Анти инвестиции в недвижимость. Клуб анти инвесторов.

Да

Спасибо.Извините за тупость.

"Я придерживаюсь мнения о перенасыщении рынка. То есть ситуация превышения предложения над спросом. При том значительного. Оттуда и падение стоимости неизбежно."

да, это и есть главная причина.
просто все "эксперты" всячески прячут тот факт, что ценообразование на рынке недвижимости, происходит совсем по иным законам, чем на рынке всех прочих потреб товаров.

байки, вранье официальных кирпичных экспертов, которыми они постоянно пытаются загонять народ в кирпич!
1. здесь, в отличии от всех прочих товарных рынков, производитель товара - строитель, даже устроив забастовку и бросив строить напрочь, не может существенно уменьшить объем предложения, т.к. тут главную роль играет рынок вторичный, (чего нет на всех других рынках потреб товаров.) на котором сегодня и есть главный переизбыток кв метров.
поэтому, тут в отличии от других рынков, здесь невозможно постоянно двигать вверх цены, или даже держать их на месте, за счет снижения объема предложения.
но эксперты пугают народ - строители меньше строят! караул! рынку грозит дефицит кирпича!

2. еще одно отличие кирпича от прочих товаров - он не требует регулярного обновления. население раз кирпича накупило для себя и... всё! у него больше нет ни средств кредитных. ни желания.
согласно же логике наших официальных "экспертов", у нас спрос на кирпич - постоянный и только растущий!
да с чего бы это?..
при любом падении продаж, эксперты делают заключение, что покупатели, просто... заняли выжидательную позицию! и ждут удачного момента, что бы набросится на кирпич!
у экспертов, покупатели кирпича, предстают в роли покупателей хлеба ...которые сегодня что то плохо покупали! ну ничё!.. завтра то у них запасы кончатся и они как миленькие прибегут за свежим хлебом! и будут брать его - по любой цене! угу...

3. еще одна их байка - раз всё дорожает, значит и кирпич - дорожает! и в самом худшем случае, он будет дорожать - по инфляции!
здрассти!.. а при чем тут инфляция то общая??? (в ней кстати, кирпич вообще не учитывается)
цены кирпича, ходят исключительно по спросу/предложению. и во времена кирпичного бума далекого, они в разы обгоняли общую инфляцию.
теперь же, когда кирпича все набрались и рынок залит свежим новостроем, который все идет и идет... баланс спроса/предложения ушел в другую сторону. поэтому цени и должны падать. и ситуация с ценами и инфляцией на потребительском рынке в целом, тут уже не играет никакого значения.
теперь, все товары могут дорожать, а кирпич - дешеветь и дешеветь... что у нас и происходит с 2015 года.
ярким примером чего может служить сравнение цен за это время на кирпич и автомобили. причем цену кирпича, нужно брать реальную, а не цену предложения, за которую в реальности - не продашь.

4. последняя их байка, на которую сторонники кирпича возлагают надежды!
падение ставок ипотеки, приведет к росту спроса и росту цен!
они эту байку, повторяют, как заклинание!)
фиг вам!
ибо ставки кредитные у нас упали - на всё! но этот этого нет никакого толка - ни ВВП ни растет, ни рост розничного товарооборота! и даже общая инфляция потребительская - плохо растет!
вот и получается, что от падения ставок кредитных, люди, не увеличили покупки товаров и услуг, даже тех, которые требуют регулярного обновления! например, падают продажи тех же авто.
и с какой это стати на этом фоне должен увеличиваться спрос на кирпич, на товар не требующий обновления?
тем более, когда у нас был кирпичный бум спроса далекий, то все хапали кирпич без всякой оглядки на размер ипотечных ставок. ну вот и на... брались! ...и сегодня, лишь занимаются рефинансированием этой ставки.
а тот, якобы... некий бум спроса недавний, случившейся от падения ипотечных ставок в 2017 - 2018 гг, так это была чистая фантазия экспертов. ибо статистка продаж, зафиксировала, лишь небольшой временный отскок роста сделок, который уже закончился. но даже на своих пиках, этот "рост", относительно предыдущего падения, был лишь жалким и мелким отскоком.

Да не надо никого слушать, не надо к риэлтерам ходить за вложением в новострой, просто не надо.
Многие из них на самом деле не разбираются что и куда и сколько лучше.
А некоторые целенаправленно лгут, и направляют туда, где именно им выгодней.

Самые честные и порядочные из них честно говорят что в наше время прирост стройки равен депозиту, но бывают небольшие исключения, например один из объектов расцветая, студия на нуле 1,7 была неск.мес.назад, 2,2 сейчас, объект ещё не сдан.

Надо общаться с инвесторами. Причем с разными.
И свои выводы делать.
И уж всяко вложиться сейчас , как минимум, на прирост депозита сам бог велел.

Если объект флотилии залип, лучше сделать ремонт и сдать в аренду, это лучше, чем кричать караул, ничего не предпринимая..

ух ты!.. какая реклама новостроя!)

