Погода: −1 °C
04.1011...14переменная облачность, без осадков
05.1012...15пасмурно, без осадков
НГС.Форум /Недвижимость / Новостройки /

Анти инвестиции в недвижимость. Клуб анти инвесторов.

  • В ответ на: кстати вышла из картофельного поля недели две назад и вышла считаю очень достойно, так сказать, среди многочисленных вариантов.....которые висят висяком.
    как вы однако запели, даже сразу начали вещи своими именами называть, стоило только продать и сразу "просветление" наступило.

  • Интересно бы версию для покупателя послушать :biggrin:

  • Покупатель имеет в том поле не одну квартиру.
    Это ключевой.
    Зачем?
    Вопросы ему.
    И он охотился дюже именно за моей трешкой, больно она видовая.
    Не получилось у него через Росбизнес купить ее, он меня потом сам разыскал с собаками по городу...
    И сам, заметьте, сам предложил мне цену больше , чем та, по которой первоначальная сделка у него со мной сорвалась.

  • Действительно. Висяком висят.
    Причины надо рассматривать.
    Этаж, вид из окна, планировка, локация дома по отношению школа/сад, остановка/магазины.
    Можно дальше перечислять.....

  • Хорошая тема

  • тема о том,что бесплатный сыр бывает только в мышеловке!

  • За 2 дня прочитал тему, автор конечно увлекательный персонаж :live:
    Но прочитайте его первые посты, он просто свое невежество в инвестициях пытается переложить на риэлторов.
    Я в легком шоке, если честно. Риэлтор это не спец по инвестициям, по-моему это любому очевидно.
    Ну давайте захотим открыть пекарню и пойдем проконсультируемся как ее открыть у комбайнера? :biggrin: А че, тоже с хлебом имеет дело. Вот с такой логикой автор и влип.

    В целом же конечно успешно инвестировать в недвижимость сейчас это нужно иметь не только свободные деньги, опыт, но и инсайды от застройщиков, чуйку на локацию, выстрелит она или нет и чуток везения конечно.
    Простым обывателям почти невозможно заработать на рынке недвижимости сейчас

  • Привет. Как новый бизнес ?
    (без подколов интересуюсь)

  • В ответ на: Как новый бизнес ?
    ну, похоже, что никак
    если вспомнить посты palladiiresurs осенью прошлого года, он хотел не просто войти в этот бизнес посуточной аренды, а купить франшизу, что могло увеличить цену входа и период окупаемости

    и, как мы знаем, palladiiresurs не только своими квартирами вошёл в посутку, а по схеме субаренды и тут нужно смотреть на его договор с собственниками - если там вписано условие гарантированной ренты собственника, то тут не просто потерей дохода пахнет, а реальными минусами, причём довольно серьезными

  • Приветствую. Нормально, держу нос по ветру. Спасибо тем кто поддержал и тем кто покритиковал. Опасность потери больших денег это эмоции. Выдохнул. Все нормально. Вышел из объектов, завязал с этим рынком ушел в другой. Чувствую себя хорошо. Занимаюсь любимым делом. Чего и каждому желаю)

  • Единственное, что могу посоветовать тем, кто решил заняться всерьёз этим бизнесом. Не поленитесь найдите хорошее аналитическое агенство не является бетонной гарантией, но даёт пищу для размышлений и повышает шансы на получение прибыли. Просто так взять купить за 8 и продать за 16 вряд ли получится. Это слишком простая схема. А деньги легкими не бывают. А так рынок как рынок. Со своими плюсами и минусами. Заработать - можно. Пролететь - можно. Понимайте это трезво, что никто сахарный арбуз просто так не будет с вами делить. Все голодны и сами. Но если проявите напряжетесь - можно заработать. Короче вывод - это не пассивный доход, а активная работа. Вот и всё)

  • В ответ на: Интересно бы версию для покупателя послушать
    А чего там слушать, версию для покупателя они хором в профильном топе годами по ролям исполняют "массив развивается, дома лучшеют, здесь будет город сад"(С) и пр. и др., а как повезло продать, так сразу "карт. поле и висяки"(С) :biggrin:
    З.Ы. мелкие спекулянты не заботятся о репутации, кто там будет вспоминать что они раньше рассказывали, завтра новое расскажут.

