жилой комплекс "Ясный берег"

Инвестор «Ясного берега»: Мы выбираем самую надежную стратегию

Генеральный директор ООО «УК КапиталЪ ПИФ» Роман Шемендюк дал эксклюзивное интервью Тайге.инфо.

Руководитель фонда, инвестирующего в строительство жилой недвижимости, рассказал об особенностях рынка недвижимости в разных регионах, об особенностях инвестиций во время кризиса, сколько нужно иметь собственных денег, начиная строительство нового объекта, и как фонд осуществляет контроль строительства.

ООО «УК КапиталЪ ПИФ» инвестирует в строительство 26 объектов на территории России. Из них 6 домов реализуются в Новосибирске — в объектах город-парк «Ясный берег» и жилой комплекс «Гринвилл», для которых компания является стратегическим инвестором.

Тайга.инфо: Как сейчас развивается рынок недвижимости? В рамках какого сценария происходят события?

— Некоторые моменты совпадают с кризисом 2008 года, точнее, 2009-го, если говорить о рынке недвижимости. Он реагирует на финансовые факторы с некоторым опозданием, поэтому на рынке недвижимости это был кризис 2009 года. Мы видим — в ходе финансового кризиса многие бросаются в защитные активы, покупают недвижимость. А потом падают продажи, что, в принципе, было и в 2009 году, и сейчас — тоже. В конце 2014-го на покупку квартир очереди стояли, сотрудники застройщиков не успевали обрабатывать договора. Когда «подскочил» доллар, люди начали покупать недвижимость — она ведь почти не выросла в цене. А потом, когда спрос «выдохся», начались тяжелые времена.

Принципиальным отличием сценария нынешнего кризиса является то, что мы вошли в достаточно затяжную стадию: такая буква «L» с длинной нижней частью. Если мы в 2008–2009 «нырнули» достаточно глубоко и очень резко, но и очень резко восстановились. И, можно сказать, что к концу 2010-го спрос восстановился. Благосостояние людей, конечно, пошатнулось, но начало восстанавливаться. Сейчас мы видим более затяжной, глубокий кризис. Даже государственные структуры говорят о том, что у нас благосостояние людей снижается. И это длинное, долгое нахождение внизу, понятно, вносит существенные коррективы в рынок строительства.

Основной момент, который сейчас нужно отметить, это очень существенная «сдвижка» покупки квартир на более поздние стадии строительства. Либо на средние стадии, но у тех застройщиков, к которым очень большое доверие. Вы слышали, что когда-то крупнейший застройщик «СУ-155», теперь находится в плачевном состоянии, его вынуждены спасать. Веры сейчас нет практически никому. И поэтому физические лица сейчас стараются покупать новостройку «ближе к концу строительства». И сейчас для застройщиков и нас, инвесторов, очень важно, несмотря на все явления, демонстрировать устойчивость, стабильность, выполнение заявленных планов, и так далее. Потому, что имидж сейчас — очень большая составляющая.

Тайга.инфо: Мы правильно понимаем, что выгодное отличие ваших проектов состоит в том, что вы не работаете «с колес», с продаж, а есть стабильное финансирование застройки?

— Скажем так: было бы не совсем правильно сказать, что мы вообще не рассчитываем на продажи, когда строим модель бизнеса. Просто модель можно строить по-разному. В 2006–2008 году были застройщики, которые хвалились, что они «подняли» проект, имея 10% собственных денежных средств и кредитную линию порядка 10 млн долларов. Которую даже не выбирали [в ходе строительства]. Как вы говорите, «с колес». Тогда относительно рискованные люди могли начинать проект, имея 10–20%. Сейчас это равносильно самоубийству. Необходимость зарезервировать определенное количество денег очень сильно зависит от состояния рынка. Когда мы начинали первые дома «Ясного Берега», у нас была концепция в районе 65–70% (это то, что мы гарантируем), остальные 30% мы предполагали, и наши расчеты оправдались, собирать с рынка. Когда мы начинали финансировать четвертый-пятый дом, это были уже более ярко выраженные кризисные времена. Мы уже говорили, что надо 80 на 20. Все зависит от уровня рискованности и устойчивости определенного проекта. Можно пойти и 50 на 50. Может даже «повезет и выползет». Но, вероятность, что «не повезет», она существенно увеличивается.

