Ипотечный кредит

Есть Агенство ипотечного кредитования (напротив Дома офицеров ) на углу улиц Гоголя и Кр. проспекта. 4 эт.
Работают они ч/з обладм.
В кабалу берут на 15 лет под 15% годовых + куча разных поборов (страховки, оценки и т.д.)
Получается дороже, чем в Сбере под 18% годовых.
Первые 9 месяцев погасить долг досрочно нельзя, досрочно можно вносить суммы не менее 15,0 т.р.

Со слов работников агентства (и Толоконского, только он говорил о суммах за год ) люди берут по 600...700 т.р., рассчитываются за 1,5 - 2 года. В месяц заключается договоров ипотеки штук 15...18.
Если брать меньшую сумму или расплачиваться дольше - то данная ипотека не выгодна.
Лучше взять в банке.

О, вы не пробовали просто в Сбере взять ипотечный кредит... Одна из клиенток тоже посчитала и решила брать в Сбере, и, по мере того, как срок задатка подходил к концу, клиентка узнала много нового о сбербанке и своих возможностях взять там кредит - постоянно ужесточались требования к количеству заёмщиков, размеру залога и т.д. На вопрос "Как же так, ведь вначале вы озвучили мне другие условия" сотрудник банка просто заявил: "Да мало ли, чего у нас в рекламе написано, это в Москве такие условия, а у нас - такие". Хуже всего, что условия менялись прямо на ходу и в сторону ужесточения. К счастью, успели отказаться от Сбербанка, не потерять задаток и пройти кредитный комитет в АИЖК, всё-таки успели купить квартиру. На днях уже въезжают.

Что касается АИЖК. Работают не совсем "через обладминистрацию" - региональный оператор всё-таки представитель федеральной структуры и независим от обладминистрации. Накладные расходы в федеральной программе действительно составляют порядка 12% - это раза в два выше, чем при обычной схеме купли-продажи. Но, с другой стороны, что поделать - при обычной покупке вы пользуетесь своими деньгами, а при ипотеке - используется большая часть чужих денег.

Что касается "грабительской" годовой ставки 15%: по итогам января - июля 2003 года инфляция составила 8,7%. Теперь давайте прикинем, сколько она составит за год... Прикинули? :-) В тех же Штатах ставка ипотечного кредита превышает уровень тамошней инфляции в два раза, поэтому банки могут давать ссуду под 6% годовых. Будет у нас низкой инфляция - будет и ниже ставка ипотечного кредитования. Будет кредитная история у заёмщиков и стабильная экономика - меньше будет нужно собственных средств.

Упаси Боже, подумать, что я "уговариваю" на ипотеку - я просто рассказываю чуть больше, чтобы вы смогли заглянуть на "ту" сторону "Луны". :-)

Был вчера в АИЖК, беседовал о ближайшем будущем системы ипотечного кредитования в Н-ске - делается очень много для того, чтобы эта система стала доступней всё большему количеству людей. Снизить ставку ниже уровня инфляции не удастся, конечно (это могут только политики в своих предвыборных обещаниях, но выборы проходят, а экономические законы неумолимы), и перспективы хорошие.

А почему накладные расходы такие большие ?
Беру кредит на автомобиль, так там 6-7%, а риски наверно поболе будут...
Да и ставка по кредиту меньше

А 12%... Такое впечатление что доходность кредитования на стартовых расходах держится...

Автомобиль сами ищите? Правильно, сами. А при купле-продаже квартир 70% людей пользуются услугами агентств недвижимости. Отсюда 5-6% на риэлтеров, 5-6% собственно на оформление ипотеки. Но ни банк, ни АИЖК вам квартиры искать не будут. Некоторые обходятся без агентств недвижимости, особенно поначалу таких много было, но сейчас всё меньше - очень много временных и иных, я бы назвал их психоэнергетическими, затрат, а в результате можно найти квартиру опять-таки в агентстве, но которое и знать ничего не хочет про ипотеку и про то, что деньги клиент им платит не сразу.