    Но как всегда - земная неустроенность
    Диктует свой безжалостный закон.
    Когда одним - прибавочная стоимость,
    Тогда другим - с крутых яиц бульон(С)

  • В ответ на: Вышел из объектов
    вышел с потерями?
    или с небольшим плюсом?

  • Вот они выводы!!! После пройденного пути к человеку пришло понимание ситуации!!!

  • В ответ на: Вот они выводы!!! После пройденного пути к человеку пришло понимание ситуации!!!
    да, в одном абзаце всё то, о чём я писал тут целый год и неоднократно
    хорошо, что пришло осознание .)

    В ответ на: Просто так взять купить за 8 и продать за 16 вряд ли получится. Это слишком простая схема. А деньги легкими не бывают.
    В ответ на: Но если проявите напряжетесь - можно заработать. Короче вывод - это не пассивный доход, а активная работа.

  • В ответ на: знаете такую компанию Тесла и лидера компании Илона Маска

    бегите быстрей - открывайте длинные позиции!
    вот интересно - кто-нибудь купил Теслу год назад?

  • Я покупал и продавал несколько раз в этом году, всё в плюс, хотя именно на Тесле - не самый большой результат. Самая большая прибыль лично у меня была на акция CINEMARK и CITIBANK, более 500 000 руб. чистого плюса (после уплаты НДФЛ 13%) за период с марта (когда рынки рухнули) до ноября (когда Phizer объявил о 94% эффективности своей вакцины, и начался резкий отскок по акциям банков и развлечений).

    P.S. Общая сумма на бирже - 4 500 000 р. То есть 500/4500, примерно 11% чистой прибыли после налогов менее чем за год. И это далеко не самый хороший результат, многие сделали лучше.

    К сожалению после окончания эпидемии - делать такой результат будет сложнее.

    P.S. P.S. Я не профессиональный трейдер, продаю и покупаю на интуиции и бесплатным рекомендациям аналитиков в приложении. Высшего финансового образования нет.

  • В ответ на: хотя именно на Тесле - не самый большой результат
    жаль, да
    выросла почти на 2000% за год

  • В ответ на: У меня ещё есть запасной бизнес план, не спешите отказывать! Куплю 20 аппартаментов в 2019 году за 60 миллионов, а в 21 продам за 80. Ну цены же растут и я рост этих цен заложил в бизнес модель.
    ээх, упустил возможности!
    .)

    а то щас бы продал не за 80, а за 100, а то и 110, получил бы чуть ли не 80% прибыли

  • В ответ на: Вышел из объектов, завязал с этим рынком ушел в другой.
    Не жалеете, что вышли не в той точке?
    За последний год можно было заработать от 40 до 60 % в зависимости от вида объекта и удачливости (профессионального опыта) при формировании цены входа.

  • В ответ на: Заработать - можно. Пролететь - можно. Понимайте это трезво, что никто сахарный арбуз просто так не будет с вами делить. Все голодны и сами. Но если проявите напряжетесь - можно заработать. Короче вывод - это не пассивный доход, а активная работа.
    Это - самый главный и честный вывод.

    На предыдущий мой пост можете не обращать внимания - его я написал, прочитав только 6-ю страницу данной ветки.
    Сейчас познакомился со всей веткой в целом и стал понятен сценарий Вашей личной драмы.
    Хорошо, что она завершилась.

    Вашего оппонента поддержала только одна Ируся.
    Потому лишь одна, что, возможно, реальные Инвесторы в эту ветку не заходили, либо не считали необходимым доказывать известные им (но не принимаемые Вами) факты.
    Ну и делиться инсайдом в эпоху огромного числа потенциальных Инвесторов - это рубить сук, на котором сидишь...

    Кстати, Ирусю знаю довольно давно.
    Восхищаюсь ей как человеком, прошедшим очень большой путь в становлении себя, как Инвестора.
    И самое главное - готовой учиться новому.

    Занимаюсь инвестиционной деятельностью на РН Н-ска более 28 лет.
    Готов стать вторым лицом, практически полностью поддерживающим Вашего оппонента в этой ветке.

  • В ответ на: Занимаюсь инвестиционной деятельностью на РН Н-ска более 28 лет.
    ничего себе!
    всегда хотел пообщаться с человеком, инвестирующим в недвижимость с начала 90-х, с зарождения рынка недвижимости!