"Самые честные и порядочные из них честно говорят что в наше время прирост стройки равен депозиту, но бывают небольшие исключения...

вложиться сейчас , как минимум, на прирост депозита сам бог велел"

да ну???
какой прирост? какого депозита?
по моим наблюдениям, основная масса сегодняшнего новостроя, после его сдачи не продастся и по цене купленной!
то, что ценники предложения новостроя, дружно и ровно подрастают к моменту его сдачи, вовсе не означает, что по этим ценам, его реально можно будет продать.
рост цен во время стройки. это маркетинговый ход строителей, искусственное поднятие цен, для привлечения потенциальных покупателей, жаждущих подзарабоатать на этом росте!
этот строительный "ход", уже стар и избит, как мир наш...
цены новостроя, уже часто залезают выше здравого смысла и аналогичных предложений на вторичке, и тем не менее, строители продолжают играть в этот свой "ход" и повышать цены.
а некоторые, потом на форумах показывают пальцем - смотрите, как подорожало! это у них, типа железный аргумент выгодности данных инвестиций! да ну...
весь этот кирпичный цирк, уже слишком устарел. пора бы сторонникам кирпича и что нибудь новенькое придумать.
...правда толку всё равно не будет, потому что покупателей новых не будет.

+ строителям, как воздух, нужны очень задранные и вечно растущие цены, без всякой оглядки на реалии рынка, просто потому, что на этих задранных ценах, они потокам гонят различные схемотозы продажные, и в первую очередь, схепотоз ипотечный - продажи без первоначального взноса.

я сто раз на этом сайте, под новостями экспертными о том, что выгодно покупать новострой на на начальном этапе строительства, задавал всем вопрос - где эта улица, где этот дом? выгодный для покупки.
я просил - дайте мне конкретный строй объект, выгодный для инвестиции!
и мне ни разу, так никто и не ответил... и не привел пример конкретного выгодного объекта.

В ответ на: весь этот кирпичный цирк, уже слишком устарел. пора бы сторонникам кирпича и что нибудь новенькое придумать.

Эти мотыльки еще лет 10 запросто будут долбиться об эту давно погасшую лампочку, все вспоминая 2012 и как там было хорошо и "вот оно сейчас будет опять", не понимая что под это приснопамятное "хорошо" уже давно нет никаких экономических предпосылок.

В ответ на: бывают небольшие исключения, например один из объектов расцветая, студия на нуле 1,7 была неск.мес.назад, 2,2 сейчас, объект ещё не сдан.

Вот это ровно то на что я и клюнул. Но это и есть самое большое заблуждение. Мол застройщик поднял цену значит цены выросли. А ещё большее заблуждение так это то, что из этого следует якобы значит я заработал... Ни ничего ты не заработал. Заработал это во первых когда ты реально продал. Заплатил налоги, заплатил агентству. Посчитал сколько осталось - вот тогда заработал. Ну если конечно то что осталось больше того, что ты потратил на покупку

Все эти покупал за 80, а сейчас застройщик по 90 - чистой воды замануха. Вы продайте для начала за эти же 90. Иначе это называется делить шкуру не убитого медведя. Эти все повышения как раз и рассчитаны на таких горе инвесторов как я Но мне хотя бы хватает ума осознать это. Осознать что надо выйти из квартир и больше НИКОГДА не связываться с такими "вечно растущими" товарами.

У Расцветая я открыл сайт, увидел стоимость квадрата, закрыл сайт. Да у всех застройщиков так же.

В ответ на: У Расцветая я открыл сайт, увидел стоимость квадрата, закрыл сайт. Да у всех застройщиков так же.

Да. У всех все тоже самое. Застройщик очень тщательно выверяет стоимость квадрата. Она всегда на максимумах рынка. Зачем им с кем то делиться прибылью. Что вполне логично и понятно.

Предложений сейчас такое огромное количество на рынке, что покупателям золотое время нагнуть продавца и иметь его во все места показав наличку. Стоит квартира допустим 3 миллиона. Он достаёт 2,7 и говорит - вот максимум что я тебе дам. Не хочешь - развернусь и уйду. Потому что в соседнем доме такая же квартира мне отдают за 2,8. И никуда ты не денешься, а согласишься. Либо будешь висеть с ней неизвестно сколько недель/месяцев/лет. Откажешься - он разворачивается и уходит со словами - вот тебе мой телефон. Надумаешь звони в течении двух трёх дней. Потом я уже куплю. Вот реально как всё и происходит. А поставить я могу и 4 миллиона с расчётом миллион на торг сразу заложенным. Цены что в объявлениях - вообще ничего общего с реальностью не имеют. Есть по моим объектам и 20 и даже 30 и более процентов конкуренты стоят. И висят. Висят. Висят... Какой смысл хз...

Хоть ух ты! Хоть не ух ты, я даже читать до конца не могу позволить себе ваши длиннющие посты по кругу об одном и том же.

