жена, тёща?

В ответ на: хорошие и чистые апы с рейтингом 9.0+, это был семейный бизнес
клоповник, это были апы с управляющим и вот такими же бизнесменами

ну это зависит от людей, которые в деле
есть малый бизнес с высокой культурой и ответственными людьми

В ответ на: посадить тещу управляющей например

Ну если цель бизнеса почаще видеть "вторую мать" которая будет совать свой нос куда положено и куда нет, то Ваш совет в яблочко. Для мазохистов))

https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034547071

В ответ на:

В ответ на: ипотечные ставки уже достаточно низкие, а арендные ставки подросли

как сказать, года два тому назад аренда однешки посуточная 1600-2000 в спросе, а на сегодня и 1200 за счастье, а если идет речь про месячную, то там возможные риски простоя и амортизации ремонта, сведут уже картину к иному результату, банкуя уже из своего кармана, который может быть и пуст ..

https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034548201

В ответ на:

В ответ на: как сказать, года два тому назад аренда однешки посуточная 1600-2000 в спросе, а на сегодня и 1200 за счастье, а если идет речь про месячную, то там возможные риски простоя и амортизации ремонта, сведут уже картину к иному результату, банкуя уже из своего кармана, который может быть и пуст

про посуточную сложно говорить - только присматриваюсь, а помесячная - нет там простоев, если разумный подход и адекватные цены
обновлять квартиру конечно придется, примерно раз в пять лет, но если не делать авторских ремонтов, то и затраты не слишком высоки (я сейчас про средний сегмент рынка)

по поводу спроса на аренду
как я уже писал, замечено, что в кризис миграция в Новосибирск растёт

https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550391

В ответ на:

В ответ на: А вы сдаете сейчас кому-нибудь ?

посуточно - сейчас изучаю вопрос
и вижу, что потенциал у Новосибирска есть
главное - найти правильный подход к организации процесса
этот бизнес в Новосибирске абсолютно дикий

https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550731

В ответ на:

В ответ на: Я к тому, что вы достаточно оптимистично все говорите, не беря риски в учет совсем, при посуточной аренде этих рисков в разы выше.

А посуточно, ну не знаю, может кто-то и снимает в сибе конечно, но мне непонятно кто, у нас мне кажеться нет такого трафика. Да и цены ...я в Казани и Петербурге жил дешевле, но там есть хотя бы что смотреть.

по посуточной аренде - тут есть соседний топик, где мне хотелось бы обсуждать все детали
на мой взгляд, Новосибирск, конечно, не Питер, но и не заштатный городок, тут есть свой турист
кто-то приезжает специально в город ради провести уикенд (соседние области и города)
а кто-то по пути на Алтай или в Шерегеш (москвичи, например)
Толмачёво даёт большой транзитный трафик и часть транзитных пассажиров всё-равно оказываются в городе и задерживаются на день-два
иностранных туристов почти нет, ну только китайцы последние несколько лет - это, кстати, довольно перспективный турпоток... это пакетники, они не гости апартаментов, но такие туристы занимают отели и косвенно создают возможность посуточным частникам заработать

https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034548241

В ответ на:

В ответ на: про посуточную сложно говорить - только присматриваюсь

по поводу посуточной аренды
конкуренция, несомненно, растёт и выживут на этом рынке не одиночки, сдающие одну-две квартиры, а сорганизованные сообщества арендодателей - то, что я сейчас планирую создать на базе Инских холмов...
появляется возможность делить расходы и затраты, тратить больше на маркетинг и рекламу, поддерживать более высокий уровень качества

https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550091

В ответ на:

В ответ на: конкуренция, несомненно, растёт и выживут на этом рынке не одиночки, сдающие одну-две квартиры, а сорганизованные сообщества арендодателей - то, что я сейчас планирую создать на базе Инских холмов...

сообщества в одной локации - это утопия, имхо, выживут как раз одиночки, более гибкие по цене, у кого это доп доход (а не бизнес !) с приемлемым ремонтом и удачным расположением

https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550321

В ответ на:

В ответ на: сообщества в одной локации - это утопия, имхо, выживут как раз одиночки

как думаете, почему в Новосибирске рестораны и дорогие кафе сгрудились в трёх-четырёх локациях (ул. Ленина, Красный проспект, 17, район Дома быта)?
или дешевые кафешки лезут на фудкорты торговых центров?
или проспект Маркса в районе первых домов лет десять назад был переполнен обувными магазинчиками (сейчас тоже, но меньше)?
или всякие специализированные строительные магазинчики кучкуются вокруг крупного магазина отделочных материалов?
это же конкуренция!

есть такое понятие кластеризация (отраслевая или продуктовая), когда вместе выжить легче - потребитель знает где найти конкретный товар/услугу и туда идёт специально для удовлетворения своих потребительских задач

ну и, я уже в этой ветке писал об этом раньше, раскручивать свою услугу под известным жилым комплексом легче, чем ноунэйм
"наше кафе на фудкорте ТЦ Аура" звучит понятней и проще, чем "мы находимся по адресу ул. Мармелюка, 18 вход со двора через арку в калитку позвоните собаки не бойтесь"

https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550351

В ответ на:

В ответ на: выживут как раз одиночки, более гибкие по цене, у кого это доп доход (а не бизнес !)

это ещё большая утопия
когда конкуренция высока выживают профессиональные, но гибкие игроки (гибкие, значит не крупняк, а средние), которые могут оптимизировать расходы (за счёт масштаба) и которые могут поддерживать стабильное качество

а одиночки, которые сдают одну-две квартиры отпрашиваясь с работы, когда нужно встретить клиента - это попадалово для любого гостя
сегодня он забыл, завтра он забил, послезавтра запил

конечно, есть гиперответственные люди сами по себе, которые смогут поддерживать уровень услуг на высоте (они в любой отрасли хороши), но их 1% населения

В ответ на:

В ответ на: А вы сдаете сейчас кому-нибудь ?

посуточно - сейчас изучаю вопрос
и вижу, что потенциал у Новосибирска есть
главное - найти правильный подход к организации процесса
этот бизнес в Новосибирске абсолютно дикий

https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550531

В ответ на:

В ответ на: посуточно - сейчас изучаю вопрос
и вижу, что потенциал у Новосибирска есть

те же кто опасаются высокой конкурентности этого рынка отчасти правы, но такую стадию проходили почти все бизнес направления за последние 25-30 лет

помню, лет двадцать назад одним из самых быстро развивающихся бизнесов в Новосибирске были типографии, да и вообще вся полиграфия
люди покупали принтер и он их нормально кормил,
покупали однокрасочный Ромайор, двукрасочную Райоби или восьмикрасочный Гейдельберг - и их инвестиции окупались за несколько лет
потом рынок насытился и выжили единицы - те, кто сумел приспособиться, оптимизировать деятельность, найти свою нишу

и также десятки типографий толпились на одних площадках не боясь конкуренции - только в СовСибири их было с десяток разноформатных

.

7 ноября 2019 года Правительство РФ внесло изменение в правила пользования жилыми помещениями, где указано, что "жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг".
смотрите приложенный к этому посту скан.

Трактование этого документа различно.
Одни издания пишут, что правительство РФ однозначно запретило сдавать квартиры в жилых домах посуточно gazeta.ru/business/news/2019/11/14/n_13698356.shtml

Другие пишут, что посуточной аренды это не коснётся, ибо это не гостиничное размещение, а проживание на временном месте жительства znak.com/2019-11-14/medvedev_podpisal_dokument_o_zaprete_posutochnoy_arendy_kvartir_kak_byt_sobstvennikam

Минувшим летом постановлением правительства (№ 927 от 18.07.2019) были внесены изменения и в Правила предоставления гостиничных услуг в РФ. Если ранее там было сказано, что они не распространяются на «сдачу внаем для временного проживания меблированных комнат», то теперь эта формулировка исключена. Получается, тем самым сфера действия Правил распространена и на квартиры, сдаваемые на короткий срок.

Позднее, в ноябре 2019 года, с комментариями и разъяснениями выступили Госдума и Минстрой
Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что краткосрочная, в том числе посуточная, аренда квартир в России не запрещена, более того — этот запрет невозможен. По его словам, запрет на оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов не означает, что квартиры не могут сдаваться, в том числе на короткие сроки. «Краткосрочную аренду имущества никто не может ограничить в принципе. Это свобода распоряжения имуществом», — сказал парламентарий.

С разъяснениями также выступили Минстрой РФ, а также ряд отраслевых экспертов, которые указали, что посуточная аренда — это не гостиничная услуга, поэтому постановление, подписанное премьером, «никак не регулирует посуточную аренду жилых квартир».


Всё бы хорошо, и пока (пока) посуточной аренде в жилых домах ничего не грозит.
Но я бы не рисковал - с нашей то российской практикой правоприменения законы трактуются как угодно и прогнозировать развитие событий довольно сложно.

Если у вас студия в жилых апартаментах - вас эти изменения в законе точно не коснутся.
А если развитие событий приведёт к однозначному запрету посуточной аренды в жилых домах - весь рынок посуточной аренды придётся на апартаменты. И это будет очень неплохо для апартов.

В ответ на: А если развитие событий приведёт к однозначному запрету посуточной аренды в жилых домах - весь рынок посуточной аренды придётся на апартаменты. И это будет очень неплохо для апартов.

Почему я думаю, что есть вероятность ужесточения отношения властей к посуточной аренде в жилых домах?
Вот в сентябре этого года Медведев уже заявлял, что нужно строже регулировать рынок аренды жилья https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/109644/
А также создавать условия для строительства специализированного арендного жилья

видео с Медведевым тут
с 36-й минуты
там много блабла, но суть вычленить можно


он там говорит про третий пункт, про создание условий для проектов арендного жилья, строительства специализированных комплексов для аренды
как будут создаваться условия - путём преференций для компаний, занимающихся строительством арендных комплексов?
или выставления запретов для аренды в жилых домах?
это вопрос, на который у меня пока нет ответа

В ответ на: но четвертый мост соединит ул. Станционную с Красным проспектом и Ипподромской магистралью через развязку на площади инженера Будагова
соответственно, маршрут от аэропорта Толмачёво через четвёртый мост станет скоростным и самым коротким и удобным путём в центр города и вообще на правый берег...

комплекс "Инские холмы" станет, практически, первым зданием, который увидит путешественник, следующий из аэропорта
дополнительный стимул поселиться именно в этом апарт-комплексе

Новосибирский подрядчик займется реконструкцией взлетной полосы в Толмачево
В мае этого года пресс-служба Толмачево сообщала о том, что финансирование реконструкции аэродромного комплекса подтверждено ФИАП РФ. Запланированный объем госфинансирования проекта составил 8,9 млрд руб. Срок его реализации — 2023 год. Проект включает развитие летной зоны ВПП-2 со строительством рулежных дорожек, перрона, оснащением его системой централизованной заправки самолетов.
https://www.kommersant.ru/doc/4179802

На территории аэропорта Толмачево сегодня реализуется сразу несколько масштабных проектов, в том числе строительство нового терминального комплекса, проект реконструкции комплекса второй взлетно-посадочной полосы (ВПП), проект «Почты России» — строительство Логистического почтового центра.
К 2022 году аэропорт рассчитывает увеличить пассажиропоток до 10 млн чел. в год (по итогам 2019 года новосибирский аэропорт Толмачево обслужит, по оценке руководства, 6,7 млн пассажиров, в 2018 году 5,9 млн пассажиров).
https://www.kommersant.ru/doc/4197716


за несколько лет предполагается рост пассажиропотока почти вдвое
естественно, часть пассажиропотока будет транзитными пассажирами
тем не менее, спрос на гостиничные услуги и услуги посуточной аренды будет только расти

Проблема многих апартаментов-это отсутствие балконов и лоджий,пусть даже самых маленьких А наниматель может курить,и если с долгосрочным нанимателем есть возможность это определить и исключить курение на территории( Но это тоже сделать крайне сложно При заселении они все белые и пушистые и наобещают тебе такого,а после все забывают об обещаниях Депозит тоже не спасет) А вот посуточников точно не проконтролируешь И в большинстве случаев это курение в помещении Как итог квартира теряет товарный вид
И если в квартирах с балконом он хоть сможет выйти на балкон,то в апартаментах он лишен такой возможности
Как с этим бороться собираетесь? Переделывать ремонт чаще и менять мебель?

В ответ на: Как с этим бороться собираетесь?

не знаю
возможно, введением регламентов и душевной беседой .)
то есть, и формальными правилами, и усовествлением
очень часто такое эффективно действует, когда с улыбкой говоришь "у нас не курят и мы вам доверяем, но обратите внимание, что вот на потолке датчик дыма"

конечно, есть совсем упоротые - ну с такими никак не поборешься, лучше их не заселять

Чего вы этим добьетесь это то,что он будет курить в окно,либо в ванной комнате А "формальные правила или усовествление" может наоборот русского человека сподвигнуть на метод проб и проверок, как типа сработает или нет:)))
А если не заселять он уйдет к соседям ,конкуренция будет не слабая В итоге вы сегодня без нанимателя и завтра,а после завтра ситуация заставит взять и таких
Тут как вариант нужно делать что-то особенное,чтобы наниматель был готов согласиться с вашими правилами и въехать именно в вашу квартиру Но что-то особенное стоит больших вложений

В ответ на: Тут как вариант нужно делать что-то особенное,чтобы наниматель был готов согласиться с вашими правилами и въехать именно в вашу квартиру

дисциплинированным выдавать ваучер в клуб курильщиков?

типа, если все ж покурил и есть запах - штраф, а если нет - бесплатная кружка пива в баре внизу .)

В ответ на: конкуренция будет не слабая

я сейчас понемногу погружаюсь в тему, подкапливаю разные маркетинговые и организационные решения
полагаю, что к моменту сдачи дома на Инских холмах (а дом скорее всего будет сдан летом) уже буду готов принять решение - посуточная аренда или не морочиться и сдавать помесячно

Возможно,но эта кружка может быть призывом к другим кружкам,а после уже и некурящий может закурить:)