Я понимаю, что у тебя свои привычки банные... Но еще раз подумай: выход на улицу сместиться всего на 2 метра в зал - уж справишься добежать чуть дальше? Это избавит раздевалку от не нужного там совершенно транзита. Дверь в душ у тебя останется - та, что сейчас в раздевалку - замочек поставишь там. Раздевалка станет раздевалка+душ. А та, что сейчас душ - станет туалетом со свое отдельной дверью. Понял? Тогда будет реально разумно более менее. Туалет будет доступен всем и всегда. на огород можно выйти даже если кто то в бане. В душ можно сходить не стесняя никого.
Пристройку ради котельной рядом с баней не надо будет - ты видимо не понял что я написал. Ты просто чутка баню сдвинь за гараж дальше до выравнивания задней стены дома, там появиться метра 1,5 ширины и метра 3...4 длины между гаражем и баней и войдет котельная. Как то по моему дрова таскать в котельную правильнее через гараж, чем через дверь входную тебе не кажется? Ты может в гараже даже угол для стопки сухих дров сделаешь... А так все на улице валяться будет 100%.
Да и в варианте когда котельная рядом с туалетом, душем и баней проще коммуникации то разводить.
Спорт зал это ту круто придумал на втором этаже... Про перекрытия подумал? Нагрузки... шум от прыжков и пр...
Кабинет на втором этаже тоже круто. Особенно когда кто то по делам приходит, а в кабинет через "личное пространство" надо пройти. Знаешь где в итоге кабинет получается? на кухне! А тот, что на втором этаже пустует.
Конечно под балкон крышу гаража использовать глупо и не рационально. Тут я согласен. Но это не значит, что нет вариантов уменьшить площадь второго этажа эффективно.

А комнаты судя по соотношениям сторон и форме, а так же форме коридора на втором этаже... ну как бы совсем печально все. но судить сложно из за отсутствия подписей и размеров.