Сама только 7 ноября со сделки продажи и 15 со сделки покупки.
Разница в том, что инвестиции сейчас другие, их надо короткими делать и ждать сдачи глупо, когда все вывалят на продажу.
Ну да, самое то главное надо просчитывать где и как покупать. У кого.
А риэлтеры чаще всего э то не знают , у них другая работа.

РС: один момент, когда покупаете нужно в уме оставлять, что себе кирпичи останутся, поэтому глупо покупать более 1,
А уж 5 это совсем непостижимо!

Мне интересно, когда это дойдет до продавца ) Есть, конечно, немного меркантильный интерес, так как ищу себе жилье для жизни. Ни о каких инвестициях и речи пока быть не может. Наблюдаю несколько на вид хороших объектов, они висят уже ооочень долго, цены снижают, но совсем по чуть-чуть. И за ту сумму, на которую рассчитываю, года 3 назад нашел бы влегкую. Вот и интересно, либо мы все сказочно разбогатели за эти 3 года, либо хотелки взлетели до небес.

В ответ на: А уж 5 это совсем непостижимо!

Осталось 4.. Но я Вас услышал))

В ответ на: Мне интересно, когда это дойдет до продавца ) Есть, конечно, немного меркантильный интерес, так как ищу себе жилье для жизни. Ни о каких инвестициях и речи пока быть не может. Наблюдаю несколько на вид хороших объектов, они висят уже ооочень долго, цены снижают, но совсем по чуть-чуть. И за ту сумму, на которую рассчитываю, года 3 назад нашел бы влегкую. Вот и интересно, либо мы все сказочно разбогатели за эти 3 года, либо хотелки взлетели до небес.

А я объясню откуда) Купив у застройщика квартиру, полез на сайт с объявлениями через пару месяцев, посмотрел цены предложений и аж радостно хрюкнул. Золотая жила! Самое дешевое аналогичное моему стоило моя покупка + 25%. Думаю, ну меня и 20% устроит ОЧЕНЬ ДАЖЕ! Поставил + 20 потирая руки. Тишина. 19..Тишина. 18 Тишина и тд... Показы первые пошли покупка + 10. Покупка +5 ОЧЕНЬ много показов. Но все всё равно торгуются и получается нуль в итоге)) Вот балансирую и экспериментирую. Покупка +7. Покупка +8. Покупка +9. Хочется всё таки хотя бы как то в уровень дипозита выйти, чтобы мои страдания вообще имели хоть какой то смысл. А те что висят +30 и +20 так и висят. Видимо поверили что можно выйти в такие наценки. Моя же задача не фантазировать, а продать в плюсе депозита 7%. Пока не получилось. Поклевки есть, но по факту пока висю...

В ответ на: поэтому глупо покупать более 1,
А уж 5 это совсем непостижимо!

можно и пять, если с умом
а не чтобы просто деньги потратить...

вот вы, ИРУСЯ, при покупке квартиры 15 ноября уже имели в голове расчёт - почему у вас вашу купленную квартиру купят?
или тоже надеетесь на счастьеудачуавось? что вдруг неожиданно рынок вырастет и принесёт вам 40% через год?

В ответ на: покупателям золотое время нагнуть продавца и иметь его во все места показав наличку. Стоит квартира допустим 3 миллиона. Он достаёт 2,7 и говорит - вот максимум что я тебе дам. Не хочешь - развернусь и уйду. Потому что в соседнем доме такая же квартира мне отдают за 2,8.

ну вот, и вы начинаете понимать принципы инвестиций .)
правило первое - купить подешевле

В ответ на: Тут кто то изъявлял желание продавать мои объекты - скиньте контакты в личку. Как закончатся договора с АН опять же эксклюзивные - передам Вам.

я изъявлял
давайте продам ваши квартиры

написал в личку


заодно можем пообщаться не в рамках форума и узнать в чём ошибки ваших инвестиций, была ли возможность их избежать и что можно предложить для инвестиций сегодня, чтобы достичь тех искомых 40-50% годовых

В ответ на: Разница в том, что инвестиции сейчас другие, их надо короткими делать и ждать сдачи глупо, когда все вывалят на продажу.

ИРУСЯ, апплодирую
правило второе - если вы настроились на спекулятивную составляющую инвестиций, достичь годовой доходности лучше не разовой длинной сделкой в расчёте на 30-40% годовых, а несколькими сделками по 7-10% годовых

В ответ на:

В ответ на: весь этот кирпичный цирк, уже слишком устарел. пора бы сторонникам кирпича и что нибудь новенькое придумать.

Эти мотыльки еще лет 10 запросто будут долбиться об эту давно погасшую лампочку, все вспоминая 2012 и как там было хорошо и "вот оно сейчас будет опять", не понимая что под это приснопамятное "хорошо" уже давно нет никаких экономических предпосылок.

А что было в 12 году на рынке? Напомните. Все продавалось и росло? А в 13 году уже не так? Я думал бум был до 14 года включительно..

В ответ на:

В ответ на: Тут кто то изъявлял желание продавать мои объекты - скиньте контакты в личку. Как закончатся договора с АН опять же эксклюзивные - передам Вам.