А чего тут искать-то ?Ладно не мне судить - обе мои квартиры были давно найдены.

К стати, в 2001 году одно найденное тогда агенство (кажеться оно ИБК звалось) по выдачи кредита ТРЕБОВАЛО присутствие риэлтера и естественно оплату его услуг за мой счет, при том что ничего искать или проверять не надо было. Ничего внятного мне на это сказать не смогли.

А вот 5-6% на оформление - это простите наглость или я ничего не понимаю или там не просто кредит, а шахматная комбинацияМой банк берет 90$ за это.
А чем отличаются действия риэлтерского агентства в случае простой продажи и в случае ипотеки ?

по итогам января - июля 2003 года инфляция составила 8,7%.

А теперь посмотрите данные инфляции за первые три квартала 2003 года. Хватит показывать данные, которые выгодны вам и утаивать другие.

Сбербанк не дает ипотечный кредит. Он дает целевой кредит под 18% годовых сроком до 15 лет на покупку конкретной квартиры.
Для этого необходимо представить справки о доходах членов семьи (как и везде), поручителей (а вот их другие конторы не требуют), копии паспортов, договор на покупку квартиры и договор с агентством недвижимости.
И показать, что есть 40% собственных средств на покупку данной квартиры.

Еще есть такой вариант (два в одном...).
(Самый невыгодный) Со Сбербанком: поручителем выступает строительная компания СИБИРЬ. Документы все те же (готовятся для сбера), под 18% годовых, а ипотека, залог имущества и т.д. как у АИЖК.

А в остальном вы правы.

Что-то все же наверно измениться в ипотечном кредитовании -
http://www.rbc.ru/rbcfreenews.shtml?/20031027202035.shtml

Если речь пошла об изменениях в ГК, то скорее всего намереваются отменить нотариальное заверение договора (1,5% от стоимости квартиры).

В ответ на: Что-то все же наверно измениться в ипотечном

Изменится вот что.

Выйдет на рынок Внешторгбанк и дочерний банк Тройки Диалог, вместе с АИЖК операторов будет не менее 3-х. АИЖК снизит ставку до 12% годовых, что со всеми разовыми и дополнительными расходами будет эквивалентно чистой ставке около 15% (против сегодняшних 18,3% при номинированных 15%).
В результате массового выхода на рынок большого числа новых покупателей с деньгами цены на квартиры снова пойдут в гору.

Мы все это увидим в Новосибирске весной-летом 2004г.

М-да...дилема...

Если не секрет, то откуда у Вас такая информация? Или просто мысли свои излагаете....
Думаете, что разница в указанные Вами 3% так сильно повлияет на количество НОВЫХ покупателей?

Вы в курсе, что ставка по ипотечным кредитам увязана со ставкой рефинансирования. Так вот, если понизят ставку, а в следуещем году после выборов её точно понизят.
А разговор идет о снижении расходов на оформление.

нотариальная форма договора купли-продажи жилого помещения и сейчас необязательна
обязательна его гос. регистрация

Обязательна нотариальная форма ЗАЛОГА (ипотеки), судя по всему АА про это говорил.

В ответ на: Обязательна нотариальная форма ЗАЛОГА (ипотеки), судя по всему АА про это говорил.

Да, именно об этом.

2 аломник: В результате массового выхода на рынок большого числа новых покупателей с деньгами цены на квартиры снова пойдут в гору.
Только не по этой причине.

АА писал: цены на квартиры снова пойдут в гору ...
Только не по этой причине.

Интересно узнать Ваше мнение относительно причин, как Вы их видите.

В ответ на: ... откуда у Вас такая информация? ... 3% так сильно повлияют на количество НОВЫХ покупателей?

Информация из открытых источников: деловая пресса, СМИ, разговоры с руководством АИЖК, с банкирами.