Через год-полтора количество застройщиков, кто строил один-два дома, бросился на потенциально высокую доходность, не имея хорошей подготовки, будет уменьшаться

С другой стороны, замораживать 100% денег на строительство дома с точки зрения финансов — просто нелогично. Дом — 600 млн, и на каком-то отдельном счете лежат эти 600 млн, так, конечно, не закладывается. Но где-то 70% резервируется под строительство. Другое дело, и у нас есть опыт, когда недостающие 30%, которые предполагалось продать «в рынок», не очень хорошо продаются. И, чтобы проект не встал, мы вынуждены докупать. В одном из проектов в другом регионе России на 150 млн докупали метры квадратные, чтоб помочь застройщику уложиться в срок и закончить строительство. Сложно ждать, когда бы они по копеечке продавались. Сдать надо вовремя.

Тайга.инфо: Как будет развиваться рынок недвижимости в ближайшие год-два?

— Я думаю, будет либо консолидация, либо уменьшение числа застройщиков. Это уже «медицинский факт». Резко выросло число банкротств. Однозначно, что через год-полтора количество застройщиков, особенно непрофессиональных, кто строил один-два дома, кто бросился на некую потенциальную высокую доходность в этом сегменте, не имея хорошей подготовки, будет уменьшаться. Наверное, будет какая-то консолидация по примеру банков, когда первая «двадцатка» вынуждена в качестве санации «подставлять плечо» через выделение денег.

Чтоб не было обманутых дольщиков, администрация будет способствовать к нагрузке определенных, более устойчивых застройщиков какими-то проектами, чтоб достроить. Это в ближайшие полтора-два года.

Тайга.инфо: Если банкротства начнутся, они не вызовут недоверие к рынку в целом?

— Это уже происходит. Я думаю, если компания, которая малоизвестна сейчас, начнет строить первый дом, то ей нужно закладываться чуть ли не на 100% финансирования. Потому, что навряд ли она на стадии строительства 50–40% что-то сможет продать.

Тайга.инфо: Для Новосибирска болезненный вопрос: у нас есть много микрорайонов, в которых не хватает инфраструктуры. Дорог мало, общественного транспорта мало, детских садов и так далее. Это общая проблема страны или новосибирская специфика?

— Это общая проблема для страны. Проблема в том, что, по большому счету, обязательства строить школы, детские сады, поликлиники — это не функция застройщика. Муниципалитет, власти «нагружают» этим застройщиков. Вот приводят в пример Москву. Почему там это возможно? Потому, что разница цен между себестоимостью и ценой продажи в Москве большая. Она может доходить до 60–70 тыс. с квадратного метра. Понятно, что, имея такую маржу, можно строить [социальную инфраструктуру]. А если взять, к примеру, Астрахань, где разница себестоимости и продажи составляет 5 -10 тыс. рублей? Садик стоит примерно 200 млн рублей — что в Москве, что в Астрахани. Это какой нужно построить объем домов, чтоб на вырученные деньги построить еще детский сад, и школу желательно? Надо огромное поле застроить.

Поэтому позволить себе строить инфраструктурные объекты можно только при комплексной застройке. Потому, что там земля есть, которую можно выделить под сад, и можно с объема выделить какую-то часть денежных средств. Если мы говорим про микрорайон «Ясный Берег», мы посчитали, что с каждого дома, чтоб построить школу, детский сад, нужно взять по 2 тыс. рублей с метра квадратного. А если строишь одну «башню»? Это надо по 20 тыс. рублей с квадратного метра?

Когда ругают застройщиков: «Построил дома, не построил дороги», это не совсем по адресу. А почему бы ему не построить и аэропорт заодно? Или чего там не хватает? ТЭЦ?



И самое парадоксальное — по закону нельзя строить социальную инфраструктуру с привлеченных денег дольщиков. Они должны направляться на строительство домов. Фактически, запрещено застройщику строить сады! Это функция государства. Но даже если предположить, что застройщик согласился построить школу, сад, он должен сначала построить дома, посчитать прибыль, взять оттуда часть и построить школу, сад. Потом. Но, муниципалитет давит наоборот: «Сначала поставь школу и сады, а потом строй дома. Или параллельно». По России были ситуации, когда городские власти «прижимали» застройщика, он с привлеченных денег дольщиков строил сады, а потом ситуация менялась, и на строительство домов не так много денег оставалось. А школы и сады — это непродаваемое имущество. Если бы муниципалитет потом компенсировал их строительство… Поэтому, когда ругают застройщиков: «Построил дома, не построил дороги», это не совсем по адресу. А почему бы ему не построить и аэропорт заодно? Или чего там не хватает? ТЭЦ?