я изъявлял
давайте продам ваши квартиры

написал в личку


заодно можем пообщаться не в рамках форума и узнать в чём ошибки ваших инвестиций, была ли возможность их избежать и что можно предложить для инвестиций сегодня, чтобы достичь тех искомых 40-50% годовых

Написал Вам в личку. А по поводу продолжать искать 40-50 процентов... пожалуй откажусь. Жизнь не научила меня обходить грабли к сожалению. Но точно научила наступать на них лишь единожды)) Я умудрился за раз сразу на 5 наступить. Одни кое как отковырял, осталось 4 вытащить. И оборони Создатель меня ещё когда либо при слове инвестиции в недвижимость не развернуться в другую сторону и не убежать без оглядки волосы назад. Эта тема для меня ясна и понятна, что с моими деньгами делать тут нечего. Надо раз в сто больше. Думаю что маржа самого застройщика ниже 40 процентов. Это в учётом того, что он по сути производитель. Вкладывает кучу средств, времени, знаний, связей и тд и тп и может создать добавочную стоимость кирпича. Но без всего этого кирпич вряд ли растёт сам по себе. Мой опыт для меня важнее любых прогнозов. И он кричит мне - продавай и больше ни ногой.

В ответ на: что значит "не подтвердились???" вы меня не гневите!!!))
тот мой коммент от 2017 года, это собранные воедино, в одном месте, мои кирпичные мысли, начиная, года с.. 2012! (которые можно при желании, отыскать тут на сайте, в архиве моего профиля)
главная мысль моих утверждений, с 2012 года - "кирпич", больше не является прибыльным активом, а так же - не является активом спасающим вложенные средства при кризисе - подтвердились!

то, что вы называете ростом цен, "причем сильным", 2017 года, это лишь рост технический - тупое задирание цен предложения, по многочисленным рекомендациям "экспертов" - "кирпич дорожает!", без оглядки на спрос.
это рост, чисто... в стиле жанра "пирамида".
и куды теперь рынок с этим ростом???.. понятно куды! к двойному дну - цены предложения, могут и дальше расти, а цены реальных сделок, продолжат и дальше падать...
а иначе, извиняйте... - ни как! ибо на рынке готового жилья, вторичном, существует и продолжает расти переизбыток предложения. а спрос падает и падает...

для меня, реальная цена, это цена та, по которой я - держа в руках наличку, долго торгуясь, со своей рекламой на покупку - смогу купить реальный, штучный объект.
при сегодняшнем ценовом "двойном дне" рынка, этот вариант, будет значительно дешевле официальных цен предложения. вот и всё.
и пускай там "эксперты" рассказывают об очередном удорожании в этой пирамиде...
и пускай массы продавцов жадных - у которых всё равно нет и не будет покупателей - продолжают и дальше повышать свои ценники... суммируя которые, эксперты и делают свои "экспертные заключения" о росте цен.
но мне, как покупателю, глубоко, извините, наплевать на всю комедию, под названием "кирпич всегда в цене!"
вот они - реалии сегодняшнего нашего рынка недвижимости!

Согласен с вами лишь в том, что сейчас за счет задирания цен падает спрос. Причем студии, однешки и подобные продолжают разбирать.
На Фадеева самая мелкая студия в 2017 стоила 1.1млн. Сейчас вы ее при всем желании не купите даже за 1.6
Хоть техническое это повышение, хоть еще какое.
Вцелом ситуация по ценам именно так, как писал.
С 2017 и вторичка поднялась в цене и вариантов уже сильно меньше

В ответ на: На Фадеева самая мелкая студия в 2017 стоила 1.1млн. Сейчас вы ее при всем желании не купите даже за 1.6
Хоть техническое это повышение, хоть еще какое.

Итого за 3 года 500 тыс. по 165 отнимем 13% и комиссию агентства рублей 50. остается где то 380/3 по 130 штук в год. 10%. и получается. только найти покупателя на фадеева надо пожалуй ещё постараться. Опять же это все таки теоретические выкладки. Придя с наликом вы прожмете продавца и до 1,5 млн. Эх, видеть бы статистику по реальным сделкам. Может у кого имеется. На эти цифры можно и нужно ссылаться. А на хотелки владельца студии на Фадеева покупатели могут положить всем известный прибор и при желании прожать эти хоромы как следует. А если не эти, то в соседнем подъезде.

в соседней теме и я, и другие участники приводили реальные сделки от покупки до продажи, с цифрами и адресами...
почему вы видите только, что хотите видеть?

То, что приводили Вы и другие, было во время ажиотажа, созданного на рынке. А человек говорит про текущий момент, когда спрос на недвижку упал.

В ответ на: в соседней теме и я, и другие участники приводили реальные сделки от покупки до продажи, с цифрами и адресами...
почему вы видите только, что хотите видеть?