Причина не в 3%. Причина в том, что страна переживает кредитную революцию. Это общая тенденция. В стране поднакопились деньги, стало и становится все больше людей, способных брать кредиты и рассчитываться по ним. Банкам также нужны новые рынки размещения своих денег. Они идут навстречу друг другу.

Ладно, посмотрим, как изменится ситуация весной -летом 2004г.
Скорее соглашусь с АА, что на количестве покупателей выход на ипотечный рынок новых банков сыграет не главную роль.
Ведь сейчас нет речи о том, что те банки, которые сегодня находятся на ипотечном рынке не справляются с желающими получить кредит.

Термин «ипотека» все понимают по-разному. Кто-то считает, что ипотекой называется кредит в банке, выдаваемый на покупку квартиры. Кто-то думает, что это не только кредит на квартиру, но и залог покупаемой квартиры в качестве гарантии (обеспечения) возврата кредита. Правы те, кто уверен, что ипотека — это залог недвижимости. Поскольку нас интересует жилье, в данной статье мы будем говорить только об ипотеке жилья.

Итак, чтобы оформить договор ипотеки (залога недвижимости), надо иметь предмет залога. Нельзя снять с головы шляпу, если у тебя нет головы или шляпы. Нельзя заложить имущество, которое тебе не принадлежит. Поэтому в договоре ипотеки необходимо указать, с какого момента он начинает действовать. Представьте себе стандартную ситуацию: гражданин Икс взял кредит в банке на покупку квартиры. Что у него будет написано в договоре? Ничего конкретного. Скорее всего будет использована стандартная фраза: «Обязательства Должника по настоящему Договору обеспечены залогом недвижимости в соответствии с Договором залога...» В договоре залога будет указано, что имущество становится предметом залога с момента регистрации права собственности должника на него. Таким образом, получается, что банк предоставляет деньги под перспективу.

Деньги в перспективе

Этой ситуации можно избежать. Для этого необходимо составить трехстороннее соглашение между покупателем квартиры, банком и компанией-продавцом квартиры. В соглашении можно указать, что с момента регистрации права собственности покупателя на квартиру она (квартира) передается банку. Однако такие действия можно при желании оспорить. Дело в том, что законодательство запрещает препятствовать использованию заложенного помещения его хозяином. Вместе с тем закон допускает и возможность передачи квартиры банку на хранение до момента полной выплаты долга (погашения кредита). И это не единственный подводный камень в законодательстве об ипотеке.

Предположим, что дом уже почти достроен, квартиры раскуплены. Один из покупателей воспользовался ипотекой. И вдруг, в атмосфере всеобщей радости и ожидания новоселья, строительство дома прекращается. Возникает ряд любопытных вопросов. Когда будет достроен дом и люди получат свои квартиры? Почему приостановлено строительство и кто возместит убытки? И когда у должника банка появится право собственности на квартиру, а у банка — обеспечение кредита? Ведь до момента регистрации права собственности на квартиру гражданин, взявший кредит в банке, фактически его гарантирует только своим честным словом. Кредитный отдел банка в полном составе отправляется лечить нервы. Юридический отдел отправляется получать деньги банка через суд. Несчастный гражданин, обязанный по решению суда вернуть кредит, долго и нудно судится со строительной компанией, приостановившей строительство. Через год все встречаются в санатории для людей, страдающих расстройством нервной системы.

Процедурные вопросы

Но все не так плохо. Гражданин оформил кредит, получил жилье. Банк стал счастливым обладателем прав на квартиру в новом доме. Мы ничего не забыли? Как же! Надо правильно оформить договор! Тут и начинается самое интересное. Договор ипотеки должен быть заверен у нотариуса и пройти государственную регистрацию. В договоре обязательно должно быть указано, какое именно имущество является предметом залога (т. е. какая именно квартира, какой дом подлежит залогу), какова стоимость (оценочная) этого имущества и в связи с чем необходимо его заложить. Иначе говоря, в договоре ипотеки должна содержаться максимально полная информация и про предмет залога, и про обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость в залоге.