Тайга.инфо: По вашим наблюдениям, кто сегодня покупает квартиры? Это люди, которые покупают жилье, чтобы жить? Или остались еще инвесторы? И насколько сейчас инвестировать в недвижимость целесообразно?

— Если вы говорите про физических лиц, то мы оцениваем, что в районе 10–15% покупаются с целью инвестиций на ранних стадиях строительства (когда предполагаются наименьшие цены). Даже сейчас.

А какие альтернативы? Сохранять денежные средства при активах в 20–30 млн рублей, по 1,4 млн в банках (возврат такой суммы вклада гарантирует государство — прим. Тайга.инфо), то это во сколько банков надо «разложить»? Хранить в одном банке — есть примеры, когда разорялись даже крупные банки. Был Внешпромбанк, который был 36-м, «Российский Кредит», который был 50-м. Это не какая-то «шестая сотня», это достаточно крупные банки. Я думаю, что, ради диверсификации, не ожидая даже сильного роста стоимости, люди все равно покупают квартиры.

В валютном выражении произошло очень сильное «отрезвление». Когда до кризиса новостройка стоила 4800–5200 долларов [за квадратный метр] в Москве в не самом лучшем месте, все говорили: «Это почти как в основных столицах Европы, чем мы хуже?». Не могли мы дороже Мадрида или Берлина стоить. Сейчас, когда произошла девальвация и цены в долларах упали в два раза, более-менее выровнялось.

Я думаю, что цены в долларах на недвижимость будут расти. Ну, не к 5200, но все же. Вопрос только: когда? Люди все равно будут восстанавливать свою платежеспособность. Нефть не продержится на таком уровне долго и так далее. Поэтому, если смотреть на недвижимость в качестве долларовых вложений на 5-7-10 лет, то это вполне нормально.
Тайга.инфо: С целью заработать или сохранить?

— И сохранить, и заработать. Покупать за 5200 метр квадратный было дорого и рискованно. Это и показали события: бах, и все стало стоить 2700. В долларах люди потеряли безумное количество денег. Сейчас другая ситуация — кто покупает за 2700, тот в долларах имеет очень существенный потенциал. Понятно, что не за год, а за 5–10 лет есть реальный шанс заработать. Другое дело, что остались в большей степени «долгосрочные» инвесторы. Был пласт людей, которые «бегали из дома в дом». Покупали «в котловане» (Краснодар — очень сильный показатель), через полгода продавали. Выставлялся новый дом — опять покупали. И за нами так «гуськом» шли. Понятно, что такая стратегия зарабатывания сейчас уже не работает. Не факт, что тот дом так сильно подорожает. На рынке недвижимости остались долгосрочные инвесторы.

Тайга.инфо: Чувствуется ли смена предпочтений покупателей на рынке недвижимости в качестве жилья? Некоторое время бытовало мнение, что нужно строить много маленьких и дешевых квартир в плохом месте. Главное — цена. Чем дешевле — тем лучше, других критериев нет. Как на ваш взгляд, покупательский спрос сейчас зависит от качества? От красоты, ландшафта?

— Все зависит от сбалансированности. Понятно, что бюджет покупки очень сильно (особенно сейчас) влияет на принятие решения о приобретении. Даже если люди приобретают в ипотеку, лишние 5 тыс. рублей, которые они платят ежемесячно, при сегодняшней нервозности и неуверенности — они влияют на решение. Но, когда ситуация изменяется, от плохих квартир (как студии в 2008 году) люди очень быстро отказываются. Поэтому, если говорить о комплексной застройке, то делать одни «однушки», чтоб: «Ура! Давайте продавать», было бы не правильно. По этому пути мы не пошли.

Накануне допоздна обсуждали выставление на продажу дома номер 7 в ЖК «Ясный берег». Он наиболее близко к реке стоит, и у него самые хорошие видовые характеристики. Мы вчера долго спорили, сколько должна быть «премия» за «видовые характеристики». Приняли решение сократить эту «премию» в два раза.

Если за качественные «входные группы», за хороший лифт просят премию в 50% относительно стандартного исполнения, то это наглость, и люди не будут покупать. При всем их желании ездить в лифте OTIS, иметь консьержа, иметь качественные стеклопакеты. А если премия вменяемая (допустим, 10%), то люди должны понимать, что приобретение жилья — это даже не машина, которую меняешь раз в 3–5 лет, здесь покупка на более длительные сроки. И здесь качество более высокую роль играет.