Наверное потому, что вижу несколько иные цифры в реальности. Потому и бомбит меня, что какие то фантастические единичные сделки выдаются за рабочую схему. Да не работает это так. Вы приводили пример в той теме по стройке на Ипподромской. Мол было весной 70 за квадрат, а сейчас 90. И что? Означает ли это что Вы уже "заработали" 20 ку с метра? Выставьте свои метры в рынок и проверьте будет ли спрос даже по 85. Да даже по 80. Я так понимаю должны телефон за час разрядить желающие. Там огромные дома будут. Сколько их будет продавать застройщик никому не известно. И таких инвесторов по итогу во всех трёх мега домах выползет я не знаю.. А Вы как думаете больше сотни? Или меньше? Я вижу то что вижу. Вход + 10 не продаётся. Одна надежда на так называемую сезонность рынка и активность. Вот мои тоже реальные цифры, которые вы почему то не видите тоже. Списывать на неудачность локации, дома или ещё чего то конечно можно. Получается студии на Фадеева у нас растут вот куда надо было вкладываться... У Вас своё мнение. У меня своё. И не с потолка взятое. Пусть каждый остаётся при своём.

Насчёт Фадеева может и правда, всегда нижний сегмент продавался быстрее и сделок на нем больше было. Наверное с студии за 1.5 снять свои. 10-20% проще чем с однешки за 4,5 по линии метро, в силу того что на 1.5 покупателей больше. Кто-то детей отселяет, кто-то маткапитал пристраивает, кто-то как Вы капитал паркует

Последнее, что хочу сказать в этой теме. Вступать в полемику только терять время. У Вас всё равно будет 40-50% годовых и всё ты тут. Да пускай хоть 150% в месяц. Я Вам говорю - нет, Вы мне говорите да)) Нет - да, нет - да. Какой смысл пинать этот мяч дальше. Да никакого. Если Вам ну реально так прёт - могу только позавидовать. Серьёзно. Вы ОЧЕНЬ везучий инвестор. А я видимо ОЧЕНЬ невезучий. Давайте на этом и остановимся.

Может быть доходности про которые Вы говорите были в 12 году в 15 в 17 в 18 я понятия не имею. Я говорю что здесь и сейчас. Про 2019 год. Копаться в архивах "доходностей" за прошлые годы смысла не вижу. Возможно так и оно и было. Но я этого в этом году не вижу. Так устроит?

Обращаюсь ко всем будущим инвесторам. Подумайте 10 раз прежде чем вложиться в это дело. Возможно я невезучий. Всё может быть. Но где гарантия, что Вы будете везучее меня? Видите потенциал - действуйте. Это Ваши деньги. Но потом если вдруг зависните на рынке и спросите почему так? Где мои 40% ? Вам скажут - ну ты брат не правильно инвестировал видимо. Не умеешь выбирать объекты. Сам виноват. И тут не поспоришь. Сам виноват. И вообще это всё напоминает мне всё тот самый старый добрый фильм Волк с Уолл Стрит)) Когда один брокер говорит другому - все они торчки. Не дай им выйти из этого колеса. Запускай их деньги снова и снова и снова. Колесо работает 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, весь мать его век...

Всем спасибо за дискуссию. Согласным со мной и не согласным. Всем всех благ и удачных вложений!

Скоро новый год. Можно всем сходить в боулинг и поделиться на 2 команды. За и против инвестиций в недвижимость.

В ответ на: То, что приводили Вы и другие, было во время ажиотажа, созданного на рынке. А человек говорит про текущий момент, когда спрос на недвижку упал.

писал и про сделки в 2018 году, и про 2019 год
понятно, что нужно выжидать и подходящий момент для покупки, и подходящий момент для продажи, не надо покупать на пике, а продавать на спаде ,это же очевидно
сейчас спрос на недвижку упал - и наступает оптимальный момент для покупки (только с умом!)

В ответ на: единичные сделки выдаются за рабочую схему

а я вам пытаюсь донести, что нет универсальных схем, как в нулевых - вложился в любую стройку без разбора, через год продал с профитом

инвестиции в недвижимость становятся искусством добывать прибыль, наукой побеждать, отраслью, которая не терпит дилетантства
поэтому и удачные сделки единичны, а не массовы

но это в любом бизнесе так сейчас - сейчас 2019 год, а не 1993, не 2005 и даже не 2012, когда любой бизнес рос, потому что должен был... сейчас практически в любом бизнесе нет простых схем
вспомните как лет десять назад массово плодились шаурмичные, лет пять назад пиццерии и бургерные, кофейни и крафтовые пивные... сейчас 90% того, что открывается - закрывается в течение года... и купленные франшизы не помогают
сколько понаплодилось аптек, салонов красоты, барбершопов, автомоек - туда уже не влезть из-за конкуренции
почему вы считаете рынок недвижимости проще, чем эти направления бизнеса?

вот вы пишете, что планировали эти деньги вложить в бизнес и целый год продолжили на изучение темы... уверены, что ваше вложение гарантирует вам доход выше ставки депозита в банке?