    расскажите, как это было в 90-х? а в начале 00-х? а во время кризиса недвижимости 2008 года?
    как сейчас ваш инвестиционный портфель? вы в квадратных метрах или уже вышли на нынешнем пике цен?
    что думаете про перспективу рынка недвижимости на ближайшие год-два-три?

  • Читал эту тему два года назад, за это время много воды утекло.И ценники за это время на недвигу ушли на около земные орбиты.
    Все прогнозы про насыщения рынка и падение цен разбились об реальность сегодняшнего дня.
    Что дальше будет с ценником в 2022г?
    Моё мнение ,будет не значительная корректировка в сторону снижения по некоторым обьектам(окраина),центр и линия метро в плюс минимум на инфляцию.
    А вот спрос однозначно в минус пойдет в 2022г, в теме недвиги с 2008 года .

  • В ответ на: расскажите, как это было в 90-х?
    Хочу сразу определиться относительно своего статуса.
    Понятие причастности к Инвесторам пришло в середине нулевых.
    Когда началось развитие строительного бума в Н-ске и более-менее (не до конца) снялась проблема кидалова со стороны Застройщиков (инвестдоговоры, двойные продажи, силовые разборки и т.п.) путем введения 214-ФЗ.

    На РН Н-ска я зашел в 1993 г от безысходности.
    В силу исторических обстоятельств наша семья, в которой было два ребенка, в 1992 г в одночасье из потенциально довольно обеспеченной (за счет накопления родителей) стала реально нищей.
    Встал вопрос об элементарном выживании.
    Проблемы со здоровьем не позволили мне использовать известные механизмы выживания, которые практиковались многими обычными людьми в то время.

    Но было два сильных фактора.
    Первый - я имел некоторый опыт работы с недвижимостью, так как с 1984 г занимался вопросом размена 3-й коммунальной квартиры, где мы проживали с еще одной семьей, как молодые специалисты.
    Результатом этой (и не только) деятельности стало то, что в 1987 г мы переехали в 2-ную, где и жили всей семьей.
    Второй - в начале 1993 г я получил от предприятия, где работал, 1-ную квартиру вдобавок к имеющейся 2-ке.

    Был и еще один, довольно экзотический, фактор.
    В 89-90 гг, помогая друзьям, мною был предложен способ продажи их квартиры, находящейся в НАЙМЕ.
    Используя его, они продали свою квартиру и уехали в другой регион.
    На основе этого опыта в 93 г мною был разработан алгоритм (технология) купли/продажи коммунальных комнат, находящихся в найме, в случаях, когда соседи не соглашались приватизировать всю квартиру в целом.
    Думаю, что большинство современный людей даже не знают о существовании такой проблемы в далекие годы, а тогда она была очень актуальной.

    Соединив эти три фактора, я и вышел на РН Н-ска.
    Переведя "лишнюю" 1-ку из статуса госсобственности в частную и продав ее, мы получили первоначальный капитал, который и использовали для совершения сделок.
    Работая как риэлтор, я собирал нужные "цепочки" из ряда объектов недвижимости, вставляя в них свои объекты и свои денежные средства, рискуя, порой, всем, что у нас было.
    После реализации таких цепочек появлялся некий результирующий новый объект, который и формировал нашу прибыль.
    Немного позже, когда активы увеличились, мы стали заниматься и расселением различных коммунальных квартир.

    Более правильнее нужно назвать ту деятельность "инвестиционно-риэлторской", так как кроме инвестирования своих активов, нам приходилось находить и собирать эти "цепочки", с последующей их реализацией, выполняя роль риэлторов.

    Вот примерно так.
    Тогда это было довольно интересно, но работа велась, порой, буквально на грани разумного.
    Ну и постоянно нужно было оглядываться на криминал.
    Дикий капитализм, мать его...

  • В ответ на: Все прогнозы про насыщения рынка и падение цен разбились об реальность сегодняшнего дня.
    Ага.
    Данная ситуация в очередной раз показывает, что к вопросу о возможной динамике РН нужно подходить с позиций долгосрочных прогнозов, имеющих стабильный тренд.
    Краткосрочные прогнозы более очевидные и более вероятностные, но на короткой дистанции.
    А вот самые важные - среднесрочные, они - самые вредные, так как и мало очевидные, и имеют неопределенную вероятность (из-за множества сторонних факторов, которые не подвластны управлению со стороны Инвесторов).