Дальше — больше. В принципе договор кредита не требует обязательной государственной регистрации. Однако, если приложением к этому договору является договор ипотеки, оба договора должны пройти одинаковые процедуры по регистрации. То есть кредитный договор должен быть не только нотариально удостоверен, он также должен пройти государственную регистрацию. Процедура государственной регистрации производится по месту нахождения имущества, по заявлению владельца имущества. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимо предоставить регистрирующему органу нотариально заверенный договор ипотеки, его копию и ряд иных документов, связанных с договором и необходимых для рассмотрения заявления о государственной регистрации.

Несмотря на то что законодательство предусматривает возможность передачи заложенной недвижимости (в нашем случае квартиры) во владение банка (залогодержателя), то же законодательство запрещает ограничивать право пользования имуществом для собственника. Это значит, что банк не имеет права потребовать от собственника квартиры съехать из нее на время залога (ипотеки).

Возникает странная ситуация. В соответствии с действующим законодательством хозяин заложенного имущества может заложить его еще раз. Но только с согласия банка. Также хозяин имущества может продать его, сдать в аренду и иными способами распорядиться своим имуществом. Однако все это возможно только при условии, что банк не возражает. Получается замкнутый круг. Если имущество закладывается по договору ипотеки, собственник обязан предупредить банк о притязаниях на имущество со стороны третьих лиц (арендаторы, покупатели и т. д.). Если имущество продается или сдается в аренду, его собственник также должен сообщить получателю о правах третьих лиц на него. В противном случае сделку можно признать недействительной.

Наряду с оформлением договора ипотеки можно удостоверить права банка в закладной. Закладная является ценной бумагой, где указаны все необходимые данные для идентификации договора. При оформлении закладной возникают некоторые нюансы на будущее. Так, для передачи прав по закладной достаточно сделать передаточную надпись. А для передачи прав без закладной законодательством предусмотрен специальный порядок.

Поскольку система регистрации договоров действительно несколько запутана и согласование нужно получать практически на каждое действие, законодатель предусмотрел «страховочный вариант». «Страховочным вариантом» является обязанность хозяина квартиры застраховать ее на всю стоимость от уничтожения, кражи и т. д. В том случае, если квартира перестанет существовать или документы на нее украдены, полученное ее собственником страховое возмещение переходит к банку в том размере, какой необходим для расчета по договору ипотеки.

В том случае, если кредит вовремя не возвращается, права на квартиру переходят к банку. При этом банк реализует квартиру и получает свои деньги обратно. Если квартира была продана, вместе с ней к покупателю перешли обязанности по ипотеке. Таким образом, после продажи заложенной квартиры в договоре ипотеки появляется новый участник.

Итак, вас не пугает возможность оказаться должником банка, вы готовы на все ради новой квартиры и не боитесь, что с ней может что-то случиться, ипотека придумана специально для вас. Однако если нет такой уверенности в своих возможностях и в сохранности квартиры, лучше копить деньги на покупку жилья и не рассчитывать на ипотеку.

Когда верстался номер
Государственная Дума приняла 15 октября текущего года в третьем чтении Закон «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом банкам предоставляется право выпускать ипотечные ценные бумаги. Само по себе это неплохо. Данная мера позволит большему количеству людей пользоваться программами ипотечного кредитования. Фактически это еще одна возможность получить желаемую квартиру. Ранее кроме покупки недвижимости было лишь получение кредита. Теперь, если гражданин купит ипотечные ценные бумаги, то не он будет должен банку за кредит, а банк — гражданину.
Основная сложность заключается в том, что для выпуска ипотечных ценных бумаг банки должны следовать нормам Банка России. А таких норм пока нет. Кроме того, все банки обязаны согласовывать с Банком России каждый выпуск ценных бумаг. Процесс согласования займет определенное время. Так что принятый закон начнет реально действовать еще очень не скоро.

Eug не во всем точен.

При существующей схеме (АИЖК) банк НИКАК не волнует задержка сроков строительства, а поукпатель ничего банку не должен.

Не требуются ни госрегистрация, ни нотариальное удостоверение КРЕДИТНОГО договора.

В случае невозврата кредита никакие права на квартиру к банку не "переходят". Юридическая природа залога этого не предусматривает и не допускает.

Страхование это не страховочный вариант, это логичное действие, подкрепленное требованием закона. Страхуется не то и не так, как пишет автор.

Лично мне не ясны до конца последствия выпуска закладной. Но я так понимаю, что основные риски, связанные с ее обращением на вторичном рынке несет ее держатель, а не заемщик.

Эта информация сwww.irn.ru
А верить вам после ваших высказываний по строительству и ставке по ипотечным кредитам нельзя (моё мнение)

Да забыл сказать, подождем комментариев юристов.

Мы тут, в деловом форуме, не о религии говорим, поэтому верить ничему не надо, достаточно знать.

Статья в московском Коммерсанте об ипотеке:
http://www.kommersant.ru/archive/archive-material.html?docId=422532

Подробно об ипотеке в Новосибирске написано в приложении "Дом" к новосибирскому Коммерсанту от 23.10.2003. В Интернете не публикуется. Телефон редакции в Новосибирске 599340.

По приведенной предыдущим автором ссылке трудно найти исходный текст. Одно могу сказать точно. Он написан журналистом. Автор либо никогда не читал Гражданский кодекс, либо ему платят не за это.

Хотите знать по верхушкам - читайте газеты. Нужна точность - обращайтесь к специалистам.

О стройке же я говорил то, что есть. В Германии качество товаров германское, в России - российское. Это мое мнение.

Так вот, эту статью можно получить только по подписке. Статья из московской газеты, бесполезную инфу в этом портале не распространяют.
А насчет вашего мнения, извините а вы профессионал на этом рынке? В Нске очень мало компетентных людей в этом вопросе. Г-н Астахов мне кажется более в этом вопросе разбирается, но он не прокомментировал эту статью.

И еще вопрос зачем читать подробно об ипотеке в Нске, она что у нас какая-то необычная. Я считаю чем больше рынок, тем больше там информации.

P.S. Что у нас в Нске не так много банков работает с ипотекой?

В ответ на: ... Статья из московской газеты ...

Не все газеты одинаково полезны.

Видимо, г-ну Астахову не пристало комментировать досужие размышления журналиста на модную тему. Ну покажите эту статью юристу, которому Вы доверяете.

А хотите, вышлю Вам избранные места из реального Кредитного договора, из реального Договора ипотеки квартиры, из ГК? Если да, пишите в приват, обсудим!

В ответ на: Хотите знать по верхушкам - читайте газеты. Нужна точность - обращайтесь к специалистам.

Верно подмечено. Именно поэтому, подумав комментировать статью или нет, решил не комментировать. В приложению к Ъ тоже есть несуразности, ну, да я никогда к приложениям не относился серъёзно. Их главная задача - продать рекламное место.

В ответ на: Что у нас в Нске не так много банков работает с ипотекой?

"Как это не так много? Цельных два!"
Ладно, это шутка.
На самом деле, банкам вообще неинтересно работать с 10-20-летними кредитами под 15% годовых. Эти два банка вообще-то дают кредит только в том случае, если Новосибирское отделение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию выкупит у них закладную через полгода. Поэтому реальную ипотеку у нас только АИЖК и предоставляет.
Банк не может всё делать сам. Поэтому в федеральной схеме ипотечного жилищного кредитования каждый из участников выполняет свою функцию:
- Риэлторская компания ищет квартиры и проводит переговоры с хозяевами (и их агентами по продаже недвижимости), чтобы они согласились продать Вам квартиру на условиях, которые предъявляет банк и АИЖК
- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию проверяет Вашу платёжеспособность, документы на квартиру, и обязуется выкупить у банка закладную.
- Оценочная компания предоставляет официальное заключение о стоимости квартиры.
- Страховая компания страхует имущество и Вашу жизнь.

У многих под вопросом - зачем нотариус... Но это требуется по ГК. Изменят ГК, накладные расходы упадут на 1,5%.

Кратко, схема выглядит следующим образом:

- Вы подтверждаете свою кредитоспособность.
- Риэлтор помогает вам найти устраивающую Вас квартиру (можете искать и сами, никаких ограничений со сторны банка или АИЖК нет, хотя я сколько раз сталкивался со случаями, когда люди начинают сами всё делать, теряют время, а потом обращаются к риэлтерам)
- Риэлтор собирает информацию по квартире.
- Сделка анализируется на предмет невозможности последующего признания недействительной.
- Агентство по кредитованию готовит документы на выдачу кредита и утверждает в федеральной инстанции.
- Проводится регистрация квартиры в Учреждении юстиции на залогодателя.
- Подписывается ипотечный договор в нотариальной конторе.
- Проводится регистрация ипотечного договора в Учреждении юстиции.
- Продавец получает полную сумму за квартиру.
- Вы въезжаете в новую квартиру и начинаете выплачивать кредит.
- Через несколько месяцев агентство по ипотечному кредитованию выкупает закладную у банка и в дальнейшем вы рассчитываетесь с агентством. (вообще-то, для вас это пофигу - ходите в тот же банк, просто банку уже пофигу, рассчитываетесь вы или нет, он теперь просто в качестве окошечка кассы)

Выглядит как бы жутко - все эти названия, ожидания... На самом деле всё гораздо проще получается, когда агента нанимаешь. Остаётся только приезжать вовремя на просмотры квартир и подписания договоров. Тут несколько дней назад столкнулся случайно с человеком, у которого стало проблемой, что в коммерческой организации вообще проблемой не являлось ни разу до этого! Человек вообще не тем занимался две недели, голову себе ломал, переживал.

В Госстрое подготовили изменения в законодательство, которые позволят выселять граждан из квартир, являющихся залогом ипотечного кредита, в случае, если заемщики не погашают кредит. Правда, банки, которые долго лоббировали эти поправки, считают, что они все равно слишком мягки, а депутаты сомневаются, что Дума пойдет на то, чтобы проводить столь непопулярные меры непосредственно перед выборами. К тому же ни «социального фонда жилья», куда предполагается переселять неплательщиков, ни реальных возможностей его формирования в России не существует.

Госстрой внес в правительство предложения по развитию ипотечного кредитования. Один из документов меняет законодательство в той части, где говорится «об обращении взысканий на заложенное имущество с должников», проще говоря - позволяет выселять из квартир неплательщиков по ипотечному кредиту. Сегодняшняя статья 446 Гражданско-процессуального кодекса запрещает выселять граждан из квартир, являющихся их единственным жильем, во всех случаях. Новый законопроект аннулирует эту норму для ипотечного кредитования. Правда, как уверяют в Госстрое, без крыши над головой никто не останется. Во-первых, банк, которому задолжал неплательщик, должен будет вернуть сумму, которую тот уже успел выплатить по кредиту. Во-вторых, поблажкой для тех, у кого заложенное жилье является единственным, может стать решение суда об отсрочке платежей на целый год. Только после этого в судебном порядке «право собственности на квартиру может быть отобрано». Пока квартиру будут выставлять на аукцион, ее жильцы по-прежнему могут пользоваться ею. Лишь после завершения всех процедур государство берет на себя обязательство переселить на время граждан в специальный фонд жилья, принадлежащий, как правило, муниципальным властям, «где можно один-два года пережить трудности». Как пояснил ГАЗЕТЕ зампредседателя Госстроя Владимир Пономарев, «в законопроекте прописана сложная и длительная процедура: банк, выдавший кредит, заинтересован в получении денег, а не в выселении, поэтому сначала будет заключаться мировое соглашение».

Как всегда чрезмерной социальщиной ещё сильней загонят это дело в глубокую ... лужу, так скажем.