В ответ на: Обращаюсь ко всем будущим инвесторам. Подумайте 10 раз прежде чем вложиться в это дело

вот с этим согласен на все сто!
обязательно подумайте

а лучше напишите мне - мои контакты в профиле
кого-то я удержу от опрометчивых шагов и очевидных ошибок, кому-то подскажу реальные варианты для инвестиций
с кем-то, возможно, выйдем на многолетнее сотрудничество

угу... вы, типа тут изображаете продвинутого инвестора, который хорошо думает и на сегодняшнем кирпичном болоте застойном, с двойным ценовым дном, умудряется и дальше зарабатывать, покупая новострой!

???
повторяю свой вопрос.
покажите мне, хоть один сегодняшний новострой конкретный, в который можно было бы вложится с целью извлечения прибыли будущей?
а то я что то при всем желании не могу такого найти...

вот... про смену "бизнес модели" у строителей я тут (на банковском портале) недавно писал.

господа сторонники кирпича, удорожатели!
а чего это у нас нынче нету ежегодных, плановых, массированных "экспертных" вопилок о росте цен кирпичных? ведь сейчас самый сезон! надо массы народные заряжать кирпичным оптимизмом!
тем более и поводов масса! ведь ипотека уже назад подешевела, и еще ЦБ сейчас ставку на 0.5% снизит... а с другой стороны - падают продажи и объемы ипотеки...
по закону жанра кирпичного поля чудес, по аналогии с прошлыми годами, сейчас на первых полосах всех рейтинговых СМИ, должна твориться настоящая экспертная истерика - ипотека в пол! спрос - в потолок! цены в небеса! все в кирпич - пока не поздно!.. и т. д и т. п... уууууу!...
а вокруг - экспертная тишина! как будто всех "экспертов", пересажали за их вранье прошлых лет! и у нас в стране, просто экспертов не осталось кирпичных... от того и не звучит в СМИ слова доброго кирпичного...
вообщем, получилась ситуация, крайне не типичная для нашего рынка.
наш кирпичный рынок без публичной "экспертной" идеологии о вечном удорожании, всё равно, что... советский союз без идеологии коммунизма!

я сам и отвечу на свой вопрос...
вся эта "экспертная" пропаганда "веруй товарищ!" (в постоянный рост цен), была обычной рекламной компанией, которую щедро оплачивали строители.
но теперь, после перехода на банковское финансирование, у строителей сменилась бизнес модель, и у них пропал всякий интерес оплачивать массированные публикации в СМИ этих "экспертных заключений".
строители, теперь будет "пилить" и получать свою прибыль , как это делает весь наш бизнес!
они будет по тихому, в сговоре с гос. банкирами, привлекать банковские кредиты, и заранее откладывать себе с них будущую прибыль.
а что будет твориться с ценами на рынке, строителям теперь по большому счету - плевать!
продадут, построенное на банковские кредиты - хорошо. а нет - и не надо! ведь вся прибыль с будущих продаж, у строителей уже в кармане!
они просто будет с банками расплачиваться своим кирпичом построенным... или просто объявлять свои компании банкротами... и все будет - по закону. просто вместо обманутых дольщиков, у нас будут (и уже есть), обманутые банки. но банкам, этот обман будет не в тягость, ведь они у нас государственные, принадлежащие всему народу!
это раньше, по старым правилам, строители были просто обязаны сотрясать информационное пространство своей экспертной рекламой "веруй товарищ! и кирпич покупай!". потому что средства дольщиков, у них были единственным источником формирования их прибылей!
а теперь то зачем им бисер метать, когда они берут деньги в банках?...

В ответ на: покажите мне, хоть один сегодняшний новострой конкретный, в который можно было бы вложится с целью извлечения прибыли будущей?

да было много примеров удачных вложений в соседней ветке
просто вы, видимо, писатель, а не читатель
ссылки, не разделённые пустыми строками относятся к одному объекту


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=1&per-page=50#Post2031685121
https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=1&per-page=50#Post2031687381
https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=1&per-page=50#Post2031687541


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=1&per-page=50#Post2031688291


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=2&per-page=50#Post2031712711


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=3&per-page=50#Post2031732931


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=4&per-page=50#Post2031799261
https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=10&per-page=50#Post2032994211


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=7&per-page=50#Post2031900621

В ответ на: ks567, просто вы, видимо, писатель, а не читатель

пока вы с 2012 года пишете и теоретически обосновываете неизбежное падение рынка недвижимости - рынок недвижимости уже несколько раз рос и падал, рос и падал, рос и падал, и снова рос
те, кто хотел - уже заработали на этих волнах неоднократно .)

а вы всё пишете .))



.

А где конкретные примеры то? Для меня "конкретный" значит " флотилия, 3й дом, купил однушку 38м2 за 2900 в апреле 2018, продал по переуступке в августе 2019 за 3800", а то что по вашим ссылкам в большинстве своем " теоретическая доходность", даже то что сосед продал совсем ничего не говорит. Как пример в моем доме 2 одинаковые квартиры, знал обоих собственников, одна продалась в марте 2016 за 4500 ( с мебелью и всей техникой", другая осенью 2017 со скрипом ушла за 3800 (пустая, время экспозиции более 6 мес)

все ссылки посмотрите - там примеры конкретней некуда
это я не приводил старых примеров, ранее 2018 года


понятно, что не каждый готов рассказывать о своих сделках
вот ИРУСЯ тоже скрывает конкретику
и palladiiresurs так и не сказал нам, где у него квартиры, хотя бы та, что уже продана

В ответ на: достичь годовой доходности лучше не разовой длинной сделкой в расчёте на 30-40% годовых, а несколькими сделками по 7-10% годовых

Сделки по переуступке до официальной сдачи дома проходят по ДДУ с регистрацией в юстиции, правильно? Как быть в таком случае с полученной за короткий период прибылью?

В ответ на: все ссылки посмотрите - там примеры конкретней некуда
это я не приводил старых примеров, ранее 2018 года

Посмотрел первые 3 ссылки, нигде не увидел, за сколько куплено, за сколько продано, профит такой-то. Только теоретическая цена в объявлениях. Дальше даже смотреть не стал ))

Хорошо знаю человека, который купил у Дискуса в 11 или 12 году треху 59 кв. на стадии котлована на Снежиной. Плюс тыщ 100 ушло в начало ремонта. В 17-м была продана за 2.5. Все это время ждал стройку, а потом документы. А теперь поделите профит на количество лет и двукратное падение рубля.

В ответ на: Сделки по переуступке до официальной сдачи дома проходят по ДДУ с регистрацией в юстиции, правильно? Как быть в таком случае с полученной за короткий период прибылью?

ну потратьте её или используйте в новой сделке
не понимаю в чём вопрос

или вы про отчётность в налоговой?
конечно, придётся отчитываться и платить НДФЛ с разницы между ценой покупки и ценой продажи

"покажите мне, хоть один сегодняшний новострой конкретный, в который можно было бы вложится с целью извлечения прибыли будущей?

да было много примеров удачных вложений в соседней ветке
просто вы, видимо, писатель, а не читатель
ссылки, не разделённые пустыми строками относятся к одному объекту"


я этих сказок про то, что было уже начитался до визгу!)
там есть масса вранья из разряда "люди говорят", подлинность которых невозможно проверить.
примеры удачных инвестиций кирпичных из прошлого, это один из пиар приемов сторонников кирпича.

Я ГОВОРЮ О ДНЕ СЕГОДНЯШНЕМ!
ибо инвестиции, делаются в момент текущий, с расчетом на будущее.
поэтому я и прошу показать мне объект для инвестиций - сегодняшний!
и причем тут "удачные" инвест истории из прошлого?..
примеры реальных инвест историй, заслуживают внимания лишь те, которые делаются тут, в открытую, на форумах - наперед! и которые может повторить любой желающий.


"пока вы с 2012 года пишете и теоретически обосновываете неизбежное падение рынка недвижимости - рынок недвижимости уже несколько раз рос и падал, рос и падал, рос и падал, и снова рос
те, кто хотел - уже заработали на этих волнах неоднократно .)

а вы всё пишете .))"

да не преувеличивайте... я ж знаю движения рынка...
замучились бы вы реально зарабатывать на этих "волнах!"
тут ликвидность очень низкая, двойное ценовое дно и двигающиеся "туда - суда" ценники предложения, как пустые надписи на заборе.
Я ЕЩЕ РАЗ ПОВТОРЯЮ!
НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕ РАБОТАЮТ, ДАЖЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ ФИНАНСОВЫЕ СПЕКУЛЯНТЫ!
ПОТОМУ ЧТО НЕ МОГУТ ТУТ ЗАРАБОТАТЬ...
поэтому, рассуждения и массы удачных инвест историй из народа, сказочно зарабатывающем на спекуляциях кирпичом - звучат смешно. и скорее по инерции тех далеких лет, когда кирпич сильно подорожал. + могут конечно быть отельные, случайные успехи в наше время.

в 2014 году, по кирпичным ценам проехал валютный каток. про который, типа все уже забыли...
вот в валюте, и ее движениях "туда - суда", действительно можно зарабатывать.
но уж никак не на движениях "туда - суда" кирпичных..

В ответ на: Сделки по переуступке до официальной сдачи дома проходят по ДДУ с регистрацией в юстиции, правильно? Как быть в таком случае с полученной за короткий период прибылью?

13 % если налоговая начислит, если не начислит срок давности 3 года
Юстиции уже давно нет, сейчас это называется росреестр , они данные в налоговую отправляют автоматически день в день.

В ответ на: 13 % если налоговая начислит, если не начислит срок давности 3 года

начислит-неначислит, а штраф+пени выкатит
ну в любом случае эти доходы не скрыть, лучше показать в декларации и оплатить 13%
ну или налоговый вычет использовать

Штраф вроде тыща за неподачу , пени могут быть только если есть начисления, если нет то на что начислять на 0?

В ответ на: поэтому я и прошу показать мне объект для инвестиций - сегодняшний!

вы хотите спекульнуть?
вы же представляете инвестиции тупо спекуляциями (хотя это сложный комбинированный процесс)
хорошо, вот вам:

дождитесь старта продаж второго дома ЖК "Академия" (обещают в декабре 2019), если цены будут нормальные (пока мы этого не знаем) купите небольшую однёшку с хорошей планировкой, в феврале 2020 г. выставляйте на продажу немного дешевле цены застройщика, в марте на сезонном оживлении рынка её продадите, получите примерно 7-8% за 3-4 месяца, в годовом формате это 20-30%

можете не покупать, можете просто сделать виртуальную покупку, потом в марте либо посмеётесь надо мной, либо респектнёте
но если не реальная покупка - вы же опять скажете, что нет конкретики .)

В ответ на: или вы про отчётность в налоговой?
конечно, придётся отчитываться и платить НДФЛ с разницы между ценой покупки и ценой продажи

Конечно о налогах вопрос
ваши цифры доходности 40-50% - это уже с учетом выплаченных налогов? то есть без налогов вы получаете 53-63% годовых? Появилось ещё больше сомнений в ваших словах))

Ну и про заполнение 4-5 объектов в годовой декларации тоже отдельная тема, отдельного бухгалтера надо иметь.
И про сделки тоже отдельная тема. Покупаешь всегда на себя, то есть это личное присутствие на нескольких сделках по покупке в год, а потом на нескольких сделках по продаже. Встретиться на основной договор, завезти наличку/съездить в банк перечислить, забрать доки из юстиции, потом выставить обьяву, ездить на показы, встретиться на предварительный, встретиться на основной, забрать из юстиции... Короче работающему на другой основной работе человеку это нереально, нужно только этим заниматься.
Следить за своими 1-2 объектами каждые пару лет - это ещё более менее реально для работающего человека, а заниматься вот такими «краткосрочными вложениями» смогут единицы.

В ответ на: Штраф вроде тыща за неподачу , пени могут быть только если есть начисления, если нет то на что начислять на 0?

За неуплату или неполную уплату налога, возникшую в результате занижения налоговой базы, на физлицо может быть наложен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога или 40% при совершении деяния умышленно (п. 1, 3 ст. 122 НК РФ).
плюс пеня на штраф будет ежедневно капать
а налоговая известит о штрафе вас письмом, которое вы не получите и через пару лет пеня превысит стоимость квартиры
о штрафе и пенях узнаете, когда уже счета арестуют

В ответ на: Штраф вроде тыща за неподачу , пени могут быть только если есть начисления, если нет то на что начислять на 0?

Многие сейчас по другим причинам подают декларацию, как быть в таком случае? Подать, но не упомянуть эти доходы? Подозреваю, что это другой штраф, не просто за неподачу, а за ложные сведения

В ответ на: личное присутствие на нескольких сделках по покупке в год, а потом на нескольких сделках по продаже. Встретиться на основной договор, завезти наличку/съездить в банк перечислить, забрать доки из юстиции, потом выставить обьяву, ездить на показы, встретиться на предварительный, встретиться на основной, забрать из юстиции... Короче работающему на другой основной работе человеку это нереально, нужно только этим заниматься.
Следить за своими 1-2 объектами каждые пару лет - это ещё более менее реально для работающего человека, а заниматься вот такими «краткосрочными вложениями» смогут единицы.

это отличная иллюстрация того, что вы все воспринимаете инвестиции как депозит в банке - положил и забыл на год
чтобы инвестиции приносили доход нужно работать с ними
будь это хоть что - акции, металлы, валюта или инвестиции в производство
инвестиции в недвижимость (как и любые другие) - это постоянная работа ними, и постоянное внимание, и решимость действовать, и риск, конечно

рутинные действия можно, конечно, поручить специалисту
риэлтору какому-нибудь, например
это я про "выставить объяву, ездить на показы"

В ответ на: Ну и про заполнение 4-5 объектов в годовой декларации тоже отдельная тема, отдельного бухгалтера надо иметь.

это вообще смешно
раз в год по шаблону заполнить декларацию - вы уже и в этом проблему видите?

Если не ошибаюсь, то вы взяли 2 апартов в инских. Какой план? Это инвестиция на какой срок? Думаю сроки инвестирования в 3-4 мес, как предложено выше для второго дома академии многие считают нереальными, т.к это не тот инструмент из которого можно выйти несколькими кликами в торговом терминале. Как рядовому инвестору составить конкуренцию застройщику даже поставив -10% от актуальной цены застройщика. Допустим я покупатель, зачем мне брать по этим -10% у инвестора, если через год откроют продажи 3го дома и цена вероятно будет ниже на старте. Ладно ks567 известный вестник строительного апокалипсиса, но вот лично Вы в 2008-2009 уже занимались недвижимостью, инвестировали в нее? Помните что случилось тогда с ценами?