    В ответ на: Что дальше будет с ценником в 2022г?
    Моё мнение ,будет не значительная корректировка в сторону снижения по некоторым обьектам(окраина),центр и линия метро в плюс минимум на инфляцию.
    Предполагаю, что некоторая корректировка цен в сторону снижения имеет довольно высокую вероятность.
    Пример- лето и осень 2014 г.
    А вообще, я не люблю обсуждать данную тему публично, потому как, повторюсь, на данную ситуацию может в будущем оказать влияние множество факторов, часть которых нам сегодня неизвестна, а та, которая может быть определена, к сожалению, не поддается нашему управлению.

    В ответ на: А вот спрос однозначно в минус пойдет в 2022г...
    Да, это наиболее вероятно.
    Если сверху не начнут кидать новые плюшки...

  • В ответ на: вы в квадратных метрах или уже вышли на нынешнем пике цен?
    Я был, есть и, наверное, дальше буду полностью в кв. метрах.
    В эту тему мною вложено слишком много различных ресурсов, что делает невозможным поменять ее.

    Потихоньку закрываю отработанные (по моим оценкам) проекты и, как бы пафосно это не звучало, произвожу реструктуризацию своих активов.
    Как пассивных, так и активных (имеющих инвест. привлекательность).
    С целью перевести их в разряд ликвидных и высоколиквидных, готовя базу для дальнейших инвестиций.

  • В ответ на: произвожу реструктуризацию своих активов
    разумный ход, несомненно
    на мой взгляд следует поменять:
    - дешёвую недвижимость на окраине на среднеценовую у метро,
    - квадратные метры в старом фонде на квадраты в более свежих домах (не старше 20-25 лет),
    - квартиры в панельках сменить на квартиры в монолите или кирпиче,
    - некомфортные, громоздкие, замудрённые планировки с треугольными кухнями, длинными коридорами, низкими потолками, отсутствием кладовых или гардеробных поменять на оптимальные и более современные,
    - обновить ремонт

    ну и как вариант, несколько объектов из разных городов и регионов свести в один крупный перспективный город


    на всё это нужны деньги, конечно
    но это стоит того - деньги сейчас будут стоить всё меньше, причём любые деньги, хоть деревянные, хоть вечнозелёные, хоть евро, хоть амеро
    поэтому надо бы излишние свободные средства слить в материальные объекты

  • С трудом представляю,как может дешеветь недвижимость, в Нск едут и дальше будут ещё активнее ехать со всей Сибири , у всех разные предпочтения . Вот что точно резко подорожает в ближайшее время,это аренда ,т.к купить квартиру становится все труднее.

  • В ответ на: на мой взгляд следует поменять:
    - дешёвую недвижимость на окраине на среднеценовую у метро,
    - квадратные метры в старом фонде на квадраты в более свежих домах (не старше 20-25 лет)...
    Да. Практически слово в слово.

    В ответ на: на всё это нужны деньги, конечно...
    Деньги в меньшей степени.
    В первую очередь - нужно время.
    Т.к. сейчас начинается период неопределенности, то именно его (этот период) я и собираюсь использовать для проведения заявленных действий с активами.

    Есть большая проблема, в первую очередь психологическая, обусловленная большими "ножницами цен" относительно новых и качественных, но уже построенных объектов (в которых находятся активы) и строящихся (потенциально как бы предназначенных для инвестирования).
    Тут нужно думать, как произвести этот переход.
    Прямой путь, как самый простой, но и самый неэффективный, здесь , по моим понятиям, неприемлем.
    Нужно придумывать какую-то схему "с винтом". :улыб:

  • В ответ на: На основе этого опыта в 93 г мною был разработан алгоритм (технология) купли/продажи коммунальных комнат, находящихся в найме, в случаях, когда соседи не соглашались приватизировать всю квартиру в целом.
    :biggrin: вспомнились бесконечные продажи комнат в коммуналках, где хозяевами уже утеряно право приватизации