Тайга.инфо: Какова цель вашего приезда?

— Комплексная. Наши специалисты сюда приезжают каждые 1–2 месяца. У нас есть технические, технологические визиты, когда мы смотрим строительство, обсуждаем технические части. Есть стратегические вопросы. Сейчас такой визит. У нас в ЖК «Гринвилл» http://www.greenwill.ru/ пятый дом на сдаче. Традиционно смотрим, насколько застройщик выполнил свои обязательства по качеству строительства. Вы видели кирпич на «Гринвилле» пятом? Мы ругали застройщика. Мы его спросили: «Зачем так дорого?» Это из разряда, что люди из соседних домов будут любоваться этим кирпичом, а тот, кто там живет, этот кирпич не увидит. Скажем так, каждый последующий дом в «Гринвилле» лучше, чем предыдущий.

В «Гринвилле» в пятом доме у нас осталось чуть больше 10%. И то, квартир достаточно дорогих, «видовых», с очень хорошей премией, которые мы «придержали». Если бы мы их не «придерживали» и не просили такую премию, то, думаю, там вообще бы ничего не осталось. Теоретически, можно было реализовать все квартиры еще до сдачи.
Тайга.инфо: Как вы оцениваете развитие строительства микрорайона «Ясный берег»?

— Если говорить про изначальные планы, то есть две вещи: финансовая составляющая и темпы строительства. По финансовой составляющей у нас вопросов нет. Примерно то, что мы ожидали по себестоимости строительства, то и получилось. Произошло некоторое удорожание ввиду девальвации рубля. Достаточно большая часть, особенно отделочных материалов, либо производится на Западе, либо западными компаниями в России. С этим вопросов нет.

Пришлось немножко скорректировать общие темпы строительства всего объекта. Потому, что мы понимаем: в определенном месте нужно строить в сопоставимых объемах с продажами. Если у нас есть все деньги и мы быстро построим 20 домов, а продадим всего 10, а 10 будут стоять пустые, то это негатив. Поэтому, темпы освоения площадки нам пришлось немного скорректировать.

В седьмом доме сейчас идет перепроектирование в рамках контура: изменение количества квартир на этаже. Первые дома нам показали, что «двушек» в «Ясном береге» недостаточно. Сейчас у нас «двушек» на два — три месяца продаж, и они могут закончиться. Поэтому 7-й дом мы сейчас переделали — блок из трех «однушек» превращается в две «двушки». Увеличили комфортность, уменьшили количество квартир на этаже. Мы недооценили значение семейственности, ценности для семьи этого проекта. Думали: «За рекой, молодежь, которой не лень проехаться до центра». А оказалось, что много покупателей семейных, у которых есть уже хотя бы один ребенок. Нас устраивает, что заявленные ценности, которые мы создаем в этом комплексе, приняты покупателями. Они в этот проект поверили и поддерживают.

Тайга.инфо: В какие-то еще проекты в Новосибирске вы планируете входить?

— Если бы мы находились в состоянии 2011–2012 года, то мы бы более активно переводили денежные средства из одного проекта в другой. А так как сейчас ситуация непростая, мы обязаны думать об ухудшении и выбирать более надежную стратегию. В результате, скорость перехода от одного дома или проекта к другому сокращается. Мы должны быть уверены.

Вчера нам показывали еще один проект. Пока не буду говорить, какой. Возвращаясь к переделу рынка, исчезновению мелких игроков — «просадка» по объему жилья будет через год. Поэтому сейчас нужно смотреть на те проекты, которые будут через два года. Примерно столько и занимает время на проектирование, получение технических условий.

Справка

Город-парк «Ясный берег» строится на левом берегу реки, к югу от Димитровского моста. Проект реализуется совместно с немецкими архитекторами Tilke Engineering. На территории 40 га вдоль Оби будет расположено 26 домов общей площадью более 400 тыс. кв.м. и объекты инфраструктуры: встроенные детские сады, парковочные комплексы, набережная, детская гоночная трасса, парки, тематические зоны для отдыха и спорта. Сроки реализации проекта: 2014—2024 гг. Сдача первой очереди — 2016 год.

Сайт проекта ясныйберег.рф

Жилой комплекс «Гринвилл» расположен в Октябрьском районе, на улице Выборная. Состоит из 5 домов, подземных паркингов и объектов инфраструктуры. Сдача пятого дома — апрель 2016 года.

Сайт проекта greenwill.ru

Тайга.инфо