    реально сейчас уже очень мало кто имеет об этом представление

    Еще не все погасли краски дня.
    Еще не жаль огня,
    И Бог хранит меня

  • вот и я мозг сломала уже как сделать этот переход, никак схему "с винтом" не могу придумать без лишних расходов

  • Здравствуйте! :snegurochka:
    Очень надолго теряетесь, заставляете волноваться, а
    ученицы не забывают своих учителей и всегда помнят о них.
    С наступающим праздником!
    Многих лет Здоровья и всегда удачных проектов Вам!
    :snegur:

  • В ответ на: вы исходите из того закона, что кирпич, это товар первой необходимости, который все население страны, должно регулярно покупать. задираешь им ценники дружно, а они покупают и покупают...
    я же исхожу из того, что сегодня (и завтра...) спрос на кирпич в целом очень плохой. а будет еще хуже...
    В ответ на: уверен что цена застройщика будет расти ещё какое-то время. Но не уверен, что к сентябрь 2020 эти апарты не превратятся в "тыкву" которую и по 1.5 будет не продать, т.к по моему мнению пузырь скоро начнёт схлопываться
    В ответ на: той инвест активности, которая по мнению автора, якобы возвращается на рынок - нет, и не будет.
    В ответ на: в отличие от многих других товаров, недвижимость не только имеет вполне реальную ценность, но и является товаром первой необходимости, закрывающим базовые потребности человека (в пирамиде Маслоу они идут сразу за физиологическими потребностями) - потребность в безопасности
    безопасность, которую дает крыша над головой, стоит недёшево, да
    В ответ на: сможете принять тот факт, что стоимость недвижимости в городе (не в деревне), может упасть до нуля? Либо даже стать отрицательной, это когда недвижка стоит ноль, но на ней еще долги за ЖКХ висят. Я сейчас не про Новосибирск говорю.
    В ответ на: есть у меня такое чувство, что скоро, ко многим продавцам, стоящим на продажи годами с задранными ценниками, придет понимание того, что лучшего, которого они так долго ждут - тут уже не будет!
    это понимание, придет к ним после того, когда продавцы увидят, что снижение ипотечных ставок "сказочное и рекордное!", не приводит к увеличению спроса
    В ответ на: Не нашел ответа на главный вопрос. Когда? Когда лопнет этот мыльный пузырь?
    В ответ на: Да да, смеюсь с одной квартирки, первоначально выставили за 2250, никто не брал. За 2 года продаж довели цену до 2850. Ну, думаю, лямов за 5 точно купят )
    В ответ на: сегодня, все финансово - фундаментальные факторы говорят о падении цен, в средне и долгосрочной перспективе.
    В ответ на: да, давайте через год вернёмся к нашей теме и подведём итоги .)
    В ответ на: За последний год можно было заработать от 40 до 60 % в зависимости от вида объекта и удачливости (профессионального опыта) при формировании цены входа.
    что-то на форуме стало скушно!
    давайте подискутируем исходя из сегодняшних реалий, прогнозы построим

  • 100% только один прогноз сбывается - мы все умрем. И то, некоторые сомневаются и предлагают другие варианты.

  • недвижимость - это выгодное вложение средств, говорили они!
    недвижимость - это пассивный доход, говорили они!
    .)))


    Как я купил водонапорную башню за 1,5 млн и уже 10 лет ее ремонтирую
    Пока полностью готов только один этаж из шести. На внешнюю и внутреннюю отделку я потратил уже больше 9 млн рублей, но многое еще предстоит сделать

  • Почитал. Какой можно сделать вывод? Инситуты ЖКХ/чиновников не работают на благо граждан.

    Скупой платит дважды, а лох платит всегда...(c) (TORCON)

  • упёртый чувак, конечно, читала про него давно :yes:

    Еще не все погасли краски дня.
    Еще не жаль огня,
    И Бог хранит меня

  • ну я специально в эту рубрику как пример "удачных" инвестиций
    если купить любой объект за 1,5 млн, а потом влупить в ремонт >9 млн, чтобы потом продать за 2 млн - то это анти-инвестиции в недвижимость .)

    ну а как хобби и пожиратель времени и денег - вполне
    некоторые ВАЗ2101 покупают и 10 лет восстанавливают

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: